Мнимая сделка: порядок, процедура, последствия + исковое заявление о признании сделки мнимой

Уважаемые посетители!
Статьи размещенные на нашем сайте носят информационный характер о решении тех или иных юридических вопросов.
Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.
Для решения конкретной задачи вам необходимо заполнить форму на сайте, либо задать вопрос онлайн консультанту справа.

Ну а лучше, позвоните нам по телефонам!
Это быстрее и бесплатно !

Понятие мнимой сделки содержит гражданское законодательство. Согласно которому она представляет собой действия сторон, направленные на создание видимости совершения действий, которые не преследует в качестве цели образование каких-либо юридически значимых последствий.

Важность процесса признания сделки мнимой заключается в том, что ее последствия ничтожны. Они не порождают юридически значимых событий. Но этот факт может установить только суд.

Доказать порочность правоотношений между сторонами весьма проблематично. Поскольку истцу потребуется представить суду подтверждения того, что, несмотря на заключение оспариваемого договора, никаких правовых последствий это за собой не повлекло.

Мнимая сделка – суть

Мнимая сделка по своему содержанию не включает обстоятельств, которые могли бы породить, изменить или прекратить конкретные правоотношения.

И этот дефект очевиден, так как не имеет четкой направленности в ходе совершения действий по соглашению между сторонами.

Например, чтобы избежать обращения взыскания на имущество по исполнительному производству, гражданин совершает якобы сделку об отчуждении данного имущества, хотя фактически продолжает быть собственником такого имущества.

В чем заключается недействительность сделок

При заключении договоров по отчуждению недвижимости подобного рода происходит инсценировка правоотношения, которое не предполагает реальных прав и обязанностей.

Недействительность мнимой сделки можно распознать только тогда, когда она облечена в письменную или нотариальную форму, иначе у заинтересованной стороны не будет для этого доказательств.

Каких-то правовых последствий в законе нет, так как нельзя в данном случае применить, например, реституцию. Стороны изначально фактически не передавали друг другу имущество, не получали за него деньги, а лишь создавали видимость совершения этого действия выраженного на бумаге.

Поэтому последствия мнимой сделки влекут лишь признание ее недействительной. Что подлежит установлению в судебном порядке заинтересованными на то лицами.

Что нужно учитывать

Действия по признанию сделки мнимой должна вестись не только путем обращения в суд, но и инициированию уголовных санкций в отношении недобросовестных граждан, совершающих, по сути, мошеннические действия. Для этого нужно написать заявление в полицию о мошенничестве.

Расплывчатость формулировок в законодательстве позволяет находить лазейки уйти от ответственности недобросовестным гражданам. Чтобы иметь реальные шанс выиграть дело, истцу следует выработать план действий, в котором учесть возможные доводы ответчика и подготовить контраргументы.

Как лучше подготовить к суду

Иск о признании сделки мнимой – недействительной (ничтожной) необходимо доверить юристам, так как распутать сговор потенциальных ответчиков по иску, представляется сложным процессом.

Обращаясь к юристу можно получить необходимые разъяснения по поводу совершенных действий по мнимой сделке и подготовить доказательственную базу. В совокупности это может послужить весомыми обстоятельствами для суда и даст большие шансы выиграть дело.

Исковое заявление о признании мнимой сделки недействительной (ничтожной) и применении последствий ее недействительности должно быть основано на конкретных событиях, указывающих на цель ее совершения.

А также важным будет установление реального факта наступления или нет правовых последствий, которые преследовали ответчики. И лишь при выяснении судом всех обстоятельств дела будет способствовать вынесения справедливого решения.

Ниже представлен бланк искового заявления о признании мнимой сделки недействительной, который подготовлен с учетом последних изменений гражданского законодательства.

Скачать образец иска о признании сделки мнимой ничтожной можно бесплатно и без регистрации.

Признание сделки мнимой: популярные вопросы

Есть много оснований, по которым можно оспорить договор, иную сделку. Например, в гражданском праве есть такая категория, как мнимые сделки. Под ними понимаются действия, совершенные «для вида» и без наступления каких-либо последствий.

Мнимые сделки следует отличать от притворных. Последними маскируются другие взаимоотношения сторон. Например, договором дарения жилья часто прикрываются отношения ренты с пожизненным содержанием.

На практике часто бывает сложно доказать мнимость сделки. Поэтому инициатору признания договора недействительным приходится прикладывать значительные усилия для этого. Ниже мы предлагаем ответы на некоторые вопросы наших пользователей.

Договор дарения квартиры

Моя свекровь оформила дарственную квартиры на мужа. Однако мне стало известно, что супруг передал взамен наши общие сбережения. Как мне доказать, что договор дарения был мнимым.

Ведь не исключено, что деньги были просто переданы безвозмездно. Кроме того, эта квартира не будет объектом раздела при разводе.

Ксения г. Москва.

Есть несколько доводов, которые помогут оспорить в суде договор дарения. Например, если общие семейные деньги хранились в банке, можно взять выписку о движении средств по текущему счету.

Изучите внимательно текст дарственной. Если по ней супруг имеет какие-либо встречные обязательства, такую сделку дарением считать нельзя. Данный аргумент также можно использовать, доказывая свою позицию в суде.

Продажа автомобиля

Я пострадал в ДТП и виновник был установлен практически сразу. С моей стороны последовал иск о возмещении ущерба. Одновременно я написал ходатайство о принятии мер по обеспечению иска путем ареста собственности ответчика.

Однако выяснилось, что незадолго до обращения в суд виновник аварии продал машину родственнице, продолжая на ней ездить. Можно ли оспорить такой договор?

Виталий г. Балашиха.

В принципе, перспективы у этого иска есть. Можно выдвинуть в суде такие аргументы. Например, допускается истребовать водительские права покупательницы. Если их нет в природе, то это весомый аргумент в пользу мнимости сделки.

А также нелишним будет проверить факт передачи денег. Отсутствие расписки, иного платежного документа тоже будет свидетельствовать в пользу мнимости сделки.

Займ под условие передачи недвижимости

Я заключила договор с одной из структур на получение денег под привлекательные условия. Однако мой супруг усмотрел в нем условия по передаче квартиры. Что мне делать в такой ситуации?

Анастасия г. Внуково

В вашем случае речь идет о притворной сделке. Мошенники на рынке недвижимости так часто поступают в том случае, если хотят завладеть квартирой, другой недвижимостью. Поэтому есть смысл сразу обращаться в полицию с заявлением об уголовном деле по факту мошенничества.

Кроме того, следует подавать иск в суд о признании договора недействительным. Ведь в силу предписаний законодательства такое соглашение может считаться ничтожным.

Долги по зарплате

Столкнулся с такой необычной ситуацией. Работал на фирме, которая задолжала мне зарплату за несколько месяцев. Чтобы решить проблему администрация мне предложила оформить договор займа на соответствующую сумму. Правомерен ли такой вариант?

Сергей г. Москва.

Большинство трудовых отношений не подчиняется гражданскому законодательству. Но от подписания сделки лучше отказаться. Она будет мнимой, поскольку денег вы работодателю не передавали. Поэтому администрация сознательно предлагает такой вариант для избежания проблем с прокуратурой, трудовой инспекцией, прочими инстанциями.

В то же время можно подать иск о взыскании долга по зарплате и другим выплатам. Он не требует уплаты госпошлины, поскольку связан с восстановлением трудовых прав.

Претензии банка

У меня есть просроченный кредит перед одним из финансовых учреждений. Сумма задолженности образовалась немаленькая. Могу ли я сейчас заключить договор дарения квартиры в пользу своей дочки с тем, чтобы обезопасить недвижимость от обращения на нее взыскания.

Татьяна г. Королев.

Если квартира не находится в залоге, то распоряжаться вы можете ею без всяких ограничений. Риск того, что банк захочет оспорить дарственную, ввиду ее мнимости все же присутствует.

Чтобы свести к минимуму возможные неприятности следует сразу же провести перерегистрацию собственности на дочку. Сделать это можно через орган Росреестра или ближайший от себя многофункциональный центр.

Рекомендации при оспаривании и признании мнимых сделок недействительными

На практике мнимые и притворные сделки часто стоят рядом друг с другом. Мнимые соглашения обычно заключаются тогда, когда гражданин хочет уберечь свое имущество от кредиторов, судебных приставов.

Притворная же сделка характеризуется тем, что прикрывает другие взаимоотношения, сложившиеся между сторонами. И если таковых не имеется, притворным объявить договор нельзя.

По мнимым и притворным сделкам судебная практика часто противоречива. Поэтому выигрыш конкретного дела зависит от полноты, убедительности доказательств. Вот лишь некоторые рекомендации, которые могут помочь отстоять свои права.

Этот список сразу скажем неполный:

1. Подготовка всех документов, куда входят не только договор, но и переписка, расписки и так далее.
2. Использование свидетельских показаний. Часто свидетели помогают в суде пролить свет на многие важные факты.
3. Анализ судебной практики по аналогичным делам (она поможет составить обоснованный иск).

Мнимые и притворные сделки относятся к разряду недействительных. Поэтому нужно подумать и о том, какие шаги заинтересованной стороне следует предпринять дальше (вернуть имущество, получить назад свои деньги).

Обязательно поделитесь с друзьями!

Подсудность дел о признании сделки недействительной

Требования, предъявляемые по недействительным сделкам

По недействительной сделке, признающейся таковой по вердикту суда (оспоримой) или являющейся недействительной безотносительно к такому признанию (ничтожной), в судебном порядке могут быть предъявлены следующие неимущественные требования/притязания (ст. 166 ГК РФ):

• о признании (объявлении) такой сделки недействительной;
• применении последствий ее недействительности.

Основания для предъявления притязаний перечислены в ГК РФ (ст. 168–179). Специальные законы, например закон «Об акционерных обществах» от 26.12.1995 № 208-ФЗ, могут устанавливать для определенных сделок более строгое последствие несоблюдения требований к ним — недействительность. При этом к таким сделкам применяется общее основание недействительности по ГК РФ, а уже потом нормы специального закона.

При ничтожности сделки заявитель вправе указать в заявлении оба требования либо только 1 — о применении последствий ее недействительности. Что касается оспоримой сделки, то для установления последствий ее недействительности она должна быть объявлена таковой, т. е. по ней нужно заявлять оба требования (см., например, апелляционное определение Красноярского краевого суда от 24.10.2016 по делу № 33-14329/2016).

Подробнее об объявлении сделки ничтожной рассказывается в статье Иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

ВАЖНО! По мнению некоторых судей, до предъявления в суд требования об объявлении сделки недействительной должна быть соблюдена претензионная процедура разрешения спора (см., например, определение Арбитражного суда г. Москвы от 17.06.2016 по делу № А40-131295/16-129-1149). Однако есть и иная практика: иск рассматривается в суде при действительной невозможности урегулирования конфликта через претензию (см., например, постановление Арбитражного суда Центрального округа от 13.04.2015 № Ф10-728/2015 по делу № А14-5141/2014).

Подведомственность недействительных сделок

После выявления нарушения своих прав по сделке и установления надлежащего основания, по которому сделка является / может быть признана недействительной, сторона или иное лицо, указанное в законе, вправе обратиться в компетентный орган за их защитой. Выбор конкретного суда, куда следует подать иск, подчиняется правилам подведомственности и подсудности спора.

Более подробно о понятиях подведомственности и подсудности рассказывается в статье Подведомственность и подсудность — понятие, виды, отличия.

В соответствии с правилами подведомственности иск об объявлении сделки недействительной подлежит разбирательству в арбитражном суде в следующих случаях:

• сделка связана с осуществлением предпринимательской и прочей экономической деятельности (п. 1 ст. 27 АПК РФ);
• сторонами дела являются юридические лица (далее — ЮЛ) или индивидуальные предприниматели (п. 2 ст. 27 АПК РФ);
• сделка оспаривается в рамках производства о банкротстве должника;
• заявителем является участник ЮЛ с требованием о признании недействительной сделки ЮЛ и (или) установлении последствий недействительности такой сделки (ст. 225.1 АПК РФ).

В остальных случаях, в том числе когда участниками дела являются граждане (за исключением военнослужащих, чьи права защищаются в военном суде, ст. 7 закона «О военных судах Российской Федерации» от 23.06.1999 № 1-ФКЗ), иск подается в суд общей юрисдикции (ст. 22 ГПК РФ).

Что касается третейского суда, стороны сделки могут обратиться к нему только при условии заключения ими соответствующего арбитражного соглашения (ст. 33 АПК РФ, ст. 22.1 ГПК РФ).

Подсудность иска о признании сделки недействительной: выбор суда 1-й инстанции

После установления подведомственности иска арбитражному суду или суду общей юрисдикции нужно также соблюсти предусмотренные законом правила выбора конкретного суда, куда подать исковое заявление.

При этом различают несколько видов подсудности:

• предметную (родовую), в соответствии с которой определяется уровень суда, где будет проходить разбирательство дела в 1-й инстанции;
• территориальную (пространственную) — выделение суда на одном уровне после соблюдения требований о предметной подсудности.

Исходя из правил предметной подсудности (с учетом соответствующей подведомственности), иск об объявлении сделки недействительной направляется:

• В арбитражный суд субъекта РФ (п. 1 ст. 34 АПК РФ).
• Суд общей юрисдикции — районный суд, за исключением дел, относящихся к власти мировых судей (ст. 24 ГПК РФ). Например, об оспаривании отдельных условий гражданско-правового договора с одновременным заявлением имущественных требований (о взыскании в связи с этим убытков) на сумму, не превышающую 50 000 руб.

ВАЖНО! Некорректное определение подсудности может послужить причиной возврата искового заявления.

Подсудность иска о признании сделки недействительной: виды территориальной подсудности

Территориальная подсудность иска подчиняется следующим правилам:

• Общее правило: иск отправляется по адресу нахождения или жительства противоположной стороны спора (ст. 35 АПК РФ, ст. 28 ГПК РФ).
• Подсудность по выбору заявителя возможна, например, когда отсутствуют сведения об адресе жительства или нахождения ответчика или когда он находится на территории иностранного государства. Такой иск может быть направлен в суд по адресу его имущества (ст. 36 АПК РФ, ст. 29 ГПК РФ). При этом в отношении подсудности по выбору заявителя законодателем предусмотрен ограниченный список альтернатив, куда истец может направить иск.
• Исключительная подсудность применяется при определенных обстоятельствах, установленных законодателем. К примеру, иск, связанный с корпоративным спором, направляется в арбитражный суд по адресу нахождения ЮЛ (ст. 38 АПК РФ, ст. 30 ГПК РФ).

ВАЖНО! В отношении исков обязательственного характера, объектом которых является недвижимость, не применяются положения об исключительной подсудности подачи иска по адресу нахождения данного имущества (см, например, постановление президиума ВАС от 20.12.2011 № 9924/11).

• Договорная подсудность используется в случаях установления в договоре конкретного судебного органа или порядка его определения до принятия дела к производству (ст. 37 АПК РФ, ст. 32 ГПК РФ), кроме ситуаций подчинения иска исключительной подсудности.
• Подсудность связанных дел применима при направлении встречного иска по адресу разбирательства первичного заявления, а также при предъявлении требований нескольким ответчикам, когда заявитель вправе выбрать адрес жительства или нахождения одного из них (п. 10 ст. 38 АПК РФ, ст. 31 ГПК РФ).

Таким образом, при установлении подсудности иска о признании сделки недействительной заявителю следует придерживаться группы правил, перечисленных в законе, в том числе с учетом предметного и пространственного критериев. В противном случае иск может быть возвращен заявителю.

Исковое заявление о признании мнимой сделки недействительной

Подать исковое заявление о признании мнимой сделки недействительной потребуется в случаях, когда сделка совершена лишь для вида, не образуя каких-либо правовых последствий

Мнимые сделки, чаще всего составляются для того, чтобы спрятать свое имущество. Например, при грядущем банкротстве или обращении взыскании на имущество должника. В случаях мнимой сделки имущество переходит в собственность новому владельцу только на бумаге, фактически собственником остается прежний владелец. Именно он продолжает пользоваться этой вещью, получает доходы от ее использования и несет ответственность по ее сохранности и за ее содержание.

Подготовка искового заявления о признании мнимой сделки недействительной

Основным моментом перед подготовкой искового заявления по мнимой сделки станет сбор надлежащих доказательств. Фактически мнимая сделка, при всей ее очевидности для окружающих, обычно очень трудно доказывается в суде. Важно на этапе подготовки к обращению в суд закрепить необходимые доказательства, еще до того, как стороны мнимой сделки узнают о готовящемся. Ведь они всегда могут предпринять действия, которые сделают мнимую сделку внешне вполне законной.

В качестве доказательств можно использовать переписку, аудио- и видеоматериалы, показания свидетелей. Кроме того, в качестве доказательств могут выступать письменные документы, свидетельствующие. что фактически прежний владелец имущества остался его собственником. Здесь стоит вспомнить признаки собственника имущества, которые приведены в статье 209 Гражданского кодекса РФ (Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом).

Как составляется исковое заявление о признании мнимой сделки недействительной

В качестве истца по данному требованию может выступать как сторона этой сделки, так и любое лицо, на чьи прав и законные интересы мнимая сделка оказала влияние. Например, таким правом будут обладать кредиторы ответчика, который путем мнимой сделки пытается вывести из под возможности обращения взыскания свое имущество.

Цена иска по мнимой сделке определяется стоимостью имущества по сделке. При этом необходимо учитывать рыночную стоимость этого имущества, поскольку зачастую в мнимых сделках стоимость имущества существенно искажается.

В тексте искового заявления о признании мнимой сделки недействительной следует подробно указать кто и при каких обстоятельствах заключил мнимую сделку, по каким признакам истец считает такую сделку недействительной, чем может быть подтверждена ее мнимость.

Образец искового заявления о признании мнимой сделки недействительной

Образец искового заявления о признании мнимой сделки недействительной, с учетом последних изменений действующего законодательства.

В ___________________________
(наименование суда)
Истец: _______________________
(ФИО полностью, адрес)
Ответчик: ____________________
(ФИО полностью, адрес)
Цена иска: ____________________
(вся сумма из требований)

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

о признании мнимой сделки недействительной
и применении последствий недействительности сделки

«___»_________ ____ г. был заключен договор _________ (указать, о чем договор) в отношении _________ (указать имущество).

Впоследствии мне стало известно, что ответчик, при заключении договора, не намеревался создать соответствующие правовые последствия, что подтверждается: _________ (указать основания для признания сделки мнимой).

В соответствии со статьей 170 Гражданского кодекса РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Указанные мной обстоятельства подтверждают, что ответчик совершил сделку лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия, что влечет признание сделки ничтожной.

Ответчик обязан вернуть мне все полученное по ничтожной сделке.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 131-132 Гражданского процессуального кодекса РФ,

1. Признать сделку _________ (указать, о чем сделка) от «___»_________ ____ г. между _________ (ФИО истца) и _________ (ФИО ответчика) ничтожной.
2. Применить последствия недействительности сделки, путем возврата _________ (указать, каким образом привести стороны в первоначальное положение, до заключения сделки).

Перечень прилагаемых к заявлению документов (копии по числу лиц, участвующих в деле):

1. Копия искового заявления
2. Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины
3. Документ, подтверждающий совершение сделки
4. Документы, подтверждающие мнимый характер сделки

Дата подачи заявления «___»_________ ____ г. Подпись истца _______

Скачать образец искового заявления:

Исковое заявление о признании мнимой сделки недействительной (18,0 KiB, 197 hits)

Мнимая сделка: порядок, процедура, последствия + исковое заявление о признании сделки мнимой

Уважаемые посетители!
Статьи размещенные на нашем сайте носят информационный характер о решении тех или иных юридических вопросов.
Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.
Для решения конкретной задачи вам необходимо заполнить форму на сайте, либо задать вопрос онлайн консультанту справа.

Ну а лучше, позвоните нам по телефонам!
Это быстрее и бесплатно !

Понятие мнимой сделки содержит гражданское законодательство. Согласно которому она представляет собой действия сторон, направленные на создание видимости совершения действий, которые не преследует в качестве цели образование каких-либо юридически значимых последствий.

Важность процесса признания сделки мнимой заключается в том, что ее последствия ничтожны. Они не порождают юридически значимых событий. Но этот факт может установить только суд.

Доказать порочность правоотношений между сторонами весьма проблематично. Поскольку истцу потребуется представить суду подтверждения того, что, несмотря на заключение оспариваемого договора, никаких правовых последствий это за собой не повлекло.

Мнимая сделка – суть

Мнимая сделка по своему содержанию не включает обстоятельств, которые могли бы породить, изменить или прекратить конкретные правоотношения.

И этот дефект очевиден, так как не имеет четкой направленности в ходе совершения действий по соглашению между сторонами.

Например, чтобы избежать обращения взыскания на имущество по исполнительному производству, гражданин совершает якобы сделку об отчуждении данного имущества, хотя фактически продолжает быть собственником такого имущества.

В чем заключается недействительность сделок

При заключении договоров по отчуждению недвижимости подобного рода происходит инсценировка правоотношения, которое не предполагает реальных прав и обязанностей.

Недействительность мнимой сделки можно распознать только тогда, когда она облечена в письменную или нотариальную форму, иначе у заинтересованной стороны не будет для этого доказательств.

Каких-то правовых последствий в законе нет, так как нельзя в данном случае применить, например, реституцию. Стороны изначально фактически не передавали друг другу имущество, не получали за него деньги, а лишь создавали видимость совершения этого действия выраженного на бумаге.

Поэтому последствия мнимой сделки влекут лишь признание ее недействительной. Что подлежит установлению в судебном порядке заинтересованными на то лицами.

Что нужно учитывать

Действия по признанию сделки мнимой должна вестись не только путем обращения в суд, но и инициированию уголовных санкций в отношении недобросовестных граждан, совершающих, по сути, мошеннические действия. Для этого нужно написать заявление в полицию о мошенничестве.

Расплывчатость формулировок в законодательстве позволяет находить лазейки уйти от ответственности недобросовестным гражданам. Чтобы иметь реальные шанс выиграть дело, истцу следует выработать план действий, в котором учесть возможные доводы ответчика и подготовить контраргументы.

Как лучше подготовить к суду

Иск о признании сделки мнимой – недействительной (ничтожной) необходимо доверить юристам, так как распутать сговор потенциальных ответчиков по иску, представляется сложным процессом.

Обращаясь к юристу можно получить необходимые разъяснения по поводу совершенных действий по мнимой сделке и подготовить доказательственную базу. В совокупности это может послужить весомыми обстоятельствами для суда и даст большие шансы выиграть дело.

Исковое заявление о признании мнимой сделки недействительной (ничтожной) и применении последствий ее недействительности должно быть основано на конкретных событиях, указывающих на цель ее совершения.

А также важным будет установление реального факта наступления или нет правовых последствий, которые преследовали ответчики. И лишь при выяснении судом всех обстоятельств дела будет способствовать вынесения справедливого решения.

Ниже представлен бланк искового заявления о признании мнимой сделки недействительной, который подготовлен с учетом последних изменений гражданского законодательства.

Скачать образец иска о признании сделки мнимой ничтожной можно бесплатно и без регистрации.

Признание сделки мнимой: популярные вопросы

Есть много оснований, по которым можно оспорить договор, иную сделку. Например, в гражданском праве есть такая категория, как мнимые сделки. Под ними понимаются действия, совершенные «для вида» и без наступления каких-либо последствий.

Мнимые сделки следует отличать от притворных. Последними маскируются другие взаимоотношения сторон. Например, договором дарения жилья часто прикрываются отношения ренты с пожизненным содержанием.

На практике часто бывает сложно доказать мнимость сделки. Поэтому инициатору признания договора недействительным приходится прикладывать значительные усилия для этого. Ниже мы предлагаем ответы на некоторые вопросы наших пользователей.

Договор дарения квартиры

Моя свекровь оформила дарственную квартиры на мужа. Однако мне стало известно, что супруг передал взамен наши общие сбережения. Как мне доказать, что договор дарения был мнимым.

Ведь не исключено, что деньги были просто переданы безвозмездно. Кроме того, эта квартира не будет объектом раздела при разводе.

Ксения г. Москва.

Есть несколько доводов, которые помогут оспорить в суде договор дарения. Например, если общие семейные деньги хранились в банке, можно взять выписку о движении средств по текущему счету.

Изучите внимательно текст дарственной. Если по ней супруг имеет какие-либо встречные обязательства, такую сделку дарением считать нельзя. Данный аргумент также можно использовать, доказывая свою позицию в суде.

Продажа автомобиля

Я пострадал в ДТП и виновник был установлен практически сразу. С моей стороны последовал иск о возмещении ущерба. Одновременно я написал ходатайство о принятии мер по обеспечению иска путем ареста собственности ответчика.

Однако выяснилось, что незадолго до обращения в суд виновник аварии продал машину родственнице, продолжая на ней ездить. Можно ли оспорить такой договор?

Виталий г. Балашиха.

В принципе, перспективы у этого иска есть. Можно выдвинуть в суде такие аргументы. Например, допускается истребовать водительские права покупательницы. Если их нет в природе, то это весомый аргумент в пользу мнимости сделки.

А также нелишним будет проверить факт передачи денег. Отсутствие расписки, иного платежного документа тоже будет свидетельствовать в пользу мнимости сделки.

Займ под условие передачи недвижимости

Я заключила договор с одной из структур на получение денег под привлекательные условия. Однако мой супруг усмотрел в нем условия по передаче квартиры. Что мне делать в такой ситуации?

Анастасия г. Внуково

В вашем случае речь идет о притворной сделке. Мошенники на рынке недвижимости так часто поступают в том случае, если хотят завладеть квартирой, другой недвижимостью. Поэтому есть смысл сразу обращаться в полицию с заявлением об уголовном деле по факту мошенничества.

Кроме того, следует подавать иск в суд о признании договора недействительным. Ведь в силу предписаний законодательства такое соглашение может считаться ничтожным.

Долги по зарплате

Столкнулся с такой необычной ситуацией. Работал на фирме, которая задолжала мне зарплату за несколько месяцев. Чтобы решить проблему администрация мне предложила оформить договор займа на соответствующую сумму. Правомерен ли такой вариант?

Сергей г. Москва.

Большинство трудовых отношений не подчиняется гражданскому законодательству. Но от подписания сделки лучше отказаться. Она будет мнимой, поскольку денег вы работодателю не передавали. Поэтому администрация сознательно предлагает такой вариант для избежания проблем с прокуратурой, трудовой инспекцией, прочими инстанциями.

В то же время можно подать иск о взыскании долга по зарплате и другим выплатам. Он не требует уплаты госпошлины, поскольку связан с восстановлением трудовых прав.

Претензии банка

У меня есть просроченный кредит перед одним из финансовых учреждений. Сумма задолженности образовалась немаленькая. Могу ли я сейчас заключить договор дарения квартиры в пользу своей дочки с тем, чтобы обезопасить недвижимость от обращения на нее взыскания.

Татьяна г. Королев.

Если квартира не находится в залоге, то распоряжаться вы можете ею без всяких ограничений. Риск того, что банк захочет оспорить дарственную, ввиду ее мнимости все же присутствует.

Чтобы свести к минимуму возможные неприятности следует сразу же провести перерегистрацию собственности на дочку. Сделать это можно через орган Росреестра или ближайший от себя многофункциональный центр.

Рекомендации при оспаривании и признании мнимых сделок недействительными

На практике мнимые и притворные сделки часто стоят рядом друг с другом. Мнимые соглашения обычно заключаются тогда, когда гражданин хочет уберечь свое имущество от кредиторов, судебных приставов.

Притворная же сделка характеризуется тем, что прикрывает другие взаимоотношения, сложившиеся между сторонами. И если таковых не имеется, притворным объявить договор нельзя.

По мнимым и притворным сделкам судебная практика часто противоречива. Поэтому выигрыш конкретного дела зависит от полноты, убедительности доказательств. Вот лишь некоторые рекомендации, которые могут помочь отстоять свои права.

Этот список сразу скажем неполный:

1. Подготовка всех документов, куда входят не только договор, но и переписка, расписки и так далее.
2. Использование свидетельских показаний. Часто свидетели помогают в суде пролить свет на многие важные факты.
3. Анализ судебной практики по аналогичным делам (она поможет составить обоснованный иск).

Мнимые и притворные сделки относятся к разряду недействительных. Поэтому нужно подумать и о том, какие шаги заинтересованной стороне следует предпринять дальше (вернуть имущество, получить назад свои деньги).

Обязательно поделитесь с друзьями!

Признание сделки купли-продажи недействительной

Купить квартиру, зарегистрировать свое право на нее, сделать там ремонт, купить диван, растянуться на нем, и расслабиться – вот мечта обычного Покупателя квартиры. Но в жизни, к сожалению, не всегда все так гладко складывается. В какой-нибудь бочке меда обязательно найдется какая-нибудь ложка дегтя.

По разным оценкам, от 5% до 15% заключенных сделок с недвижимостью оспариваются затем в суде. И часть из них признается судом недействительными (Откроется в новой вкладке.»>§2 Главы 9 ГК РФ – Недействительность сделок).

Признание Договора купли-продажи квартиры недействительным означает, что заключенный договор не несет в себе никаких описанных в нем юридических последствий, причем, с самого момента его заключения (Откроется в новой вкладке.»>п.1, ст. 167 ГК РФ). То есть такой договор как-бы «не считается» – Продавец как-бы не продавал, а Покупатель как-бы не покупал.

Договор купли-продажи квартиры (ДКП) может оказаться недействительным либо в результате оспаривания сделки, либо в результате ничтожности (юридический термин) самой сделки (Откроется в новой вкладке.»>п.1, ст. 166 ГК РФ). Поясним кратко, в чем разница между оспоримой и ничтожной сделками.

Оспаривание сделки купли-продажи квартиры

Оспоримой сделкой называют такую сделку, которая требует признания своей недействительности в суде, при наличии на то серьезных законных оснований.

Оспаривание сделки и договора купли-продажи квартиры подразумевает обращение заинтересованных лиц в суд с иском о том, что при заключении ДКП их права на квартиру не были учтены, или были нарушены. Например, наследник, чьи права не были учтены при распоряжении наследством (квартирой), может подать иск в суд о признании недействительной сделки по распоряжению этим имуществом.

В оспоримых сделках закон предоставляет человеку самому решать, прибегать ли к судебной форме защиты своего права, или нет (например, договориться с другой стороной полюбовно).

Результатом оспаривания сделки с недвижимостью может стать решение суда о ее недействительности (или действительности), исходя из обстоятельств дела.

Какие сделки признаются ничтожными

Ничтожной сделкой называется та сделка, которая была заключена с очевидным нарушением законодательства с самого начала. Другими словами, это сделка, которая не имела права быть заключенной в принципе. Она бесспорно и однозначно недействительна.

Например, это случай, когда Продавец квартиры не имел права ее продавать (например, подделал документы), или сделка с малолетним была зарегистрирована (каким-то чудом), что прямо запрещено законом. Т.е. нарушение законодательства налицо, спорить не о чем – и поэтому сделка признается ничтожной.

Ничтожная сделка недействительна в силу своего характера (характера нарушения закона), а не в результате решения суда. Т.е. она становится недействительной при установлении самого факта такого нарушения. Однако требование о признании факта ее ничтожности может быть заявлено в суд.

Виды ничтожных сделок

Сделка купли-продажи квартиры считается ничтожной, если она заключена с определенными нарушениями закона. Перечень таких нарушений указан в ГК.

Согласно ГК ничтожными являются следующие сделки:

• Сделки, нарушающие закон, и при этом посягающие на права третьих лиц (Откроется в новой вкладке.»>п. 2, ст. 168 ГК РФ); «третьи лица» здесь – ключевой фактор, т.к. сделки «просто нарушающие закон» относятся к оспоримым (об этом ниже).
• Сделки, совершенные с целью, противной основам правопорядка и нравственности (Откроется в новой вкладке.»>ст. 169 ГК РФ); здесь предполагается умышленное противоправное действие, например, продажа квартиры по поддельным или недействительным документам.
• Сделки, заключенные с Откроется в новой вкладке.»>недееспособными лицами (Откроется в новой вкладке.»>ст .171 ГК РФ).
• Сделки, заключенные с малолетними, т.е. с лицами до 14 лет (Откроется в новой вкладке.»>ст. 172 ГК РФ); например, когда 13-летний ребенок поставил свою подпись на договоре (хотя за него это должны делать родители или опекуны).
• Мнимые (фиктивные) сделки, т.е. сделки, совершенные для вида, без намерения создать реальные правовые последствия (Откроется в новой вкладке.»>ст. 170 ГК РФ); например, мнимое («понарошку») дарение имущества должником, с целью избежать описи или ареста этого имущества.
• Притворные сделки, т.е. сделки, прикрывающие собой другие сделки (Откроется в новой вкладке.»>ст. 170 ГК РФ); например, когда формальной сделкой дарения прикрывается фактическая сделка купли-продажи с реальной передачей денег.
• Сделки с имуществом, распоряжение которым законодательно запрещено или ограничено, в т.ч. продажа имущества должником или юрлицом-банкротом (Откроется в новой вкладке.»>ст. 174.1 ГК РФ).

Разница между оспоримой сделкой и ничтожной заключается также в том, что к ним применяется разный Откроется в новой вкладке.»>срок исковой давности. К оспоримым сделкам – один год, к ничтожным сделкам – три года, с возможностью увеличения этого срока до 10 лет (Откроется в новой вкладке.»>ст. 181 ГК РФ).

Таким образом, при подготовке сделки Покупателю квартиры следует, как минимум, исключить признаки ничтожной сделки (см. выше), а затем постараться не допускать серьезных поводов для оспаривания сделки (см. ниже). Продавцу об этом можно не очень беспокоиться – в худшем случае квартира просто вернется ему назад через суд.

Основания для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной

Оснований недействительности сделок может быть множество.

Помимо указанных выше оснований ничтожности, сделка может быть также оспорена, и признана недействительной по целому ряду причин.

В общем случае, недействительной суд может признать любую сделку, не соответствующую требованиям закона или иного правового акта (Откроется в новой вкладке.»>п.1, ст. 168 ГК РФ). Чтобы это случилось, в суд должен быть подан иск о признании сделки недействительной, и о применении последствий этой недействительности. Такой иск могут подать как сторона сделки, так и другие заинтересованные лица, а также органы местного самоуправления (например, Органы опеки и попечительства), или прокуратура.

В результате сделка становится оспоримой, и ее дальнейшая судьба зависит от решения суда.

Законодательство указывает, что сделка купли-продажи квартиры может быть оспорена и признана недействительной, если:

• Сделка совершена без необходимого в силу закона согласия третьего лица или государственного органа (Откроется в новой вкладке.»>ст. 173.1 ГК РФ); например, квартира, полученная Откроется в новой вкладке.»>по договору ренты, продана без согласия на то рентополучателя.
• Сделка совершена несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет (Откроется в новой вкладке.»>ст. 175 ГК РФ); например, продажа квартиры 17-летним собственником без согласия на то его родителей.
• Сделка совершена лицом, Откроется в новой вкладке.»>ограниченным судом в дееспособности (Откроется в новой вкладке.»>ст. 176 ГК РФ); например, квартира была им продана без согласия своего попечителя и/или без разрешения Органов опеки и попечительства.
• Сделка совершена лицом, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (Откроется в новой вкладке.»>ст. 177 ГК РФ); например, Продавец квартиры был пьян в момент сделки, или был под действием наркотиков, или находился в состоянии аффекта (если он сможет затем это доказать, что крайне сложно).
• Сделка совершена под влиянием существенного заблуждения (Откроется в новой вкладке.»>ст. 178 ГК РФ); т.е. сделка, неверно или искаженно выражающая волю стороны; например, если сторона сделки допустила очевидную описку или опечатку в Договоре купли-продажи квартиры (ДКП); или если Продавец докажет, что он не знал реального положения дел, и никогда не подписал бы договор, если бы знал о его реальных последствиях для себя.
• Сделка совершена под влиянием обмана, угрозы, насилия или стечения тяжелых обстоятельств (Откроется в новой вкладке.»>ст. 179 ГК РФ); например, Продавец, попав в криминальную историю, вынужден был продать квартиру за полцены, а Покупатель этим сознательно воспользовался («кабальная сделка»).

В частности, сделка с квартирой также может быть признана судом недействительной, когда:

• — на Откроется в новой вкладке.»>приобретенную у наследника квартиру имеют право другие наследники ее бывшего владельца («неучтенные» наследники подают иск);
• — не получено согласие супруга(-ги) на продажу квартиры, являющуюся Откроется в новой вкладке.»>совместной собственностью супругов (несогласный ​супруг может подать иск);
• — в результате сделки оказались нарушенными Откроется в новой вкладке.»>права несовершеннолетних (например, не выполнено условие, указанное в Разрешении Органов опеки и попечительства), или не выполнено условие Откроется в новой вкладке.»>применения материнского капитала;

Какие еще могут быть основания для оспаривания сделки купли-продажи квартиры Покупателю лучше уточнить на Откроется в новой вкладке.»>консультации профильного юриста, применительно к условиям конкретной сделки, после того, как будет собрана необходимая информация и документы для покупки квартиры (как это делается – см. Откроется во всплывающем окне.»>ПОШАГОВУЮ ИНСТРУКЦИЮ).

Следует, однако, понимать, что само наличие оснований для возможного оспаривания сделки с квартирой, вовсе не означает, что ее обязательно признают недействительной. Суд рассматривает все обстоятельства дела, принимая во внимание действия Откроется в новой вкладке.»>добросовестного приобретателя (Покупателя), а сами основания должны быть очень существенны, законно мотивированы, и неопровержимо доказаны.

Поэтому Покупателю квартиры рекомендуется, как минимум, знать основные причины оспаривания сделок, признаки ничтожности сделок, а также следить за тем, чтобы последствия сделки для Продавца были разумны и благоприятны. В том числе, чтобы не нарушались Откроется в новой вкладке.»>права третьих лиц (включая родственников Продавца ), имеющих отношение к продаваемой квартире.

Вообще, от большинства перечисленных выше оснований для признания сделки недействительной может защитить подготовка и заверение ДКП у Откроется в новой вкладке.»>Нотариуса.

Нотариус детально вникает в суть заверяемого им договора, требует дополнительные документы и справки для расширения информации о сделке, а также беседует с каждой стороной сделки, выясняя нюансы, и разъясняя сторонам суть и последствия исполнения договора.

Применение последствий признания сделки с квартирой недействительной

Закон утверждает, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью (Откроется в новой вкладке.»>ст. 167 ГК РФ).

Переводя на нормальный язык, это означает, что в случае признания сделки с квартирой недействительной, все обязательства сторон по договору также считаются недействительными (не требуют исполнения), а если они уже исполнены, то результаты этого исполнения аннулируются.

Каждая из сторон сделки в этом случае должна возвратить другой стороне все полученное по сделке, а если это физически невозможно, то – компенсировать деньгами. Такой возврат в первоначальное состояние (как было до сделки) называется «двусторонняя реституция».

В случае с квартирой – р ешение суда будет основанием для Откроется в новой вкладке.»>регистрации перехода права собственности на квартиру обратно Продавцу, а Покупатель должен получить обратно свои деньги, в той сумме, которая была указана в Договоре купли-продажи.

При этом, если Продавец не имеет возможности вернуть всю сумму сразу, то суд обязывает его выплачивать Покупателю эту сумму постепенно, и такие выплаты могут растянуться на годы. В этом и заключается главная опасность для Покупателя – в случае признания сделки недействительной, квартиру он теряет сразу, а деньги ему могут возвращаться очень долго, а могут и вовсе не вернуться.

Расторжение Договора купли-продажи квартиры

Юристы – народ пунктуальный и щепетильный. Если обычный человек может выразить мысль разными словами, то с точки зрения юриспруденции – слова со схожим смыслом могут иметь совершенно разные юридические последствия. Это касается, например, понятий «недействительная сделка» и «расторжение сделки».

Недействительной сделка может оказаться по решению суда, вследствие ее оспаривания, либо вследствие ее ничтожности (см. выше). Юридическое последствие этого – возврат сторон в исходное состояние (двусторонняя реституция).

Расторгнуть же сделку (договор) могут как сами ее участники (по соглашению сторон), так и суд (по иску одной из сторон). И юридическим последствием этого будет всего лишь прекращение дальнейшего исполнения обязательств по договору, если судом или самим договором не установлены иные последствия. Законодательное регулирование расторжения договора описано в Откроется в новой вкладке.»>Главе 29 ГК РФ.

Расторжение договора по закону должно происходить в той же форме, в которой он заключался, т.е. отдельным письменным соглашением. Либо решением суда. Причем, после расторжения договора, стороны не вправе требовать назад того, что было уже исполнено по договору (Откроется в новой вкладке.»>п. 4, ст. 453 ГК РФ). Хотя различные виды компенсации ущерба могут быть предусмотрены как в добровольном соглашении о расторжении сделки, так и в решении суда о расторжении.

Основания для расторжения договора

Основания для расторжения Договора купли-продажи квартиры указаны в Откроется в новой вкладке.»>ст. 450 ГК РФ.

В общем, все они сводятся к тому, что договор может быть расторгнут судом по требованию одной стороны в случае существенного нарушения договора другой стороной. Звучит логично. Например, Продавец имеет право расторгнуть договор, если Покупатель не выплатил всю сумму за квартиру; а в случае с новостройками – Покупатель имеет право расторгнуть Откроется в новой вкладке.»>Договор долевого участия (ДДУ), который он заключил с Откроется в новой вкладке.»>Девелопером, если тот вовремя не сдал дом в эксплуатацию.

Главное, что нужно здесь понять Продавцу и Покупателю – это тот факт, что расторгнуть Договор купли-продажи квартиры они могут только в том случае, если он еще не исполнен до конца одной из сторон, или обеими сторонами. Например – до тех пор, пока не зарегистрирован переход права по договору, или пока не выплачены все деньги по условиям договора, или пока Продавец не передал Покупателю квартиру по Откроется в новой вкладке.»>Передаточному Акту.

Если же сделка зарегистрирована и полностью завершена, то расторгнуть ее уже не получится. Она может быть только признана судом недействительной (при наличии на то серьезных оснований и доказательств – см. выше).

Защита от расторжения и недействительности сделок

Грамотная подготовка сделки с недвижимостью (читай Откроется в новой вкладке.»>ПОШАГОВУЮ ИНСТРУКЦИЮ), знание основ законодательства, связанного с подобными сделками (читай Откроется в новой вкладке.»>Глоссарий Риэлтора), а также поддержка профильного юриста, и/или заверение договора у нотариуса – вот главная защита от неблагоприятных последствий сделки.

В частности, защитой будут служить и особые условия в Договоре купли-продажи квартиры. Например, условие об ответственности за возможные претензии третьих лиц, ответственность Продавца за скрытые недостатки квартиры, обязательство выписки всех членов семьи, и т. п. Поэтому крайне важно подойти к составлению договора тщательно и продуманно, с помощью Откроется в новой вкладке.»>квалифицированного юриста.

Каждое слово в договоре, и каждая фраза – имеют значение (т.е. юридические последствия). Составленные формулировки в условиях договора должны быть понятны, иметь однозначное толкование и не противоречить закону и другим условиям договора.

Шаблонные образцы Договоров купли-продажи могут дать лишь общее представление о том, как такой договор должен выглядеть, и какие разделы он должен содержать. Нюансы конкретной сделки, и «защитные» формулировки в договоре (что особенно важно для Покупателя) может учесть и грамотно составить только юрист или Откроется в новой вкладке.»>Нотариус.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ .

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте « Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ » (откроется во всплывающем окне).