Статья 606. Договор аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Комментарий к Ст. 606 ГК РФ

1. Договор аренды (имущественного найма) является одним из наиболее распространенных. Он известен издревле как наиболее адекватная правовая форма передачи имущества во временное пользование за плату.

История договора аренды насчитывает около двух тысячелетий. Договор аренды и некоторые его виды были известны еще в Древнем Риме. Римское частное право разграничивало три отдельных договора найма: «а) наем вещей (locatio-conductio rerum), б) наем услуг (locatio-conductio operarum), в) наем работы или подряд (locatio-conductio operis или operis faciendi). Общее между этими тремя договорами усматривалось в том, что одна сторона обязуется предоставить другой стороне пользование известным объектом, а другая сторона обязуется уплатить первой стороне за пользование определенное денежное вознаграждение» .

———————————
Краснокутский В.А., Новицкий И.Б., Перетерский И.С. и др. Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. М.: Юристъ, 2004; СПС «КонсультантПлюс».

Нормы о договоре имущественного найма были известны как дореволюционному российскому, так и советскому законодательству.

В Своде законов Российской империи имущественным наймом признавался договор, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывалась предоставить другой стороне свою вещь во временное пользование. Предмет найма, срок пользования и вознаграждение за него составляли существенные условия этого договора .

———————————
См.: Свод законов Российской империи. СПб.: Изд-во Я. Канторович, 1896. Т. 10. Ч. 1. Ст. 1691.

Уже в дореволюционной науке ставились такие проблемные вопросы, которые имеют значение и по сей день в практике заключения договоров аренды. К примеру, не всегда однозначно рассматривается предмет договора аренды. Так, К.П. Победоносцев писал, что «предметом найма служит известное, определенное имущество, не только свое, но и чужое (доверенное в хозяйственное управление и распоряжение); может служить не только материальное имущество, но и право, если оно, по свойству своему, способно к отдельному употреблению или пользованию» . И в настоящее время не утихают споры относительно возможности предоставления в пользование имущественных прав, которые входят в понятие «имущество» в соответствии со ст. 128 ГК РФ. Особую актуальность приобретает данный вопрос при передаче в аренду предприятия, в состав которого могут входить различные виды имущественных прав, в том числе исключительные права.

———————————
Победоносцев К.П. Курс гражданского права. М.: Статут, 2003. Часть третья: Договоры и обязательства. С. 344.

В ГК РСФСР 1922 г. раздел, посвященный имущественному найму, предшествовал разделу о договоре купли-продажи и мены и охватывал нормы о договоре найма жилого помещения. В Кодексе 1922 г. упоминалось также о договорах найма государственных или коммунальных предприятий как разновидности договора имущественного найма и устанавливался ограничительный срок найма — 12 лет.

Статья 275 ГК РСФСР 1964 г. определяла договор имущественного найма как договор, по которому наймодатель обязуется предоставить нанимателю имущество во временное пользование за плату. В Кодексе 1964 г. договору имущественного найма была посвящена целая глава, в которой упоминался договор проката как разновидность договора имущественного найма.

В 1989 г. были приняты Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде , содержащие 33 статьи и осуществлявшие регулирование отношений по аренде.

———————————
Утверждены ВС СССР 23 ноября 1989 г. N 810-1 // Ведомости ВС РСФСР. 1989. N 25. Ст. 481.

В науке названный нормативный акт подвергался справедливой критике по разным основаниям. В данном акте, как, впрочем, и в других актах того времени, не всегда четко проводилась грань между субъектом договора аренды и его объектом. В частности, термин «предприятие» использовался в разных значениях.

Нормы ГК РФ об аренде достаточно стабильны и редко подвергаются изменениям. С 1 марта 1996 г. (даты вступления в силу части второй ГК) в гл. 34 Кодекса только три раза вносились изменения.

2. Сторонами договора аренды являются арендодатель (наймодатель) (см. ст. 608 ГК и комментарий к ней) и арендатор (наниматель). Арендатором (нанимателем) может быть любой субъект гражданского права.

3. Объектами аренды могут быть вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (см. ст. 607 ГК и комментарий к ней). Эквивалентным объектом договора аренды является арендная плата (см. ст. 614 ГК и комментарий к ней).

4. Существенным условием договора аренды является условие о предмете (объекте) аренды (найма). Несмотря на то, что в комментируемой статье говорится о том, что имущество передается арендатору за плату и на время (на определенный или неопределенный срок), тем не менее ни условие об арендной плате, ни условие о сроке договора не отнесены законом к числу существенных. Естественно, по воле сторон эти условия (как и любые другие) могут стать существенными.

Таким образом, по общему правилу договор аренды считается заключенным с того момента, когда между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение о предмете (объекте) аренды.

Если договором аренды не определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы, то считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (абз. 2 п. 1 ст. 614 ГК). О сроке договора аренды см. ст. 610 ГК РФ и комментарий к ней.

5. Договор аренды является консенсуальным — он считается заключенным (возникают права и обязанности) с момента достижения соглашения. Договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (см. п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК и соответствующие комментарии).

Договор аренды является возмездным — имущество передается арендатору за плату. Плата может быть установлена в различных формах (см. ст. 614 ГК и комментарий к ней). При безвозмездной передаче имущества в пользование (ссуде) складываются отношения, весьма схожие с теми, которые возникают при аренде. Но регулируются такие отношения не нормами об аренде, а правилами, содержащимися в ст. ст. 689 — 701 ГК РФ. Однако некоторые нормы об аренде распространяются на отношения по безвозмездному пользованию имуществом (нормы об объекте, частично о сроке договора и др. (п. 2 ст. 689 ГК)).

Договор аренды является двусторонне обязывающим (двусторонним, взаимным, синаллагматическим) — права и обязанности есть у обеих сторон. В первую очередь арендодатель (наймодатель) обязан передать имущество арендатору; арендатор обязан вносить арендную плату (см. также ст. ст. 611, 614 — 616, 621, 622, 624 ГК и соответствующий комментарий).

6. Имущество передается арендатору во владение и пользование или только в пользование. При передаче во владение и пользование арендатор не только получает возможность извлекать полезные свойства из вещи, но и имеет ее у себя физически, господствует над нею.

Будучи титульным владельцем, арендатор может прибегать к вещно-правовым способам защиты (предъявлять виндикационный и негаторный иски, в том числе к собственнику (арендодателю) (ст. ст. 301 — 305 ГК).

Договор аренды, в силу которого арендатор наделяется только правом пользования (без права владения), встречается сравнительно редко. Например, без передачи во владение арендатора возможна аренда электронной техники.

7. Поступления, полученные в результате использования имущества (плоды, продукция, доходы) по общему правилу, установленному ст. 136 ГК РФ, принадлежат лицу, использующему это имущество на законном основании, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором об использовании этого имущества. В отличие от данной диспозитивной нормы в комментируемой статье сформулировано императивное указание — плоды, продукция и доходы поступают в собственность арендатора. Это, конечно, не означает, что арендодатель ни при каких условиях не может получать плоды, продукцию или доходы (их часть) от использования имущества, переданного в аренду. В п. 2 ст. 614 ГК РФ прямо предусмотрена возможность установления арендной платы в виде определенной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов. Но и в этом случае в силу правила, содержащегося в комментируемой статье, плоды, продукция или доходы являются собственностью арендатора, а затем уже передаются арендодателям в виде арендной платы.

Плоды представляют собой поступления естественного происхождения; это вещи, появляющиеся в результате органического развития других вещей (приплод скота, урожай плодоносящих деревьев и т.д.). Продукцией считаются поступления, являющиеся результатом производства (изготовленные товары, добытые полезные ископаемые и т.д.). Доходы — это поступления в виде денег или других материальных благ, которые появляются в результате использования имущества в качестве объекта правовых отношений (например, плата в виде денег или других материальных ценностей, получаемая по договору субаренды).

8. В § 1 гл. 34 (ст. ст. 606 — 652) ГК РФ установлены общие положения об аренде. О применении этих положений к отдельным видам аренды и аренды отдельных видов имущества см. ст. 625 ГК РФ и комментарий к ней.

Ст. 650 ГК РФ — Гражданский кодекс

Статья 650. Договор аренды здания или сооружения.

23 октября 2013

Обсуждение статьи

Вопросы по статье

Об НДФЛ при выплате дохода по договору аренды недвижимости, если договор подписан одним обособленным подразделением, а дополнительное соглашение к нему — другим

Снимаю в аренду помещение ,кто должен убирать прилежащую территорию ?

Добрый день! Подскажите пожалуйста. Физлицо сдает в аренду нежилое помещение. Организации ООО для магазина розничной алгкогольной продукции. Это физ. лицо является директором этого магазина. Можно ли заключить договор аренды на безвозмездной основе если нет какой нужно заключить договор аренды. и какие налоги платит физ лицо. Спасибо!

Организацией-арендатором с согласия арендодателей произведен монтаж пожарной сигнализации в арендуемых помещениях. Можно ли считать произведенные улучшения арендованного имущества отделимыми? Каким образом в целях исчисления налога на прибыль начисляется амортизация по указанным капитальным вложениям, если по условиям договора аренды с одними арендодателями затраты арендатора по окончании договора компенсируются, а с другими — нет?

Статьи договор аренды

• Автострахование
• Жилищные споры
• Земельные споры
• Административное право
• Участие в долевом строительстве
• Семейные споры
• Гражданское право, ГК РФ
• Защита прав потребителей
• Трудовые споры, пенсии

• Главная
• Статья 610 ГК РФ. Срок договора аренды

Гражданский кодекс Российской Федерации:

Статья 610 ГК РФ. Срок договора аренды

1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Вернуться к оглавлению документа: Гражданский кодекс РФ Часть 2 в действующей редакции

Комментарии к статье 610 ГК РФ, судебная практика применения

В п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» содержатся следующие разъяснения:

Включение в договор аренды условия о выплате денежной суммы в случае отказа от договора не допускается

Предусмотренное диспозитивной нормой или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства (пункт 3 статьи 310 ГК РФ).

Если право на односторонний отказ от исполнения обязательства или на одностороннее изменение условий обязательства установлено императивной нормой, например абзацем вторым пункта 2 статьи 610 ГК РФ, то включение в договор условия о выплате денежной суммы в случае осуществления стороной этого права не допускается (пункт 1 статьи 422 ГК РФ). Такое условие договора является ничтожным, поскольку оно противоречит существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства (пункт 2 статьи 168 и статья 180 ГК РФ).

Равным образом, по смыслу пункта 3 статьи 310 ГК РФ не допускается взимание платы за односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий, вызванные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства другой его стороной.

В п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 «О свободе договора и ее пределах» содержатся следующие разъяснения:

Стороны договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора

…Пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

В пп. 4, 5, 7, 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» содержатся, в частности, следующие разъяснения:

Если в договоре аренды указано, что он действует до начала реконструкции сданного внаем объекта недвижимости, такой договор считается заключенным на неопределенный срок и его прекращение осуществляется по правилам абзаца второго пункта 2 статьи 610 ГК РФ.

. В рассматриваемой ситуации срок договора аренды сторонами не определен. Условие о действии договора аренды до начала реконструкции здания, в котором расположено сданное внаем помещение, не может квалифицироваться как условие о сроке.

В силу статьи 190 ГК РФ срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон.

Спорный договор заключен на неопределенный срок, поэтому арендодатель на основании пункта 2 статьи 610 Кодекса мог в любое время отказаться от договора, предупредив арендатора за три месяца.

Поскольку арендодатель направлял арендатору предупреждение о прекращении договора, требования абзаца второго пункта 2 статьи 610 ГК РФ могут считаться соблюденными. При этом в данном случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.

Принимая во внимание, что к моменту обращения арендодателя в суд три месяца, оговоренные в пункте 2 статьи 610 ГК РФ, истекли, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование о выселении арендатора из спорного помещения (см. подробнее п. 4 информационного письма ВАС РФ №66)

Договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным статьей 619 ГК РФ.

…Договор аренды нежилого помещения был заключен сроком на один год. Так как по истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться нежилым помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, он возобновлен на неопределенный срок.

Вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть прекращен только по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, является несостоятельным, поскольку сам по себе факт заключения договора аренды на неопределенный срок не лишает арендодателя права на расторжение такого договора при существенном нарушении его условий арендатором.

Как видно из материалов дела, арендодатель на основании пунктов 1 и 3 части первой статьи 619 ГК РФ обратился в суд с иском о расторжении договора и выселении арендатора из занимаемого им помещения в связи с существенным нарушением последним условий договора, в том числе длительным невнесением арендной платы. В исковом заявлении арендодатель просил суд подтвердить факты нарушений, допущенных арендатором. До обращения в суд истцом были соблюдены требования части третьей статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Кодекса, регламентирующие обязательные досудебные процедуры при расторжении договора.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции отметил, что арендодатель, определяя момент обращения в суд, правомерно руководствовался тридцатидневным сроком, установленным пунктом 2 статьи 452 ГК РФ, а не трехмесячным сроком, предусмотренным пунктом 2 статьи 610 Кодекса (см. подробнее п. 5 информационного письма ВАС РФ №66).

В иске о выселении арендатора в связи с прекращением договора аренды в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ не может быть отказано на том основании, что арендодатель не направил арендатору вторично предупреждение о прекращении договора после того, как первоначальный иск арендодателя был оставлен без рассмотрения в связи с преждевременным обращением последнего в суд.

…Как следует из материалов дела, комитет по управлению муниципальным имуществом направил акционерному обществу предупреждение о прекращении договора аренды, возобновленного ранее на неопределенный срок. Арендатор отказался добровольно освободить помещение.

Первоначально арендодатель обратился в суд с иском о выселении арендатора до истечения трехмесячного срока, предусмотренного пунктом 2 статьи 610 Кодекса, в связи с чем указанный иск был оставлен судом без рассмотрения.

Настоящий иск арендодателя, предъявленный к арендатору по истечении трехмесячного срока, был удовлетворен.

По мнению ответчика, изложенному в кассационной жалобе, в такой ситуации арендодатель обязан был направить арендатору новое предупреждение о прекращении договора аренды.

Суд кассационной инстанции не согласился с доводами арендатора, указав, что в данном случае оставление иска без рассмотрения не лишает юридической силы предупреждение, направленное арендодателем в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ (см. подробнее п. 7 информационного письма ВАС РФ №66).

Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

…Спорный договор аренды и взаимные обязательства сторон могли быть прекращены иначе, чем это вытекает из правил пункта 2 статьи 610 ГК РФ, если бы стороны пришли к соглашению об этом. Однако такого соглашения сторон не имеется и в материалах дела отсутствуют доказательства обращения арендатора к арендодателю с соответствующим предложением.

Отсутствуют и доказательства передачи арендатором помещения арендодателю до момента прекращения действия договора, определенного по правилам пункта 2 статьи 610 ГК РФ. Акт о приеме — передаче спорного помещения составлен арендодателем с участием представителя незаинтересованного лица в связи с отказом арендатора от подписания акта, о чем в акте имеется соответствующая отметка.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что требование арендодателя о взыскании арендной платы до момента прекращения действия договора правомерно, и удовлетворил иск (см. подробнее п. 13 информационного письма ВАС РФ №66).

Условия и особенности расторжения договора аренды в Российской Федерации

Секция: Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право

III Международная заочная научно-практическая конференция «Научный форум: юриспруденция, история, социология, политология и философия»

Условия и особенности расторжения договора аренды в Российской Федерации

CONDITIONS AND FEATURES OF LEASE TERMINATION IN THE RUSSIAN FEDERATION

Tatiana Astapova

associate professor, candidate of legal sciences, associate professor of the department of civil legal disciplines of the International Institute of Economics and Law, Russia, Moscow

Denis Lipnitsky

undergraduate of the International Institute of Economics and Law, Moscow, Russia

Аннотация: В статье рассматриваются основные условия расторжения договора аренды, предусмотренные законодательством РФ; анализируется подход законодательства к определению различных условий расторжения договора аренды в нынешнее время. Рассматриваются индивидуальные особенности различных условий расторжения договора аренды.

Abstract: The article deals with the basic conditions of termination of the rent, provided by the legislation of the Russian Federation; analyzed legislation approach to defining the various conditions of termination of the rent at the present time. We consider the individual characteristics of the various conditions of termination of the rent.

Ключевые слова: договор аренды; условия расторжения; досрочное расторжение; арендатор; арендодатель; соглашение сторон; судебный порядок; односторонний порядок.

Keywords: rental contract; termination conditions; the early termination; the tenant; the landlor; the agreement of the parties; a court order; a unilateral order.

Гражданский Кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ) [4] [5]в качестве общего правила определяет, что основой для изменения и расторжения договора обозначается соглашение сторон, если другого не устанавливает сам ГК РФ, другие законы или договор (п.1 ст.450 ГК [4]). Основания и порядок изменения и расторжения договора аренды урегулированы нормами гл. 29, ст. ст. 619, 620 ГК РФ[5].

Договор также может быть, за исключением указанного п. 1 ст. 450 ГК РФ, изменен или расторгнут:

— по требованию одной из сторон в судебном порядке на основании п. 2 ст. 450, ст. 451 ГК РФ;

— в одностороннем внесудебном порядке (п. п. 1, 2 ст. 310 ГК РФ) [4].

Нужно отличать одностороннее расторжение договора по требованию одной из сторон от одностороннего отказа от исполнения обязательств.

В п. 2 ст. 450 ГК РФ указано несколько фактов, при которых возможно изменение или расторжение договора по требованию одной из сторон по решению суда:

— когда нарушены условия другой стороной договора и эти деяния могут быть оценены как существенное нарушение, то есть нарушение, влекущее для контрагента такой ущерб, при котором он в большой степени лишается того, на что был вправе полагаться при подписании договора;

— в прочих случаях, которые предусмотрены ГК РФ, другими законами или договором[4].

В соответствии со ст. 619 ГК РФ договор можно досрочно расторгнуть в судебном порядке по требованию арендодателя, если арендатор:

1) использует имущество существенно нарушая условия договора или назначение имущества либо с большим количеством нарушений;

2) сильно ухудшает имущество;

3) больше 2-х раз подряд после срока, установленного договором платежа, не оплачивает аренду;

4) не делает капитальный ремонт имущества в указанные сроки, а при их отсутствии в разумные сроки, если выполнение такого ремонта — это обязанность арендатора[5].

Надо отметить, что объяснение положений ГК РФ о существенном нарушении обязательства требует более детального исследования правоприменительной практики, создающиеся в отдельных частях деятельности с участием разных субъектов и учитывая реальные фактические обстоятельства исполнения договорных обязательств. С недавних пор из общего договорного права выделяются нормы, которые регулируют договорные отношения между потребителями и коммерческими организациями. Законодателю необходимо признать, что общее договорное право не дает простому человеку нужных средств защиты от больших организаций. Следовательно, нужно предоставить потребителям дополнительные правовые и процессуальные гарантии охраны их интересов в отношениях с большими юридическими фирмами, включая возложение на юридические организации дополнительных обязанностей.

Употребительно к важному нарушению предлагается оценить соотношение ущерба относительно ожидаемого результата. «По этой причине вполне возможно удовлетворение требования о расторжении договора при нарушении, незначительном по размеру ущерба, и равно отказ в удовлетворении такого же требования, несмотря на то, что ущерб оказался весьма значительным. Решение суда зависит лишь от того, является ли действительно существенной разница между тем, на что вправе была рассчитывать сторона, заключая договор, и тем, что в действительности она смогла получить» [3].

Стороны могут предусмотреть в договоре или соглашении следующие условия:

— о праве требовать возврата, исполненного при расторжении;

— о моменте исправления или расторжения договора.

В соответствии с общим правилом стороны не имеют права требовать возвращения того, что было исполнено ими по договору до момента его изменения или расторжения. Однако, если одна из сторон приняла исполнение, но свое обязательство не исполнила или предоставила неравноценное исполнение, другая сторона может требовать возврата, исполненного в качестве неосновательного обогащения (п. 4 ст. 453 ГК РФ) [4]. Исключения составляют случаи, когда другое предусмотрено законом или договором либо следует из существенных обязательств [9].

Из-за специфики арендных правоотношений только арендодатель в праве вернуть исполненное, а именно вернуть полученный аванс. Исполнение, которое получает арендатор (предоставление имущества во временное владение и (или) пользование), фактически вернуть нельзя. Возврат арендованного имущества не является возвратом исполнения и регулируется самостоятельными нормами Гражданского кодекса РФ (ст. 622 ГК РФ) [5].

Касательно более детального анализа правоприменительной практики, возникающей в отдельных сферах деятельности, следует изучить ситуацию, в которой расторгая договор на основании ст. 619 ГК РФ [5] в случаях, указанных в п. 9 ст. 22 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ), арендодатель должен доказать, что арендатор существенно нарушил договор [6].

Исходя из положений Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» [4] (далее — Постановление ВАС) можно определить, что, применяя п. 9 ст. 22 ЗК РФ [6], арбитражные суды, допускают досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет, по требованию арендодателя только если существует решение суда и при существенном нарушении условий договора арендатором. При этом Постановление ВАС предлагает руководствоваться следующим: «В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ и ст. 450 и 619 ГК РФ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка» [10].

Еще одним примером из практики рассмотрения вопросов расторжения договора аренды, ввиду нарушения существенных условий последнего, может служить Постановление ФАС Северо-Западного округа от 31.08.2006 по делу N А56-48357/2005(далее — Постановление ФАС) [8]. Данное Постановление ФАС указывает: «. В соответствии с материалами дела следует, что в этом конкретном случае основой для предъявления требования о досрочном расторжении договора послужило то обстоятельство, что во 2-ом и 3-ем кварталах 2005 года арендатор внес арендную плату не в полном объеме. Это нарушение оценивается с относительности его существенности; для оценки степени существенности нарушения могут иметь значение длительность периода просрочки, размер недоплаты и причины недоплаты . » [8]. Из вышеописанного в Постановлении ФАС следует, что длительность периода просрочки, размер и причина внесения арендной платы не в полностью являются факторами, которые имеют влияние на степень существенности нарушения условий договора аренды.

В силу диспозитивности п. 3 ст. 453 ГК РФ в договоре или соглашении о его расторжении стороны могут установить, что договор считается измененным или расторгнутым, не начиная с времени заключения соответствующего соглашения, а, допустим, с указанной в нем даты. Если время изменения и прекращения договора не согласовано, обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения об изменении или расторжении договора, если иное не следует из соглашения или характера изменения договора (п. 3 ст. 453 ГК РФ) [4].

Из положений п. 3 ст. 615 ГК РФ следует, что арендодатель имеет вправо обратиться в суд с иском о расторжении договора в том случае, если арендатор использует имущество не по назначению или с нарушением условий договора [5].

Надо учитывать, что арендодатель имеет право обратиться в суд с данным иском только после того, как арендатору будет направлено письмо с предупреждением о необходимости исполнить обязательство в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ) [5].

Если арендатор не вносил арендную плату более 2-х раз подряд, арендодатель даже, если долг оплачен арендатором имеет право обратиться в суд с иском о расторжении договора в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ. Но сделать это он обязан в разумный срок, иначе право на расторжение договора в связи с допущенным арендатором нарушением будет утрачено [5].

Из закона (ст.ст. 606-624; 650-655 ГК РФ) следует, что договор аренды не расторгается во внесудебном одностороннем порядке. И только, когда соблюден процесс досудебного урегулировании спора между участниками договора, пострадавшая сторона имеет право обратиться в суд [5].

Анализируя ситуацию, когда договор аренды расторгнут досрочно по требованию арендодателя видно, из положений ст. 452 ГК РФ [4], что предусмотрен общий порядок расторжения договора, в соответствии с которым, требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в 30 дневный срок.

Учитывая нормы ст. 619 ГК РФ, арендодатель имеет право на требование досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения (уведомления) о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок [5].

Т. е., законодатель разделяет предложение о расторжении договора и о предупреждении о необходимости устранить допущенные арендатором нарушения.

Если договор расторгнут по инициативе арендодателя, то, для соблюдения досудебного порядка урегулирования спора арендодателю нужно направить арендатору предупреждение о необходимости исполнения своих обязательств по договору и предложение о расторжении договора, как следствие невыполнения предупреждения. Также стоит отметить, что в одном письме могут быть заявлены предупреждение о надлежащем исполнении обязательств по договору и предложение о расторжении договора.

Говоря о порядке досрочного расторжения договора по предложению арендатора стоит отметить, что ГК РФ не имеет специального правила, которое обязывало бы его заранее предупредить арендодателя о надобности исполнения им обязательств, до подачи арендатором иска о расторжении договора аренды в суд. Это не значит, что арендатор незамедлительно обратится в суд с иском о расторжении договора аренды, ибо в силу общей нормы (ст. 452 ГК РФ) сторона может обратиться в суд с иском о расторжении договора только после отправки своему контрагенту предложение расторгнуть договор [4].

Делая вывод из вышеописанных обстоятельств, для того чтобы досудебный порядок урегулирования спора о расторжении договора по требованию арендодателя можно было считать соблюденным, надо предоставить суду доказательства:

1) о направлении арендатору письменного уведомления о необходимости исполнения им обязательств по договору аренды в разумный срок;

2) направления арендатору предложения о расторжении договора, как следствие невыполнения уведомления;

3) получения от другой стороны отказа на предложение расторгнуть договор или неполучения ответа в тридцатидневный срок, если в предложении не установлен иной срок расторжения договора [1].

Если другое не предусмотрено договором аренды, за досрочным прекращением договором аренды следует прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

Когда прекращает действие договор аренды объект должен быть возвращен арендодателю по акту приема-передачи. Порядок оформления этого документа такой же, как оформление передаточного акта, подписываемого в начале срока действия договора при передаче имущества арендатору. В акте необходимо отразить, такие параметры, как: состояние собственности, возврат имущества в определенный момент времени, место возврата движимого имущества. Арендатор обязан вернуть арендодателю имущество при прекращении договора. При этом имущество необходимо вернуть в том состоянии, в котором оно было получено арендатором, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (к примеру, после реконструкции, если по договору у арендатора была такая обязанность).

От основания, по которому договор аренды был расторгнут зависят и последствия расторжения этого договора для обеих сторон. В соответствии с общим правилом, сторона, которая не исполнила или ненадлежащим образом исполнила условия договора, должна возместить другой стороне вызванные этим убытки. Обычно, преимуществом при получении каких-либо штрафов пользуется арендодатель. Это штрафы и пени за не вовремя оплаченную арендную плату; за передачу (без согласования с арендодателем) прав на аренду третьим лицам; за нарушение строительных норм и правил при перепланировке или реконструкции арендованного помещения; за не вовремя переданное арендованное помещение после прекращения договора аренды [2].

Как показывает практика арендодатель довольно часто предусматривает в условиях договора предварительный взнос – обеспечительный платеж в размере 1-2 месячной арендной платы. Арендатор производит его оплату при заключении договора и депозит ему не возвращается в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора.

Подводя итог, можно прийти к заключению, что расторжение договора аренды по инициативе обеих сторон возможно не только по основаниям, предусмотренным ГК РФ, но и по основаниям, которые установлены соглашением сторон. Что касается одностороннего расторжения договора аренды, то как было указано выше, он возможен при соблюдении процедуры предупреждения одной из сторон договора о данном намерении, при этом, учитывая сроки получения или не получения ответа на уведомление. Для более детального рассмотрения особенностей расторжения договора аренды с государственными или муниципальными организациями, а также договора аренды земельного участка на продолжительный срок, необходимо обращать внимание на регулирующее данный вид правоотношений законодательство.

Статья 606 ГК РФ. Договор аренды (действующая редакция)

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

• URL
• HTML
• BB-код
• Текст

Комментарий к ст. 606 ГК РФ

1. Под договором аренды понимается гражданско-правовая сделка, субъектами которой являются арендодатель и арендатор. Арендодатель — это лицо (физическое лицо, юридическое лицо, а также государственный орган или орган местного самоуправления), которое обязуется передать принадлежащее ему на праве собственности или ином вещном праве имущество. Арендатор — это лицо (физическое лицо, юридическое лицо, а также государственный орган или орган местного самоуправления), которое принимает передаваемое ему арендодателем имущество.

При этом имущество арендодатель передает арендатору за плату, из чего следует, что договор аренды является возмездным. Кроме того, договор аренды предполагает собственно обязательство арендодателя передать имущество, поэтому договор аренды является консенсуальным, то есть для его заключения достаточно договоренности между арендатором и арендодателем о предоставлении первому имущества.

При этом обязательство арендодателя о передаче имущества играет очень важную роль при признании договора аренды действительным. Так, например, ФАС Поволжского округа, рассматривая дело о признании действительным договора лизинга, указал, что представленным сторонами соглашением предусмотрены только обязательства ответчика по уплате арендных платежей, соглашение не содержит каких-либо обязательств истца по передаче имущества в арендное пользование ответчику.

Правами, на основании которых арендодатель передает арендатору имущество, могут быть следующие:

— право временного владения и временного пользования — право обладания имуществом в течение определенного периода времени, а также извлечения из него в этот период полезных свойств;

Арендодатель может предоставить арендатору в отношении имущества либо только право временного пользования, либо в целом и право временного пользования, и право владения. Конкретный вид права оговаривается арендодателем и арендатором при заключении договора аренды. Также при заключении договора аренды оговаривается период осуществления этих прав арендатором.

В случае если в период действия договора аренды арендатор за счет переданного ему в аренду имущества получит плоды, продукцию или доходы, то они будут являться его собственностью, поскольку они будут получены в результате определенных вложений, сделанных арендатором.

2. Судебная практика:

— Определение Конституционного Суда РФ от 17.06.2010 N 852-О-О;

— Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16;

— Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73;

— Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66;

— Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 17.10.2014 N Ф09-4761/14 по делу N А07-20076/2013;

— Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 17.10.2014 N Ф09-5440/14 по делу N А76-14481/2013;

— Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2014 N 18АП-10914/2014;

— Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2014 N 17АП-11786/2014-АК;

— Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2014 N 17АП-11395/2014-АК;

— Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2014 N 07АП-9443/14;

— Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 17.10.2014 N 02АП-7852/14;

— Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 16.10.2014 N Ф02-4638/14 по делу N А19-18802/2013;

— Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 16.10.2014 N Ф09-6253/14 по делу N А07-17569/2012;

— Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 16.10.2014 N Ф06-15805/13 по делу N А65-30791/2013;

— Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.10.2014 N Ф08-6326/14 по делу N А32-35989/2013;

— Постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.10.2014 N Ф05-9250/14 по делу N А40-88718/2013;

— Постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.10.2014 N Ф05-10334/14 по делу N А40-129798/2013;

— Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2010 N 08АП-3632/2010;

— Постановление ФАС Московского округа от 28.07.2003 N КГ-А40/4869-03;

— Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2011 N 13АП-19320/11;

— Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2010 N 18АП-8757/10;

— Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.07.2014 N Ф02-2717/14 по делу N А19-11948/2013;

— Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 26.07.2013 N Ф08-3853/13 по делу N А63-10724/2012;

— Постановление ФАС Московского округа от 24.01.2013 N Ф05-15744/12 по делу N А40-84786/2011;

— Постановление ФАС Поволжского округа от 09.08.2011 по делу N А49-10947/2009.