Залоговое имущество при банкротстве продается единым лотом, даже если купившие его супруги затем разделили его на доли — ВС

Залоговое имущество, купленное супругами во время брака и затем разделенное на доли, остается единым залоговым лотом, независимо от того, кто из супругов заключил договор залога и внес деньги, после определения долей оно не меняет своего статуса и не превращается в залог долей, пояснил Верховный суд. По мнению ВС, залоговый кредитор вправе рассчитывать на погашение своих требований из средств, вырученных в ходе конкурсного производства от продажи самого заложенного имущества, а не доли в праве, иное нарушило бы его права.

Супруги Игорь и Татьяны Бленновы поженились в 1986 году. В июле 2009 года И.Бленнов купил земельный участок с консервным цехом, а в сентябре 2013 года получил 10,2 млн рублей кредита в банке «Северный Кредит». Созаемщиком выступила его супруга. Возврат кредита обеспечивался ипотекой консервного цеха и земельного участка, говорится в определении, опубликованном в картотеке арбитражных дел.

В сентябре 2014 года Северодвинский горсуд Архангельской области взыскал с супругов долг по кредиту (10,2 млн рублей) и проценты (1,4 млн рублей) в пользу банка и обратил взыскание на заложенное имущество.

28 декабря 2015 года в рамках дела о банкротстве И.Бленнова как индивидуального предпринимателя суд включил в реестр требование банка как обеспеченное залогом. 1 марта 2016 года суд принял к рассмотрению заявление Т.Бленновой о признании ее банкротом, в августе признал ее банкротом и ввел процедуру реализации имущества.

Имущества Т.Бленновой не хватило для расчетов с кредиторами, и ее финансовый управляющий обратился в районный суд с иском к И.Бленнову о разделе общего имущества. В декабре 2016 года Череповецкий райсуд Вологодской области поровну разделил совместно нажитое имуществу супругов — по 50% на земельный участок и консервный цех. После этого суд по делу о банкротстве Т.Бленновой включил требование банка к ней на 12,6 млн рублей (долг, проценты и штраф) в третью очередь реестра. Финансовый управляющий ее имуществом обратился в арбитражный суд, чтобы утвердить порядок реализации имущества. Он указал, что права Т.Бленновой на это имущество обременены ипотекой в пользу банка, однако банк статус залогового кредитора в этом деле не получал.

В апреле 2017 года суд признал И.Бленнова банкротом, открыл процедуру реализации имущества, а также произвел замену кредитора — место банка заняло ООО «Инвестиционная компания » Инвестор».

В мае 2017 года Арбитражный суд Архангельской области отказался утвердить условия продажи имущества Т.Бленновой, предложенные управляющим. Решение устояло в апелляции. Суды посчитали, что обязательства супругов перед банком были солидарными. «И.Бленнов передал в залог банку общее имущество супругов. Последующее изменение режима общей собственности супругов с совместной на долевую сохраняет залог на все имущество. Его реализация в рамках процедур банкротства обоих супругов невозможна. Изменение предмета залога и реализация долей нарушит права залогодержателя, рассчитывавшего получить обеспечение за счет стоимости имущества в целом», — говорится в определении.

Кассация отменила эти решения, посчитав, что у финансового управляющего нет препятствий для реализации имущества Т.Бленновой, так как доли в общей собственности на земельный участок и консервный цех принадлежат ей и включены в ее конкурсную массу. В деле о ее банкротстве ни банк, ни его правопреемник не воспользовались своим правом на получение статуса залогового кредитора. Суд вернул дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Правопреемник банка ООО «Инвестор» оспорило это решение в Верховном суде, указав, что изменение режима общей собственности супругов с совместной на долевую не изменяет ни предмет залога, ни порядок его реализации. По его мнению, земельный участок и консервный цех должны реализовываться на торгах как единая вещь, а не как доли в праве общей собственности.

Согласно правилам Гражданского кодекса, действовавшим на дату заключения договора об ипотеке, исполнение обязательства может обеспечиваться залогом, в силу которого у залогового кредитора есть преимущество перед другими кредиторами, говорится в определении. А по Семейному кодексу, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Общим имуществом супругов помимо прочего являются приобретенные за счет общих доходов недвижимые вещи независимо от того, на имя кого из супругов они оформлены или кто из них внес деньги. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга, пояснил ВС.

ГК оговаривает, что если предмет залога остается в общей собственности, то такие приобретатели становятся солидарными залогодателями. При последующем разделе общего имущества супругов, переданного в залог по договору залога, заключенному одним из супругов с третьим лицом, залог в отношении этого имущества сохраняется независимо от того, кем из супругов был заключен договор залога и как будет разделено общее имущество супругов, пояснил Верховный суд.

Поскольку обремененное залогом имущество находилось в совместной собственности, то изменение режима общей собственности супругов на долевую и определение долей в праве общей собственности не повлекло трансформации залога имущества в залог долей в праве общей долевой собственности, указал ВС. По мнению ВС, залоговый кредитор вправе рассчитывать на погашение своих требований из средств, вырученных в ходе конкурсного производства от продажи самого заложенного имущества, а не доли в праве. А изменение предмета залога и реализация долей нарушили бы права залогодержателя, рассчитывавшего получить обеспечение за счет стоимости имущества в целом.

ВС РФ не нашел оснований для реализации имущества в рамках дела о банкротстве Т.Бленновой. Следовательно, вопреки выводам кассации, требования управляющего имуществом Т.Бленновой удовлетворять было нельзя. При этом после продажи предмета залога и выплаты залоговому кредитору Т.Бленнова может рассчитывать на часть его стоимости в соответствии со своей долей.

ВС отменил решение кассации и оставил в силе решения первых двух инстанций.

Использованы материалы Новостной ленты «Интерфакс»

Продажа квартиры из-под залога

Если нет возможности платить по кредиту, предмет залога приходится продавать. Какие сложности возникают при продаже квартиры, находящейся в залоге банка. Продажа квартиры из-под залога возможна по разным причинам.

Если нет возможности платить по кредиту

Продажа квартиры из-под залога: разные ситуации и пути решения.

Такое иногда случается: квартиры из-под залога иногда приходится продавать.

Продажа может быть вызвана желанием улучшить свои жилищные условия, не дожидаясь, пока будет погашена ипотека за прежнюю квартиру.
Эту ситуацию мы разберем как-нибудь в другой раз.

А сейчас речь о ситуации, когда продажа вызвана тем, что заемщик не справляется с платежами по кредиту.

Как говорится, «беда одна не ходит».
Часто тому, что человек не справляется с выплатами по кредиту, предшествует увольнение с работы либо просто сильное сокращение зарплат, неприятности в семье и это все сопровождается требованиями банка (вполне законными, но, все-равно не приятными) вернуть долг.
И возможны две тактики, которые выбирают заемщики в данной ситуации.

Страусиная политика

Первая тактика – куда-нибудь скрыться: дверь никому не открывать, телефоны выключить, на улицу лишний раз не выходить, в-общем, спрятаться в своей (пока еще) квартире, как в осажденной крепости.
Задача – «день пережить да ночь продержаться».
На выплату по кредиту – денег нет, следовательно, банку такие заемщики ничего не платят.
Обкладываются законами, кодексами.
На адвоката и юриста – денег нет, поэтому, в качестве консультанта выступает какая-нибудь соседка Баба Маня, которая говорит:
— Да у тебя жилье единственное, да куда ж тебя выселят, с ребенком-то? Ну попыжатся в банке, позвонят разок-другой, немного нервы потрепят, да и отстанут: из единственного жилья не выселяют, да вот и Петровна то же говорит. Слышь, Петровна, разве положено из единственной квартиры-то выселять?

С кухни выходит Петровна, вытирая руки об засаленный передник, и говорит:
— Не, не положено!

Слова соседок льются в уши несчастному заемщику, как бальзам на израненную душу. Душа успокаивается. Заемщику – становится хорошо и спокойно.
«Из квартиры не выселят» — думает он.

Так вот, дорогие мои, не состоятельные заемщики, открою вам страшную тайну: даже из единственного жилья выселяют, если это жилье приобретено с использованием кредитных средств и передано в залог банку.

А как же 40 статья Конституции, гарантирующая право человека на жилище?

Дык и с Конституцией все в порядке, поскольку «право на жилище» не равняется «праву собственности на жилище».
Жить можно в жилом помещении по договору социального или коммерческого найма, не будучи собственником данного жилого помещения.

Но, мы отвлеклись от основной темы. Что происходит дальше:
У банка есть два пути:

• либо самому обращаться в суд, чтобы по решению суда реализовать квартиру на аукционе, а затем выселить (также по решению суда, с помощью судебных приставов) бывших жильцов из квартиры.
• Либо, второй путь – переуступить свои права коллекторскому агентству (за скромную денежку), чтобы уже оно занималось неприятной задачей реализации квартиры и выселением должника.
  Что это значит для должника?
  А означает это ровно две вещи:

1. что квартира должника все-равно будет продана, и он окажется на улице;
2. что квартира будет продана по сильно заниженной цене.
   А это значит, что должник, даже оставшись без квартиры, может остаться должен банку.

«А как же Закон о банкротстве» — спросите Вы, и будете совершено правы: такой Закон, действительно есть, но он вступит в силу лишь с 1 июля 2015 года, а во-вторых, объявить себя банкротом должник может лишь после того, как за счет реализации имеющегося имущества, максимально удовлетворит требования кредиторов.
Таким образом, должник потеряет не только квартиру, но и часть иного имущества, нажитого в прежние годы жизни.

Интересный вопрос: покупатель, к примеру, купил квартиру в ходе торгов и по заниженной цене. Чем это ему грозит?
Просто так дешево не бывает. Это нужно помнить.
С чем наверняка столкнется будущий покупатель такой квартиры, так это с тем, что бывшие консультанты продавца (Петровна с Бабой Маней) будут ему всячески пакостить (за «невинно пострадавшего» бывшего владельца (владелицу) квартиры).
Но это – еще полбеды.
Бывший собственник квартиры постарается отстаивать свое право в судах различных инстанций, по принципу: «Квартиру не верну, так жизнь покупателю попорчу».

Но… Покупка имущества на аукционе – это бизнес: со своими правилами (только т-с-с-с: я Вам этого не говорил).
И тот, кто купит квартиру на аукционе, скорее всего, не будет владеть ей долго: накинет небольшую денежку, да продаст немного дороже, чем сам купил, предоставив право разбираться с Петровной, с Бабой Маней, да с судами различных инстанций ничего не подозревающим покупателям.

То есть, «страусиная политика», попытка спрятаться от кредитора – в корне не верная тактика, когда проигрывают все: и банк, и покупатель квартиры, и главное! сам заемщик-продавец квартиры.

Берем власть в свои руки

Вторая тактика – когда заемщик сам берет ответственность за свою жизнь в собственные руки: сам принимает решение о продаже квартиры.
«Не могу платить по кредиту – продам квартиру: погашу долг» – решает он.

Вроде бы, мысли здравые, но и тут есть подвохи.

Первый подвох – в виде большой жабы. Обычно жаба приходит тогда, когда, по каким либо причинам, долг оказывается больше стоимости заложенной квартиры (валютные ипотечники меня поймут).
Естественное желание выставить квартиру не по рыночной цене, не дешевле, чем продаются аналоги, а «выжать из ситуации максимум».
Нередко в такой ситуации заемщик выставляет цену за свою квартиру по принципу «А чтоб хватило на погашение долга». «Аналогичные квартиры продаются за 5 миллионов? Но моя квартира лучше, потому что «моя», да и долг перед банком 6 миллионов. Вот за 6 миллионов и буду продавать.»

Открою страшную тайну:

— то, что квартира в залоге банка – является не плюсом для потенциального покупателя, а минусом (почему так – об этом поговорим чуть ниже);

— то, сколько Вы должны банку – покупателей нисколько не волнует.

Поэтому, глушим жабу, и выставляем квартиру в продажу не дороже, а дешевле, чем продаются аналоги: все-равно, если удастся реализовать квартиру самостоятельно, без судов и аукционов, Вы больше выиграете.

Второй подвох – в виде банка-кредитора. Казалось бы: если заемщик не может платить по кредиту, и готов продать свою квартиру самостоятельно, чтобы только погасить долг, банк должен бы радоваться и всячески этому содействовать.
Но, не тут-то было.

То, что интересы банка совпадают с интересами заемщика – понимают единицы банков, а потому, продать квартиру из-под залога разрешают заемщику далеко не все банки.

Самый сложный момент – договориться о передаче денег, о схеме, которая устроит и банк, и покупателя квартиры.
Многие банки поступают просто: «гасите долг – после этого делайте с квартирой что хотите».
Но ведь если у заемщика есть деньги на погашение долга, он не станет обращаться в банк за разрешением банка на продажу квартиры!
Пусть Вам заплатит покупатель – говорят в банке.
Но представьте такого покупателя, кто вот просто так отдаст Вам несколько миллионов, фактически, под честное слово.
Представили?
Я – с трудом! Такой покупатель будет надеяться, что когда Вы расплатитесь с банком, снимете залог с квартиры, Вы, может быть, продадите квартиру покупателю.
А в голове у покупателя – крамольная мысль: «А вдруг заемщик решит моими деньгами свой вопрос с банком, да и передумает квартиру продавать»…

Следовательно, вопрос продажи квартиры из-под залога – это всегда вопрос поиска компромисса относительно передачи денег за квартиру: схема передачи денег должна устроить и потенциального покупателя квартиры, и банк.

Договориться с банком – непросто: разные банки могут согласиться на самые разные схемы передачи денег. Но если с банком договориться удастся – радуемся: намного выгоднее продать квартиру самостоятельно, чем если она будет реализована по решению суда на аукционе, или если решать вопрос придется с коллекторским агентством.

Если залог не продается

Купить квартиру можно не только у частных лиц и застройщиков. Куда дешевле в сравнении с аналогичными рыночными предложениями реализуется недвижимость, по тем или иным причинам конфискованная у бывших собственников. На аукционах, публичных торгах и в базах залогового имущества выставляют не только квартиры. Иногда там продают загородные дома, садовые участки и коммерческую недвижимость. Вместе с юристами разбираем основные преимущества и недостатки покупки банковского конфиската.

К категории залоговой недвижимости банков относятся те объекты, которые приобретались с привлечением заемных средств. «Действует правило: если заемщик по ипотечному договору перестает выплачивать долг по кредиту, банк или иная кредитная организация вправе изъять и реализовать залоговую недвижимость», — говорит адвокат, управляющий партнер юридической компании «АВТ Консалтинг» Александр Тарасов. Для справки: долг россиян по ипотеке достигает 5,9 трлн руб.

В соответствии со ст. 348 ГК РФ обращение взыскания на такое имущество допускается при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение года, а также при условии, что сумма неисполненного обязательства составляет более 5% от размера стоимости заложенного имущества, объясняет юрисконсульт офиса «Таганское» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Иван Лабека.

Среди предложений о продаже залоговой недвижимости есть действительно выгодные варианты. Купить такое жилье можно несколькими способами. При этом разные схемы приобретения отличаются неодинаковой степенью риска.

На аукционе банка

Залоговую недвижимость банки продают в основном на аукционах, считает управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский. При такой схеме недвижимость продается с добровольного согласия должника — банк-кредитор договаривается о реализации заложенного имущества во внесудебном порядке. «Скорее всего, в ближайшие годы аукционы будут проводиться чаще, поскольку банкам так или иначе надо избавляться от такой недвижимости», — говорит Старинский.

Все участники аукциона вносят задаток в размере не более 5% от начальной цены продажи залогового имущества. Проигравшим этот задаток возвращается в полном объеме, а у победителя он идет в счет будущей покупки. «При этом стоит отметить, что торги выигрывает лицо, предложившее наиболее высокую цену за продаваемую недвижимость. Начальную цену лота определяет независимый оценщик», — добавляет Александр Тарасов. При этом если стоимость оценки явно существенно ниже рыночной, это может свидетельствовать о рисках, связанных с продаваемой недвижимостью и организацией торгов, предупреждает адвокат коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Маргарита Захарова.

Приобрести имущество проблемных заемщиков со значительной скидкой по такой схеме вряд ли удастся. «Банки стараются реализовывать такую недвижимость по более или менее рыночной цене», — объясняет Евгений Корчаго. А в результате азартной борьбы стоимость объекта в ходе аукциона может запросто превысить среднерыночные показатели.

К тому же есть риск приобрести жилье с сюрпризом. В квартире могут быть прописаны бывшие собственники, дети или люди с инвалидностью, которых бывает невозможно снять с регистрационного учета. Таким образом, освобождение квартиры может растянуться на длительный срок. «Чтобы избежать подобной ситуации, перед покупкой залоговой квартиры целесообразно обратиться в регистрирующий орган и убедиться, что в квартире никто не прописан», — советует адвокат, управляющий партнер юридической компании «АВТ Консалтинг» Александр Тарасов.

На публичных торгах

Если заемщик не платит по кредиту и не готов продавать жилье добровольно, по решению суда квартира выставляется на публичные торги. Они проводятся либо на персональных интернет-площадках кредитных организаций, либо на специализированных платформах. «Реализация конфискованного банком за невыплату кредита имущества через публичные торги — более длительный и сложный способ. Они проходят только после окончания судебного процесса, в котором суд по иску банка-кредитора принял решение обратить взыскание на заложенное имущество», — рассказывает Александр Тарасов.

Как и в случае с аукционом, квартира достается тому, кто предложил лучшую цену. «Если торги не состоялись, то на повторных цена объекта может быть снижена на 15%. Но, безусловно, на наиболее востребованные объекты недвижимости немало претендентов для покупки, в связи с чем цена на них снижаться не будет. Реальный шанс выгодно приобрести недвижимое имущество на публичных торгах — постоянно отслеживать проводимые торги», — объясняет Маргарита Захарова.

Торги и договор купли-продажи могут признать недействительными — это один из ключевых рисков. Например, если организаторы или участники нарушат правила проведения торгов и тем самым повлияют на их результат. «Чтобы убедиться в том, что торги санкционированы, следует запросить у организаторов информацию о наличии судебного акта либо иных документов, подтверждающих возможность продажи имущества на торгах. Кроме того, необходимо изучить положение о порядке проведения торгов», — предупреждает старший юрист независимой юридической группы «Стрижак и Партнеры» Александр Лысяков.

В течение трех лет бывший владелец вправе оспорить решение о наложении взыскания. «Если суд удовлетворит жалобу бывшего собственника, добросовестный покупатель будет обязан вернуть залоговую недвижимость. А банк, в свою очередь, вернет ему потраченные деньги. Но это длительный и трудоемкий процесс. Если недвижимость была конфискована на основании решения суда — важно убедиться, что оно вступило в силу и его никто не оспаривает на момент сделки», — предостерегает Александр Тарасов из «АВТ Консалтинга».

На онлайн-витрине банка

Квартиры, которые не удалось реализовать в процессе торгов, банки размещают у себя на официальных сайтах. Задача банка — продать залоговое жилье в короткие сроки, чтобы покрыть долг и образовавшиеся убытки. «Как правило, цена реализации таких объектов недвижимости соответствует среднерыночной стоимости. При этом банк гарантирует юридическую чистоту и прозрачность проведения сделки», — рассказали в пресс-службе банка ВТБ.

Однако если кредитная организация не может продать имущество по надлежащей цене, она всегда будет стремиться продать ее дешевле, считает Евгений Корчаго. «Недвижимость — это нецелевой актив банка, ему нечего с ней делать. Поэтому скидка может составлять до 50% в сумме, а иногда и больше. Могу привести свой пример. Квартира, которая приобреталась мною у банка, за последние полгода была не продана и трижды переоценена в сторону уменьшения», — делится он.

Многие банки для покупки жилья из залоговой базы предоставляют кредиты с более выгодной процентной ставкой. «Клиент может рассчитывать на льготные условия. Например, на льготную ставку по ипотеке или бесплатный аккредитив для расчетов», — комментирует директор департамента розничных продуктов МКБ Алексей Охорзин. «Оплатить покупку имущества покупатель может как за счет собственных средств, так и привлекая кредитные средства банка на специальных льготных условиях», — добавили в пресс-службе ВТБ.

Рисков для покупателя при такой схеме действительно очень мало, подтверждает руководитель коммерческой практики юридической компании BMS Law Firm Денис Фролов. «Но стоит учитывать, что покупатель сам должен изучить историю квартиры, так как банк не обязан сообщать ему обо всех нюансах», — предупреждает он.

Однако, как и в случае с торгами, посмотреть квартиру до покупки не получится. «Такую услугу не предоставляют ни банки, ни другие залогодержатели, ни судебные приставы-исполнители. Оценивать квартиру приходится лишь по внешним признакам. Можно посмотреть на состояние подъезда и дома. То есть узнать, когда он был построен или из какого материала сделан. Максимум — поговорить с соседями», — советует Иван Лабека.

Еще не конфискат: ипотечную квартиру можно купить напрямую у заемщика

Заемщик, который оказался в сложной финансовой ситуации, может самостоятельно продать свое жилье и на вырученные средства погасить остаток задолженности. «Залоговое имущество, пока оно не перестало быть частной собственностью и просто находится в залоге у банка, банками не продается. Такое имущество в случае дефолта заемщика продается самим заемщиком с согласия банка», — объясняет руководитель департамента по информационной политике АО «Российский аукционный дом» Алина Куберская.

Если должник не может или не хочет платить кредит, обе стороны заинтересованы погасить долг в кратчайший срок. «Происходит сделка купли-продажи между должником и покупателем, расчет между должником и банком и снятие обременения. В результате покупатель приобретает квартиру, банк получает деньги, а должник избавляется от долга», — рассказывает юрист адвокатского бюро «А2» Дени Мурдалов.

При таком варианте потенциальный покупатель получает большое преимущество — он может лично осмотреть квартиру или пригласить экспертов для оценки технического состояния жилья. Кроме того, есть хороший шанс получить скидку. «В данной ситуации заемщику необходимо как можно быстрее найти покупателя и получить денежные средства в счет оплаты своего долга перед банком, поэтому он готов пойти на существенное снижение цены», — считает Иван Лабека из «Инкома».

Перерегистрировать собственность по закону можно только после полного погашения долга. Только в этом случае банк снимет с имущества все обременения. А вот бывший должник тем временем может передумать продавать свою квартиру. В результате покупатель не сможет ни получить у банка уплаченные по договору деньги, ни принудить продавца оформить переход права собственности. Кроме того, нечестные заемщики иногда берут задатки сразу у нескольких заинтересованных лиц.

Самый простой способ обезопасить себя — заключить всестороннюю сделку между покупателем, продавцом и залогодержателем, уверен член совета при председателе Совета Федерации по взаимодействию с институтами гражданского общества Евгений Корчаго. «Погашение залога происходит одновременно с переходом права собственности. При этом денежные средства закладываются в банковскую ячейку, и доступ к ним получает уже не продавец, а залогодержатель. Если сумма от продажи квартиры больше, чем сумма по залогу, то денежные средства могут быть заложены в две ячейки. Этот способ действительно работает, нам нередко приходится сопровождать подобные сделки», — говорит он.

Цены и советы юристов

Покупка залоговой недвижимости привлекает своим ценником. Логика здесь простая — торговой площадке нужно продать объект, поэтому начальная цена недотягивает до рыночной, объясняет эксперт «Инком-Недвижимости» Иван Лабека. «А поскольку рядовой покупатель не ищет себе квартиру на сайтах электронных торговых площадок, в этом сегменте рынка ажиотажа среди покупателей нет, поэтому квартира продается часто по цене ненамного выше начальной», — добавляет он. «Если анализировать цены на залоговую недвижимость, то они ниже рыночных в среднем на 10–15%», — говорит Александр Тарасов.

«Практика показывает, что такие схемы покупки недвижимости могут быть интересны тем, кто ищет, например, квартиры в конкретном районе, определенного метража, а аналогичные предложения на рынке отсутствуют», — добавляет Александр Тарасов из компании «АВТ Консалтинг».

Риск купить проблемный объект среди залоговой недвижимости снижен. До заключения сделки кредитная организация самостоятельно проверяет предмет залога. Такое жилье должно котироваться на рынке и быть ликвидным на тот случай, если в будущем банку потребуется реализовывать его своими силами. «Риски покупателя такой недвижимости не больше, чем при обычной купле-продаже. Разница состоит только в большом объеме документов, которые требуется изучить перед совершением такой сделки», — рассказывает юрист Дени Мурдалов из «А2».

Эксперты рекомендуют покупателям залоговых квартир заранее запрашивать выписку из ЕГРН, техническую документацию, выписку из домовой книги, внимательно изучать отчет о независимой оценке недвижимости. «Потенциальному покупателю также необходимо ознакомиться с условиями соглашения о залоге и понять, обоснованно ли залогодержатель обратил взыскание, а также соответствует ли процедура реализации имущества условиям соглашения», — советует адвокат коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Маргарита Захарова.

Советуют судьи: как не купить автомобиль в залоге

При покупке автомобиля с рук есть вероятность столкнуться с проблемой: он вполне может оказаться в залоге, и тогда покупателю, который ничего об этом не подозревал, придется расстаться с купленным авто. Разумеется, если он не сможет доказать в суде, что он добросовестный приобретатель. Что проверять перед сделкой, чтобы не оказаться в подобной ситуации, и что можно сделать, если банк хочет забрать за чужие долги автомобиль, который, казалось бы, по праву принадлежит вам? Советы покупателям даёт судья Свердловского областного суда Мария Куликова.

«Право.ru» собрало основные советы судьи Марии Куликовой в карточки. Посмотрев видео на официальном сайте Свердловского облсуда, можно подробнее ознакомиться с тем, как не купить авто в залоге. Например, узнать, поможет ли неудачливому покупателю обращение в полицию, спасет ли его указание в договоре пункта об ответственности продавца при предоставлении неточных сведений об автомобиле, как решить вопрос в порядке гражданского судопроизводства, а также во сколько обойдется выписка из реестра залогов и что грозит банку, который вовремя не внес в реестр сведения о заложенном автомобиле, поставив под удар потенциальных покупателей.

Как получается, что люди вынуждены отдать купленную с рук машину банку?

В ГК давно существует положение, что переход права собственности на заложенное имущество не прекращает залога, и новый собственник отвечает по обязательству в части о предоставлении заложенного имущества для обращения на него взыскания. Новая редакция ГК предусматривает, что залог прекращается, если речь идет о добросовестном приобретении имущества.

Почему из документов автомобиля в залоге у банка не видно, что машина заложена?

Хотя залог считается возникшим, официальных отметок и изъятия заложенного имущества не происходит.

А органы ГИБДД не регистрируют залог?

Специальной системы регистрации залогов в органах ГИБДД не существует – отметки о том, что автомобиль находится в залоге, там не делаются.

Где проверить, находится ли автомобиль в залоге?

В реестре залогов. Реестр залогов движимого имущества ведется нотариусами с 2014 года – туда банки вносят информацию об обременении автотранспортных средств залогом.

Можно самому зайти на сайт https://www.reestr-zalogov.ru и распечатать информацию. Или же обратиться к нотариусу и попросить предоставить выписку из реестра залогов.

Информацию надо смотреть на момент заключения договора, а не после того, как вы уже приобрели автомобиль и дело дошло до суда.

Необходимо проверять информацию по VIN-номеру автотранспортного средства, а не только по фамилии владельца.

На что смотрит суд, определяя добросовестность приобретателя?

На совокупность обстоятельств, например:

• по рыночной цене или нет было приобретено имущество;
• проверял ли покупатель автотранспортного средства до заключения договора купли-продажи возможное обременение автомобиля – обращался ли он в органы ГИБДД, к реестру залогов, проверял ли наличие информации об обременении автомобиля в официальном реестре залогов, который ведут нотариусы;
• не была ли сделка совершена между близкими родственниками;
• ­перешло ли фактически право собственности в отношении имущества. Информация может быть проверена путем направления запроса в органы ГИБДД для того, чтобы установить, в отношении кого выставляли штрафы – это всё проверяется, всё устанавливается.

Что должно насторожить покупателя при покупке машины с рук?

• дубликат ПТС – раньше банки забирали оригиналы ПТС, однако граждане обходили эту меру, обращаясь в ГИБДД за дубликатом. Сейчас оригинал ПТС, как правило, остается у автовладельца, и сам по себе дубликат должен насторожить;
• низкая цена: если автомобиль продается по стоимости, которая явно ниже рыночной, стоит поинтересоваться у продавца, почему;
• срочная продажа автомобиля – еще один повод для подозрений;
• количество сделок было до совершения последнего договора купли-продажи: если сделок много, то, возможно, это попытки избавиться от заложенного имущества.

Чтобы подстраховаться, можно запросить документы, на основании которых машина изначально приобреталась, возможно, будет видно, что автомобиль приобретался с использованием кредитных средств банка, и тогда можно обратиться в банк, чтобы получить информацию о том, есть ли залог.

Советы по продаже залога

В каких случаях реализуется залоговое имущество

В последнее время у каждого желающего появилась отличная возможность купить по доступной цене, как жилье, так и автотранспортные средства. А все это стало реальным благодаря реализации банками арестованного залогового имущества, а также аукционам по банкротству.

Предлагая оформить имущество под залог, банк защищает свои интересы. Благодаря наличию заложенного имущества, банк получает больше уверенности в том, что кредитная задолженность, пусть и не в оговоренным в договоре срок, но все же будет погашена. Залог считается гарантом сведения к минимуму истечение сроков по кредитной задолженности. Более того, банк никоим образом не имеет заинтересованности в неотложной реализации имущества, заложенного для подкрепления кредита.

Только для заемщиков, оформивших краткосрочные или мелкие потребительские кредиты, банк может поверить на слово должнику и не требовать залога. В других случаях требуется подкрепление кредитного займа. И в ряде случаев заемщик вынужден искать возможность по реализации заложенного имущества.

Такая ситуация возникает, когда должник не может выплатить кредитную задолженность. И при этом у банка находится заложенное имущество заемщика. И тогда возникает вопрос касательно возможности продажи этого залога и строительства отношений с банком. При этом необходимо разобраться, каким образом банк может распоряжаться залогом, каким образом будет осуществляться реализация заложенного имущества.

Порядок проведения реализации залога

Главная ошибка заемщиков – это незнание того, что давая залог, в большинстве случаев именно они организовывают порядок проведения реализации залога. Разобравшись в ситуациях, при которых это становится возможным, кредитный должник получает возможность остаться в выигрыше.

Изначально финансовое учреждение идет на уступки заемщику, ведет с ним переговоры, пытается принять какое-либо решение, чтобы имущество не выставлялось на продажу. Для этого активно проводится работа сотрудниками банка, накладываются штрафные санкции. Но когда подобные меры не решают проблем и выясняется, что у должника нет денег, предлагать проведение реструктуризации по кредиту нет смысла, да и кредитные каникулы тоже не помогут. Поэтому остается последний вариант — продажа залога.

Поэтому, когда случается такая неприятная ситуация в жизни, необходимо заранее узнать, как себя вести, что предпринять в каждом конкретном случае. Во время заключения договора ипотеки обязательно указывается предмет залога, это может быть как квартира, так и дополнительно дачный участок, сарай, гараж. Вот наступает момент, когда по кредиту стало нечем платить. Вы думаете, что к вам сразу же приедет банк и начнет требовать реализацию залогового имущества — не угадали. Хоть залог и остается залогом, но пока он находиться в вашей собственности, у вас есть все законные основание «побороться» за него. Таким образом, очень важно дождаться подходящего момента и приложить все свои усилия чтобы получить из этого что- то полезное для себя. В любом случае, реализация залога должна проходить под вашим контролем.

Чтобы суметь правильно противостоять врагу (банку), необходимо точно знать, как он будет вести себя в той или иной ситуации. Не излишним будет и дополнительно разузнать, о том, каким образом банки выполняют реализацию залогов.

Права и обязанности банка в отношении залогового имущества

Как только банк узнает, что у заемщика нет возможности своевременно оплачивать кредит, он подает в суд иск, в котором выносит требование о взыскание в качестве погашения заложенное залоговое имущество. Суд просто так такое заявление не примет, так как кредитор будет обязан привести весомые аргументы и доказательства, что он использовал все меры, чтобы помочь с проблемой без судебных вмешательств. Помимо этого, финансовое учреждение обязано заемщику предоставить подписанный протокол переговоров, его обычно отправляют заказным письмом, в котором отдельно указывается решение о подаче в суд иска на реализацию залога. Должнику также должны предложить все виды решений данной проблемы, без судебных разбирательств.

Поэтому в этот период «прятаться» от заказных писем и судебных повесток не желательно. Потому что таким поведением можно лишить себя уникального шанса контролировать реализацию залога банком. Правильным вариантом будет вообще начать проводить переписку с банком, где вы буде предлагать свои виды решения проблемы.

Заемщику необходимо уяснить, что банк ни в коем случае не может самостоятельно распоряжаться имуществом, которое он заложил под кредит. Ведь залог является собственностью того, кто его предоставил, так что лишь кредитный заемщик имеет право распоряжаться им по своему усмотрению. Благодаря входящим в юридическую практику соглашениям становится возможна реализация заложенного имущества без вмешательства суда.

В полномочия банковских сотрудников входит лишь требования скорейшего погашения задолженности путем реализации залога. Однако и здесь есть свои нюансы, так что банк может только посредством суда требовать продажи имущественного, взятого под залог.

Виды залогового имущества

Необходимо понимать, что залог залогу рознь. Так, к примеру, заложенная недвижимость регистрируется в специальных организациях. И сам по себе заемщик, заложивший такое имущество, не может сам решать судьбу заложенной квартиры. Для того, чтобы свободно распоряжаться недвижимостью, нужно получить письменное согласие лица или фирмы, являющегося залогодержателем. Если же имущество относится к классу движимого залога, то только суд может воспрепятствовать заемщику распоряжаться залогом на свое усмотрение.

Несмотря на то, что реализуя заложенное имущество, заемщик нарушает кредитный договор, ему не грозят никакие последствия, кроме как напряженных отношений с банковскими работниками. Кроме того, реализация залога как таковая согласно законодательству не причисляется к преступлению. И если заемщик, продавая залог, помогает людям, находящимся в тяжелой жизненной ситуации, то его не будет ждать административное или какое-либо другое наказание.

Если же заемщик намерен поддерживать хорошие отношения с банком и через некоторый промежуток времени все же погасить кредитную задолженность, то ему следует проводить реализацию заложенного имущества по согласованию с банковскими сотрудниками. При этом отдавать банку залог в качестве выплаты по кредиту не получится. Банку вовсе ни к чему чужое имущество, да и заняться продажей полученной квартиры или машины он не имеет права. Поэтому вполне логично, что сотрудники банка будут настаивать на том, чтобы именно заемщик занялся вопросами, касающимися реализацией заложенного имущества. Хотя при этом банк оставляет за собой право согласовывать с должником подбор потенциального покупателя, устанавливать окончательную цену за залог.

Когда суд принимает от банка иск, то кредитор обязан указать какими способами будут проводиться торги, первоначальную стоимость имущества. Итогом всей судебной процедуры будет вынесенное решение о принудительной продаже имущества, где указывается весь порядок реализации имущества.

Исполнением судебного решения занимается служба судебных приставов, она направит необходимые документы компании ведущей торги и проконтролирует процесс проведения торгов.

В том случае, когда на первичных торгах залог не продается, проводят повторные торги с уменьшением стоимости до 10%.

При условии, если заложенное имущество не представляет собой недвижимость, то можно продать залог без уведомления о ваших намерениях банка и распоряжаться полученными деньгами как вздумается. Должник может потратить денежные средства с залога на погашение задолженности или на неотложные нужды. В противном случае, когда на заложенное имущество наложен запрет на продажу, проще всего будет договориться с банком.

Реализация залога до суда

Договориться с банком о продаже залога можно до того момента, когда заложенное имущество будет выставлено на торги. Эта процедура имеет свое название – реализация залога до суда – и в ряде случаев лучше, чем судебная реализация. Должнику не придется тратиться на процедуры, связанные с судебными разбирательствами, организацией торгов и их исполнение. Цену за залог можно установить в ходе переговоров с представителями банка. Должник получает шанс сократить время продажи залога и обойти формальности юридического плана. Но нужно быть очень внимательным при реализации залога, чтобы не оказаться в финансовой ловушке.

Первые сложности возникают, когда обе стороны (должник и банк) согласовывают цену, выставляемую при продаже залога. Заемщик желает выручить как можно больше денег, которых будет достаточно для погашения кредитной задолженности и хватило еще на другие цели. И поэтому для должника важно, чтобы залог был продан по высокой цене. Банку же легче, чтобы после продажи залога была закрыта хотя бы часть кредитной задолженности. И банк будет заинтересован в более низкой цене залога. В связи с этим процесс продажи залога может затянуться на неопределенный срок. Так что если должник желает получить деньги за залог за считанные недели, то ему следует самостоятельно заняться подбором цены, приближенной к рыночной, и поиском оптимального покупателя.

Но ни в коем случае нельзя пускать процесс продажи залога на самотёк, должнику следует проводить постоянный контроль реализации займа. Возможно оформление разрешения, заверенного нотариусом, позволяющее банку самостоятельно, без участия должника, организовать реализацию залога. Однако в этом случае не стоит ожидать полного погашения кредитной задолженности ввиду того, что банк продал залог намного дешевле желаемой должником суммы или же взял с полученной суммы проценты за услугу.

Не нужно ни в коем случае передавать сам залог банку. В таком случае время его продажи наверняка перенесется на неопределенный срок в связи с недоговоренностью сторон, нежеланием банковских сотрудников сотрудничать с кредитным должником по этому вопросу или колебанием заемщика по поводу принятия окончательного решения. Если время потеряно, то получить залог назад и тем более продать его уже не получится.

Продажа заложенного имущества требует особой подготовки и обдуманных действий. Стоит помнить, что если обязательства основного договора не выполнены кредитным заемщиком, то залог может быть реализован без ведома должника с целью погашения просроченной кредитной задолженности. Залог реализуется за счет выставления его на публичные торги или другие организации, продажа залога которым предусмотрена договором или законодательством. К помощи публичных торгов прибегают крайне редко, так как сотрудничество с ними довольно громоздко и отнимает слишком много времени. Поэтому лучше по возможности воспользоваться услугами других организаций или магазинов.