Примерная форма договора уступки права требования (цессии) по договору аренды земельного участка (подготовлено экспертами компании «Гарант»)

Настоящая форма разработана в соответствии с ГК РФ.

Договор уступки права требования (цессии)
по договору аренды земельного участка

г. [ место заключения договора ]

[ число, месяц, год ]

[ Наименование организации-арендодателя ], в лице [ должность, Ф. И. О ], действующего на основании [ Устава, положения, доверенности ], именуемое в дальнейшем «Цедент», с одной стороны, и

[ наименование организации ], в лице [ должность, Ф. И. О ], действующего на основании [ Устава, положения, доверенности ], именуемое в дальнейшем «Цессионарий», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. По настоящему договору Цедент уступает, а Цессионарий принимает в полном объеме право требования по договору аренды земельного участка от [ число, месяц, год ] N [ значение ], заключенному между Цедентом (прежний Арендодатель) и арендатором [ наименование организации-арендатора ].

1.2. Предметом договора аренды является земельный участок, расположенный по адресу: [ вписать нужное ], площадью [ значение ] кв. м, разрешенное использование (назначение) [ вписать нужное ], категория земель [ вписать нужное ], кадастровый номер [ значение ] (далее по тексту — Земельный участок).

1.3. Договор аренды земельного участка от [ число, месяц, год ] N [ значение ], право требования по которому передается Цессионарию, зарегистрирован в [ наименование органа регистрации прав ], регистрационная запись от [ число, месяц, год ] N [ значение ], что удостоверяется выпиской из ЕГРН от [ число, месяц, год ].

1.4. Земельный участок принадлежит на праве собственности [ наименование организации-собственника земельного участка ], что подтверждается [ указать документ, подтверждающий право собственности ].

1.5. Цедент гарантирует Цессионарию действительность и наличие всех прав, которые уступает по настоящему договору.

1.6. Цедент гарантирует Цессионарию, что все обязанности, вытекающие из договора аренды земельного участка, указанного в п. 1.1. настоящего договора, в том числе по передаче арендованного имущества во временное владение и пользование, выполнены им в полном объеме и своевременно.

1.7. Право Цедента переходит к Цессионарию в момент заключения настоящего договора в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права по договору аренды земельного участка N [ значение ] от [ число, месяц, год ].

2. Права и обязанности сторон

2.1. Цедент обязуется:

2.1.1. Передать Цессионарию в полном объеме права и обязанности по договору аренды земельного участка, указанному в п. 1.1. настоящего договора.

2.1.2. Передать Цессионарию по акту приема-передачи в течение [ значение ] дней с момента регистрации настоящего договора все необходимые документы, удостоверяющие право требования, а именно:

— договор аренды земельного участка, указанный в п. 1.1. настоящего договора, со всеми приложениями, дополнительными соглашениями и другими документами, являющимися его неотъемлемой частью;

— документы, свидетельствующие о государственной регистрации заключенного договора аренды земельного участка от [ число, месяц, год ] N [ значение ] в органе регистрации прав;

— все имеющиеся у Цедента документы, удостоверяющие права и обязанности Цедента по договору аренды земельного участка;

— всю переписку с Арендатором по договору аренды земельного участка, которая имеется у Цедента на дату заключения настоящего договора.

Обязательства Цедента по передаче документов считаются выполненными после подписания Сторонами акта приема-передачи.

2.1.3. Сообщить при передаче документов в соответствии с п. 2.1.2 настоящего договора Цессионарию все иные сведения, имеющие значение для осуществления Цессионарием своих прав и выполнения своих обязательств.

2.1.4. В течение [ значение ] дней с момента регистрации настоящего договора в письменной форме уведомить Арендатора об уступке права требования по договору аренды земельного участка.

2.1.5. Передать Цессионарию все полученное от Должника в счет уступленного требования.

2.2. Цессионарий обязуется:

2.2.1. Принять в полном объеме от Цедента права и обязанности по договору аренды земельного участка, указанному в п. 1.1. настоящего договора.

2.2.2. Выплатить Цеденту за уступаемое право требования денежные средства в порядке и сроки, установленные разделом 3 настоящего договора.

3. Компенсация и порядок расчетов

3.1. За уступаемые права и обязанности по договору аренды земельного участка от [ число, месяц, год ] N [ значение ] Цессионарий выплачивает Цеденту компенсацию, равную сумме затраченных Цедентом денежных средств по указанному договору аренды земельного участка, далее именуемая «договорная сумма», составляющую [ сумма цифрами и прописью ] рублей.

3.2. Договорная сумма по настоящему договору выплачивается Цессионарием Цеденту следующим образом: [ единовременно, не позднее (значение) дней с даты заключения настоящего договора/с периодичностью (указать сроки) ].

3.3. Выплата договорной суммы Цеденту осуществляется путем перечисления денежных средств на расчетный счет Цедента.

3.4. Обязанность Цессионария по уплате договорной суммы считается исполненной с даты [ списания денежных средств с расчетного счета Цессионария/поступления денежных средств на расчетный счет Цедента ].

4. Ответственность сторон

4.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

4.2. Цедент несет ответственность за достоверность передаваемых в соответствии с настоящим договором документов и сведений.

4.3. Цедент отвечает перед Цессионарием за недействительность переданных по настоящему договору прав и обязанностей.

4.4. За несвоевременное внесение договорной суммы Цессионарий выплачивает Цеденту неустойку в размере [ значение ] процентов от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа.

4.5. За нарушение сроков передачи документов, указанных в п. 2.1.2. настоящего договора, или умышленного затягивания подписания акта приема-передачи Цедент выплачивает Цессионарию штраф в размере [ значение ] процентов от договорной суммы.

4.6. В случае если Арендатор не будет уведомлен в письменной форме о состоявшемся переходе прав Цедента к Цессионарию, Цессинарий несет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий.

4.7. Цедент не несет ответственность перед Цессионарием за неисполнение Арендатором договора аренды [ вписать нужное ] N [ значение ] от [ число, месяц, год ].

4.8. При нарушении Цедентом правил, предусмотренных пунктами 1 и 2 статьи 390 ГК РФ, Цессионарий вправе потребовать от Цедента возврата всего переданного по настоящему договору, а также возмещения причиненных убытков.

5. Порядок разрешения споров

5.1. Споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении настоящего договора, будут по возможности разрешаться путем переговоров между Сторонами.

5.2. В случае, если Стороны не придут к соглашению, споры разрешаются в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

6. Заключительные положения

6.1. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу: по одному экземпляру для каждой из Сторон и один экземпляр для органа регистрации прав.

6.2. Настоящий договор подлежит в установленном порядке государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

6.3. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, Стороны руководствуются законодательством Российской Федерации.

6.4. Обязанность по государственной регистрации настоящего договора возложена на [ Цедент/Цессионарий ].

6.5. Расходы, связанные с государственной регистрацией настоящего договора, несет [ Цедент/Цессионарий ].

Как выглядит договор переуступки прав аренды земельного участка?

Главная » Документы » договоры » Договора аренды » Как выглядит договор переуступки прав аренды земельного участка?

Когда возникает необходимость в составлении договора долгосрочной аренды, то важно понимать, все граждане рассчитывают на то, что появится возможность пользоваться выбранным участком определенный период времени. Но часто возникают и такие ситуации, когда такое желание в любой момент может отпасть и вовсе.

Всегда можно осуществить пересдачу надела, отказаться от прав на него или передать землю третьим лицам, что и актуально на практике. Последний вариант принято называть «переуступка».

Образец типового договора переуступки прав аренды земельного участка

Чтобы оформить договор правильно, естественно потребуется вписать в него все необходимые пункты. Вот они:

• Паспортные данные;
• Описание порядка передачи прав;
• Предмет сделки;

• В том случае, если существует задолженность, связанная с уплатой аренды со стороны старого пользователя, то важно описать способ ее погашения;
• Справки из реестра прав, которые станут подтверждать отсутствие ограничений. Ведь земля не должна быть заложена, или находиться в судебном споре;
• Заранее следует решить вопрос, связанный с условиями и размером оплаты арендной земли. Здесь стороны самостоятельно приходят к обоюдному решению, например, всегда возможно, вносить одноразовый платеж, или же оплачивать ежемесячно;
• В случае необходимости, всегда возможно и вовсе наделить уже нового арендатора дополнительными обязанностями;
• Дата составления и подписи.

Важно отметить, что такой документ позволит только лишь пользоваться исключительно земельным наделом, право распоряжения остается только у владельца.

Нельзя не отметить, что передавать, возможно, те права на землю, присутствовавшие исключительно со стороны арендатора, так как нельзя передавать того, чего и вовсе нет в природе.

Особенности договора переуступки прав аренды земельного участка

Начиная оформлять такой договор, потребуется включить в него все необходимые пункты, которые и станут защищать участников сделки от мошенничества.

Важно знать:

• Заранее нужно учесть, что срок действия документа не станет допускать превышения, сравнивая с основным соглашением;
• Полномочия соглашения не позволят вносить новые пункты;
• Важно отметить, если основной договор и вовсе запрещает выкуп, субаренду, то следует понимать, что такие действия и вовсе нельзя будет вносить в соглашение цессии;
• Установленную арендную плату менять нельзя.

Все эти пункты играют важную роль, поэтому стороны сделки должны внимательно ознакомиться с ними, прежде чем подписывать договор. Ведь в противном случае всегда можно столкнуться с различными проблемами, мошенническими действиями, что собственно часто и происходит на практике.

Регистрация договора переуступки прав аренды земельного участка

Чтобы соглашение обрело силу, в обязательном порядке нужно зарегистрировать его, для этих целей принято обращаться в Росреестр.

Что касается такой процедуры, как регистрация, то она потребуется исключительно тогда, когда соглашение будет заключаться менее чем на год, и только лишь с физическим лицом.

Типовой образец договора аренды нежилого помещения между физическими лицами.

Как выглядит договор аренды квартиры на длительный срок , смотрите тут.

Желая пройти через такую процедуру, важно подготовить необходимый пакет документов. Вот он:

• Заявление;
• Паспорт;
• Те бумаги, подтверждающие тот факт, что вопрос в действительности был согласован с комитетом по земельным ресурсам;
• Согласия супругов сторон на то, что они желают распоряжаться участком;
• Согласие залогодержателя.

В том случае, если в сделке принимают участие юридические лица или предприниматели, то потребуется предоставить еще несколько документов.

Вот они:

• Прежде всего, это бумаги, которые станут подтверждать полномочия представителя;
• Но и, конечно же, копии учредительных и уставных документов, так как обойтись без них не получится.

В случае непонимания тех или иных пунктов, можно обратиться к юристам за помощью, которые проконсультируют и позволят составить договор правильным образом.

Договор переуступки прав аренды земельного участка — образец

Допустимость уступки прав по договору аренды земли

Договор переуступки права аренды земельного участка именуется в законе перенаймом. Земельный кодекс РФ устанавливает его особый порядок, отличный от изложенного в п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ.

По общему правилу п. 5 ст. 22 ЗК РФ уступка права аренды земельного участка третьему лицу разрешается при уведомлении арендодателя вне зависимости от согласия последнего. Исходя из совместного анализа п. 16 постановления пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 и ст. 165.1 ГК РФ, такое уведомление совершается:

• в разумный срок после уступки;
• в письменной форме;
• по правилам отправки юридически значимых сообщений.

Важно! Регулирование особенностей порядка уведомления встречается в региональных законах. Так, в абз. 2 п. 4 ст. 15 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений…» установлена обязанность уведомления арендодателя в течение 3 рабочих дней после совершения арендатором-цедентом сделки с цессионарием.

В то же время из правила об уведомительном порядке перенайма существует множество исключений:

• особые условия уступки для государственной/муниципальной земли;
• запрет на уступку прав на землю в особых экономических зонах (ст. 35 ФЗ «Об особых экономических зонах в РФ» от 22.07.2005 № 116-ФЗ);
• правило о земле, выделенной под строительство наемного дома (гл. 6.3 Градостроительного кодекса РФ) или жилья экономического класса (ст. 46.5 ГсК РФ);
• ограничения для арендаторов — ГУП/МУП (п. 5 ст. 18 ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» от 14.11.2002 № 161-ФЗ) и казенных предприятий (п. 3 ст. 19 указанного закона);
• нормы конкретного договора аренды и др.

Уступка права аренды государственной/муниципальной земли

В такой ситуации цессия права аренды без дозволения арендодателя допускается, если срок договора аренды превышает 5 лет. Права передаются только с согласия арендодателя по договорам:

• на срок 5 и менее лет;
• с неопределенным сроком.

В то же время договором аренды данное правило может быть изменено, что зачастую и делается управляющим землями компетентным органом.

Согласно типовым формам соответствующих соглашений от арендатора может требоваться получить согласие собственника для уступки права по долгосрочному договору либо запрещаться такая уступка.

Например, обязательность письменного согласия арендодателя на сделку цессии права аренды установлена в примерной форме договора аренды, рассчитанной на некапитальные объекты (постановление правительства Москвы от 25.12.2007 № 1138-ПП «Об исключении практики предоставления компенсационных земельных участков…»).

Важно! Для договоров аренды на длительный срок, заключавшихся до введения ЗК РФ, по умолчанию ни разрешение, ни уведомление арендодателя не требуется. Однако некоторые субъекты РФ позволили себе ввести правило о согласии арендодателя на цессию прав аренды по таким договорам (ч. 6 ст. 8 Закона г. Москвы «О землепользовании в городе Москве» от 19.12.2007 № 48).

Последствия заключения договора перенайма

По общему правилу уступка прав является самостоятельной сделкой и никак не связана с переводом долга. Т. е. передача прав стороны по договору обычно не влечет перехода ее обязанностей. Более того, в отличие от цессии перевод долга требует согласия кредитора.

Иная ситуация с арендой земельного участка. Специальное императивное правило п. 5 ст. 22 ЗК РФ устанавливает, что вместе с правами арендатора цессионарий приобретает и его обязанности. То есть обязанности арендатора на будущее время автоматически, без согласия кредитора-арендодателя переходят к арендатору-цессионарию. На переход к новому арендатору уже возникших долгов арендатора-цедента распространяется п. 2 ст. 391 ГК РФ об обязательности согласия кредитора.

Иная уступка права аренды земельного участка, за исключением способов, перечисленных в ст. 22 ЗК РФ, законом не предусмотрена, вследствие чего чистое, не обремененное обязательствами право пользования землей по договору аренды передать не удастся (п. 16 информационного письма президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Государственная регистрация сделки перенайма земельного участка

Согласно ст. 130, п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ регистрации подлежит сделка аренды длительностью 1 год и более. Соответственно, во исполнение п. 2 ст. 389 ГК РФ нуждается в регистрации и договор о переходе прав арендатора по такой долгосрочной аренде.

Важно! Ликвидация цедента после подписания договора перенайма не может служить основанием для отказа в регистрации сделки (постановление ФАС Поволжского округа от 15.08.2013 по делу № А12-28139/2012).

Перенаем, заключенный после введения в России госрегистрации прав на недвижимость, нуждается в регистрации. Причем даже в том случае, если сам договор аренды регистрации не подлежал, т. к. был подписан до открытия в данной местности учреждения юстиции по регистрации прав.

Примером такого мнения в судебной практике может служить постановление ФАС Уральского округа от 01.06.2012 № Ф09-2364/12. Оно опирается на правило о применении ФЗ «О государственной регистрации прав…» от 21.07.1997 № 122-ФЗ.

Важно! Отсутствие регистрации лишает арендатора-цессионария права ссылаться на договор перенайма в отношениях с третьими лицами, однако не позволяет ему отказаться от внесения платы за пользование землей (постановление 15-го ААС от 10.11.2015 № 15АП-17653/2015).

Таким образом, перенаем земельного участка, или уступка прав по договору аренды, требует согласия арендодателя только в том случае, если это установлено специальным законом (как для участков под строительство экономичного жилья) или договором аренды. Передача прав арендатора автоматически влечет и переход на будущее время соответствующих обязанностей.

Соглашение о перенайме нуждается в государственной регистрации, если договор аренды был зарегистрирован (или не был зарегистрирован только потому, что заключался до введения в действие соответствующего закона).

Образец договора переуступки аренды земельного участка можно скачать по ссылке: Образец договора перенайма на земельный участок в частной собственности.

Договор переуступки права аренды земельного участка

В земельном праве часто собственник территории предоставляет свои обязанности и права другому лицу. Арендатор пользуется выданной ему в аренду земельной территорией, извлекая из нее прибыль.

Арендодатель получает лишь ежемесячную плату за аренду земли. Чтобы права арендодателя перешли к другому лицу в соответствии с законодательством, оформляется договор переуступки права аренды земельного участка.

Договор переуступки права аренды земельного участка — это документ, на основании которого права пользования землей передаются третьему лицу. Соглашение подлежит обязательной госрегистрации.

При составлении соглашения активно принимают участие три стороны:

• Владелец земельной территории;
• Арендатор;
• Субарендатор.

Для переуступки права потребуется составить два договора аренды:

• Если договор был заключен на срок более пяти лет, арендатор имеет право передать права на пользование землей другому лицу. Об этом достаточно всего лишь уведомить арендодателя;
• Если контракт аренды был заключен на срок менее пяти лет, арендодатель должен согласиться с этим, иначе сделка не состоится.

Запрет на переуступку права пользования землей

Оформление переуступки запрещено, если об этом прописывается в договоре аренды. Но даже если собственник не указал это в обязательных условиях договора, существуют нюансы, при наличии которых переуступку права осуществить невозможно:

• Строения, возведенные на участке, не соответствуют юридическим или строительным нормам. К примеру, на этой земле находится дом, который был возведен без разрешения на строительство;
• Сдача в аренду надела, что подразумевает имущество спорным. Раздел и принадлежность обговариваются в суде;
• Долговые обязательства, касающиеся земельного участка;
• Прежний арендатор не погасил выкупную стоимость участка.

Договор составляется в письменной форме. После его составления, документ регистрируется в государственных органах. Чтобы его зарегистрировать, потребуется следующий пакет документов:

• Удостоверение личности — для физического лица. Справа из ЕГРЮЛ или ЕГРП для юридического лица;
• Выписка о постановке на учет земельного участка в налоговых органах;
• Оригинал и копия договора аренды земельного участка;
• Кадастровый паспорт выделенной территории;
• Удостоверенная копия свидетельства о регистрации прав на земельную территорию;
• План арендуемого участка в масштабе 1 к 500.

Как уже было сказано в статье, в оформлении договора переуступки права аренды земельного участка участвуют три стороны.

Если земельный участок был взят в аренду на пять лет или меньше, потребуется письменное согласие о переуступке права собственника. Этот документ прилагается к описанному выше пакету бумаг.

Между физическими лицами

При подписании договора переуступки права аренды земли между физическими лицами, следует учесть некоторые нюансы:

• Строительство на арендованном участке запрещается, если разрешение на него не было получено от арендодателя;
• Арендатор не имеет права предоставлять участок в аренду без согласия собственника;
• Благосостояние земельного участка должно быть на уровне.

Физическое лицо (арендатор) должно оплачивать арендную плату своевременно, иначе арендодатель может подать исковое заявление в суд о невыполнении условия договора.

Если гражданин состоит в браке, обязательным условием является получение согласия супруга в письменном виде. Документ заверяется нотариально. Если физическое лицо не состоит в браке, потребуется предоставить об этом справку.

Между юридическими лицами

Как оформить договор уступки права аренды земельного участка между юридическими лицами? Договор о переуступке прав на аренду между организациями заключается в стандартном порядке.

Если в соглашении прописывается срок более чем один год, необходимо собрать стандартный пакет документов и передать его в регистрирующий орган. Дополнительно потребуется предоставить уставные документы, подтверждающие легальность деятельности организации на Российском рынке.

Обязанности сторон

На основании заключенного соглашения переуступки права аренды земельной территории, арендатор несет определенные обязательства:

• Сохранение благоустроенности территории в первоначальном виде;
• Запрет на строительство без согласия арендодателя;
• Запрет на передачу земельного участка в субаренду без согласия второй стороны соглашения.

Передача обязанностей по договору переуступки права аренды земли осуществляется только в письменной форме.

Арендодатель обязуется предоставить земельную территорию на указанный в договоре срок как арендатору, так и третьему лицу. Если условия договора грубо нарушаются, договор может быть расторгнут без предупреждения.

Образец договора

Соглашение составляется в письменном виде. Стороны могут заверить документ у нотариуса. В нижней части должны стоять подписи всех заинтересованных сторон. Если в сделке участвуют юридические лица, то проставляются печати.

Содержание арендного соглашения с условием переуступки:

• Реквизиты сторон, которые участвуют в сделке;
• День, месяц и год оформления соглашения о переуступке права;
• Информация о предмете договора — земельной территории;
• Сроки. Время, в течение которого участок предоставляется в аренду новому арендатору. Крайний срок не должен превышать изначально установленного периода в договоре;
• Арендная плата. При переуступке права остается неизменной;
• Условия расторжения сделки.

Нужна ли регистрация?

Для того чтобы договор вступил в законную силу, он должен пройти процедуру государственной регистрации. Она не считается обязательной только в том случае, если договор заключается на срок до 12 месяцев и только с физическим лицом.

Для регистрации договора переуступки прав аренды земельного участка следует обратиться в Росреестр и предоставить следующие документы:

• Заявление. Составляется в письменном виде;
• Удостоверение личности;
• Доверенность, заверенная нотариально (если вместо физического лица выступает его представитель);
• Документы на земельный участок;
• Справка о согласовании с комитетом о том, что участок передается в аренду (для сельскохозяйственных земель);
• Два вида договора о переуступке, которые были подписаны;
• Согласие супругов о принятии в аренду земельной территории.

Дополнительные документы для юридических лиц:

• Справки, подтверждающие полномочия представителя;
• Копии уставных и учредительных документов, заверенных нотариально.

Размер государственной пошлины определяется аналогично случаям по отчуждению имущества. Сумма варьируется в зависимости от того, кто является сторонами сделки. Например, физические лица платят 2 тысячи рублей за справку об оплате государственной пошлины, а юридические лица — 22 тысячи рублей.

Договор переуступки права аренды земельного участка

Арендатор земли обладает правом переуступки права аренды земельного участка третьим лицам, заинтересованным в аренде конкретного участка. При том отсутствует обязательство сообщать о подобных действиях арендодателю в случаях, когда договор аренды оформлен на срок, превышающий 5 лет. При иных обстоятельствах следует заручиться согласием арендодателя, в качестве которого может выступать частное лицо или представители государственного органа.

Когда передать права на аренду невозможно

Горячая линия

+7 (499) 350-80-61

+7 (812) 309-17-81

Горячая линия

+7 (499) 350-80-61

+7 (812) 309-17-81

Муниципалитет отказывает в переуступке прав аренды на землю в следующих случаях:

• Если на территории участка располагаются объекты, построенные без получения специальных разрешений или здания, которые не удовлетворяют строительным и иным нормам;

• Если земельный надел рассматривается в качестве спорного имущества в суде;

• Если имеются долговые обязательства, возникновение которых связано с участком;

• Если не погашена выкупная стоимость надела .

Процесс переуступки прав невозможен, если в договоре, завизированном арендодателем и арендатором, содержится запрет на подобную процедуру. Если возникает ситуация, в которой сторона сделки игнорирует выполнение обязанностей по договору, то возникает необходимость судебного урегулирования вопроса.

Мотивацией для оформления прав переуступки могут служить различные обстоятельства, но основной причиной является получение возможности арендовать участок, на котором расположено здание в приобретении которого заинтересовано третье лицо.

Оформления договора переуступки

Переуступка права аренды земельного участка оформляется в бумажном варианте, который в последующем подтверждается сторонами сделки и регистрируется в уполномоченном органе. Процесс уступки аренды регламентирован законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Особенности процедуры заключаются в следующих моментах:

• В отличие от субаренды, при переуступке арендатор полностью перекладывает свои обязанности на третье лицо. После завершения сделки третье лицо приобретает права в отношении земельного участка. Такой сложный переход имущественных прав оформляется соглашением, которое вносит изменения в первоначальный договор аренды земли;

• Договор переуступки нуждается в обязательной государственной регистрации, которая производится специалистами Росреестра. Для этого потребуется подготовить следующие документы: договор переуступки, документы на оплату государственной пошлины, согласие супруга, уведомление для владельца участка.

Документы для заключения сделки

• Заявление о регистрации соглашение;
• Копия предыдущего договора аренды;
• Оригиналы и копии кадастровых документов на земельный участок;
• Оригинал предварительного и окончательного договора об уступке права аренды;
• Квитанция об оплате государственной пошлины.

Стоимость регистрации

• перехода арендного права для физического лица около 2 000 рублей;
• для юридического лица около 22 000 рублей.

Переуступка права аренды на земельный участок

Договор переуступки должен содержать информацию о правах и обязанностях участников сделки. В основу документа должны лечь нормы гражданского кодекса, который обязывает прописывать в договорах переуступки имущественных прав сроки договора, условия расторжения и продления, порядок использования объекта третьим лицом.

Для достижения максимальной финансовой безопасности и повышения оперативности процесса при переуступке следует обращаться к услугам профессиональных юристов. Они способны разрешить вопросы любой сложности на высоком уровне.

Правовое сопровождение позволяет избежать материальных затрат, связанных с судебными спорами, направленными на оспаривание сделок и взыскание убытков с третьих лиц, получивших имущественные права на аренду с нарушением установленной процедуры.

Видео: Отказ в продлении договора аренды земельного участка

Процедура переуступки (передачи) права аренды на земельный участок

Сдавать надел в аренду может только собственник земельного участка. Для остальных участников допускаются нормы субаренды или переуступки прав. О переуступке мы как раз и говорим в статье.

Что такое уступка и переуступка права аренды ЗУ?

Аренда участка не передаёт права имущественного распоряжения, делегируя лишь право использования по целевому назначению на основании законодательных положений, изложенных в статьях 624 ГК РФ, п. 2 ст. 15, п. 8 ст. 22.

Соответственно, в отличие от имущественной сделки, которая имеет реальный имущественный объект, в роли которого выступает участок, переуступка права аренды земельного участка подразумевает виртуальный переход права на пользование по договору цессии, без участия материальных характеристик передаваемого объекта.

Эти дефиниции важны в понятийном смысле, отражая нормы и правила формы собственности, регламентированные гражданским законодательством.

В то же время арендатор наделяется определёнными гражданскими полномочиями и допускается к распоряжению владением ЗУ в их пределах. Эти пределы ограничены правом пользования, которые арендатор может передать новому участнику, копируя в его сторону правовые позиции.

Подробнее о правах и обязанностях сторон сделки читайте в нашей статье.

Отличия от субаренды

Переуступка прав отличается от субаренды тем, что по договору цессии арендатор, выступая источником перехода прав новому субъекту правообладания, выходит из участия (подробнее о заключении договора субаренды). Лицо, принявшее переуступленное право, становится непосредственным субъектом распоряжения ЗУ, на основе существующего договора аренды, заключённого с собственником. При субаренде такого не происходит.

Арендатор оставляет за собой изначальные правовые позиции, полученные по договору с собственником, передавая в пользование непосредственно участок, но не права на него.

Кардинальные различия заключаются в следующем:

1. Договор цессии передаёт право, полученное от арендодателя в полной мере, исключая предшествующего правообладателя в лице арендатора из гражданско-правовых отношений, прекращая его право пользования участком в момент подписания договора.
2. Субаренда сохраняет все полученные от собственника права на ЗУ, арендатор передаёт лишь возможность использовать участок третьим лицам, осуществляя поднаём, но неся за него ответственное исполнений пунктов договора перед собственником.
3. Договор уступки подразумевает неограниченные возможности перехода цессионарных прав от одного лица к другому.
4. Договор субаренды не допускает для лиц дальнейшего распоряжения ЗУ.

Так как договор аренды предусматривает возмездную передачу недвижимости, переуступка прав допускает получение компенсации при заключении договора цессии. Компенсация передаётся разовым платежом. При субаренде получение компенсации не допускается, так как пользование участком предусматривает систематические выплаты средств.

Этот вид права имеет определённые преимущества, что позволяет более чётко регулировать правовые позиции преемника, в лице которого могут выступать арендаторы и цессионарии. На этом основании разработан алгоритм уступки права аренды земельного участка, который отличается от переуступки только субъектом изначальной инициативы, в лице которого выступает не арендатор, а арендодатель.

Соответственно, первую транзакцию перехода прав так же допустимо определять в качестве уступки права аренды, в то время как все последующие процедуры будут определяться переуступкой. Разночтения могут возникнуть и в соответствии со статусом сторон.

Пошаговая инструкция по передаче прав

Обозначенный вид перехода прав в сторону нового арендатора позволяет не расторгать основного договора аренды, а составить его в виде дополнительного приложения к нему, которое предусматривает уже внесённые в Росреестр сведения об установленном порядке использования ЗУ, с действующей суммой оплаты и условиями использования надела.

Кроме этого, составление договора переуступки прав, допускает взимание компенсации за утраченное право пользования участком с преемника. Эти преимущества перехода прав в сравнении с заключением нового договора аренды несомненны и используются практически во всех случаях.

Для составления договора цессии потребуются документы:

1. паспорта сторон;
2. кадастровый паспорт ЗУ;
3. справка об отсутствии обременений и ареста;
4. зарегистрированный договор аренды ЗУ (подробнее о регистрации читайте здесь).

На основании имеющихся сведений составляется договор цессии, который определяет пользование правами аренды участка лицу, с указанием его персональных данных.

Лица, заключающие соглашение о переуступке, определяются в роли сторон. Предметом такового определяется не сам земельный участок, а пакет документации, который предоставляет статус правообладателя в отношении данного ЗУ. Однако здесь содержатся такие сведения об участке, которые определяют:

• кадастровый номер;
• общую площадь;
• адрес и место расположения;
• отсутствие (наличие) обременений.

• разрешение на выкуп ЗУ;
• сроки найма;
• условия продления и расторжения;
• условия целевого использования.

Эта информация дополняется сведениями о договоре аренды, которым регламентированы правовые действия. После определения предмета соглашения, следует перейти к формулированию основных положений. Они составляются в стандартной форме и содержатся в пунктах и подпунктах. В их числе обычно используют следующие:

• Оплата компенсации за переуступку и текущая арендная плата.
• Перечень переуступаемых прав и приобретаемые обязательства. А так же – вновь возникшие права и обязанности.
• Связанные с переуступкой права третьих лиц.
• Ответственность сторон за не исполнение положений договоров аренды и переуступки.
• Действия в случае форс-мажора, обстоятельства непреодолимой силы.
• Срок действия положений соглашения.
• Рассмотрение и разрешение споров.

В заключение указывают количество экземпляров и необходимость регистрации документа в Росреестре.

После заключения договора, составляется акт передачи документации. В него входит перечень всех имеющихся по земельному участку документов. Основным является договор аренды, составленный непосредственно с собственником и подписанный им собственноручно. А также – все имеющиеся приложения к нему. Акт подписывается сторонами, что характеризует процедуру передачи прав по договору аренды земельного участка как завершённую.

Особенности переуступки

Договор, определяющий положения переуступки прав не может выходить за рамки договора аренды, преувеличивая и преуменьшая полномочия преемника. Например:

• Срок действия не допускает превышения в сравнении с основным соглашением.
• Полномочия предусмотренного распоряжения не позволяют вносить новые соответствующие пункты.
• Если основной документ запрещает выкуп или субаренду, эти действия недопустимо вносить в соглашение цессии.
• Недопустимо изменять установленную арендную плату.

Кроме этого, следует иметь договора предшествующих преемников цессионариев, так как переход права составляет титульную характеристику земельного имущества. Утрата одного из звеньев в лице очередного правопреемника должна срочно восполняться соответствующими юридическими процедурами.

Предварительный договор переуступки прав аренды земельного участка

Чтобы выверить основные положения и убедиться в соответствиях, избегая технических и иных ошибок, составляется предварительный договор. Он позволяет детально проработать все имеющиеся пункты и определить целесообразность включения иных положений или оспорить предложенные.

Однако стоит иметь в виду, что данный документ служит лишь промежуточным элементом и не имеет юридической силы. Некоторые недобросовестные участники сделок пытаются взимать компенсацию на основании дополнительного договора. Такие требования незаконны, так как переход права по данному документу санкционирован не будет.

Переданный путём переуступки прав участок, даёт полноценный статус арендатора земель, с вытекающими правовыми последствиями. Но требует добросовестного и внимательного оформления, с учётом нюансов.

Еще больше полезной информации об аренде земельных участков читайте в нашем разделе.