Незаконная сдача квартиры и её последствия

В настоящее время в условиях кризиса и возросшей цены на недвижимость, большое количество граждан РФ не в состоянии приобрести собственное жилье. В итоге, такие лица вынуждены нанимать помещение у частных лиц.

В данной статье мы изучим вопросы так называемой «незаконной сдачи» жилья в найм, а также ответственности за подобные деяния.

Стоит отметить, что как такового понятия «незаконная сдача квартиры» не существует, поскольку собственник вправе распоряжаться принадлежащим ему помещением как ему угодно, в том числе подарить, продать, сдать в наем. То есть, в любом случае распоряжение квартирой и заключение в отношении нее договора найма вполне допустимо и законно.

Важно! Незаконный характер приобретают действия собственника квартиры, в случае если он получает доход от аренды квартиры и никоим образом его не декларирует и не уплачивает установленные законом налоги в бюджет.

Таким образом, о незаконной сдаче квартиры говорить некорректно, в данном случае незаконными будут действия собственника по непредставлению налоговой декларации и не уплате налога.

Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с незаконной сдачей квартиры, то вам следует помнить, что:

• Каждый случай уникален и индивидуален.
• Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
• Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Ответственность за незаконную сдачу квартиры в аренду

Чем грозит нелегальная сдача жилья? Ответственность за такие деяния предусмотрена как уголовная, так и административная. Разграничение ответственности зависит от суммы неуплаченного налога.

Если сумма налогов за 3 финансовых года составляет более 600 000,00 рублей и доля неуплаченных налогов превышает 10% от подлежащих уплате налогов, то за непредоставление декларации и неуплату налогов наступает уголовная ответственность, предусмотренная статьей 198 УК РФ. Санкция данной статьи предусматривает штраф от 100 000,00 рублей до 300 000,00 рублей или штраф в размере заработной платы осужденного лица от 1 года до 2 лет. Также предусмотрена ответственность в виде принудительных работ, ареста или лишения свободны на срок до 1 года. Такая ответственность наступает за вышеуказанное деяние, если размер неоплаченных налогов является крупным. Для особо крупного размера предусмотрена более жесткая ответственность. Но мы не будем вдаваться в подробности, поскольку санкцию части 2 статьи 198 УК РФ вы можете изучить сами.

Однако, на практике уголовная ответственность за неуплату налога по факту сдачи квартиры в наем достаточно затруднительная, поскольку цена договора должна быть очень высокой, если сумма подлежащего уплате налога составляет 600 000,00 рублей. То есть, при сумме налога в размере 600 000,00 рублей общая сумма дохода за 3 года должна составлять 4 615 384,61 рублей. Сумма дохода в год должна равняться 1 538 461,53 рублей, а в месяц 128 205,12 рублей. Такая цена договора найма возможна разве что в Москве и в очень элитной квартире.

Штраф за незаконную сдачу квартиры в аренду

Административная ответственность за неуплату сумм налога и непредоставление налоговой декларации предусмотрена Налоговым Кодексом РФ.

Ответственность предусмотрена отдельно как за непредоставление декларации, так и за неуплату или неполную уплату налогов.

Так, за непредоставление налоговой декларации, вы обязаны будете уплатить штраф в размере 5% от суммы неуплаченного налога по непредставленной декларации за каждый месяц непредставления декларации, но не более 30% от указанной суммы и не менее 1 000,00 рублей.

Ответственность за неуплату налога в бюджет выражена в виде штрафа в размере 20% от суммы неуплаченного налога, а если неуплата налога произведена умышленно, то в размере 40%.

Давайте наглядно произведем расчет суммы налога и штрафных санкций за неуплату и непредставление декларации, чтобы было понятнее, что суммы ответственности значительные.

Итак, к примеру, вы получаете в год 200 000,00 рублей от сдачи внаем квартиры. То есть, в год вы обязаны оплатить налоги на общую сумму 26 000,00 рублей.

К 30 апреля года следующего за отчетным вы не представляете налоговую декларацию, налоговая служба обнаруживает неуплату налога и непредставление декларации через год после необходимости сдачи декларации.

То есть, за несовременную подачу декларации вы за месяц должны уплатить 26 000,00 *5% = 1 300,00 рублей, за 12 месяцев — 15 600,00 рублей, но не более 30% от суммы налога. В данном случае будет превышение и вы будете обязаны оплатить 30% от суммы налога, то есть, 7 800,00 рублей.

За несвоевременную уплату налога, вы обязаны заплатить 40% от общей суммы налога. То есть, 26 000,00*40% = 10 400,00 рублей.

Общая сумма штрафных санкций за неуплату налога и непредставление декларации будет равняться 18 200,00 рублей, данная сумма превышает ваш месячный доход от сдачи квартиры.

Таким образом, выгоднее уплатить и задекларировать все доходы, чем попасть на штрафные санкции.

В настоящей публикации мы разобрали возможные штрафы и виды ответственности за непредоставление налоговой декларации и неуплату налогов за доход от сдачи квартиры внаем.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

Консультирование по обоснованности взимания платы за коммунальные услуги, обжалование действий управляющих организаций в жилищной инспекции и суде. Опыт взыскания задолженности собственников помещений в суде, сопровождение ведения исполнительных производств.

• 

Намеренное ухудшение жилищных условий

Принудительное выселение из квартиры собственника

Кому жаловаться на управляющую компанию ЖКХ?

Куда жаловаться на ТСЖ?

Как бороться с неплательщиками коммунальных услуг?

Отключение электроэнергии за неуплату коммунальных услуг

Пустили жильцов в квартиру? Платите штраф!

К регистрации в своей квартире многие собственники относятся достаточно настороженно.

Действительно, при том, что закон не предусматривает права для зарегистрированных в квартире лиц претендовать на собственность, выселить их из квартиры порой бывает совсем непросто (об основных опасностях регистрации рассказывалось здесь).

Но, с другой стороны, собственники не отказываются пускать квартирантов – чаще всего за плату, а порой и безвозмездно, если речь идет о родственниках или друзьях.

И вот здесь возникает серьезная коллизия: с одной стороны, собственник, конечно же, не желает регистрировать в своей квартире посторонних, но, с другой – он подпадает под действие миграционного законодательства, которое предусматривает регистрационный учет не только по месту жительства, но и по месту пребывания.

Нарушение правил постановки на регистрационный учет влечет серьезную ответственность как для самого жильца, так и для собственника жилого помещения.

Какие же обязанности возлагаются на собственника и что последует за их нарушение?

Закон различает понятие место жительства (то, где гражданин постоянно или преимущественно проживает) и место пребывания (где он проживает временно).

Если собственник пустил жильца в свою квартиру на определенный срок, который превышает 90 дней, то жилец обязан зарегистрироваться по месту пребывания до истечения 90-дневного срока с момента вселения.

Факт временной регистрации оформляется специальным свидетельством, которое выдает местное управление по вопросам миграции МВД (УВМ).

В том случае, когда в указанный срок жилец не зарегистрировался по месту своего пребывания, сам собственник квартиры обязан уведомить УВМ о временном проживании жильца в своей квартире в течение 3 рабочих дней.

Обязанность ставить жильца на регистрационный учет по месту пребывания снимается только в следующих случаях:

Во всех остальных случаях собственник обязан поставить на регистрационный учет жильца по месту пребывания.

Срок временной регистрации определяется по соглашению между жильцом и собственником, когда он истекает, регистрация автоматически прекращается. Временный жилец никаких прав на квартиру не имеет и должен выселиться по истечении срока регистрации.

Какие меры ответственности предусмотрены для собственника квартиры, если он не выполнит требование закона о регистрации жильца:

1) Административная ответственность:

— за разрешение проживать в квартире свыше 90 дней без регистрации и нарушение правил регистрации: штраф от 2 до 5 тысяч рублей. Если нарушение произошло в Москве или Санкт-Петербурге, штраф повышается: от 5 до 7 тысяч рублей; — за нарушение сроков уведомления органа регистрационного учета или предоставление недостоверной информации: штраф от 2 до 5 тысяч рублей, а в Москве или Санкт-Петербурге – от 3 до 5 тысяч рублей.

2) Уголовная ответственность:

— фиктивная регистрация гражданина РФ по месту жительства или пребывания (т.е. регистрация на основании недостоверных документов без намерения проживать в жилом помещении). Наказание за такую регистрацию: штраф в размере от 100 до 500 тысяч рублей или заработка за три года, либо принудительные работы сроком до 3 лет, либо лишение свободы до 3 лет.

Таким образом, квартиранты могут дорого обойтись собственнику квартиры: не следует забывать о регистрации по месту жительства!

Временная регистрация иностранных граждан, ответственность владельца. Инструкция по тому, как избежать проблем.

Львиная доля квартир сейчас сдается студентам и трудовым мигрантам. При этом, временная регистрация оформляется крайне редко, хотя реальные цифры проживания намного выше. Временная регистрация иностранных граждан имеет свои нюансы, незнание которых может привести к проблемам для каждого участника арендных отношений.
Подробно рассмотрим их в представленной статье.

○ Временная регистрация иностранных граждан.

1. При осуществлении миграционного учета иностранные граждане обязаны представлять достоверные сведения и осуществлять другие юридически значимые действия, установленные настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с указанными нормативными правовыми актами иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
2. Постоянно или временно проживающие в Российской Федерации иностранные граждане подлежат регистрации по месту жительства и учету по месту пребывания.
3. Временно пребывающие в Российской Федерации иностранные граждане подлежат учету по месту пребывания (ст.7 ФЗ «О миграционном учете…» от 18.07.2006 №109-ФЗ).

В соответствии с настоящим законом, иностранные граждане, которые временно пребывают на территории РФ, обязаны встать на учет по месту пребывания. На это отводится 90 суток с момента прибытия.
Если данное требование не будет соблюдено, нарушителя ждут штрафные санкции в виде запрета на въезд. Длительность запрета зависит от того, сколько суток иностранный гражданин находится на территории страны без регистрации:

• от 90 до 270 дней – 3 года
• от 270 до 360 дней – 5 лет
• больше 360 дней – 10 лет.

○ Проблемы для собственника жилья.

Наказание грозит и владельцу жилплощади, где незаконно проживает иностранный гражданин.

Если вы сдали свою квартиру в аренду трудовому мигранту, вы должны в обязательном порядке уведомить об этом миграционную службу.
Если будет обнаружено, что вы этого не сделали, вам будет грозить административный штраф от 2000 рублей. Чтобы этого избежать, нужно уведомить миграционную службу о сдаче квартиры в наем в течение 7 дней с момента начала проживания гражданина в вашей квартире.

✔ Фиктивная регистрация.

Временная регистрация признается фиктивной в следующих случаях:

• При постановке на учет были представлены поддельные документы и заведомо ложная информация.
• Документы были поданы на регистрацию без фактического намерения проживания по данному адресу.
• Документы для учета были представлены без намерения собственника действительно сдавать квартиру.
• При установлении факта фиктивной регистрации предусмотрены следующие виды административного и уголовного наказания:

• Административный штраф в размере от 100 до 500 тыс. руб. или заработной платы/иного дохода за последние три года.

• Принудительные работы на срок до 3 лет с лишением возможности занимать определенные должности.

• Лишение свободы на срок до 3лет.

✔ Нарушение правил проживания.

Любой проживающий в многоквартирном доме гражданин должен соблюдать его правила проживания, независимо от своего статуса. Когда речь идет о найме квартиры иностранным гражданином, он также должен соблюдать все установленные требования. В случае их нарушения ответственность несет наймодатель. Как правило, это административный штраф, реже обращение в суд и требование о прекращении арендных отношений.

✔ Оплата коммунальных услуг.

Размер платежей по коммунальным услугам определяется по числу проживающих в квартире лиц. При этом неважно, какой у них вид регистрации. Поэтому, если вы решили сдать квартиру иностранным гражданам, учитывайте, что размер коммунальных платежей будет увеличен пропорционально числу нанимателей. А кто их будет оплачивать, уже определяется вашим договором.

✔ Налоги и льготы.

Сдача квартиры в аренду предполагает необходимость уплаты налогов в размере 18% от годового дохода. Налоговые льготы можно получить, если зарегистрировать ИП. В этом случае вы можете самостоятельно выбрать вариант налогообложения и уменьшить выплаты до 6%.

○ Как обезопасить себя от проблем?

Чтобы избежать различных проблем при сдаче квартиры иностранному гражданину, первое, что надо сделать, это вовремя уведомить миграционную службу о данном факте.
Также нужно крайне внимательно составлять договор аренды, прописывая в нем все права и обязанности сторон. Отдельное внимание стоит уделить вопросу оплаты коммунальных услуг.
Еще один способ обезопасить себя – застраховать жилье от повреждений и гибели.
Таким образом, при сдаче квартиры иностранному гражданину нужно проявлять максимальную осторожность и вовремя исполнять свои обязательства перед миграционной службой.

✔ Ответственность за проживание иностранца без регистрации.

Ответственность за регистрацию иностранного гражданина лежит на принимающей стороне. В случае арендных отношений это обязательств возлагается на арендодателя. Если срок регистрации истек, необходимо в течение 90 дней оформить новую. Иначе это грозит штрафом до 2000 до 7000 рублей.

✔ Что если собственник жилья не имеет гражданства РФ?

Собственник жилья вправе зарегистрировать у себя любое лицо, независимо от гражданства, даже если он сам не является резидентом РФ.

Специалист Алена Харча расскажет о регистрации иностранных граждан на территории РФ.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

За что собственнику квартиры может грозить штраф

Иметь свою отдельную квартиру – мечта многих. Но вступая в долгожданное право собственности на жилье, нужно учитывать, что помимо прав это влечет за собой и серьезные обязательства.

Квартира существенно выделяется на фоне иных объектов недвижимости тем, что располагается в многоэтажном доме, где, помимо нее, есть десятки, а то и сотни других квартир.

Поэтому собственники должны соблюдать правила общежития в доме: не совершать действий, влекущих угрозу жизни, здоровью соседей и сохранности общедомового имущества.

За нарушение правил пользования жилым помещением собственнику грозят штрафы – причем нередко он может даже не догадываться о том, что уже стал правонарушителем.

Итак, рассмотрим перечень самых штрафоопасных действий и бездействий собственников квартир:

1. Незаконный ремонт.

Согласитесь, что ремонт может быть разным: одно дело – поклеить обои, и совсем другое – перенести или сломать стену.

В тех случаях, когда в ходе ремонта вносятся изменения в конструкцию жилого помещения, отраженную в техническом паспорте, это признается перепланировкой и требует согласования с местной администрацией.

Даже такие вполне безобидные, казалось бы, работы, как снос кладовки, объединение ванной комнаты с туалетом, смена газовой плиты на электрическую варочную панель чреваты наложением штрафа, если они будут выполнены без согласия администрации.

Штраф за самовольную перепланировку составляет 2 – 2,5 тысячи рублей. Более того, некоторые виды перепланировок вовсе являются запрещенными и могут привести даже к уголовной ответственности и принудительному выселению собственника из квартиры (см. подробнее здесь).

2. Защита от грабителей.

С целью обеспечить дополнительную защиту своей квартиры от воровства, многие собственники устанавливают дополнительные металлические двери в тамбурах.

Однако такие двери, как правило, не предусмотрены проектно-технической документации дома, а потому их установка так же, как и в предыдущем случае, признается незаконной перепланировкой.

При проведении плановых осмотров этажей пожарные инспекторы часто выносят представления о необходимости приведения тамбуров в изначальное состояние с целью обеспечения требований пожарной безопасности.

Поэтому, помимо штрафа за самовольную перепланировку, собственникам грозит также судебный иск от управляющей организации об обязании снести железную дверь в тамбуре.

3. Пользование газовой плитой.

Собственники квартир, в которых установлено газовое оборудование (плита, колонка и т.п.), обязаны заключать договор на его техническое обслуживание в силу прямого указания в законе.

За уклонение от исполнения этой обязанности предусмотрены штрафы в сумме от 1 до 2 тысяч рублей. В равной мере штрафуется и отказ владельца квартиры пустить представителей газовой службы для проверки состояния газового оборудования.

В случае повторного совершения того же правонарушения штрафы повышаются до 2 – 5 тысяч рублей.

Кроме того, газовая служба может обратиться в суд с требованием обязать собственника обеспечить доступ в его жилое помещение для выполнения работ по техническому обслуживанию газового оборудования.

4. Пустили гостей.

В том случае, когда в квартире проживают посторонние люди (арендаторы или просто гости), и срок их пребывания превышает 90 дней, собственник обязан уведомить об этом орган МВД для оформления временной регистрации жильцов.

В противном случае ему грозит штраф от 2 до 3 тысяч рублей, а если квартира находится в Москве или Санкт-Петербурге, то штраф увеличивается до 3 – 5 тысяч рублей.

Знайте свои обязанности и не давайте повода для штрафов!

Фиктивную регистрацию подвели под уголовную статью

На три года лишиться свободы можно будет за фиктивную регистрацию по месту жительства или пребывания. Новеллы затронут не только иностранных мигрантов, но и граждан России. Такие новшества одобрили депутаты Госдумы по инициативе президента Владимира Путина. Заодно серьезно вырастут штрафы и для не имеющих регистрацию вовсе. Идея депутатов установить лимит на число прописанных не прошла, но временно — к ней еще вернутся.

В январе 2013 года Владимир Путин внес в Госдуму законопроект об уголовной ответственности за нелегальную миграцию. Для этого в Уголовном кодексе должны появиться две новые статьи 322.2 и 322.3, согласно которым штраф 100 000-500 000 руб., принудительные работы или лишение свободы до трех лет будут полагаться за фиктивную регистрацию россиян и иностранцев по месту пребывания («временная регистрация») и по месту жительства («прописка»), а также за прописку иностранца. Фиктивной названа регистрация, основанная на заведомо ложных сведениях. А для иностранцев — временная регистрация по адресу, где они не намеревались проживать. На оформление регистрации или прописки у граждан будет 90 дней с момента приезда в новое помещение, если они самостоятельно этого не сделают, то уведомить орган регистрационного учета будет должен собственник или наниматель помещения. На это ему отводится три дня. Если сотрудники ФМС обнаружат человека с фиктивной регистрацией, то из квартиры его выпишут.

В первом чтении Госдума приняла законопроект, а ко второму чтению вернулась только сейчас. Депутаты не стали сильно корректировать инициативу Путина — помимо новелл в Уголовный кодекс, они сохранили и поправки в Кодекс об административных правонарушениях об ответственности за проживание гражданина России без регистрации или «допущение такого проживания нанимателем или собственником помещения свыше установленных законом сроков». Проживающему будет грозить штраф в 2000-3000 руб., а собственникам или нанимателям этого помещения — физлицам — 2000-5000 руб., юрлицам — 250 000-700 000 руб. Дороже «будут стоить» нарушения в Москве и Санкт-Петербурге: для «съемщиков» жилья — 3000-5000 руб., собственников — 5000-7000 руб., а для юрлиц — 300 000-800 000 руб.

За несвоевременное уведомление чиновников о проживании человека в квартире или доме вводится штраф для граждан в 2000-3000 руб., для юрлиц- 4000-7000 руб. аналогичным будет взыскание и за предоставление чиновникам заведомо ложных сведений или подложных документов, если в этом не найдут признаки уголовного деяния. «Расценки» в Москве и Санкт-Петербурге будут выше: 3000-5000 руб. для граждан, и 7000-10 000 руб. для юрлиц. Искать нарушителей будут сотрудники ФМС и органов внутренних дел.

Новеллой стало появление в документе исключение из правил, когда граждан за отсутствие временной регистрации штрафовать не будут. Это коснется тех, кто живет без регистрации, но имеет прописку в этом субъекте. Правило распространяется на Москву и Подмосковье, Санкт-Петербург и Ленинградскую область. Владелец сдаваемого в наем жилья избежит наказания за несвоевременное уведомление ФМС о «квартиранте», если последний продемонстрирует «областную» прописку. Второе исключение: жить без регистрации смогут супруги, дети, супруги детей, родители, супруги родителей, бабушки, дедушки или внуки собственника помещения, если последний сам имеет там постоянную прописку. Если же он просто является собственником, но прописки не имеет, то родственники без оформления документов могут проживать только совместно с ним. При этом человека освободят от ответственности только если он предоставит «документированную информацию» о том, что он супруг, ребенок, родитель, внук собственника жилья. Как быть парам, живущим в «гражданском браке», законодатели промолчали.

Только не все депутаты остались довольны итоговым документом. Эсерка Галина Хованская считает, что документ не поможет искоренить «резиновые» квартиры. «[У чиновника] не будет основания отказать [заявителю] в регистрации по месту пребывания, если не будет ограничения по вселению. Потому что регистрация у нас — это производная от предоставленного жилого помещения. Для этого Хованская вместе с единороссом Павлом Крашенинниковым предлагали запретить регистрировать людей в квартире, если на каждого человека будет приходиться меньше определенной площади. Минимальная учетная норма, объясняла сегодня на пленарном заседании Хованская, будет определяться в каждом муниципальном образовании индивидуально. «Ограничение [по регистрации] не распространяется на близких лиц и иных лиц, если в судебном порядке будет признано, что они являются членами семьи», — отметила она.

— Мы рассматривали такой подход, — признал единоросс Дмитрий Вяткин, представлявший документ. — Но все-таки это меняет концепцию нашего законопроекта, потому что тогда механизм ответственности будет несколько другой. И диспозиции статей будут другими — например, о превышении учетной нормы и так далее. По его словам, концепция законопроекта заключается в другом: акцент делается на фиктивности регистрации, а не на соблюдении норм жилищного законодательства.

За принятие документа высказались 334 депутата, двое воздержались от голосования.

С текстом законопроекта № 200753-6 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» можно ознакомиться здесь.

Самые наболевшие вопросы собственников арендного жилья

Риелторские агентства предлагают договор, согласно которому агенты будут посредниками между владельцем и нанимателем в течение всего срока аренды. Но у частных риелторов такая опция встречается редко, ведь подобные услуги стоят недешево. Собственники квартир, как правило, соглашаются на ежемесячное обслуживание со стороны риелтора лишь в определенных ситуациях, например, когда собственник квартиры живет за рубежом или ему некогда заниматься квартирными вопросами.

Агенты будут встречаться и показывать сдаваемую квартиру каждому потенциальному арендатору, чтобы найти оптимальный вариант, соответствующий условиям договора с арендодателем. Агенты также могут взять на себя решение вопросов по взаимодействию с госорганами и другими организациями, задействованными при заключении договоров аренды.

Но, к сожалению, на рынке все еще есть нечестные риелторы, которые изначально пытаются подсунуть собственникам договор, в котором прописаны услуги по обслуживанию квартир с «драконовскими» условиями, когда, к примеру, за расторжение договора полагается штраф в виде платы за два или три месяца. Следует внимательно читать любой договор с первой до последней строчки.

К сожалению, не все собственники к юридическим документам относятся с должным вниманием, считая, что важно не то, что написано в «этих бумажках», а устные договоренности. Это не так. Если вы подписали договор с риелтором, в котором он налагает на вас какие-то обязательства об оплате, он может подать на вас в суд, и уже суд обяжет вас выполнить условия договора.

Если по каким-то причинам вы заключаете договор с риелтором на оказание посреднических услуг на весь период найма квартиры, обязательно следует обратить внимание на те функции, которые должен выполнять посредник. Например, вы можете указать в договоре, что риелтор обязан регулярно контактировать с арендатором, с определенной периодичностью посещать квартиру, контролировать выплату арендной платы, проверять сохранность имущества в квартире, самостоятельно решать вопросы, связанные с мелким ремонтом (например, в случае засора в раковине), обращаться в страховую компанию, если необходим более существенный ремонт (когда квартира застрахована), а при необходимости должен расторгнуть договор найма и подыскать нового жильца. Если же в договоре функции риелтора прописаны нечетко, такой документ не стоит подписывать, так как в «аварийных» случаях вы будете решать все вопросы самостоятельно, а риелтор будет лишь получать с вас деньги.

Если компания ответственная, то с ней можно работать, даже находясь за границей. Специалисты компании следят за квартирой, своевременно информируют собственника об износе мебели, о выходе из строя той или иной бытовой техники, сообщают, что нужно купить для ремонта. Все эти требования подкрепляются фотоотчетами, а сам клиент только получает прибыль и оплачивает услуги компании. Обычно собственник платит либо процент от сделок, либо выплачивает ежемесячное вознаграждение.

Один из вариантов, позволяющих избежать просрочек, — прописать в договоре, что при задержке оплаты более пяти дней депозит не возвращается, а арендодатель имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор.

Как показывает практика, такой пункт договора неплохо стимулирует нанимателя. Второй вариант — прописать в договоре штраф, например, после пяти дней просрочки на сумму арендной платы начисляется пеня в размере 0,5% в сутки, что также можно назвать хорошим мотиватором для арендатора.

Многие собственники квартир сейчас вообще не прописывают какие-либо штрафные санкции за задержку платежа. В то же время большинство договоров найма предполагают, что отсутствие платы за аренду в течение двух месяцев влечет за собой расторжение договора и арендатор обязан освободить жилплощадь.

Депозит чаще всего берут для того, чтобы покрыть ущерб, который нанес арендатор квартире и имуществу. Однако в некоторых ситуациях собственники квартир выдвигают особые условия: к примеру, они планируют сдавать жилье лишь тому арендатору, который проживет в нем определенный срок, скажем, не менее полугода. Тогда в договоре найма хозяин жилья указывает, что в случае если арендатор съедет ранее, чем через полгода, депозит не возвращается. Соглашаться ли на такие условия, решать арендатору.

В Европе и России к мелкому ремонту в арендованной квартире разный подход. К примеру, в Европе все вопросы мелкого ремонта берет на себя хозяин квартиры, в России сложилась немного другая практика: подобный мелкий ремонт, скорее всего, будет осуществлять арендатор, ведь он живет в квартире и пользуется смесителем, который сломался. То есть поломка произошла в процессе эксплуатации смесителя нанимателем. Если же арендатор планирует съезжать из квартиры, где сломался смеситель, хозяин квартиры вычтет плату за ремонт смесителя или его замену из депозита, который внес арендатор.

В договоре найма стороны могут прописать пункт о том, что если поломка в квартире произошла по причине изначального дефекта или естественного износа, а не из-за механических повреждений или неправильной эксплуатации, ее ремонт оплачивает хозяин квартиры.

Однако стоит иметь в виду: если арендатор пользовался вещью, то доказать, случилась ли поломка в результате естественного износа или из-за неправильной эксплуатации, бывает непросто. В случае конфликта обеим сторонам понадобится экспертиза профессионала, скажем, заключение ремонтной мастерской. Поэтому на практике мелкий ремонт оборудования в квартире чаще всего проводит арендатор, если стороны специально не оговаривают иные правила эксплуатации квартиры и имущества, которое в ней находится.

Что касается поломок бытовой техники, то здесь, как правило, приходится согласовывать порядок действий. Если, скажем, у старого холодильника «умер» компрессор, то его ремонт или покупка нового обычно ложится на плечи наймодателя. А в случае, если сломался недавно купленный холодильник, квартирант и собственник могут сделать ремонт вскладчину. Если вызванный собственником мастер не укажет, что поломка произошла, к примеру, из-за неправильного обращения с техникой, тогда уже ремонт агрегата ложится полностью на квартиранта.

Как правило, платит тот, по чьей вине произошла неприятная ситуация. Если арендатор переставил стиральную машину, и она начала течь, или заткнул пробкой раковину, включил воду и пошел гулять, он и будет оплачивать ущерб. Если же он только въехал в квартиру и первый раз включил стиральную машину, установкой которой занимался хозяин, скорее всего, вина за потоп ляжет на собственника квартиры, который установил машинку неправильно.

К сожалению, когда в квартире случается потоп, установить, кто прав, кто виноват, бывает сложно. Лучший выход из этой ситуации — страховать квартиру, которая сдается в аренду, тогда конфликтов и споров можно будет избежать.

Если потоп произошел по вине эксплуатирующих организаций или источником затопления был объект, не принадлежащий наймодателю на праве собственности (стояки, перекрытия, техэтажи и другие), то в этом случае собственник квартиры может быть освобожден от ответственности, если докажет, что вред причинен не по его вине.

Собственник не имеет права требовать от нанимателя выехать в течение трех или пяти дней после уведомления. Согласно закону, если хозяин квартиры хочет расторгнуть договор раньше указанного в нем срока, он должен уведомить нанимателя не менее чем за 60 дней. Причем письменно. Но обычно этот срок меньше (месяц или даже две недели, чтобы арендатор успел подыскать себе новое жилье) и он, как правило, прописывается в договоре аренды.

И даже если собственник требует выехать быстро и при этом угрожает полицией, квартиранту не стоит паниковать: посмотрев договор, сотрудники полиции составят отказ в возбуждении уголовного дела. Главное, чтобы этот договор был на руках.

Есть, правда, особые обстоятельства, на основании которых собственник может потребовать досрочного выселения в кратчайшие сроки. К таким обстоятельствам относятся, например, задолженность по арендной плате, систематические жалобы соседей, порча имущества. В этом случае, собственник может потребовать досрочного расторжения договора и выселить квартирантов через суд.

В договоре найма можно предусмотреть досрочное расторжение взаимоотношений при определенных условиях. В числе таких условий может быть и необходимость продажи квартиры.

Однако, во избежание конфликтов с арендатором, лучше не прописывать в договоре слишком жесткие условия его одностороннего расторжения. Надо учитывать, что арендатору понадобится время на то, чтобы найти новое жилье и организовать переезд. В договоре можно указать, что в случае возникновения ситуации, при которой собственник вынужден расторгнуть договор, он предупредит арендатора о необходимости покинуть квартиру хотя бы за месяц.

Если хозяин квартиры не соблюдает сроки, в которые он должен уведомить арендатора, нарушает условия договора, в договоре найма предусматриваются штрафные санкции за это. Если наймодатель все сделал правильно, с соблюдением сроков и не нарушал условия договора, а арендатор отказывается выселяться, и метод переговоров не работает, то хозяин квартиры может обратиться в суд.

Налоговая может узнать об этом, к примеру, от участкового, соседей или арендатора, который может пожаловаться туда в случае конфликта с собственником. За неуплату налогов собственнику квартиры грозит штраф за непредставление налоговой декларации в размере до 5 % неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30 процентов указанной суммы, а также штраф за нарушение срока уплаты налога в размере 20-40% от неуплаченной суммы налога. И, конечно, его обяжут уплатить сам налог.

Если налоговым органам удастся доказать, что квартира сдается несколько лет, а сумма невыплат за последние три года превысила 600 тысяч рублей, то собственнику жилья грозит уже уголовная ответственность: штраф от 100 до 300 тысяч рублей либо лишение свободы на срок до года.

Кроме обязательных пунктов договора аренды (с перечислением данных участников договора, размера оплаты, правил использования и ответственности сторон), нужно обратить внимание на следующие моменты: обязательно должна присутствовать подробная опись имущества и состояния помещений, лучше с фотографиями. Тогда проще будет доказать их сохранность (или порчу) после окончания аренды.

В договор также следует вписать пункт об оплате коммунально-бытовых платежей (электричество, телефон, интернет) — кто конкретно будет этим заниматься арендатор или владелец. Также можно указать, кто имеет право проживать, приходить в гости, а кто нет, можно ли заводить домашних животных, курить в квартире и так далее.

Необходимо расписать правила проверки состояния жилого помещения: когда, при каких условиях и сколько раз владелец или его доверенное лицо может приходить в квартиру во время сдачи ее в аренду. Должен быть пункт об ответственности сторон, подробно расписывающий, каким образом и где будут решаться все спорные или претензионные вопросы. В частности, вопрос своевременности оплаты и суммы платежей, возможных штрафов и их размеры.

Сроки наступления просрочки также прописываются в договоре. Также надо разделить права, обязанности и ответственность арендаторов и посредника (агента).

Материал подготовлен при участии гендиректора сервиса по управлению арендой жилья «Арендатика» Артура Устимова, директора компании «Миэль-Аренда» Марии Жуковой, председателя совета директоров «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, управляющего партнера коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимира Старинского.

Сетевое издание РИА Новости зарегистрировано в Федеральной службе по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) 08 апреля 2014 года. Свидетельство о регистрации Эл № ФС77-57640

Учредитель: Федеральное государственное унитарное предприятие «Международное информационное агентство «Россия сегодня» (МИА «Россия сегодня»).

Главный редактор: Анисимов А.С.

Адрес электронной почты Редакции: [email protected]

Телефон редакции: +7 (495) 645-6601

Настоящий ресурс содержит материалы 18+

Сообщения и материалы информационного агентства РИА Недвижимость (зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) 06 июня 2016 года, свидетельство о регистрации ИА № ФС 77 – 65988) сопровождаются пометкой «РИА Недвижимость»
18+

Регистрация пользователя в сервисе РИА Клуб на сайте Ria.Ru и авторизация на других сайтах медиагруппы МИА «Россия сегодня» при помощи аккаунта или аккаунтов пользователя в социальных сетях обозначает согласие с данными правилами.

Пользователь обязуется своими действиями не нарушать действующее законодательство Российской Федерации.

Пользователь обязуется высказываться уважительно по отношению к другим участникам дискуссии, читателям и лицам, фигурирующим в материалах.

Публикуются комментарии только на тех языках, на которых представлено основное содержание материала, под которым пользователь размещает комментарий.

На сайтах медиагруппы МИА «Россия сегодня» может осуществляться редактирование комментариев, в том числе и предварительное. Это означает, что модератор проверяет соответствие комментариев данным правилам после того, как комментарий был опубликован автором и стал доступен другим пользователям, а также до того, как комментарий стал доступен другим пользователям.

Комментарий пользователя будет удален, если он:

• не соответствует тематике страницы;
• пропагандирует ненависть, дискриминацию по расовому, этническому, половому, религиозному, социальному признакам, ущемляет права меньшинств;
• нарушает права несовершеннолетних, причиняет им вред в любой форме;
• содержит идеи экстремистского и террористического характера, призывает к насильственному изменению конституционного строя Российской Федерации;
• содержит оскорбления, угрозы в адрес других пользователей, конкретных лиц или организаций, порочит честь и достоинство или подрывает их деловую репутацию;
• содержит оскорбления или сообщения, выражающие неуважение в адрес МИА «Россия сегодня» или сотрудников агентства;
• нарушает неприкосновенность частной жизни, распространяет персональные данные третьих лиц без их согласия, раскрывает тайну переписки;
• содержит ссылки на сцены насилия, жестокого обращения с животными;
• содержит информацию о способах суицида, подстрекает к самоубийству;
• преследует коммерческие цели, содержит ненадлежащую рекламу, незаконную политическую рекламу или ссылки на другие сетевые ресурсы, содержащие такую информацию;
• имеет непристойное содержание, содержит нецензурную лексику и её производные, а также намёки на употребление лексических единиц, подпадающих под это определение;
• содержит спам, рекламирует распространение спама, сервисы массовой рассылки сообщений и ресурсы для заработка в интернете;
• рекламирует употребление наркотических/психотропных препаратов, содержит информацию об их изготовлении и употреблении;
• содержит ссылки на вирусы и вредоносное программное обеспечение;
• является частью акции, при которой поступает большое количество комментариев с идентичным или схожим содержанием («флешмоб»);
• автор злоупотребляет написанием большого количества малосодержательных сообщений, или смысл текста трудно либо невозможно уловить («флуд»);
• автор нарушает сетевой этикет, проявляя формы агрессивного, издевательского и оскорбительного поведения («троллинг»);
• автор проявляет неуважение к русскому языку, текст написан по-русски с использованием латиницы, целиком или преимущественно набран заглавными буквами или не разбит на предложения.

Пожалуйста, пишите грамотно — комментарии, в которых проявляется пренебрежение правилами и нормами русского языка, могут блокироваться вне зависимости от содержания.

Администрация имеет право без предупреждения заблокировать пользователю доступ к странице в случае систематического нарушения или однократного грубого нарушения участником правил комментирования.

Пользователь может инициировать восстановление своего доступа, написав письмо на адрес электронной почты [email protected]

В письме должны быть указаны:

• Тема – восстановление доступа
• Логин пользователя
• Объяснения причин действий, которые были нарушением вышеперечисленных правил и повлекли за собой блокировку.

Если модераторы сочтут возможным восстановление доступа, то это будет сделано.

В случае повторного нарушения правил и повторной блокировки доступ пользователю не может быть восстановлен, блокировка в таком случае является полной.