Калькулятор расчёта неустойки (пени) за каждый день просрочки по ДДУ (ст. 6 214-ФЗ)

Калькулятор работает по правилам расчёта неустойки, описанным в ч. 2 ст. 6 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»

С 1 января 2016 года в расчётах пени по 214-ФЗ ставка рефинансирования ЦБ РФ была приравнена к ключевой ставке ЦБ

С 1 января 2017 года вступает в силу новая редакция ст. 6 214-ФЗ, однако никаких изменений в расчётах неустойки не произошло.

Если дольщиком выступает физическое лицо, то по сравнению с юридическим лицом пени начисляются в двойном размере

Ключевая ставка (ставка рефинансирования) ЦБ на сегодня (с 19 сентября 2016 года) равна 10,0%

На нашем сайте запущена в работу новая версия личного кабинета доверителя, добавлена возможность отправки документов через сайт, возможно общение с адвокатом посредством переписки в ЛК .

Владимир Путин подписал Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих».

Президент подписал Федеральный закон «О внесении изменений в статьи 14 и 30 Федерального закона «О гражданстве Российской Федерации».

Калькулятор неустойки по 214 ФЗ

Калькулятор учитывает изменение ключевой ставки с 17.09.2018 года (7,5%)

Работаем по честному! Оплачиваете судебное представительство по факту перечисления застройщиком денег на ваш расчётный счет.
Хотите узнать больше — жмите на желтую кнопку.

Можно ли взыскать в полном объёме неустойку и штраф в суде общей юрсидикции без снижения по 333 ГК РФ?

Да, это возможно.
Ниже, по клику мышкой на изображении, можно ознакомиться с таким отличным решением. По нему застройщик уже перечислил нашему клиенту денежные средства в размере более 500 000 рублей.
Чтобы взыскать неустойку и штраф в полном объеме через СОЮ, застройщик или его юристы должны совершить процессуальную или иную ошибку, а представитель истца её обнаружить и этим воспользоваться.
Это и произошло в данном случае.
Чтобы повысить шансы на взыскание неустойки в полном объёме можно воспользоваться схемой по взысканию неустойки через Арбитражный суд.
Обращайтесь, мы консультируем ежедневно с 9 до 23 ч. по тел. 8-903-120-51-06.

Решение суда с отметкой о вступлении в законную силу и два исполнительных листа открываются по клику на изображении

Посмотреть результаты нашей работы по взысканию неустойки с застройщиков, в частности судебные решения и исполнительные листы, можно в обзоре судебная практика по ДДУ.

Внимание: если вы пользуетесь калькулятором не в первый раз — очищайте кэш в браузере после каждого изменения ключевой ставки Банком России.
В дальшейшем, до следующего изменения ключевой ставки, кэш в браузере очищать больше не нужно!
После изменения ставки в программу калькулятора ДДУ каждый раз вносятся изменения, однако в кэше вашего браузера могут сохраняться не актуальные данные (сохранённые ранее вашим браузером ставки), т.е. данные не содержащие сведений о последнем изменении ставки.
Если не знаете как очистить кэш в браузере — спросите у Яндекса (это быстро и просто).
Браузеров сейчас так много, что написать инструкцию для каждого из них довольно затруднительно.
Если на страницу с калькулятором зашли в первый раз — очищать кэш в браузере не нужно!!

Если вам не виден калькулятор ДДУ или у вас не отображаются данные вычислений — попробуйте сделать следующее:

1. Если на мобильном устройстве вы видите только панель калькулятора, кликните по ней.
Панель интерактивна, по клику калькулятор откроется.
2. Если рабочее окно калькулятора открыто, но вам не доступны результаты вычислений, следует:
— обновить версию браузера на актуальную.
— зайти с обычного компьютера, на некоторых мобильных устройствах результаты вычислений не видны на экране.
— проверить, включен ли JavaScript в браузере.
3. Если рекомендации не помогли, напишите нам название операционной системы и наименование браузера.

Как пользоваться калькулятором неустойки по ДДУ

Как заполнять поля онлайн калькулятора процентов по 214 ФЗ?

1. В поле «сумма по договору долевого участия» указываете цену квартиры по ДДУ. Копейки по договору отделяете от основной суммы точкой.
2. В поле «дата передачи квартиры по ДДУ» указываете дату в которую по условиям договора застройщик должен был передать квартиру.
3. Поле «дата передачи квартиры по акту»:
— если подписан акт приема-передачи квартиры, то указываете дату его подписания;
— если акт передачи квартиры не подписан, не заполняете это поле. В таком случае калькулятор сделает вычисления на текущую дату.
— если вы собираетесь отправлять претензию, указываете в этом поле день, когда вы понесете претензию на почту.
— если вы собираетесь уточнять ваши требования в суде в части увеличения размера неустойки, указываете в этом поле дату судебного заседания в котором вы подадите соответствующее заявление об уточнении исковых требований.

Алгоритмы работы онлайн калькулятора по ДДУ

Уважаемые дольщики, указывайте опцию на усмотрение калькулятора (работает по умолчанию), калькулятор сам выберет наиболее правильный вариант расчета неустойки.
Остальные опции на усмотрение юриста.

Отображение результатов вычислений калькулятора неустойки по договору долевого участия

Калькулятор в выдаче показывает не только итоговые данные, но и весь ход расчета неустойки, который можно скопировать в претензию.

Пример, расчета процентов с учетом опции по периодам действия ставок.

Дано:
— цена квартиры по ДДУ — 7 350 000 руб.
— по условиям договора, квартиру должен был передать застройщик — 31.03.2016г.
— до настоящего времени квартира по акту не передана. Претензию дольщик планирует направить по почте 30.03.2018г.
Поскольку в течение 2016 — 2017 годов ставка постоянно уменьшалась, была выбрана опция — расчет по периодам (так бы посчитал и калькулятор по своему усмотрению).
Так как день, в который должна была быть передана квартира, в расчёт процентов не входит, калькулятор считает неустойку со следующего дня, т.е. с 01.04.2016г.

Весь срок просрочки калькулятором разбивается на периоды, в каждом их которых указывается:
— дата начала и окончания периода действия ключевой ставки ЦБ;
— количество дней в каждом периоде;
— размер ставки для каждого периода;
— сумма по каждому периоду.

Результат вычислений онлайн калькулятора будет выглядеть следующим образом:

с 01.04.2016г. по 13.06.2016г. 7 350 000 руб. 00 коп. x 74 x 11% x 1/150 = 398 860 руб. 00 коп.

с 14.06.2016г. по 18.09.2016г. 7 350 000 руб. 00 коп. x 97 x 10.5% x 1/150 = 499 065 руб. 00 коп.

с 19.09.2016г. по 26.03.2017г. 7 350 000 руб. 00 коп. x 189 x 10% x 1/150 = 926 100 руб. 00 коп.

с 27.03.2017г. по 01.05.2017г. 7 350 000 руб. 00 коп. x 36 x 9.75% x 1/150 = 171 990 руб. 00 коп.

с 02.05.2017г. по 18.06.2017г. 7 350 000 руб. 00 коп. x 48 x 9.25% x 1/150 = 217 560 руб. 00 коп.

с 19.06.2017г. по 17.09.2017г. 7 350 000 руб. 00 коп. x 91 x 9% x 1/150 = 401 310 руб. 00 коп.

с 18.09.2017г. по 29.10.2017г. 7 350 000 руб. 00 коп. x 42 x 8.5% x 1/150 = 174 930 руб. 00 коп.

с 30.10.2017г. по 17.12.2017г. 7 350 000 руб. 00 коп. x 49 x 8.25% x 1/150 = 198 082 руб. 50 коп.

с 18.12.2017г. по 11.02.2018г. 7 350 000 руб. 00 коп. x 56 x 7.75% x 1/150 = 212 660 руб. 00 коп.

с 12.02.2018г. по 25.03.2018г. 7 350 000 руб. 00 коп. x 42 x 7.5% x 1/150 = 154 350 руб. 00 коп.

с 26.03.2018г. по 30.03.2018г. 7 350 000 руб. 00 коп. x 5 x 7.25% x 1/150 = 17 762 руб. 50 коп.

Подсчет процентов в таком формате понятен и легко воспринимается судом.

Подсчет калькулятором штрафа по ДДУ в соответствии с законом о защите прав потребителей (ЗоЗПП)

Кроме неустойки калькулятор считает:
— штраф;
— размер неустойки и штрафа в совокупности;
— общий срок просрочки, если выбрана опция «по периодам»;
— государственную пошлину, если цена иска превысит 1 000 000 рублей.

В указанном выше примере:
— общий срок просрочки по ДДУ составляет: 729 календарных дней.
— проценты в совокупности за весь период просрочки: 3 372 670 руб. 00 коп..
— штраф по ЗоЗПП: 1 686 335 руб. 00 коп.
— пени и штраф: 5 059 005 руб. 00 коп.
— госпошлина: (3 372 670 руб. 00 коп. — 1 000 000 руб. 00 коп. ) x 0.5% = 11 863 руб. 35 коп.

Формула, онлайн калькулятора неустойки по ДДУ

Калькулятор считает неустойку по договору долевого участия, используя формулу, установленную законодателем в федеральном законе №214-ФЗ: «стоимость квартиры по ДДУ» х «количество дней просрочки» х (ставка рефинансирования /ключевая ставка ЦБ/100) х (1/150).
Если квартира передана по акту до 31.12.2015г. включительно, при подсчете неустойки используется ставка рефинансирования 8,25%.
Если квартира передана по акту после 01.01.2016г. включительно — используется ключевая ставка ЦБ РФ, поскольку с 01.01.2016г. ЦБ РФ приравнял значение ставки рефинансирования к ключевой ставке, при этом с указанной даты самостоятельное значение ставки рефинансирования не устанавливается.
В зависимости от текущей экономической ситуации в стране регулятор пересматривает ставку, поднимая ставку при ускорении инфляции и понижая ставку при ее снижении.

Периоды действия ставок ЦБ в целях подсчета процентов (пеней) по ДДУ:
В соответствии с решением Совета директоров Банка России (протокол заседания Совета директоров Банка России от 11.12.2015г. N 37) Указанием Центрального Банка РФ №3894-У от 11.12.2015г. с 01.01.2016г. значение ставки рефинансирования приравнивается к значению ключевой ставки, определённому на соответствующую дату, при этом с 01.01.2016г. самостоятельное значение ставки рефинансирования Банком России не устанавливается.

до 31.12.2015г. включительно, по ставке рефинансирования 8,25 процентов годовых.

с 01.01.2016г. по 13.06.2016г., по ключевой ставке 11 процентов годовых.
Установлена решением Совета директоров Банка России (Информация ЦБ РФ от 31.07.2015г. с официального сайта www.cbr.ru)

с 14.06.2016г. по 18.09.2016г. ключевая ставка — 10,5 процентов годовых.
Установлена решением Совета директоров Банка России (Информация ЦБ РФ от 10.06.2016г. с официального сайта www.cbr.ru)

с 19.09.2016г. по 26.03.2017г. ключевая ставка — 10 процентов годовых.
Установлена решением Совета директоров Банка России (Информация ЦБ РФ от 16.09.2016г. с официального сайта www.cbr.ru)

с 27.03.2017г. по 01.05.2017г. ключевая ставка — 9,75 процентов годовых.
Установлена решением Совета директоров Банка России (Информация ЦБ РФ от 24.03.2017г. с официального сайта www.cbr.ru)

с 02.05.2017г. по 18.06.2017г. ключевая ставка — 9,25 процентов годовых.
Установлена решением Совета директоров Банка России (Информация ЦБ РФ от 28.04.2017г. с официального сайта www.cbr.ru).

с 19.06.2017г. по 17.09.2017г. ключевая ставка — 9 процентов годовых.
Установлена решением Совета директоров Банка России (Информация ЦБ РФ от 16.06.2017г. с официального сайта www.cbr.ru).

с 18.09.2017г. по 29.10.2017г. ключевая ставка — 8,5 процентов годовых.
Установлена решением Совета директоров Банка России (Информация ЦБ РФ от 15.09.2017г. с официального сайта www.cbr.ru).

с 30.10.2017г. по 17.12.2017г. ключевая ставка — 8,25 процентов годовых.
Установлена решением Совета директоров Банка России (Информация ЦБ РФ от 27.10.2017г. с официального сайта www.cbr.ru).

с 18.12.2017г. по 11.02.2018г. ключевая ставка — 7,75 процентов годовых.
Установлена решением Совета директоров Банка России (Информация ЦБ РФ от 15.12.2017г. с официального сайта www.cbr.ru).

с 12.02.2018г. по 25.03.2018г. ключевая ставка — 7,5 процентов годовых.
Установлена решением Совета директоров Банка России (Информация ЦБ РФ от 09.02.2018г. с официального сайта www.cbr.ru).

с 26.03.2018г. по 16.09.2018г. ключевая ставка — 7,25 процентов годовых.
Установлена решением Совета директоров Банка России (Информация ЦБ РФ от 23.03.2018г. с официального сайта www.cbr.ru).

с 17.09.2018г. по настоящее время ключевая ставка — 7,5 процентов годовых.
Установлена решением Совета директоров Банка России (Информация ЦБ РФ от 14.09.2018г. с официального сайта www.cbr.ru).

Работаем по честному! Оплачиваете судебное представительство по факту перечисления застройщиком денег на ваш расчётный счет.
Хотите узнать больше — жмите на желтую кнопку.

В статье расчет неустойки по ДДУ более подробно о юридической стороне вопроса по определению периодов и сроков по которым считает калькулятор.

Если вы покупали квартиру для последующей продажи или видите, что срок сдачи застройщик постоянно сдвигает — есть смысл задуматься о расторжении договора долевого участия.
С экономической точки зрения это намного выгоднее, чем взыскивать неустойку по ч. 2 ст. 6 ФЗ-214, т.к. при расторжении договора проценты по ч.2 ст. 9 ФЗ-214 начисляются с даты оплаты цены договора, при этом штраф по ЗоЗПП распространяется не только на проценты, но и на цену договора.

Если вы расторгли ДДУ и не знаете, как получить деньги с пустых счетов застройщика — обращайтесь по тел. 8-903-120-51-06 Ежедневно с 9 до 21 ч, поможем получить деньги.
В таких случаях мы подаем заявления о банкротстве застройщика в Арбитражный суд (есть свои арбитражные управляющие) и ставим застройщика перед выбором — заплатить либо будет введена процедура наблюдения.
Застройщики в таких случаях оплачивают долги со счетов подконтрольных застройщику третьих юридических лиц.

Цена вопроса? О наших ценах на юридические услуги и способах оплаты в статье неустойка по ДДУ.

Расчет неустойки по фз-214

• Автострахование
• Жилищные споры
• Земельные споры
• Административное право
• Участие в долевом строительстве
• Семейные споры
• Гражданское право, ГК РФ
• Защита прав потребителей
• Трудовые споры, пенсии

• Главная
• Формула расчета неустойки (пени) по договору долевого участия в строительстве

Формула расчета неустойки по договору долевого участия .. для предпринимателей и юридических лиц:

неустойка = цена договора х количество дней просрочки х ставку рефинансирования ЦБ РФ / 100 / 300

Формула расчета неустойки по договору долевого участия .. для граждан:

неустойка = цена договора х количество дней просрочки х ставку рефинансирования ЦБ РФ / 100 / 150

Пример расчета неустойки (пени) по договору долевого участия в строительстве

Например, цена договора долвого участия в строительстве составляет 2 000 000 рублей.
Количество дней просрочки составляет 150 дней
Ставка рефинансирования: Согласно Указанию Центрального Банка РФ от 23 декабря 2011 года № 2758-У, начиная с 26 декабря 2011 года ставка рефинансирования Банка России устанавливается в размере 8 процентов годовых.
1/300 — размер пени в силу закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ page.php?id=2361- для предпринимателей и юридических лиц;
1/150 — размер пени в силу закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ — для граждан, не являющихся ИП.

Расчет неустойки (пени) за просрочку передачи застройщиком объекта недвижимости участнику долевого строительства по формуле:

Для участника долевого строительства — гражданина:

2 000 000 (цена договора) х 150 (количество дней просрочки) х 8 (ставка рефинансирования) / 100 / 150 = 160 000 рублей

Для участника долевого строительства ИП и организации:

2 000 000 (цена договора) х 150 (количество дней просрочки) х 8 (ставка рефинансирования) / 100 / 300 = 80 000 рублей

Вернуться к оглавлению обзора судебной практики : Взыскание неустойки, пени, штрафа за просрочку . Размер, расчет, формулы. Судебная практика

Неустойка по ДДУ — расчет и взыскание

Расчет неустойки по ДДУ для участника при просрочке внесения платежа

Неустойка за несоблюдение предусмотренных договором долевого участия (далее — ДДУ) сроков внесения платежа участником ДДУ исчисляется как произведение коэффициента, равного 1/300 ставки рефинансирования, и суммы просроченного платежа (п. 6 ст. 5 закона «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004 № 214-ФЗ, далее — закон № 214) за каждый день просрочки.

ВАЖНО! Хотя в тексте официального документа до сих пор в качестве основы для расчета указывается ставка рефинансирования, с 01.01.2016 для вычисления неустойки в соответствующие периоды должна использоваться ключевая ставка ЦБ РФ (см. постановление Правительства РФ от 08.12.2015 № 1340). Например, с 27.03.2017 она равна 9,75% (см. информацию Банка России от 24.03.2017).

Продолжительность периода просрочки исчисляется со дня, следующего за последним днем, когда обязательство должно было быть исполнено. В расчет включается и день, когда обязательство по факту было выполнено (абз. 4 п. 65 постановления ПВС РФ от 24.03.2016 № 7, далее — ППВС № 7).

Рассмотрим вариант расчета на конкретном примере. Исходные данные:

• сумма платежа — 300 000 руб.;
• дата внесения платежа по графику — 01.03.2017;
• дата фактического внесения платежа — 30.03.2017.

• На день исполнения обязательства ключевая ставка ЦБ РФ была равна 9,75%. Важно учесть размер ставки именно на момент исполнения обязательства, а не актуальную (см. решение Октябрьского райсуда от 13.01.2016 по делу № 2-490/2016).
• Сумма неустойки по ДДУ за период с 02.03.2017 по 30.03.2017 равна: 29 (дней) × 1/300 × 9,75% × 300 000 руб. = 2 827,5 руб.

Расчет неустойки по ДДУ для застройщика в случае нарушения сроков сдачи объекта

Неустойка в пользу участника ДДУ может взыскиваться с застройщика за нарушение им установленных договором сроков передачи объекта долевого строительства такому участнику ДДУ. Размер неустойки исчисляется как произведение коэффициента, равного 1/300 ставки рефинансирования (в данном случае с 01.01.2016 также применяется размер ключевой ставки ЦБ РФ), количества дней просрочки (порядок их учета аналогичен указанному в предыдущем блоке нашей статьи) и цены договора (п. 2 ст. 6 закона № 214).

Если участником ДДУ выступает физлицо, то неустойка, рассчитанная по приведенному алгоритму, должна быть увеличена в 2 раза.

Приведем пример расчета. Исходные данные:

• цена ДДУ — 3 млн руб.;
• срок сдачи объекта ДДУ по договору — 01.03.2017;
• фактический срок исполнения обязательства — 28.03.2017;
• участником ДДУ является гражданин.

• просрочка приходится на период после 01.01.2016, соответственно, при расчетах надлежит использовать ключевую ставку ЦБ;
• на момент исполнения обязательства ключевая ставка равна 9,75%;
• поскольку участником ДДУ является физлицо, то используется коэффициент 1/150;
• сумма неустойки по ДДУ за период просрочки с 01.03.2017 по 28.08.2017 равна: 27 (дней) × 1/150 × 9,75% × 3 000 000 руб. = 52 650 руб.

Взыскание неустойки с застройщика по долевому участию: основные особенности

Кроме рассмотренной выше неустойки за нарушение сроков передачи готового жилья дольщик-гражданин может взыскать с застройщика:

• неустойку за нарушение сроков устранения дефектов в размере 1% от цены жилого помещения за каждый день просрочки ( п. 1 ст. 23 закона РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 № 2300-I, (далее — ЗоЗПП);
• если указанные недостатки не повлекли признания такого помещения непригодным для проживания, то расчет 1% производится только от стоимости устранения дефекта (ч. 8 ст. 7 закона № 214);
• неустойку за нарушение сроков удовлетворения отдельных требований дольщика – 1% от стоимости жилого помещения (п. 8 Обзора судебной практики ВС РФ от 19.07.2017(далее — Обзор);
• проценты за нарушение сроков возврата денежных средств при расторжении договора ДДУ – двойной размер процентов, исчисленных как 1/300 ключевой ставки Банка России за каждый день просрочки (ч. 6 ст. 9 закона № 214).

При этом необходимо иметь в виду, что:

• убытки дольщика, вызванные несоблюдением застройщиком своих обязательств, подлежат возмещению в полном объеме сверх суммы, предусмотренной договором неустойки (п. 2 ст. 13 ЗоЗПП).
• в случае перехода прав дольщика к новому кредитору, ответственность застройщика исчисляется с момента нарушения им своих обязанностей перед предыдущим (п. 13 Обзора);
• в случае удовлетворения требований дольщика в судебном порядке в его пользу суд обязан взыскать штраф в размере половины суммы требований дольщика, удовлетворенных судом (п. 46 постановления Пленума ВС РФ от 28.06.2012 № 17).
• размер неустойки может быть уменьшен с учетом правил ст. 333 ГК РФ (п. 9 Обзора), но это правило не распространяется на неустойку, присужденную на будущее время (определение ВС РФ от 11.09.2018 № 11-КГ18-21).

Как рассчитать и взыскать с застройщика неустойку за нарушение срока исполнения гарантийных обязательств

При нарушении застройщиком согласованного с участником ДДУ — физлицом срока устранения недостатков объекта ДДУ, выявленных в течение гарантийного срока, с первого могут быть взысканы пени в размере 1% от цены договора.

Если же выявленный дефект помещения таков, что помещение нельзя признать непригодным для проживания, то размер неустойки определяется как 1% от стоимости необходимых на ремонт расходов за каждый день просрочки (п. 8 ст. 7 закона № 214).

Надлежащими доказательствами факта наличия недостатков (дефектов) объекта ДДУ и стоимости ремонтных работ являются, например, заключения профессиональных оценщиков или экспертов (см. решение Череповецкого горсуда от 01.02.2017 по делу № 2- 911/2017).

Пример расчета неустойки:

• 16.01.2018 — дата выявления недостатка, не являющегося основанием для признания объекта недвижимости непригодным для проживания, дольщиком;
• 27.01.2018 — дата окончания периода устранения данного недостатка застройщиком;
• 17.02.2018 — дата фактического устранения недостатка застройщиком;
• 30 000 руб. — фактическая стоимость ремонтных работ.

В итоге размер неустойки к взысканию будет равен: 30 000 × 1% × 21 (день) = 6 300 руб.

Взыскание такой неустойки производится в общем порядке и с учетом тех же особенностей, которые описаны в предыдущем блоке нашей статьи.

Калькулятор неустойки по закону № 214-ФЗ

Расчет неустойки по ДДУ удобно производить также с помощью специального калькулятора неустойки по 214-ФЗ онлайн.

Калькулятор неустойки по ДДУ всегда можно найти в интернете в открытом доступе, однако главным минусом такого инструмента расчета зачастую является неактуальность формул для вычисления. Например, расчет неустойки по 214-ФЗ калькулятор производит на основании ставки рефинансирования вместо ключевой ставки или осуществляет округления слишком грубо (до 2–3 разрядов) и т. д.

В связи с этим рекомендуется заранее проверять формулу расчета, встроенную в конкретный калькулятор, использовать для контроля сразу несколько калькуляторов, а также производить контроль вычисления вручную.

Итак, по ДДУ неустойка может быть взыскана:

• с дольщика — за нарушение сроков внесения платежа по ДДУ;
• застройщика — за нарушение сроков сдачи объекта в эксплуатацию или несоблюдение срока исполнения гарантийных обязательств по договору.

Порядок исчисления пеней подробно описан в соответствующих нормах закона № 214. При этом расчет неустойки по договору долевого участия калькулятором, специально ориентированным под такие вычисления в режиме онлайн, можно использовать для контроля за полученными результатами.

Порядок взыскания неустойки с застройщика по 214-ФЗ в 2018 году

Кроме того, с 1 января 2017 года в силу вступили нововведения и изменения в сфере законодательства о долевом участии в строительстве, которые напрямую коснулись и застройщиков и дольщиков.

Подробнее о порядке расчета неустойки по 214-ФЗ, принятых поправках и новых правилах отношений в долевом строительстве – читайте далее.

Ключевые изменения в регулировании долевого строительства

Изменения в 214-ФЗ были приняты в отношении обеих сторон договора о долевом участии в строительстве – застройщика и участников, и были направлены, прежде всего, на обеспечение условий максимальной прозрачности и повышение гарантий безопасности.

Среди ключевых изменений можно выделить:

Ужесточение требований к застройщикам.
Здесь имеется в виду:

• • ограничения по минимальному порогу уставного капитала (его величина привязывается к максимальной площади объектов долевого строительства и не может быть меньше 2,5 миллионов рублей);
  • расширение перечня представляемой информации (в свободном для граждан доступе должны находиться сведения о разрешительной документации, этапах строительства, аудиторское заключение за последний год, документы о правах на землю, проект ДДУ, фото текущей стадии строительства);
  • введение Единого реестра застройщиков, который позволит собрать необходимую информацию обо всех юридических лицах, занимающихся подобной деятельностью.

Применение счетов эскроу для хранения средств дольщиков.
Использование таких счетов станет гарантией безопасной схемы расчетов между участниками ДДУ. Смысл заключается в том, что дольщик вносит оплату не на расчетный счет застройщика, а на специализированный счет в федеральном банке, доступ к которому будет закрыт до момента завершения строительства жилого объекта и его передачи покупателю по акту. Такая мера особенно актуальна для организаций, практикующих необоснованные процедуры банкротства и мошенничества в отношении дольщиков.

Установление лимита по заявленной площади приобретаемой квартиры.
Законом определяются лишь несущественные изменения квартирной площади, неизбежные при ремонте. Раньше такие колебания могли достигать вплоть до 10% от общей площади жилья. Поправка четко установила предел – не более 5%. Превышение обозначенной нормы дает право участнику ДДУ расторгнуть договор на законных основаниях.

Поэтажная фиксация квартиры в ДДУ
При передаче квартиры в эксплуатацию покупателю застройщик должен предоставить ему полную инструкцию в отношении технических и инженерных систем эксплуатации и обеспечения, а также информацию о расположении конкретной квартиры на этаже.

Запрет на использование денег дольщиков на финансирование других объектов
Новая редакция закона обязывает всех застройщиков вести финансовую отчетность и документацию по каждому строящемуся дому. Теперь перебросить деньги на достраивание так называемых «проблемных» домов и уплату текущих долгов не получится.

Невозможность разорвать ДДУ в одностороннем порядке (дольщиком)
Если доказательства того, что застройщик не исполняет свои обязательства в соответствии с ДДУ должным образом, отсутствуют, то дольщик не сможет расторгнуть заключенный договор с одной стороны. Обязательным условием подачи жалоб, претензий и исковых заявлений станет окончание сроков строительства жилого объекта.

Уклонение дольщика от передачи квартиры в эксплуатацию приведет к невозможности взыскания неустойки с застройщика. Такое нововведение имеет некую двоякость и, вероятнее всего, подразумевает необъективные и многочисленные попытки дольщиков затянуть сроки сдачи объекта по акту приема-передачи.

Рассмотренные нововведения и дополнения призваны обеспечить дополнительные гарантии безопасности для участников ДДУ в отношении расчетов с застройщиком, норм и качества строительства, а также ответственности по нарушению сроков передачи жилья владельцам.

Досудебное взыскание неустойки

214-ФЗ устанавливает, что право взыскания пеней или неустойки с застройщика может возникнуть при срыве сроков передачи жилого помещения дольщику, а не при несоблюдении сроков строительства.

Два документа ФЗ «О защите прав потребителей» и Постановление Пленума Верховного суда от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» определяют необязательность досудебного порядка урегулирования споров по взысканию неустоек (штрафов) с застройщика по причине нарушения сроков сдачи жилого объекта.

Однако практика доказывает, что направление претензии в адрес застройщика является законным правом участника ДДУ и позволяет помимо неустойки потребовать взыскать штраф и применить другие санкции в соответствии с действующим законодательством РФ в части неудовлетворения законных требований.

Претензия составляется в письменном виде и должна содержать в себе ссылки на 214-ФЗ (статья 6) и ГК РФ (статьи 309, 310). Обязательно в ней указывается:

• стороны;
• размер требуемой неустойки (с подробной калькуляцией);
• обстоятельства возникновения нарушений в сроках передачи жилья покупателю (с текстовыми выдержками из ДДУ);
• выдвигаемые требования и сроки взыскания требуемой суммы.

К претензии обязательно следует приложить договор долевого участия или цессии (копию), паспорт гражданина РФ и платежные документы, подтверждающие своевременную оплату. Если какие-то квитанции или чеки были утрачены, за их восстановлением можно обратиться в банк, который выдаст дубликат платежного документа или справку о совершении платежей в пользу застройщика.

Вполне вероятно, что направленную претензию застройщик может рассмотреть положительно и принять решение о выплате суммы неустойки в добровольном порядке. В этом случае определяется порядок погашения, а также возможность уменьшения требуемой суммы – фактически ведется торг и переговоры с застройщиком.

При этом, датой получения претензии может считаться дата получения корреспонденции (доступна к просмотру на сайте Почты России), если претензия отправлена заказным письмом (лучше – с описью вложений).

Если застройщик не дал положительного ответа на претензионное письмо от дольщика или отказался от решения вопроса в досудебном порядке, то закономерным будет обращение в суд.

Взыскание неустойки через суд

В случае судебного рассмотрения вопроса по взысканию неустойки с застройщика участник ДДУ имеет право на следующие выплаты:

• компенсацию за моральный ущерб;
• взыскание штрафа в размере до 50% от суммы по решению суда (штраф по закону «О защите прав потребителей» за нежелание решить проблему в досудебном порядке);
• оплату неустойки по причине нарушения сроков передачи квартиры;
• возмещение понесенных судебных расходов и оплату дополнительных юридических услуг;
• возмещение прочих реальных и косвенных убытков, которые будут доказаны истцом.

В случае, если в вашу защиту выступает общество защиты прав потребителей, то согласно закону половина штрафа по законодательству о защите прав потребителей пойдет именно в пользу этого общества. Потому гораздо выгоднее – обратиться к юристам, поскольку суд все равно взыскивает с застройщика обоснование издержки на привлечение профессиональных юристов.

На практике можно постараться помимо процентов по неустойке взыскать иные реальные и косвенные убытки истца (например, расходы на аренду квартиры). Для это потребуется иметь договор аренды и платежные документы, подтверждающие реальную передачу денег арендодателю.

Естественно, что суд вероятно существенно “срежет” исковые требования по ст. 333 ГК РФ, потому иск по неустойке рекомендуется подавать еще до подписания акта приема-передачи. Чем больше сумма иска, тем больше шанс, что ее сильно сократит суд, кроме того, до подписания акта приема-передачи больше шансов получить реальное возмещение по исполнительному листу (наличие средств на счетах застройщика). Иск по неустойку может подаваться несколько раз за разные периоды вплоть до подписания акта приема-передачи.

Подавать иск рекомендуется по месту жительства истца (в районный суд), поскольку по месту нахождения ответчика, у него «все может быть схвачено», и тогда в суде можно получить только «крошки» от того, что заявлялось в иске – судья сократит объем требований по ст. 333 ГК РФ.

Для подачи иска от истца потребуются следующие документы:

• Российский паспорт (копия всех страниц).
• Заключенный и подписанный договор долевого участия в строительстве (копия).
• Договор о переуступке прав требования (цессии), если имело место переуступка.
• Копии платежных документов по ДДУ.
• Претензия с требованием о выплате неустойки (при отправке по почте почтовое уведомление о получении или информация с сайта Почты России).
• Акт приема-передачи жилого объекта (есть имеется).
• Документы, подтверждающие дополнительные убытки и расходы.

После сбора всех документов необходимо будет составить исковое заявление в письменной форме. В нем потребуется указать все данные об истце и ответчике (наименование, местонахождение), обстоятельства нарушения требований, доказательства и цену иска (неустойка и убытки).

Суд рассматривает дело с учетом всех обстоятельств и предоставленных доказательств и приводит доводы в соответствии с нормативными актами РФ. По статье 333 Гражданского Кодекса РФ уменьшение суммы неустойки судом возможно в случае, когда требуемый размер неустойки несоразмерен последствиям нарушения заключенного ДДУ. Частой является ситуация, когда дольщики в соответствии с данной нормой получают не более половины от заявленной суммы. Уменьшение суммы неустойки может быть рассмотрено по заявлению ответчика, в котором указываются объективные причины и мотивы допущенных нарушений.

Статистика судебной практики по взысканию неустоек с застройщиков показывает, что исковые требования удовлетворяются как частично, так и полностью. Все зависит от конкретного случая и многочисленных субъективных факторов и практики конкретного суда, с которой рекомендуется заранее ознакомиться. Если речь будет идти о больших суммах, то иногда имеет смысл даже поменять подсудность дела (например, зарегистрироваться по месту жительства у родителей).

Расчет неустойки застройщика по 214-ФЗ

Определить размер неустойки каждый дольщик может самостоятельно, воспользовавшись специальным калькулятором:

В соответствии с 214-ФЗ для расчета используется следующая формула:

Неустойка = Цена жилья по договору * количество дней просрочки * 2 * ставка рефинансирования / 300.

Cледует отметить, что начиная с 2016 года ставка рефинансирования фактически приравнена к учетной ставке Банка России.

Рассмотрим практический пример расчета. К примеру, квартира приобреталась по цене 10.560.000 рублей и была сдана по акту приема-передачи покупателю вместо 13.01.2017 года 05.04.2017 года. В этом случае сумма неустойки будет определяться так:

Неустойка = 10.560.000 * 83 * 2 * 9,25 % / 300 = 569.712 рублей

Эта сумма будет затребована с застройщика за нарушение условий ДДУ.

Здесь особо хотелось отметить следующие два важных момента из судебной практики:

• Согласно «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 04 декабря 2013 года из практики Президиума Верхового суда России, в случае если квартира изначально финансировалась не по ДДУ, а по предварительному договору и в нем была указана более ранняя дата подписания акта-приема передачи, то неустойки можно считать именно с этой даты.
• Аналогичная ситуация возникает, когда квартира приобреталась до переуступке требований – дольщик может опираться на дату передачи квартиры, зафиксированную в изначальном ДДУ, несмотря на то, что в договоре переуступки она была изменена (перенесена на более поздний срок).
• У второго пункта есть и другое последствие – неустойка применяется к обязательствам застройка по договору ДДУ, а не договору переуступки. Это означает, что расчет неустойки строится применительно к цене продажи квартиры из первоначального договора ДДУ, а не из последующего договора цессии. Обычно это существенно снижает цену иска.

Расчет госпошлины по искам о неустойке

При подаче искового заявления в ситуации, когда цена иска не превышает 1 миллион рублей, истец освобождается от уплаты госпошлины. Если цена больше 1 миллиона рублей, то оплата пошлины будет обязательной (ст. 333.36 НК РФ). Размер госпошлины имеет градацию в зависимости от величины цены иска. В частности, если цена иска:

• менее 20 тысяч рублей, то госпошлина= 4 % (но не менее 400 рублей);
• 20 001 ̶ 100 тысяч рублей – пошлина = 800 рублей + 3 % от суммы свыше 20 тысяч рублей;
• 100 001 ̶ 200 тысяч рублей – пошлина = 3 200 рублей + 2 % от суммы более 100 тысяч рублей;
• 200 001 ̶ 1 миллиона рублей – пошлина = 5 200 рублей + 1 % от суммы более 200 тысяч рублей;
• более 1 миллиона рублей – пошлина = 13 200 + 0,5 % от суммы более 1 миллиона рублей (но не больше 60 тысяч рублей).

Расчет с помощью рассмотренной шкалы производится по ст. 333.19 НК РФ. Для исков, сумма которых превышает 1 миллион рублей, госпошлина будет рассчитываться как разница между величиной, определенной по ст. 333.19 НК РФ, и суммой 13 200 рублей.

Таким образом, она составит 0,5 %, а максимальный размер пошлины будет равен 46 800 рублей. Данная сумма получается из расчета 60 000 – 13 200 = 46 800 рублей.

Суду психологически проще принять решение о взыскании с застройщика суммы в 50-900 тыс. рублей, чем в 2 млн. рублей.

Кроме того, если сумма иска находится на границе 1 млн. рублей, рекомендуется сократить ее до указанного предела, а на суде обратить внимание, чтобы аккуратно применял ст. 333 ГК РФ, ведь вы уже добровольно сократили сумму иска на N тысяч рублей по следующим требованиям…

Можно ли зачесть неустойку в счет доплаты за метраж

Ст. 410 ГК РФ определяет возможность зачета суммы неустойки за срыв сроков передачи квартиры покупателю по ДДУ, требуемой с застройщика, в счет погашения задолженности дольщика за лишние квадратные метры, выявленные после контрольных обмеров БТИ. Однако положительная судебная практика по аналогичным вопросам встречается редко.

Дольщикам рекомендуется изначально убедиться, на самом ли деле квартира имеет лишние метры. Сделать это можно самостоятельно, измерив общую площадь. Если полученные данные не соответствуют представленным застройщиком, то лучше провести независимую техэкспертизу. Проводится она аттестованными организациями и стоит от 10 тысяч рублей и выше. Результаты экспертизы и должным образом оформленный отчет можно в дальнейшем использовать в суде.

Также участник ДДУ может попробовать не платить за эти метры. Но при отказе застройщика идти на подобный взаимозачет выходом может стать только обращение в судебные органы.

После подачи искового заявления застройщик, как правило, охотнее идет на взаимозачет. Хотя все, безусловно, зависит от конкретной ситуации и обстоятельств.

Налоги с полученного возмещения неустойки по исполнительным листам

И в заключение, немного печальной информации. Согласно требований Налогового кодекса РФ (п. 3 ст. 127), моральный вред НДФЛ не облагаются, а вот штрафы за несоблюдение в претензионном порядке удовлетворения требований потребителя, неустойка, выплачиваемые гражданину в рамках исков по 214-ФЗ и закона о защите потребителей не подлежат освобождению от обложения подоходным налогом. На вас будет лежать обязанность как декларирования, так и оплаты этих полученных средств.

Принятые в 2017 году изменения в главном нормативном акте 214-ФЗ, регулирующем особенности отношений между участниками долевого строительства, позволят обеспечить гарантии повышенной безопасности и прозрачности в области осуществления расчетов по ДДУ, сроков сдачи объектов в эксплуатацию и ответственности за их нарушения, а также порядка расчетов неустойки (пеней). Нововведения коснулись как вопросов оплаты (открытие эскроу счетов), так и вопросов по качеству и ключевых параметров, направленные на максимально близкое соответствие заявленным параметрам, обозначенным в договоре о долевом участии в строительстве.