Организация арендует помещение. Арендатор и арендодатель применяют УСН. Договором аренды не предусмотрено, что арендодатель обязан ежемесячно выписывать акты приема-передачи услуг. Помещение арендатором принято на основании акта приема-передачи. Арендодатель с ноября 2015 года не дает никаких документов (ни актов выполненных работ, ни универсальных передаточных документов), мотивируя это тем, что с 01.11.2015 он перешел на УСН. Правомерны ли действия арендодателя?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Арендодатель вправе ежемесячно не выписывать акт приема-передачи услуг, если такая обязанность не предусмотрена договором аренды.
В целях документального подтверждения расходов в виде арендных платежей организации, применяющей УСН, достаточно иметь действующий договор аренды, акт приемки-передачи арендованного помещения, а также документы, подтверждающие оплату арендных платежей.

Обоснование вывода:
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). При этом порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Отметим, что глава 34 ГК РФ, регулирующая правоотношения по договору аренды, не требует от арендатора и арендодателя ежемесячного подтверждения исполнения сторонами своих обязательств по договору аренды путем составления актов.
Согласно пп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ налогоплательщики, применяющие УСН с объектом налогообложения в виде доходов, уменьшенных на величину расходов, при определении налоговой базы уменьшают полученные доходы на арендные (в том числе лизинговые) платежи за арендуемое (в том числе принятое в лизинг) имущество.
По общему правилу расходами налогоплательщика признаются затраты после их фактической оплаты (п. 2 ст. 346.17 НК РФ).
В целях главы 26.2 НК РФ оплатой товаров (работ, услуг) и (или) имущественных прав признается прекращение обязательства налогоплательщика — приобретателя товаров (работ, услуг) и (или) имущественных прав перед продавцом, которое непосредственно связано с поставкой этих товаров (выполнением работ, оказанием услуг) и (или) передачей имущественных прав.
Общим условием признания расходов, указанных в п. 1 ст. 346.16 НК РФ, в том числе и расходов на арендные платежи, является их соответствие критериям, указанным в п. 1 ст. 252 НК РФ, то есть данные расходы должны быть обоснованы (экономически оправданы), документально подтверждены и произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода (п. 2 ст. 346.16 НК РФ).
Представители финансового ведомства подтверждают, что если расходы осуществлены в целях предпринимательской деятельности и направлены на получение дохода, а также обоснованы, документально подтверждены и оплачены, то налогоплательщик вправе учесть такие расходы при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН (письма Минфина России от 03.04.2015 N 03-11-11/19003, от 24.11.2014 N 03-11-06/2/59509).
При этом документами, подтверждающими расходы на аренду для целей налогообложения, являются действующий договор аренды, прошедший в установленных случаях государственную регистрацию, а также документы, подтверждающие оплату арендных платежей, акт приемки-передачи арендованного имущества (письмо Минфина России от 13.12.2012 N 03-11-06/2/145).
На указанные выше документы (заключенный договор аренды (субаренды), документы, подтверждающие оплату арендных платежей, акт приемки-передачи арендованного имущества) указывают представители финансового и налогового ведомств и для учета расходов в целях налогообложения прибыли (письма Минфина России от 16.11.2011 N 03-03-06/1/763, от 06.10.2008 N 03-03-06/1/559, УФНС России по г. Москве от 30.06.2008 N 20-12/061162, ФНС России от 05.09.2005 N 02-1-07/81 и др.).
В письме Минфина России от 13.10.2011 N 03-03-06/4/118 отмечено, что ежемесячного заключения актов оказанных услуг по договору аренды (субаренды) для целей документального подтверждения расходов в виде арендных платежей для целей налогообложения не требуется.
Более подробно указанный вопрос был рассмотрен специалистами ФНС России в письме от 05.09.2005 N 02-1-07/81. В нем было указано, что согласно п. 5 ст. 38 НК РФ услугой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности. Соответственно, если договаривающимися сторонами заключен договор аренды и подписан акт приема-передачи имущества, являющегося предметом аренды, то из этого следует, что услуга реализуется (потребляется) сторонами договора. Поэтому основания для включения в состав налоговой базы расходов в связи с потреблением услуги возникают у организаций вне зависимости от подписания акта приема-передачи услуги, тем более что требование об обязательном составлении актов приема-передачи услуг в виде аренды ни главой 25 НК РФ, ни законодательством о бухгалтерском учете не предусмотрено.
При этом из разъяснений специалистов финансового ведомства следует, что акт приемки оказанных услуг по аренде обязателен только в том случае, если его оформление предусмотрено договором аренды (письма Минфина России от 15.06.2015 N 03-07-11/34410, от 24.03.2014 N 03-03-06/1/12764).
В данной ситуации договором аренды не предусмотрена обязанность арендодателя ежемесячно оформлять акт приема-передачи услуг.
Следовательно, в рассматриваемом случае в целях документального подтверждения расходов в виде арендных платежей организации, применяющей УСН, достаточно иметь действующий договор аренды, акт приемки-передачи арендованного помещения, а также документы, подтверждающие оплату арендных платежей.
Также обратите внимание, что, по мнению Минфина России, если у правообладателя отсутствует регистрация права собственности на арендуемое недвижимое имущество, арендатор не вправе учитывать арендные платежи по указанному имуществу в составе расходов в целях налогообложения (смотрите письма от 01.12.2011 N 03-03-06/1/791, от 13.05.2011 N 03-03-06/1/292).
При этом суды в подобных случаях принимают решения в пользу налогоплательщиков и считают, что отсутствие у арендодателя права собственности на переданное имущество не является обстоятельством, исключающим правомерность учета арендатором арендных платежей при налогообложении (постановления ФАС Московского округа от 06.10.2011 N Ф05-10234/11, от 26.08.2011 N Ф05-8295/11, определение ВАС РФ от 15.10.2007 N 12342/07).
Отметим, что указанные разъяснения и судебные решения касаются учета расходов в целях налогообложения прибыли. По нашему мнению, они могут применяться и в отношении расходов, принимаемых в целях налогообложения при применении УСН.

Дополнительно рекомендуем ознакомиться с материалом:
— Энциклопедия решений. Расходы на аренду при УСН.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
профессиональный бухгалтер Башкирова Ираида

Ответ прошел контроль качества

18 марта 2016 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Акт приемки-передачи объекта недвижимости в аренду

Когда применяется документ

Передача здания, сооружения или помещения арендодателем и его принятие арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (п. 1 ст. 655 ГК РФ). По общему правилу акт служит доказательством фактической передачи объекта арендатору. Акт необязателен, только если стороны прямо указали в договоре аренды, что они не будут оформлять этот документ и объект передается в аренду непосредственно в день подписания договора.

Контрольные точки при оформлении

Унифицированной формы акта приемки-передачи объекта недвижимости в аренду нет. Но исходя из целей применения данного документа, в нем должны быть указаны передающая и принимающая стороны, идентифицирован объект, который передан (принят) в аренду, и дата передачи.

1. Дата подписания акта приемки-передачи считается датой начала фактического пользования имуществом. Именно с этого дня арендодатель вправе требовать арендные платежи (п. 1 ст. 655 ГК РФ, п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66). В случае спора о фактическом сроке пользования помещением суды ориентируются на дату подписания акта. Поэтому подписывать его нужно именно при фактической передаче помещения. Если акт подписан формально (например, одновременно с договором аренды), а в дальнейшем передача объекта так и не состоялась, арендатору практически невозможно доказать отсутствие арендных отношений (см. постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 11.12.08 по делу № А07-6439/2008). Следовательно, есть риск взыскания арендных платежей, хотя арендатор не пользовался объектом.

2. Если договор аренды требовал госрегистрации, а сам объект был передан арендатору до нее, то в договоре необходимо установить, что его условия распространяются на период с момента передачи объекта арендатору (п. 2 ст. 425 ГК РФ). Тогда арендатор сможет без лишних споров с налоговой инспекцией включить в расходы, учитываемые в целях налогообложения прибыли, арендные платежи, перечисленные до регистрации договора. Правда, сделать это можно будет только после регистрации (письмо Минфина России от 12.07.06 № 03-03-04/2/172). Но без вышеуказанного условия налоговики сочтут, что платежи за период до регистрации вообще нельзя учитывать в расходах (письмо Минфина России от 06.03.08 № 03-03-06/1/152). Надо отметить, что суды не поддерживают это мнение инспекций и отменяют налоговые доначисления компаниям (постановления федеральных арбитражных судов Северо-Западного округа от 07.03.08 по делу № А56-19124/2007, Уральского округа от 25.01.07 № Ф09-12242/06-С2 по делу № А60-22028/06). Но если компания не настроена на судебное разбирательство, лучше исключить спорную ситуацию заранее.

3. Адрес и характеристики объекта, указанные в акте, должны соответствовать тем, которые указаны в договоре аренды. При расхождении между этими данными (например, разная площадь, разные номера помещений на плане и т. д.) в случае спора о ненадлежащем исполнении договора суд может посчитать договор незаключенным из-за неопределенности предмета (п. 3 ст. 607 ГК РФ, постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 30.04.09 по делу № А57-5858/2008).

4. В акте лучше подробно описать техническое состояние передаваемого объекта. Зачастую стороны ограничиваются фразой о том, что объект находится в удовлетворительном состоянии, соответствующем целям использования. В таких случаях арендатор сильно рискует. Дело в том, что при прекращении договора он обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором получил его, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ). Если в акте не были указаны фактически имевшиеся недостатки предмета аренды, то при его возвращении арендодателю последний может сослаться на то, что они возникли в ходе эксплуатации. Он может потребовать возмещения убытков реального ущерба в виде расходов на восстановительный ремонт, а также упущенную выгоду в виде неполученной арендной платы из-за невозможности передать объект с недостатками в аренду другому лицу (см. постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 29.04.08 по делу № А60-26139/2007). Поэтому в интересах арендатора описать в акте приемки-передачи состояние объекта аренды максимально подробно, включая расхождения с кадастровым паспортом (планом) объекта.

5. Указание в акте на обнаруженные недостатки важно для решения вопроса о последствиях передачи имущества с неисправностями и иными изъянами. Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям аренды и назначению имущества. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков, либо досрочного расторжения договора. Но при этом арендодатель не отвечает за недостатки, которые он оговорил при заключении договора или которые были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены им во время осмотра имущества при заключении договора (передаче имущества) (п. 2 ст. 612 ГК РФ).

Следовательно, основанием для предъявления арендатором требований, указанных в пункте 1 статьи 612 Гражданского кодекса, могут служить лишь те недостатки, о которых арендатор не знал во время заключения договора и получения объекта. Поэтому некоторые арендаторы считают, что для возможности предъявления в будущем вышеуказанных требований лучше подписать акт без перечисления недостатков. Но это не так. Если очевидно, что арендатор мог обнаружить недостатки при осмотре объекта (например, помещение имеет неудобную планировку, препятствующую его целевому использованию и т. д.), то тот факт, что в акте они не были отмечены, не дает арендатору каких-либо преференций. Суды считают, что арендатор не мог не знать о явных недостатках, а значит, он не вправе предъявлять требования, указанные в пункте 1 статьи 612 кодекса (постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 20.08.09 № А74-337/09).

6. Указывая в акте на недостатки, арендатору важно получить обязательство арендодателя исправить их в определенный срок либо его согласие на то, что арендатор исправит их своими силами (проведет ремонт, перепланировку и т. д.). В последнем случае после проведения необходимых работ арендатор может заявить о зачете соответствующих расходов в счет арендной платы или потребовать компенсации их стоимости по окончании срока аренды (Определение ВАС РФ от 23.12.09 № ВАС-16594/09). Если необходимые работы относятся к текущему ремонту, то необходимо прямо прописать, что арендатор проведет их за счет арендодателя. Иначе по общему правилу расходы по этим работам возлагаются на арендатора (п. 2 ст. 623 ГК РФ). При капитальном характере требующегося ремонта аналогичное условие необходимо, если по условиям договора расходы по капитальному ремонту возложены на арендатора либо сказано, что арендодатель не возмещает арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных даже с согласия арендодателя (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 29.01.07 по делу № А56-51484/2005).

На что еще обратить внимание

Первый момент. Если в акте приемки-передачи отмечены недостатки объекта и арендатор подписал документ без замечаний, то суды считают, что он тем самым согласился принять имущество в таком виде. Поэтому не принимают последующие утверждения о том, что он не мог использовать объект по целевому назначению и в связи с этим не обязан платить арендную плату (постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 21.05.09 № Ф03-2154/2009). Исключение если договор аренды содержит условие о том, что арендатор начнет пользоваться имуществом только после проведения необходимых работ по капремонту (постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 22.04.08 по делу № А65-17732/2007).

Второй момент. Когда объект имеет существенные недостатки, но арендодатель отказывается прописывать в акте свою обязанность провести капремонт в конкретные сроки или дать согласие на проведение этого ремонта силами арендатора, можно просто отметить, что предмет аренды требует капремонта. Если по договору обязанность по проведению такого ремонта лежит на арендодателе, то арендатор может использовать вышеуказанную оговорку в акте как одно из доказательств неотложной необходимости ремонта (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.12.08 по делу № А25-526/2007-10). Если арендодатель откажется отремонтировать объект или оставит без ответа письменные обращения арендатора, то последний вправе провести ремонт самостоятельно в счет арендной платы или взыскать его стоимость, либо потребовать уменьшения арендной платы (абз. 3 п. 1 ст. 616 ГК РФ). Таким образом, отметка в акте о необходимости капремонта может стать важным козырем для арендатора.

Третий момент. Если недостатки предмета аренды имеют скрытый характер, то есть их невозможно было обнаружить в ходе приемки помещения, то арендатор может предъявить требования, указанные в пункте 1 статьи 612 кодекса, при наличии доказательств последующего выявления таких недостатков (постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 16.01.09 по делу № А76-6704/2007). Доказательствами могут послужить, например, акты обследования специализированными организациями строительных конструкций, водопроводных и канализационных сетей, заключения о причинах аварии и т. п.

Договор аренды прекращен без акта приема-передачи. Арендатор рискует заплатить за лишние месяцы

Сделка

При прекращении договора аренды арендатор должен вернуть имущество арендодателю (ст. 610, 622 ГК РФ). В соответствии со статьей 655 Гражданского кодекса возврат арендованной недвижимости осуществляется по передаточному акту, подписанному сторонами, если договором не предусмотрено иное. Дата подписания акта сдачи-приемки является датой передачи помещения арендодателю. Следовательно, если акт не был составлен, то формально арендатор имущество не передавал и должен оплачивать арендные платежи за все время после истечения срока договора до момента подписания акта приема-передачи. Сам факт истечения срока аренды или получение уведомления о расторжении договора без передачи имущества по акту не свидетельствует о прекращении арендных отношений (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66 Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой).

Цитируем документ. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором (ст. 622 ГК РФ).

Однако анализ судебной практики свидетельствует о том, что акт приема-передачи составляется сторонами не всегда. Например, арендатор по истечении договора аренды просто освобождает арендованное помещение, полагая, что такими действиями он продемонстрировал свое нежелание продолжать договор и его обязанность по сдаче помещения исполнена. Или, получив уведомление от арендодателя о желании расторгнуть договор, арендатор просто съезжает из офиса, полагая, что арендные отношения прекратились. Однако это заблуждение может обойтись арендатору довольно дорого.

Риски арендатора

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока аренды, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). Из толкования этой нормы следует, что независимо от того, освободил арендатор помещение или нет, действие договора аренды продолжается и взаимные права и обязанности сторон сохраняют силу. Это значит, что арендатору придется заплатить за все месяцы, когда он фактически не пользовался помещением, вплоть до момента надлежащей сдачи бывшего офиса арендодателю, то есть до момента подписания акта сдачи-приемки.

Единственный шанс избежать оплаты лишних месяцев это доказать в суде, что по истечении срока договора арендатор помещением не пользовался и не намеревался продолжать отношения по аренде.

После истечения срока договор аренды был автоматически продлен на тот же срок по взаимному согласию сторон в соответствии с правилами пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса. Еще на один срок арендатор продлевать договор не хотел и в устной форме до момента его истечения неоднократно сообщал арендодателю о своем нежелании далее арендовать помещение, предлагал оформить акт приема-передачи, однако арендодатель никак на это не реагировал. Арендатор освободил помещение, о чем уведомил арендодателя письмом. Также письмом арендатор сообщил, что не желает больше продолжать арендные отношения. Через некоторое время арендодатель предъявил иск о взыскании арендной платы с арендатора за время с момента истечения срока договора, мотивируя это отсутствием акта приема-передачи. Однако арендодатель сумел выиграть дело. Он доказал, что фактически помещением не пользовался, представил в суд копии писем, которые он отправлял арендодателю, а также письмо организации, осуществляющей техническую эксплуатацию здания, в котором подтверждалось, что помещение освобождено, опломбировано, ключи от него арендатором сданы (постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 28.02.07 по делу № А43-4787/2006-41-137).

Важный момент: оставление арендатором своего имущества в арендуемом нежилом помещении трактуется судами в сторону пользования данным помещением и соответственно плата за аренду будет начисляться. Так, суд удовлетворил иск арендодателя о взыскании арендной платы, посчитав, что факт нахождения имущества арендатора в спорных помещениях свидетельствует о продолжении пользования предметом аренды и продолжении договорных отношений (постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 29.01.09 по делу № А50-2825/2009).

Также может возникнуть ситуация, когда арендодатель отказывается подписывать акт приема-передачи. Сделать это он может по двум причинам: либо у него есть претензии к техническому состоянию помещения (и тогда ситуация согласовывается сторонами), либо он намеренно уклоняется от приемки. Высший арбитражный суд разъяснил, что в этом случае имеет место просрочка кредитора и арендная плата за это время уплачиваться не должна (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66). Однако даже наличие факта уклонения арендодателя от принятия помещения не освобождает арендатора от бремени доказывания того, что помещением он не пользовался (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 28.12.09 по делу № А26-1241/2009).

Меры предосторожности

Чтобы исключить спорную ситуацию заранее, сторонам лучше еще при заключении договора прописать процедуру сдачи и приемки объекта аренды (абз. 2 п.1 ст. 655 ГК РФ). Так, в договоре можно уточнить, что по истечении срока аренды или после получения уведомления о расторжении договора арендатор обязан направить арендодателю письмо и известить его о готовности сдать помещение. В случае, когда арендодатель по каким-то причинам не желает принимать помещение, он обязан представить арендатору мотивированный отказ в течение оговоренного договором срока. Если такой письменный отказ представлен не будет, арендатор имеет право письменно уведомить арендодателя об освобождении помещения. Такое условие договора, с одной стороны, не ущемляет интересов арендодателя: если помещение сдается в ненадлежащем состоянии, он сможет указать эти данные в качестве обоснования отказа от подписания акта. В то же время это дает возможность арендатору защититься от обязанности платить за лишние месяцы аренды, поскольку срок прекращения договорных отношений уже не будет привязан к моменту подписания акта сторонами.

Если подобного условия в договоре не будет, а арендодатель уклоняется от подписания акта сдачи-приемки, арендатор может ссылаться на фактические действия, которые подтверждали бы его нежелание продлевать договор аренды (например, вывоз имущества, заключение договоров аренды с другими контрагентами и т. д.). Кроме того, можно представить в суд письма арендатора, которые подтверждали бы, что он действовал добросовестно и предпринимал действия для передачи помещения арендодателю. Например, письма с предложением составить акт приема-передачи, уведомления об отсутствии намерения продолжать отношения по аренде, о готовности помещения к сдаче и т. д. Поэтому важно сохранить копии всей переписки, которая свидетельствует о том, что арендатор был намерен прекратить договор аренды (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.12.07 по делу № А56-39678/2006). Также арендатор может доказать в суде факт освобождения помещения путем представления акта обследования. Обследование помещения может назначаться по определению суда, когда встает вопрос о том, пользовался ли арендатор спорным помещением (решение Арбитражного суда г. Москвы от 05.02.08 по делу № А40-57041/07-11-526).

В конечном итоге ничто не мешает арендатору ссылаться на показания свидетелей в подтверждение своей позиции. Так, по одному из дел после расторжения договора аренды магазина арендодатель не явился на приемку помещения. Арендатор составил акт приема-передачи в одностороннем порядке и освободил помещение. Позднее арендодатель обратился с иском в суд о взыскании арендной платы, представив в суд акт о неполном освобождении арендатором помещения. Однако суд отказал в иске, сделав вывод о том, что арендатор все же освободил магазин после окончания срока договора, так как согласно показаниям свидетелей торговый зал магазина не работал (постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 06.04.04 по делу № Ф03-А59/04-1/654).

Вопросы в тему

Можно ли не платить арендные платежи в случае досрочного освобождения занимаемого помещения?

Как указал Высший арбитражный суд, досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66).

Имеет ли смысл арендатору составлять и подписывать акт приемки-передачи в одностороннем порядке, если арендодатель уклоняется от приемки?

Нет, не имеет. Акт приемки-передачи должен быть подписан обеими сторонами договора аренды. Акт, составленный арендатором в одностороннем порядке, не будет признан судом в качестве доказательства прекращения договора аренды (постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 23.04.09 по делу № Ф03-1476/2009).

Арендодатель не вправе отказаться от приемки имущества при прекращении договора аренды и возврате его арендатором (Постановление ВАС УО от 08.05.13г N Ф09-3622/13 по делу N А76-13943/2012)

Смотрите также раздел Обратная связь/Объявления

ВНИМАНИЕ: В СВЯЗИ С ВОЗНИКАЮЩЕЙ ОБЯЗАННОСТЬЮ ПО ВНЕСЕНИЮ В ФОНД КАПРЕМОНТА ТВЕРСКОЙ ОБЛ С 01 ИЮЛЯ 2014Г ПЛАТЫ ЗА КАПРЕМОНТ ОЗНАКОМЬТЕСЬ С ВЫДЕЛЕННОЙ ИНФОРМАЦИЕЙ

РАЗЪЯСНЕНИЯ ООО «КОНАКОВСКИЙ ЖИЛФОНД» ПО ВОПРОСУ ОПЛАТЫ ЗА ЭЛЕКТРОЭНЕРГИЮ В ЧАСТИ ОДН ПО СЧЕТАМ ОП «ТВЕРЬАТОМЭНЕРГОСБЫТ » ( дополнено 21.10.2014г, 22.10.2014г, 27.01.2015, 01.06.2015г, 02.07.2015, 14.07.2017, 16.07.2015,30.07.15, 10.08.15г, 05.10.15, 19.01.2016г, 17.02.16 (. ))

ВНИМАНИЕ: ПРОСИМ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ ПЕРЕДАВАТЬ ПОКАЗАНИЯ ПРИБОРОВ УЧЕТА ЧЕРЕЗ НАШ САЙТ не позднее 25-го числа текущего месяца (за июнь — до 25 июня и т.д.) — чтобы перейти к разделу передачи показаний ИПУ, нажмите на выделенный синим цветом фрагмент

Арендодатель не вправе отказаться от приемки имущества при прекращении договора аренды и возврате его арендатором (Постановление ВАС УО от 08.05.13г N Ф09-3622/13 по делу N А76-13943/2012)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 8 мая 2013 г. N Ф09-3622/13 по делу N А76-13943/2012 (ключевые темы: ненадлежащее исполнение — арендодатель — действие договора — односторонний порядок — досрочное прекращение)

Резолютивная часть постановления объявлена 06 мая 2013 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 мая 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Купреенкова В.А.,

судей Столярова А.А., Лазарева С.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы открытого акционерного общества «МТС-Банк» (далее — общество «МТС-Банк», ответчик), индивидуального предпринимателя Бабкина Сергея Васильевича (далее — предприниматель Бабкин С.В., истец), индивидуального предпринимателя Кисленко Александра Николаевича (далее — предприниматель Кисленко А.Н., истец) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 08.11.2012 по делу N А76-13943/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2013 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом путем направления в их адреса копий определения о принятии кассационной жалобы к производству заказным письмом с уведомлением, а также размещения данной информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель предпринимателей Бабкина С.В., Кисленко А.Н. — Лапиков А.Н. (доверенность от 19.10.2011 серии 74АА 0914429).

Предприниматели Бабкин С.В., Кисленко А.Н. обратились в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу «МТС-Банк» о взыскании в пользу предпринимателя Бабкина С.В. 1 765 007 руб. 50 коп., в том числе суммы договорной ответственности, предусмотренной п. 2.3.1 договора аренды недвижимого имущества от 24.09.2007 N 22 Ч-21-7, в размере 1 750 000 руб., пеней в размере 15 007 руб. 50 коп., в пользу предпринимателя Кисленко А.Н. 1 765 007 руб. 50 коп., в том числе суммы договорной ответственности, предусмотренной п. 2.3.1 указанного договора аренды недвижимого имущества, в размере 1 750 000 руб., пеней в размере 15 007 руб. 50 коп.

Общество «МТС-Банк» обратилось к истцам со встречным иском о признании п. 2.3.21 названного договора аренды недействительным (ничтожным) и взыскании с предпринимателя Бабкина С.В. пеней в сумме 2 224 861 руб. 87 коп., с предпринимателя Кисленко А.Н. — в сумме 2 224 861 руб. 87 коп., начисленных за просрочку исполнения обязательства по приемке помещения за период с 04.11.2010 по 26.06.2012.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 08.11.2012 (судья Лукьянова М.В.) исковые требования удовлетворены. С общества «МТС-Банк» в пользу предпринимателя Бабкина С.В. взысканы основной долг в сумме 1 750 000 руб., пени в размере 15 007 руб. 50 коп., судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 30 650 руб. 08 коп., в пользу предпринимателя Кисленко А.Н. взысканы основной долг в сумме 1 750 000 руб., пени в размере 15 007 руб. 50 коп., судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 30 650 руб. 08 коп. В удовлетворении встречного иска отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2013 (судьи Пивоварова Л.В., Карпачева М.И., Суспицина Л.А.) решение суда отменено в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований. В пользу общества «МТС-Банк» с предпринимателя Бабкина С.В. взысканы пени в размере 2 224 861 руб. 87 коп., расходы по уплате государственной пошлины по встречному иску в сумме 22 624 руб. 31 коп., с предпринимателя Кисленко А.Н. взысканы пени в размере 2 224 861 руб. 87 коп., расходы по уплате государственной пошлины по встречному иску в сумме 22 624 руб. 31 коп. Решение суда в части удовлетворения первоначального иска оставлено без изменения. Произведен зачет первоначального и встречного исков, а также расходов по уплате государственной пошлины по первоначальному и встречному искам. В результате зачета в пользу ответчика с предпринимателя Бабкина С.В. взыскано 459 854 руб. 37 коп., с предпринимателя Кисленко А.Н. взыскано 459 854 руб. 37 коп.

В кассационной жалобе общество «МТС-Банк» просит решение и постановление отменить в части удовлетворения требований истцов и отказа в признании ничтожным условий договора аренды от 24.09.2007 N 22 Ч-21-7, принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции положений гл. 25 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс). Общество «МТС-Банк» полагает, что установление в договоре ответственности за реализацию ответчиком своего права на внесудебное расторжение договора является ограничительным условием и должно быть признано ничтожным. По мнению общества «МТС-Банк», права истцов нарушены не были.

В кассационной жалобе предприниматели Бабкин С.В., Кисленко А.Н. просят постановление апелляционного суда отменить в части удовлетворения встречных исковых требований общества «МТС-Банк», ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции положений ст. 307, 308, 329, 330, 431, п. 2 ст. 453 Гражданского кодекса. Истцы полагают, что неустойка является способом обеспечения исполнения обязательств в виде определенной договором денежной суммы, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между предпринимателем Кисленко А.Н., предпринимателем Бабкиным С.В. (арендодатели) и обществом «МТС-Банк» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 24.09.2007 N 22 Ч-21-7, в соответствии с которым арендодатели передают, а арендатор принимает во временное возмездное пользование недвижимое имущество — нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Челябинск, пл. МОПРа, 9: а) N 13 общей площадью 183 кв. м, кадастровый (условный) номер 74-74-01/732/2006-82; б) N 15 общей площадью 263,8 кв. м, кадастровый (условный) номер 74-74-01/732/2006-83; в) N 17 общей площадью 308,5 кв. м, кадастровый (условный) номер 74-74-01/732/2006-81 (далее — помещение), для использования его в целях уставной деятельности.

В соответствии с п. 5.3.1 указанного договора стороны пришли к соглашению, что арендатор вправе досрочно расторгнуть данный договор в одностороннем внесудебном порядке, уведомив об этом арендодателей за 6 месяцев до предполагаемой даты расторжения (прекращения) договора (с учетом дополнительного соглашения от 30.12.2008 N 2 к договору аренды).

В случае досрочного прекращения действия договора от 24.09.2007 N 22 Ч-21-7 по инициативе арендатора, осуществленного на основании п. 5.3.1 названного договора, или расторжения на основании п. 5.3.3 договора арендатор обязуется уплатить (возместить) арендодателям денежные средства в сумме 3 500 000 руб. Указанная сумма денежных средств по соглашению сторон включает в себя все расходы и убытки арендодателей, связанные с досрочным прекращением договора аренды. Названная выше сумма возмещения, предусмотренная данным пунктом, должна быть уплачена арендатором в течение 10 календарных дней с момента получения письменного уведомления арендодателей (п. 2.3.21 указанного договора).

Согласно п. 4.4 договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором своей обязанности, установленной, в частности п. 2.3.21 договора, арендатор уплачивает арендодателям пени в размере 0,5% от суммы ежемесячной арендной платы за каждый день просрочки исполнения своей обязанности.

В силу п. 2.1.11 договора аренды от 24.09.2007 N 22 Ч-21-7 арендодатели обязуются принять помещение по истечении срока аренды или при досрочном расторжении договора при условии исполнения всех своих обязательств арендатором.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендодателями своей обязанности, установленной, в частности п. 2.1.11 указанного договора, арендодатели уплачивают арендатору пени в размере 0,5% от суммы ежемесячной арендной платы за каждый день просрочки исполнения своей обязанности (п. 4.3 названного договора).

На основании п. 6.1 договора срок аренды определен до 01.10.2012.

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Ответчиком в адрес истцов направлено уведомление от 23.04.2010 о расторжении договора аренды.

Истцами в адрес ответчика направлена претензия от 18.05.2010 N 1 с указанием на необходимость уплаты суммы в размере 3 500 000 руб., предусмотренной п. 2.3.21 договора аренды, и пеней.

Отсутствие добровольного исполнения обязательств послужило основанием для обращения истцов в арбитражный суд с соответствующим иском.

Нарушение истцами п. 2.1.11 договора аренды послужило основанием для обращения общества «МТС-Банк» в арбитражный суд со встречным иском.

Удовлетворяя заявленные исковые требования истцов и отказывая в удовлетворении встречных исковых требований общества «МТС-Банк», суд первой инстанции исходил из того, что спорная денежная сумма в размере 3 500 000 руб., истребуемая истцами, является компенсацией арендодателям финансовых потерь в случае досрочного прекращения действия договора по инициативе арендатора и в силу ст. 329 Гражданского кодекса может быть отнесена к иным способам обеспечения исполнения обязательства. При этом суд исходил из положений ст. 421 Гражданского кодекса. Суд первой инстанции пришел также к выводу о том, что поскольку ненадлежащее исполнение арендатором обязательства по уплате суммы договорной ответственности в размере 3 500 000 руб. установлено, следовательно, требование о взыскании договорной пени за данное нарушение является обоснованным. В отношении встречных исковых требований общества «МТС-Банк» со ссылкой на постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.05.2010 N 1059/10 суд указал, что арендатор не вправе начислять неустойку после даты прекращения действия договора аренды. Кроме того, ответчиком обязательства по договору исполнялись ненадлежащим образом.

Рассматривая спор, апелляционный суд правомерно исходил из следующего.

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

На основании п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии с названной нормой в п. 5.3.1 договора аренды от 24.09.2007 N 22 Ч-21-7 стороны установили, что арендатор вправе досрочно расторгнуть данный договор в одностороннем внесудебном порядке, уведомив об этом арендодателей за 6 месяцев до предполагаемой даты расторжения (прекращения) договора.

При этом согласно п. 2.3.21 указанного договора в случае досрочного прекращения действия договора по инициативе арендатора, осуществленного на основании п. 5.3.1 договора, арендатор обязуется уплатить (возместить) арендодателям денежные средства в сумме 3 500 000 руб.

Пунктом 4.4 данного договора установлена пеня за неисполнение или ненадлежащее исполнение арендатором своей обязанности, предусмотренной, в частности п. 2.3.21 договора.

Апелляционным судом верно отмечено, что взыскиваемая сумма денежных средств в размере 3 500 000 руб. не является ответственностью за неисполнение или ненадлежащее исполнение арендатором своего обязательства. Она определена сторонами договора как твердая сумма компенсации, включающая в себя все возможные расходы и убытки арендодателей, связанные с досрочным прекращением договора аренды.

При неуплате ответчиком указанной суммы в установленный договором срок обществом «МТС-Банк» нарушено данное условие договора.

При таких обстоятельствах суды обоснованно удовлетворили исковые требования предпринимателей Бабкина С.В. и Кисленко А.Н., взыскав с общества «МТС-Банк» в пользу истцов основной долг в общей сумме 3 500 000 руб. 00 коп., пени в сумме 30 015 руб. 00 коп., а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 61 300 руб. 16 коп.

Кроме того, судом апелляционной инстанции верно указано, что условие п. 2.3.21 договора аренды согласовано сторонами при заключении названного договора. Доказательства наличия между сторонами разногласий по данному пункту не представлены.

Апелляционным судом правомерно отклонена ссылка общества «МТС-Банк» на постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.09.2010 N 2715/10, поскольку в указанном постановлении право на односторонний отказ от договора было императивно установлено законом.

Довод ответчика о применении к нему двойной ответственности также обоснованно отклонен судом апелляционной инстанции, поскольку пени начислены истцами на сумму денежных средств в размере 3 500 000 руб. как на договорную задолженность.

На основании изложенного вывод судов об отсутствии оснований для признания п. 2.3.21 договора аренды от 24.09.2007 N 22 Ч-21-7 ничтожным является правильным.

Кроме того, по смыслу ст. 622 Гражданского кодекса арендодатель не вправе по каким-либо причинам уклоняться от принятия предложенного арендатором исполнения в виде возвращения объекта аренды.

Действующим законодательством не предусмотрено право арендодателя отказаться от приемки имущества при прекращении договора аренды и возврате его арендатором.

Возврат арендатором арендованного имущества не в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или не в том состоянии, которое обусловлено договором, а также наличие задолженности арендатора перед арендодателем по договору аренды не влечет возникновение у арендодателя права отказаться от принятия возвращаемого арендатором имущества, поскольку такие последствия не предусмотрены ст. 622 Гражданского кодекса.

Несоответствие состояния возвращаемого имущества тому состоянию, в котором оно было получено арендатором, с учетом нормального износа или состоянию, обусловленному договором, может служить основанием для взыскания с арендатора убытков, причиненных использованием имущества в нарушение условий договора, а не основанием для отказа от принятия арендуемого имущества.

Как установлено апелляционным судом, в п. 4.3 названного договора аренды предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендодателями своей обязанности, установленной, в частности п. 2.1.11 договора, арендодатели уплачивают арендатору пени в размере 0,5% от суммы ежемесячной арендной платы за каждый день просрочки исполнения своей обязанности.

В пункте 2.1.11 данного договора сторонами предусмотрена обязанность арендодателей принять помещение по истечении срока аренды или при досрочном расторжении договора при условии исполнения всех своих обязательств арендатором.

Как следует из материалов дела, обществом «МТС-Банк» в адрес истцов направлено уведомление от 23.04.2010 о расторжении договора аренды.

Судебными актами по делу N А76-19359/2011 установлено, что данное уведомление получено предпринимателем Кисленко А.Н. 03.05.2011, следовательно, обязательства по указанному договору аренды подлежат прекращению 03.11.2010.

Судебными актами по делу N А76-2052/2011 установлено также, что общество «МТС-Банк» освободило арендованное помещение, выразило волю на его возврат арендодателям и готовность его передачи с оформлением акта, как это предусмотрено договором аренды. Между тем в ответ на обращение арендатора о принятии помещения арендодателями не было предпринято каких-либо действий по приемке указанного имущества, что свидетельствует о неправомерности действий арендодателей (ст. 10 Гражданского кодекса) и об отсутствии вины ответчика в несвоевременном возврате арендованного помещения.

Оценив в порядке, предусмотренном ст. 65, 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс), доказательства, представленные в материалы дела, в том числе письмо от 27.10.2010 N 22 ч-1766-10, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что требование общества «МТС-Банк» о взыскании с предпринимателей неустойки является обоснованным и подлежит частичному удовлетворению путем зачета первоначального и встречного исков.

Доводы общества «МТС-Банк», предпринимателей Бабкина С.В. и Кисленко А.Н., изложенные в кассационных жалобах, подлежат отклонению, поскольку по существу направлены на переоценку принятых и оцененных судом апелляционной инстанции доказательств и на установление новых обстоятельств дела, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции в силу ст. 286 и ч. 2 ст. 287 Кодекса.

Нормы материального права применены апелляционным судом по отношению к установленным им обстоятельствам правильно, выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта (ст. 288 Кодекса), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного кассационные жалобы следует оставить без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Кодекса, суд

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2013 по делу N А76-13943/2012 Арбитражного суда Челябинской области оставить без изменения, кассационные жалобы открытого акционерного общества «МТС-Банк», индивидуального предпринимателя Бабкина Сергея Васильевича, индивидуального предпринимателя Кисленко Александра Николаевича — без удовлетворения.