Неустойка и проценты по фз 214

Оглавление:

Как получить компенсацию с застройщика без потери процентов

Любые нарушения договора, допускаемые застройщиком в период реализации долевого строительного проекта, наказуемы. Законодатель дал в руки граждан механизм воздействия на недобросовестные строительные компании – неустойку, которую они могут взыскать с нарушителей в случаях, определенных законом. Однако данный механизм срабатывает не всегда, поскольку многие граждане, в силу своего незнания юридических тонкостей, не могут взыскать неустойку с застройщика в полном объеме. Кроме того, повсеместно сложилась судебная практика по урезанию значительной части пени, рассчитанной дольщиком. Как избежать уменьшения неустойки в суде и добиться от застройщика выплаты положенной компенсации?

Что говорит закон

Существует два основных вида неустойки: законная, правила получения и размер которой определены законодательством, и договорная, вытекающая из условий конкретного договора. Неустойка, которая полагается дольщикам, является законной, размер и условия ее получения сформулированы в 214 ФЗ. Согласно ГК РФ, если неустойка предусмотрена законом, то она не может быть отменена условиями договора.

В каких случаях дольщику положена неустойка

В 214 ФЗ указаны законные основания, по которым участник может взыскивать неустойку со строительной компании:

просрочка передачи жилья более чем на два месяца;
строительство объекта, качество и характеристики которого не соответствуют условиям договора;
нарушение сроков, установленных для устранения дефектов строительства.

Помимо этого, при расторжении договора по основаниям, предусмотренным 9 статьей 214 ФЗ, дольщик может взыскать со строительной организации пеню за пользование своими деньгами.

На какую компенсацию может рассчитывать дольщик

Согласно формуле расчета неустойки, приведенной в 214 законе, за просрочку передачи объекта дольщику полагается пеня в размере 1/150 ставки ЦБ от цены жилья за один день. Компенсация взыскивается за весь период просрочки. Такая же формула применяется и при расчете пени при расторжении договора. Но в этом случае проценты взыскиваются за весь период действия ДДУ.

При нарушении сроков исправления строительного брака, неустойка рассчитывается по закону о защите потребителей и составляет 1% от цены договора за день неисполненного обязательства.

Помимо неустойки с застройщика можно взыскать:

штраф 50% от полной суммы исковых требований;
компенсацию морального вреда;
убытки, понесенные дольщиком по вине строительной фирмы. Сюда можно включить оплату арендованной квартиры за все время просрочки, а также разницу процентов по ипотечному договору;
оплату юридических услуг и судебные издержки.

Почему суды снижают неустойку

Взыскание неустойки можно производить как в претензионном, так и в судебном порядке. В первом случае в строительную фирму направляется претензия с расчетом суммы неустойки, которую застройщики, как правило, игнорируют. Обычно неустойка взыскивается через суд, но и здесь не все так просто.

Условия, обязательные для снижения неустойки:

заявление застройщика с обоснованием причины снижения;
явное несоответствие размера пени последствиям, которые возникли вследствие нарушения обязательства (застройщик должен представить доказательства этого);
исключительный случай (доказывание этого факта также ложится на застройщика);
судебное решение должно содержать мотивы, по которым суд решил уменьшить пеню.

в неисполнении обязательства виновны обе стороны, и застройщик, и дольщик;
участник неумышленно повлиял на увеличение своих убытков;
отказ дольщика подписать приемо-передаточный акт без наличия на то законных оснований.

Верховный Суд неоднократно разъяснял, что применение 333 статьи допустимо только в самых крайних случаях, и на это должны быть очень существенные причины. В Постановлении ПВС № 7 от 24.03.2016 г. указано, что снижение пени возможно, если ее получение влечет ничем необоснованное обогащение получателя. Несмотря на это, в 90% случаев суды на 50-80% урезают заявленную неустойку, считая, что таким образом они препятствуют банкротству застройщика, который после взыскания неустойки одним дольщиком будет вынужден отвечать по искам всех участников данного проекта. На самом деле такое положение дел на руку недобросовестным строительным фирмам, привыкающим безнаказанно не исполнять своих обязательств.

Как получить компенсацию без снижения процентов

Сегодня сложилась обширная практика по взысканию пени с застройщика через Арбитражный суд, где 333 статья практически не применяется. Взыскивая компенсацию через Арбитраж, дольщик может получить гораздо большую сумму, чем при обращении в судебную инстанцию общей юрисдикции. Однако самостоятельно граждане не могут принимать участие в Арбитражном процессе, поскольку суд рассматривает только споры, возникающие между юридическими лицами: ООО и ИП.

Через Арбитраж можно взыскать не только неустойку, но также все свои убытки, расходы и 50% штраф от всей суммы искового заявления. Однако компенсация морального вреда, которую закон относит к категории личных требований граждан, непосредственно связанных с личностью, не может быть взыскана через Арбитраж. Право ее требования не передается другим лицам. Но, как правило, ее размер редко превышает 10-15 тыс. рублей, что незначительно влияет на общую сумму иска.

Данная схема взыскания неустойки с застройщика применяется давно и успешно, и выглядит она следующим образом:

Между организацией и участником заключается договор цессии, в котором указывается, кому и какое право передается, а также основания его возникновения. В документе также устанавливается цена уступки, которая обычно определяется как определенный процент от компенсации, положенной дольщику.
В адрес строительной компании направляется претензия от дольщика, уведомление о передаче права на неустойку, а также претензия от компании, которой было уступлено право требования пени.
Далее организация составляет исковое заявление с расчетом неустойки, которое подается в Арбитраж. Срок рассмотрения подобных дел составляет от двух до трех месяцев. Еще два месяца необходимо для получения судебного решения. Далее исполнительный лист передается в банковское учреждение, в котором открыты счета застройщика.
После поступления денег из банка, организация перечисляет дольщику сумму компенсации за минусом своих процентов.

Важные условия совершения сделки

Дольщик может передать только то право, которое у него реально существует. Если ранее участник уже заключил договор цессии с другой организацией, или самостоятельно взыскал пеню со строительной компании, значит право на получение компенсации у него отсутствует.

По общепринятому правилу, чтобы уступить свое право на неустойку, не требуется получать разрешение застройщика. Если данное требование содержится в условиях ДДУ, оно является ничтожным, дольщик может его не соблюдать. В некоторых ДДУ можно также встретить положение о запрете переуступки неустойки. Арбитражная практика показывает, что и это условие не является основанием для неудовлетворения денежного требования.

Уступать право требования неустойки можно весь период действия договора, а также после подписания приемо-передаточного акта. Срок давности по данным искам по общему правилу составляет три года. Потому дольщик может уступить требование неустойки даже через несколько лет после получения квартиры.

Если уступка происходит до подписания акта, то договор цессии регистрируется в Росреестре. После того как действие ДДУ закончилось, объект передан дольщику, можно обойтись без регистрации соглашения. С конца 2016 года суды не требуют регистрацию цессии, однако для подстраховки рекомендуется не пренебрегать подобной процедурой.

Прежде чем приступить к взысканию с застройщика неустойки, проводится комплексный анализ строительной компании, проверяется ее финансовое состояние и платежеспособность. Если в ходе проверки выясняется, что, по сути, взыскивать с застройщика нечего, т.к. он не имеет материальных средств на оплату счетов или вообще находится на грани банкротства, сделка по переуступке может не состояться, поскольку с такой компанией вряд ли кто-то будет работать.

Общество защиты прав дольщиков – организация, к которой вы можете обратиться со своими проблемами. Мы найдем конструктивное решение вашего вопроса. Взыскание неустойки через Арбитраж – одно из приоритетных направлений нашей работы. Юристы нашей организации разработают самую оптимальную для вашего случая схему получения компенсации с застройщика. По взысканию неустойки мы работаем без предоплаты. Наша оплата осуществляется только после фактического взыскания денег с застройщика. Вы можете положиться на нашу компетенцию и опыт в сфере долевого строительства. Обратиться к нам вы можете в форме обратной связи или по координатам, которые найдете в разделе «Контакты».

Как посчитать неустойку за просрочку сдачи дома и проценты при расторжении договора?

Законом установлен размер неустойки и процентов — 1/300 ставки рефинансирования Центробанка от цены договора за каждый день просрочки. Если дольщиком является гражданин, неустойка и проценты уплачиваются в двойном размере!

Формула расчета неустойки за просрочку передачи квартиры
(цена квартиры / 100 * ставка рефинансирования на день передачи / 300 * 2) * ____ дней

Цену квартиры берем из договора долевого участия. Если вы купили квартиру по переуступке, все равно берете цену из ДДУ.
Ставка рефинансирования (ключевая ставка) берется на день передачи квартиры (подписания акта приема-передачи). Если квартира еще не передана, тогда можно посчитать неустойку для претензии или иска по действующей на данный момент ставке. Впоследствии при передаче квартиры / изменении ключевой ставки возможно скорректировать исковые требования (подать ходатайство об уменьшении или увеличении исковых требований с уточненным расчетом).

Размер ключевой ставки (ставки рефинансирования) для расчета неустойки по ДДУ

С 01.01.2016 ЦБ РФ приравнял ставку рефинансирования к ключевой ставке. То есть если фактическая передача квартиры у вас произошла до 31.12.2015 включительно, вы рассчитываете неустойку по ставке рефинансирования (8,25%). Если квартира фактически передается с 01.01.2016 и позже, берете для расчета ключевую ставку. Ее величина с 03.08.2015 составляет 11%, с 14.06.2016 10,5%. С 19.09.2016 10%. C 27.03.2017 9,75%. С 02.05.2017 9,25%. С 19.06.2017 9%. С 18.09.2017 8,5%. C 30.10.2017 8,25%. C 18.12.2017 7,75%. С 12.02.2018 7,5%. С 26.03.2018 7,25%.

Период просрочки определяется исходя из срока передачи квартиры по акту (не срока сдачи дома, не срока окончания строительства, не срока ввода в эксплуатацию) — со следующего дня за той датой, когда квартиру должны были передать по условиям ДДУ, по день подписания акта приема передачи (включительно).
Многие нюансы судебной практики по взысканию неустоек за просрочку передачи квартир по 214-ФЗ разобраны в нашей статье: ЧаВо: неустойка по 214-ФЗ за нарушение срока передачи квартиры по ДДУ

Пример расчета неустойки за просрочку сдачи дома.

Цена договора — 3 млн. рублей.
Просрочка — 30 дней.
Ставка рефинансирования (ключевая ставка) — 10%.
Дольщик — гражданин (умножаем на 2).
Неустойка = (3000000 рублей/100 * 10/300 * 2) * 30 дней = 2000 рублей * 30 дней = 60000 рублей.

Расчет процентов, уплачиваемых дольщику при расторжении договора

Сумма, внесенная в счет цены договора – 3 млн. рублей.
Период со дня уплаты денег дольщиком по момент фактического возврата – 300 дней.
Дольщик — гражданин (умножаем на 2).
Ставка рефинансирования (ключевая) на момент возврата денег — 10%

Неустойка = (3000000 рублей/100 * 10/300 * 2) * 300 дней = 2000 рублей * 300 дней = 600000 рублей.

Это интересно: Росгосстрах осаго ульяновск

Если вы оплачивали квартиру в рассрочку (по частям),

тогда проценты при расторжении договора нужно будет считать по отдельным периодам. Например, если 01.01.2017 вы внесли 1 млн рублей в счет цены договора долевого участия, 01.02.2017 — еще 1 млн рублей, вам нужно будет посчитать проценты за период с 01.01.2017 по 31.01.2017 от 1 млн рублей, за период с 01.02.2017 по день возврата денег — от 1 + 1 = 2 млн рублей. Суммы процентов за каждый период нужно будет суммировать, и получится итоговая сумма неустойки.

Неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия.

Неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия.

В соответствии с п 2 Статья 6 ФЗ-214 об участии в долевом строительстве многоквартирных домов:

«В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени ) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени ) уплачивается застройщиком в двойном размере».

Неустойку необходимо считать, начиная со дня, следующего за датой, по которой застройщик должен был передать квартиру по акту приема-передачи. В договоре долевого участия часто указывается дата ввода объекта в эксплуатацию, и дольщики ошибочно ориентируются на эту дату. К примеру, в договоре указано ввести объект в эксплуатацию не позднее 4 квартала 2014 г. Но далее по тексту сказано, что квартира передается участнику долевого строительства в течение года со дня введения объекта в эксплуатацию. В указанном примере неустойку следует считать, начиная с 1 января 2016 г. даже если застройщик просрочил ввод объекта в эксплуатацию на год, и ввел объект в эксплуатацию 31 декабря 2015 г и в этот же день передал по акту приема-передачи квартиру.

Юридическая компания «Силкин и партнеры » поможет взыскать неустойку с застройщика. Оплата по факту получения вами денег от застройщика. Не получили деньги, значит за наши услуги Вы не платите! Выгодно и надежно, подробнее о наших преимуществах здесь.

Обратите внимание, при расчете неустойки необходимо брать двойную, а не ключевую ставку рефинансирования.

Пример расчета неустойки:

Стоимость квартиры 5 000 000 руб.

Количество дней просрочки 100 дней

Действующая ставка рефинансирование 8,25%, следовательно, 0,055% в день.

5000 000 * 100* 0.055%=275 000 руб.

Эту сумма положена вам по закону, но фактически суды как правило снижают указанную неустойку, применяя ст. 333 ГК РФ.

Статья 333. Уменьшение неустойки

Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Этим право суды активно пользуются, и на практике получить 100% положенной по закону неустойки становится сложно реализуемой задачей. Здесь выложено достаточное количество реальных решений, которые помогут понять, на какую реально неустойку вы можете претендовать. Это нужно понять в первую очередь для того, чтобы грамотно провести переговоры с Застройщиком, ведь последние отлично осведомлены, какую неустойку реально получают люди по суду. Если согласно вышеприведённого расчета у вас получает неустойка в размере 3 000 000 рублей и вы рассчитываете получить в добровольном порядке примерно такую сумму, то ваши переговоры обречены на провал. За долгие годы работы мы не встречали ни одного застройщика, который в добровольном порядке удовлетворил требования дольщика хотя бы на 90% от запрашиваемой неустойки.

Посмотрите реальные решения и вы поймете, почему застройщики не спешат добровольно удовлетворять ваши требования. Суды общей юрисдикции дают не очень большие суммы. Если суд общей юрисдикции даст вам хотя бы 80% от запрошенной неустойки, то вам очень повезло. В связи с подобным подходом общей юрисдикции мы, если это возможно в вашей ситуации, пытаемся перевести дело в арбитражный суд. Как видно из этих примеров в арбитражном суде можно получить 100% неустойки.

50% штраф в пользу потребителя.

За неисполнение требования дольщика по уплате неустойки суд может также дать 50% штрафа от суммы исковых требований.

Обязательно в иске нужно заявлять и моральный вред. Вы можете указать любую сумму, но фактически суд дает сумму от 1 000 руб. до 50 000 руб. На сумму 50 000 и выше можно рассчитывать, если есть документы, свидетельствующие о морально нравственных страданиях.

Если в процессе ожидания передачи вам квартиры вы вынуждены были снимать жилье, то расходы за наем жилья также можно взыскать с застройщика. Но в московском регионе существует такая судебная практика, по которой если вы имеете регистрацию в г. Москве или МО, то судьи, как правило, отказывают во взыскании убытков. Мотивируется это тем фактом, что снимать квартиру было необязательно, вы же имеете право проживать по месту регистрации. Тот факт, что люди собственно и покупали квартиру в связи с тем, что проживать по адресу регистрации нет возможности, как правило, судом не учитывается. Иная ситуация, когда регистрация не в ближайшем регионе строительства квартиры, тогда суды более охотно удовлетворяют убытки. В любом случае заявлять подобные расходы нужно. Для этого у вас должен быть договор и расписки или квитанции, подтверждающие оплату по договору.

Упушенная выгода, связанная с просрочкой строительства квартиры.

Статья 15 ГК РФ

«Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено ( упущенная выгода).

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы».

По закону можно взыскать упущенную выгоду, но на практике получить ее очень сложно, для этого нужно хорошенько подготовиться. К примеру, вы имеете квартиру и после переезда в новую собирались ее сдавать. Если новая квартира не была передана вовремя, то вы не можете сдавать свою квартиру, и по закону с застройщика можно требовать взыскания упущенной выгоды.

Чтобы суд удовлетворил требования по упущенной выгоде, у вас должны быть заранее подготовленные письменные доказательства. Если брать пример из практики: http://www.s-u-d.ru/praktika/59/1647/; то, чтобы взыскать неполученный доход от сдачи в аренду помещения нужно иметь ряд документов. Первое — необходимо уведомить застройщика, что в связи с просрочкой передачи квартиры срываются планы по сдаче такой-то квартиры в найм, неполученный доход составляет такую-то сумму. При этом у вас должен быть реальный арендатор, готовый снять вашу квартиру, и это лучше подтвердить электронной перепиской и письмом о готовности снять вашу квартиру за определенную стоимость. Подобные приготовления нужно делать как только застройщик начнет опаздывать со сроками, оговорёнными договором долевого участия. Делать подобную переписку задним числом нет смысла — техническая экспертиза установит, если документы были подготовлены в другие даты, которые указаны в документах. В связи с тем, что мало кто заботится заранее о подобном приготовлении, суды отказывают в удовлетворении упущенной выгоды.

Расходы на юридические услуги.

Статья 88. ГПК РФ Судебные расходы

«Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела».

Статья 98. ГПК РФ Распределение судебных расходов между сторонами

«Стороне , в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы».

На практике судебные расходы также снижаются и редко суды общей юрисдикции по подобной категории дел дают сумму больше 30 000 рублей. Реальная же стоимость подобных услуг в Москве колеблются от 35 до 60 тысяч рублей, если речь идет о предоплате. Т.е. за юридические услуги вы может заплатить 45 000 рублей, но по суду вам вернут не всю уплаченную сумму, а только часть. В арбитражном суде дела обстоят несколько иначе и суммы, которые возмещаются по суду, более приближенны к реалиям рынка.

В соответствии с п 2 Статья 6 ФЗ-214 об участии в долевом строительстве многоквартирных домов:

Обратите внимание, при расчете неустойки необходимо брать двойную, а не ключевую ставку рефинансирования.

Пример расчета неустойки:

Стоимость квартиры 5 000 000 руб.

Количество дней просрочки 100 дней

Действующая ставка рефинансирование 8,25%, следовательно, 0,055% в день.

5000 000 * 100* 0.055%=275 000 руб.

Статья 333. Уменьшение неустойки

50% штраф в пользу потребителя.

Это интересно: Приставы по октябрьскому району уфа

Упушенная выгода, связанная с просрочкой строительства квартиры.

Статья 15 ГК РФ

Расходы на юридические услуги.

Статья 88. ГПК РФ Судебные расходы

«Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела».

Статья 98. ГПК РФ Распределение судебных расходов между сторонами

18 комментариев читателей статьи «Неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия.»

Добрый день. В акте приема- передачи есть пункт,что мы не имеем претензий к застройщику по договору и все финансовые обязательства двух сторон выполнены. Это не считается ,что мы не сможем подать иск если подпишем акт приема-передачи?

Добрый день. Нет, на неустойку это не влияет никак.

Доброе утро. Планирую расторжение ДДУ через суд по причине просрочки в четыре года ввода в эксплуатацию. В течение какого времени я могу подать на пени ,после расторжения?

Добрый день. Лучше сразу. Но по факту — в течение 3 лет после расторжения.

Добрый вечер, наш застройщик банкрот,дом сдали, акт прислали односторонний.Сдача была с задержкой. По договору 4 квартал 2016, сдали 3 октября 2017г. В районом суде послали в Арбитраж. Есть ли смысл подавать и какая госпошлина будет.

Добрый день. Госпошлины при включении в реестр денежных требований нет. Подать можно, но вот вероятность исполнения зависит от количества активов застройщика.

Дом должен быть сдан 4 квартал 2016 года.введение в эксплуатацию 120 дней от срока сдачи. Сегодня 24.05.2018 от дома лишь половина фундамента. Ни о каком акте прием-передачи речи быть не может. Как в таком случае быть с неустойкой — ведь срок исковой давности истечет. Можно подать в суд на неустойку уже сейчас.и в какой суд обращаться арбитражный.мировой.федеральный?

Добрый день. В районный суд. Обращаться можно уже сейчас.

Неустойка и проценты по фз 214

Исходя из общегражданского принципа имущественной ответственности участников гражданского оборота и основанного на нем института гражданско-правовой ответственности, в частности ответственности за нарушение обязательств (ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ), в Федеральном законе от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) заложена норма об ответственности сторон за ненадлежащее исполнение обязательства по договору.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору долевого участия сторона, не исполнившая свои обязательства или ненадлежаще исполнившая, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Законом о долевом участии договором неустойки и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Существуют три формы ответственности сторон по договору долевого участия в строительстве и еще дополнительная форма, которая может применяться с любой из трех основных форм.

Первой формой ответственности является неустойка (штраф, пени) — определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения в соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ.

Неустойка для обеих сторон договора носит равный характер и составляет одну трехсотую ставку рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки (ст. 6 Закона № 214-ФЗ).

Второй формой ответственности сторон является возмещение убытков — расходов, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права.

Различают реальный ущерб — утрата или повреждение имущества и упущенная выгода — неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

Принцип полного возмещения убытков заложен в ст. 10 Закона № 214-ФЗ, согласно которому в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая свои обязательства или исполнившая недолжным образом, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Законом и договором неустойки и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Третьей формой ответственности является возможность взыскания процентов за пользование денежными средствами, согласно общей норме п. 1 ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица. В силу того, что денежными средствами, переданными участником долевого строительства, пользуется застройщик, данная форма ответственности применима лишь в отношении его.

По общему правилу размер процентов за пользование чужими денежными средствами равен существующей в месте жительства кредитора учетной ставке рефинансирования.

В отличие от этого, в Законе № 214-ФЗ предусмотрен свой повышенный размер процентов за пользование чужими денежными средствами, который равен размеру законной неустойки, т.е. одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка России, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства (ст. 9 Закона № 214-ФЗ).

Следующим случаем уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами является нарушение застройщиком срока возврата денежных средств в связи с расторжением договора по инициативе застройщика или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса (ст. 9 Закона № 214-ФЗ). Проценты в этом случае начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса.

Особым случаем взыскания с застройщика процентов за пользование денежными средствами является случай привлечения денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, лицом, не имеющим на это права.

В этом случае гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты процентов, размер которых исчисляется по ст. 395 ГК РФ, исходя из ставки рефинансирования, причем в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Дополнительной формой ответственности для застройщика перед дольщиком, осуществившим вложения в непредпринимательских целях, выступает возможность взыскания компенсации морального вреда.

Как установлено ст. 4 Закона № 214-ФЗ, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом.

Под моральным вредом в соответствии со ст. 151 ГК РФ понимают физические или нравственные страдания, причиненные гражданину. Исходя из положений ст. 15 Закона о защите прав потребителей моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

В тесной связи с формами гражданско-правовой ответственности находятся случаи одностороннего отказа от исполнения договора и его расторжения, так как данные действия могут порождаться теми же основаниями наступления ответственности — ненадлежащим исполнением обязательства сторонами.

При этом необходимо не забывать, что расторжение договора, в случаях предусмотренных ст.9 Закона № 214-ФЗ, так же как его заключение или изменение, подлежат регистрации в органах Федеральной регистрационной службы. С заявлением о государственной регистрации расторжения договора может обратиться одна из сторон договора, приложив документы, подтверждающие расторжение договора. Если расторжение договора произошло по инициативе одной из сторон, то к заявлению необходимо приложить копию уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке. Если договор расторгнут в суде, то тогда понадобится копия вступившего в силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение. Орган по государственной регистрации при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону договора.

Конференция ЮрКлуба

ФЗ-214, что есть «проценты»?

scorpion777 27 Мар 2009

2. Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства

Это интересно: Как правильно оформить заявления в зону ато

С точки зрения гражданского права, что есть данные проценты?
По логике подпадают под ст.395 ГК. Так?

essey 27 Мар 2009

Орокон 27 Мар 2009

scorpion777
нет, это законная неустойка.
как, например, 1,3 % по ЗоЗПП за каждый день просрочки
вполне попадает под 333 ГК

более того, по самаре есть инсайд, что судьям дана команда по искам дольщиков к строителям резать неустойку нещадно, т.к. строители находятся в нестабильном состоянии и легко спрыгнут на банкротство, а «проблемы /расходы с обманутыми дольщиками областному бюджету не нужны».

scorpion777 27 Мар 2009

Статья 330. Понятие неустойки
1. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
2. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

Моделируем ситуацию далее.
Дольщик расторг договор в одностороннем порядке, только на основании возможности предусмотренной в ДДУ.
Нарушений со стороны застройщика нет.
А ст.9 214-ФЗ императивно в данном случае требует начисления процентов.
Без КСюши не обойдется?

essey 27 Мар 2009

ИМХО
Законодатель по тексту 214-ФЗ в части просрочки по передаче объекта указывает неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования — нарушение порядка исполнения обязательств.
В ст. 9 — проценты.

В данном случае проценты — компенсация убытков (в т.ч. упущенная выгода от возможного размещения средств на депозите, уплаченные проценты по кредиту), так как после расторжения договора участник остается с деньгами, ранее уплаченными застройщику. А застройщик бесплатно фактически ими пользовался.
Но! на самом деле нужна практика и разъяснения высших судов.

essey 27 Мар 2009

В части ст. 395 ГК

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 октября 1998 года

О ПРАКТИКЕ ПРИМЕНЕНИЯ ПОЛОЖЕНИЙ
ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
О ПРОЦЕНТАХ ЗА ПОЛЬЗОВАНИЕ ЧУЖИМИ ДЕНЕЖНЫМИ СРЕДСТВАМИ

7. Если определенный в соответствии со статьей 395 Кодекса размер (ставка) процентов, уплачиваемых при неисполнении или просрочке исполнения денежного обязательства, явно несоразмерен последствиям просрочки исполнения денежного обязательства, суд, учитывая компенсационную природу процентов, применительно к статье 333 Кодекса вправе уменьшить ставку процентов, взыскиваемых в связи с просрочкой исполнения денежного обязательства.

В части процентов при расторжении — неисполнения / просрочки нет.
Сообщение отредактировал essey: 27 Март 2009 — 12:49

scorpion777 27 Мар 2009

Не будет ли это неосновательным обогащением?
1/150 от ставки рефинансирования в день — это за год выходит очень нехилая сумма в разы превышающая банковский депозит.

RLV79 27 Мар 2009

scorpion777 27 Мар 2009

scorpion777 29 Мар 2009

essey 21 Июн 2009

Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства

В случае нарушения застройщиком предусмотренных частями 2 и 5 настоящей статьи срока возврата денежных средств или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса.

Т.е. в случае неисполнения в срок возврата застройщик обзан уплатить проценты по п. 2 и дополнительно по п. 6?

scorpion777 22 Июн 2009

essey 22 Июн 2009

Суд был, начислили % с того дня, как дольщик в одностроннем порядке уведомил застройщика о расторжении договора. Что впрочем логично.

а требования по п.2 не заявлялись? или их отбили?

Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства

essey 18 Дек 2009

Сегодня получил решение в части п.2 и п. 6 ст. 9 214-ФЗ

Суд учитывает, что предусмотренные частями 2, 6 ст. 9 закона 214 проценты . являются мерой ответственности, которую в соответствии с ч.1 ст 333 ГК суд вправе уменьшить в случае явной несоразмерности.
Кроме того, суд учитывает, что в силу положений ст. 330, 394 и 395 ГК за одно и тоже нарушение кредитор вправе преминить одну из мер ответственности, не доказывая факта и размера убытков, понесенных им при неисполнении денежного обязательства.
При таких обстоятельствах, суд не усматривает оснований для взыскания процентов в двойном размере за пользовании денежными средствами за период с . по . по части 2 и 6 закона 214 одновременно

Буду однозначно обжаловать — явно не одно и то же нарушение, но вот 333 ГК — это может все перечеркнуть.
Если кто-то знаком с практикой по ст. 9 — поделитесь.

scorpion777 18 Дек 2009

предусмотренные частями 2, 6 ст. 9 закона 214 проценты . являются мерой ответственности

Что с собственно и говорил, а у меня 300 штук взыскали без доказанности вины, решение в кассации засилили еще. Пойду в надзор

essey 18 Дек 2009

предусмотренные частями 2, 6 ст. 9 закона 214 проценты . являются мерой ответственности

Мы по разные стороны барикад
Срезали не очень сильно, но все же срезали (в где-то в 1,3 раза).
Но не согласен я с такой трактовкой. Нашел решение ФАС Уральского ФО, так там подвели под коммерческий кредит

Прикрепленные файлы

_____________________________________________.doc50К 288 скачиваний

scorpion777 18 Дек 2009

essey 14 Мар 2010

Полиграфыч 20 Сен 2011

бред конечно, но получается что п. 2 ст. 9 это проценты, которые, как оказывается, можно уменьшить по ст. 333 ГК РФ. Вообще-то во всех нормальных странах проценты не снижают, а взыскивают по ставке рефинансирования, как минимум. У нас же получается, что и ниже стаавки рефинансирования можно проценты взыскать. Получил на днях решение суда, где проценты по п. 2 ст. 9 снизили в 11 с лишним раз (сумма процентов была начислена за пользование денежными средствами за период с августа 2008 года по август 2011 года). Применили ст. 333 ГК РФ.
Подскажите, пожалуйста, раз суды у нас применяют ст. 333, то применимо ли в данном случае Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 13, Пленума ВАС РФ N 14 от 08.10.1998 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами». В частности, в моей ситуации спасением было бы применение п. 7 данного Пленума:
7. Если определенный в соответствии со статьей 395 Кодекса размер (ставка) процентов, уплачиваемых при неисполнении или просрочке исполнения денежного обязательства, явно несоразмерен последствиям просрочки исполнения денежного обязательства, суд, учитывая компенсационную природу процентов, применительно к статье 333 Кодекса вправе уменьшить ставку процентов, взыскиваемых в связи с просрочкой исполнения денежного обязательства.
При решении вопроса о возможности снижения применяемой ставки процентов суду следует учитывать изменения размера ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации в период просрочки, а также иные обстоятельства, влияющие на размер процентных ставок.

Хотя если суды считают что проценты носят характер неустойки, то возникает вопрос о обоснованности применения этого Постановления.
Народ, как можно обжаловать решение если уменьшили сумму процентов намного ниже того, что причиталось бы если бы взыскивать по ставке рефинансирования?
Сообщение отредактировал Полиграфыч: 20 Сентябрь 2011 — 20:02

Strip 20 Сен 2011

Я считаю, что проценты указанные в ч.2 ст.9 214-ФЗ это однозначно проценты по коммерческому кредиту. Только судам (особенно СОЮ) до моего мнения как-то по фиг . Они эту ст. 333 ГК РФ (пусть руки отсохнут у тех законодателей кто ее родил) лепят куда только можно и нельзя.

Полиграфыч,
Знакомый беспредел

Тут выкладывали Постановление Президиума ВАС РФ №11680/10 от 13.01.2011 , не могу найти на форуме ссылку Может поможет.

Позиция ВАС вкратце относительно применения ст. 333 ГК РФ:

«Ставка рефинансирования, по существу, представляет собой наименьший размер платы за пользование денежными средствами в российской экономике, что является общеизвестным фактом. Поэтому уменьшение неустойки ниже ставки рефинансирования возможно только в чрезвычайных случаях, а по общему правилу не должно допускаться, поскольку такой размер неустойки не может являться явно несоразмерным последствиям просрочки уплаты денежных средств.»