Запись о ликвидации объекта недвижимости

Вопрос-ответ по теме

Какой пакет документов нужно предоставить в росреестр для внесения записи о ликвидации объекта недвижимости?

Для проведения государственной регистрации прекращения права на объект недвижимости в Управление Росреестра необходимо предоставить заявление о прекращении права, документ подтверждающий полномочия заявителя, документ подтверждающий право собственности на объект, акт обследования объекта, документ подтверждающий оплату государственной пошлины.

В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Собственник вправе также снести (уничтожить) принадлежащее ему недвижимое имущество. Данное право основывается на праве распоряжаться имуществом иным образом.

В соответствии с п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается в том числе при гибели или уничтожении имущества.

Если собственник недвижимого имущества принял решение о сносе (демонтаже) объекта недвижимого имущества, он должен оформить это надлежащим образом, обратившись в регистрационную службу с соответствующим заявлением о прекращении права собственности на конкретный объект недвижимого имущества в связи с его ликвидацией. В качестве основания для прекращения права и, соответственно, для закрытия раздела соответствующего раздела в ЕГРП, о котором было упомянуто выше, необходимо представить документ, подтверждающий ликвидацию (уничтожение) объекта (п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ).

Акт обследования, подтверждающий прекращение существования объекта недвижимости, составляется кадастровым инженером после проведения осмотра места нахождения здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства с учетом имеющихся кадастровых сведений о таком объекте недвижимости, а также иных документов, подтверждающих прекращение существования объекта недвижимости; указанные документы включаются в состав приложения акта обследования (п. 1 ст. 42 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ).

Акт обследования подтверждает прекращение существования здания, сооружения или объекта незавершенного строительства в связи с гибелью или уничтожением такого объекта недвижимости либо прекращение существования помещения в связи с гибелью или уничтожением здания или сооружения, в которых оно было расположено, гибелью или уничтожением части здания или сооружения, в пределах которой такое помещение было расположено.

Форма акта обследования и требования к его подготовке устанавливаются Приказ Минэкономразвития России от 13.12.2010 № 627.

В соответствии со статьей 16 Закона № 122-ФЗ для осуществления государственной регистрации прекращения права собственности на объект недвижимости, необходимо предоставить следующие документы в Управление Росреестра:

• заявление о государственной регистрации прекращения права на недвижимое имущество (по форме, утвержденной Приказ Минэкономразвития России от 29.11.2013 № 722),
• документ удостоверяющий личность заявителя или документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя и участников сделок, в том числе полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица,
• представитель юридического лица также предъявляет учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица,
• документ об уплате государственной пошлины,
• документ подтверждающий право собственности на объект недвижимого имущества,
• документ, являющийся основанием для прекращение прав на объект недвижимости — акт осмотра земельного участка, подготовленный кадастровым инженером.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

• Федеральный Закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ

«Статья 42. Акт обследования

1. Акт обследования представляет собой документ, в котором кадастровый инженер в результате осмотра места нахождения здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства с учетом имеющихся кадастровых сведений о таком объекте недвижимости подтверждает прекращение существования здания, сооружения или объекта незавершенного строительства в связи с гибелью или уничтожением такого объекта недвижимости либо прекращение существования помещения в связи с гибелью или уничтожением здания или сооружения, в которых оно было расположено, гибелью или уничтожением части здания или сооружения, в пределах которой такое помещение было расположено*.

2. Акт обследования подготавливается в форме электронного документа и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего такой акт. Акт обследования, если это предусмотрено договором подряда, также подготавливается в форме документа на бумажном носителе, заверенного подписью и печатью кадастрового инженера, подготовившего такой акт.

3. Форма акта обследования и требования к его подготовке устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений».

• Приказ Минэкономразвития России от 13.12.2010 № 627

* Так выделена часть материала, которая поможет Вам принять правильное решение.

Ликвидация объекта

Вопрос-ответ по теме

Какой порядок исключения из ЕГРП 1/2 доли объекта недвижимости, находящегося в общей долевой собственности в связи с его ликвидацией собственником? Собственник 1/2 доли ликвидировал путем сноса только свою долю.

Из ЕГРП нельзя исключить сведения о прекращении права собственности на ½ долю в праве собственности, в связи с частичной ликвидацией объекта.

Дело в том, что если ½ доли в праве не выделена в натуре (т.е. доля не сформирована, как самостоятельный объект недвижимости с внесением соответствующих сведений в ГКН), то право долевой собственности на частично демонтированный объект не прекращается. Органы Росреестра в данном случае не признают, что собственник демонтировал именно свою долю, поскольку выдела долей в натуре не было.

По общему же правилу, для прекращения права в ЕГРП в связи с ликвидацией объекта, необходимо обратиться к кадастровому инженеру для изготовления акта обследования.

Дело в том, что в соответствии с ч.1, 2 ст.16 ФЗ от 24.07.2007 № 221-ФЗ государственный кадастровый учет осуществляется в том числе и в связи с прекращением существования объекта недвижимости. Снятие с кадастрового учета объекта недвижимости осуществляется на основании заявления о кадастровом учете и необходимых в соответствии с Законом о кадастре для осуществления такого учета документов, представленных заявителем. Форма заявления о снятии с государственного кадастрового учета объекта недвижимости утверждена приказом Минэкономразвития России от 30.09.2011 № 529.

Документом, подтверждающим ликвидацию объекта, является акт обследования, который изготавливает кадастровый инженер.

Данный документ необходимо будет представить в Федеральную кадастровую палату (ч.6 ст. 20 Закона о кадастре) для снятия объекта с учета. При этом заявления о государственной регистрации прекращения права в ЕГРП и иные документы, необходимые для государственной регистрации прав, могут быть предоставлены одновременно с заявлением о государственном кадастровом учете (п.2 ст.16 Закона о регистрации). Аналогично данной норме, заявление о прекращении права можно принять одновременно с заявлением о снятии с кадастрового учета объекта недвижимого имущества.

Однако в рассматриваемом случае, кадастровый инженер не сможет изготовить акт обследования на ликвидацию ½ части объекта, поскольку объект, право собственности на который зарегистрировано в ЕГРП, не демонтирован полностью, а часть демонтируемого объекта не была поставлена на кадастровый учет в ГКН как обособленный объект недвижимости, доли в праве не были выделены в натуре.

«6. Об исключении записей из ЕГРП в случае прекращения существования объекта недвижимости.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 22 Закона о кадастре в случае снятия с кадастрового учета объекта недвижимости, одним из документов, необходимых для такого кадастрового учета, является акт обследования, подтверждающий прекращение существования объекта недвижимости.

Согласно части 1 статьи 42 Закона о кадастре акт обследования представляет собой документ, в котором кадастровый инженер в результате осмотра места нахождения здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства с учетом имеющихся кадастровых сведений о таком объекте недвижимости подтверждает прекращение существования здания, сооружения или объекта незавершенного строительства в связи с гибелью или уничтожением такого объекта недвижимости либо прекращение существования помещения в связи с гибелью или уничтожением здания или сооружения, в которых оно было расположено, гибелью или уничтожением части здания или сооружения, в пределах которой такое помещение было расположено.

С учетом изложенного, согласно Закону о кадастре объект недвижимости может быть снят с государственного кадастрового учета в случае гибели или уничтожения объекта недвижимости на основании заявления о снятии с государственного кадастрового учета и акта обследования, а также по решению суда.

Погашение записи о зарегистрированном праве на объект недвижимости в ЕГРП в силу статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом статьи 18 Закона о регистрации возможно по заявлению правообладателя с представлением соответствующего документа, свидетельствующего о гибели или уничтожении объекта недвижимости либо на основании решения суда, вступившего в законную силу*».

«Управление методического обеспечения и анализа в сфере регистрации прав и кадастрового учета Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, рассмотрев обращение, поступившее из Минэкономразвития России, учитывая информацию, представленную ФГБУ «ФКП Росреестра» и его филиалом по Москве, сообщает.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 16 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре) государственный кадастровый учет осуществляется в том числе и в связи с прекращением существования объекта недвижимости. Снятие с кадастрового учета объекта недвижимости осуществляется на основании заявления о кадастровом учете и необходимых в соответствии с Законом о кадастре для осуществления такого учета документов, представленных заявителем. Форма заявления о снятии с государственного кадастрового учета объекта недвижимости утверждена приказом Минэкономразвития России от 30.09.2011 № 529.

В соответствии с частью 6 статьи 20 Закона о кадастре с заявлениями о снятии с учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости, с заявлениями о снятии с учета зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства также собственники земельных участков, на которых были расположены такие объекты недвижимости.*С заявлениями о снятии с учета помещений вправе обратиться также собственники земельных участков, на которых были расположены соответствующие здания или сооружения, прекратившие существование.

Согласно положениям статей 22, 42 Закона о кадастре необходимым для снятия с кадастрового учета объекта недвижимости документом является акт обследования, подтверждающий прекращение существования объекта недвижимости, представляющий собой документ, в котором кадастровый инженер в результате осмотра места нахождения здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства с учетом имеющихся кадастровых сведений о таком объекте недвижимости подтверждает прекращение существования здания, сооружения или объекта незавершенного строительства в связи с гибелью или уничтожением такого объекта недвижимости либо прекращение существования помещения в связи с гибелью или уничтожением здания или сооружения, в которых оно было расположено, гибелью или уничтожением части здания или сооружения, в пределах которой такое помещение было расположено.

В соответствии с пунктом 3 Требований такой акт оформляется на основании сведений, полученных в результате осмотра места нахождения объекта недвижимости с учетом сведений государственного кадастра недвижимости, а также иных документов, подтверждающих прекращение существования объекта недвижимости; указанные документы включаются в состав приложения акта обследования.

Вместе с тем Требования не содержат перечень документов, подтверждающих прекращение существования объекта недвижимости.

Таким образом, полагаем, что кадастровый инженер при подготовке акта обследования может использовать в том числе документы, подтверждающие прекращение существования объекта недвижимости, при их наличии, к которым можно отнести, например, распоряжение главы администрации города о сносе здания, решение межведомственной комиссии о признании жилого здания (жилых зданий) аварийным и подлежащим сносу в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47, справка органов государственного пожарного надзора и т.п. (что также указано в письме Минэкономразвития России от 19.12.2013 № ОГ-Д23-6556)».

3. ПИСЬМО МИНЭКОНОМРАЗВИТИЯ РОССИИ ОТ 16.04.2015 № Д23И-1663

«Вместе с тем полагаем возможным по затронутым в обращении вопросам отметить следующее.

Снос и демонтаж зданий градостроительным законодательством рассматриваются как разновидность строительной деятельности.

При этом порядок сноса и демонтажа объектов капитального строительства регулируется законодательством субъектов Российской Федерации. В этой связи необходимо отметить, что постановлением Госстроя России от 5 ноября 1997 года № 18-65 утверждено Примерное положение об органе архитектуры и градостроительства исполнительной власти субъекта Российской Федерации, согласно которому орган архитектуры и градостроительства исполнительной власти субъекта Российской Федерации подготавливает исходную и разрешительную документацию по сносу (разборке) зданий, сооружений и зеленых насаждений (пункт 3).Статьей 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) определены основания прекращения права собственности, субъектами которого могут выступать физические лица и организации, независимо от форм собственности (юридические лица), а также Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования, в лице их уполномоченных органов.

С учетом изложенного, а также положений статьи 209 ГК РФ, право собственности может быть прекращено на основании решения собственника (собственников, в случае общей собственности) об уничтожении имущества, что применительно к объектам капитального строительства является сносом, демонтажем такого объектом.

Следует отметить, что под гибелью или уничтожением в соответствии с гражданским законодательством понимается необратимое физическое прекращение существования вещи в первоначальном виде, которое делает невозможным удовлетворение исходных потребностей собственника. При этом прекращение существования вещи при ее гибели или уничтожении должно быть действительно необратимым.

Например, если в результате пожара, оползня, наводнения или иного стихийного бедствия здания были разрушены частично, то в данном случае произойдет изменение свойств объекта недвижимости, а не его уничтожение или гибель. Дальнейшая судьба объекта недвижимости будет зависеть от собственника пострадавшего имущества, который может принять решение о восстановлении объекта недвижимого имущества, его сносе, и прекращении права собственности на него.

Необходимо учитывать, что снос объектов капитального строительства сопряжен с проведением работ по демонтажу строительных конструкция, их вывозу и последующей утилизации, проведению земляных работ, благоустройству земельного участка, кроме того, проведение работ по демонтажу должно соответствовать требованиям к безопасности проведения таких работ в отношении жизни и здоровья физических лиц, имущества третьих лиц, расположенного вблизи демонтируемого объекта, которое может быть повреждено в процессе проведения таких работ, экологической безопасности.

В этой связи снос объекта осуществляется, как правило, с привлечением специализированных организаций с заключением соответствующих договоров (договоров с инженерными службами об отключении сносимых зданий от инженерных сетей, договоров подряда на снос, перемещение, переработку и захоронение отходов сноса) и подписанием актов выполненных работ по договорам, подтверждающих их исполнение.

Кроме того, Положением о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2008 года № 87 (далее — Положение), снос (демонтаж) объекта или части объекта капитального строительства рассматривается в качестве отдельного этапа строительства (пункты 1, 8, 10 Положения), в отношении которого выполняется «Проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства», состав и требования к которому предусмотрены пунктом 24 Положения.

Комплексный анализ законодательства субъектов Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что основанием для сноса (демонтажа) объекта капитального строительства является распоряжение органа местного самоуправления о сносе такого объекта, которым, в том числе определяется порядок и сроки осуществления сноса такого объекта.

Перечень документов, необходимых для согласования органом местного самоуправления решения о сносе (демонтаже) объекта капитального строительства определяется в соответствии с законодательством субъекта Российской Федерации, в частности к таким документам относятся: решение собственника о сносе (демонтаже) объекта капитального строительства, проект организации работ по сносу или демонтажу такого объекта, копии договоров подряда на осуществление работ по сносу (демонтажу), а также утилизации отходов.

С учетом изложенного, осуществление самовольного сноса объектов капитального строительства не допускается».

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.02.2013 ПО ДЕЛУ N А21-7330/2012

Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 февраля 2013 г. по делу N А21-7330/2012

Судьи
Я.В.БАРКАНОВА
Е.В.ЖИЛЯЕВА

Подробнее о Ликвидация объекта недвижимости посмотрите в группе
Эскалат Финансовая защита

Для использования большинства функций управления, требуется поддержка сценариев JavaScript
Ликвидация объекта недвижимости
Подборка наиболее важных документов по запросу Ликвидация объекта недвижимости (нормативно-правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Нормативные акты . Ликвидация объекта недвижимости
Приказ Минэкономразвития России от 23.12.2013 N 765 (ред. от 26.03.2015) «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состава номера регистрации, порядка присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер, форм свидетельства о государственной регистрации права и специальной регистрационной надписи на документах, требований к заполнению свидетельства о государственной регистрации прав и специальной регистрационной надписи, а также требований к формату специальной регистрационной надписи в электронной форме» (Зарегистрировано в Минюсте России 10.07.2014 N 33054) 35. С прекращением существования объекта недвижимого имущества связанный с ним раздел Единого государственного реестра прав закрывается, в целях чего формируется запись о ликвидации (преобразовании) объекта, в которую заносятся реквизиты документов, на основании которых происходит закрытие раздела. На лицевой стороне соответствующей записи подраздела I Единого государственного реестра прав раздела, ведение которого до вступления в силу настоящих Правил осуществлялось на бумажном носителе, проставляется штамп о ликвидации объекта (приложение N 13).
Документ доступен: с 20 до 24 ч. (выходные, праздники — 24 часа)
Статьи, комментарии, ответы на вопросы . Ликвидация объекта недвижимости
Путеводитель по налогам. Практическое пособие по НДС Кроме того, к СМР могут относиться работы капитального характера, в результате которых создаются иные (помимо недвижимого имущества) объекты основных средств или изменяется первоначальная стоимость эксплуатируемых ОС (в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения, частичной ликвидации и по иным аналогичным основаниям). Такой вывод следует из более ранних разъяснений финансового ведомства (Письмо Минфина России от 05.11.2003 N 04-03-11/91).
Путеводитель по налогам. Практическое пособие по налогу на имущество организаций При ликвидации объекта основных средств его выбытие может занять продолжительное время (например, если вы демонтируете оборудование, сносите здание, снимаете дорожное покрытие и т.п.). При этом от даты начала ликвидации до ее завершения может пройти несколько месяцев.
Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс
Судебная практика . Ликвидация объекта недвижимости
Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 28.04.2015 N Ф10-1032/2015 по делу N А14-6474/2014 Требование: О признании незаконным отказа в прекращении регистрационной записи о праве собственности при ликвидации объекта в отношении нежилого здания, обязании аннулировать регистрационную запись. Обстоятельства: Регистрирующий орган указал на наличие противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на спорный объект, а также на непредставление необходимых для государственной регистрации прав документов. Решение: Требование удовлетворено, поскольку факт того, что оспариваемый отказ является незаконным и влечет нарушение права собственника на приведение реестра в соответствие с состоявшимся актом ликвидации объекта недвижимости, установлен. АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
Документ доступен: с 20 до 24 ч. (выходные, праздники — 24 часа)
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 12.02.2015 N Ф05-15745/2014 по делу N А41-858/14 Требование: О признании недействительными внесения в ЕГРП записи о прекращении права собственности, ликвидации объекта недвижимости, отказа в выдаче свидетельства о праве собственности. Решение: Дело передано на новое рассмотрение, поскольку суд не оценил правомерность действий регистрирующего органа на предмет их соответствия закону с учетом того обстоятельства, что право собственности на спорное имущество (на один и тот же объект недвижимости) было зарегистрировано за разными лицами, а в результате совершения оспариваемых действий право собственности прекратилось только у одного из них, в то время как право собственности другого лица на данное имущество осталось зарегистрированным. АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
Документ доступен: с 20 до 24 ч. (выходные, праздники — 24 часа)
Формы документов . Ликвидация объекта недвижимости
Форма: Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Прекращение права, сделки, ограничения (обременения) права, ликвидация (преобразование) объекта недвижимого имущества (Приказ Минэкономразвития России от 23.12.2013 N 765 (ред. от 26.03.2015))
Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 3 ноября 2015 г. N Ф09-8009/15 по делу N А60-6600/2015 (ключевые темы: прекращение права собственности — обременение — регистрирующий орган — объект незавершенного строительства — Закон о государственной регистрации)

Резолютивная часть постановления объявлена 29 октября 2015 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 ноября 2015 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Тороповой М.В.,

судей Смирнова А.Ю., Татариновой И.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области на решение Арбитражного суда Свердловской области от 20.05.2015 по делу N А60-6600/2015 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2015 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области- Токарева О.В. (доверенность от 02.03.2015 N 08-17/484).

Общество с ограниченной ответственностью «Возрождение Екатеринбурга» (далее — общество «Возрождение Екатеринбурга») обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (далее — Управление Росреестра, регистрирующий орган) о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации прекращения права собственности на объект незавершенного строительства, литер Б, кадастровый (условный) номер 66:41:0000000:24647, выраженного сообщением об отказе в государственной регистрации права от 16.01.2015N 66-66- 01/224/2014-366.

Решением суда от 20.05.2015 (судья Куклева Е.А.) заявленные требования удовлетворены в полном объеме, признано незаконным решение Управления Росреестра об отказе в государственной регистрации прекращения права от 16.01.2015N 66-66-01/224/2014-366, суд возложил на регистрирующий орган обязанность устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя путем прекращения права собственности общества на объект незавершенного строительства, литер Б, площадь застройки 659,8 кв.м, по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, квартал улиц Сакко и Ванцетти — Куйбышева — Шейнкмана — Радищева, кадастровый (условный) номер 66:41:0000000:24647.заявление удовлетворено.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2015 (судьи Семенов В.В., Дюкин В.Ю., Зеленина Т.Л.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе регистрирующий орган просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами ст. 13, 16, 17, 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о государственной регистрации), п. 1, 1.1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ч. 6 ст. 8, п. 1 ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевой строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон об участии в долевом строительстве) и п. 1 ст. 408 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявитель жалобы полагает, что государственная регистрация прекращения права собственности не могла быть произведена регистрирующим органом, в связи наличием обременения (ипотеки) в отношении спорного объекта, возникшего в силу Закона об участии в долевом строительстве, непредставлением документов, свидетельствующих о прекращении ипотеки в отношении спорного объекта, отметив, что ч. 6 ст. 8 вышеназванного Закона определен порядок передачи объекта долевого строительства в случае его гибели. Управление Росреестра указало на отсутствие у него полномочий на самостоятельное погашение регистрационных записей об ограничении (обременении), указав, что общество «Возрождение Екатеринбурга» вправе самостоятельно обратиться с данным заявлением в регистрирующий орган, а также не лишено возможности обратиться в суд с иском о прекращении ипотеки в силу закона.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов заявителя кассационной жалобы в порядке, предусмотренном ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

При рассмотрении спора судами установлено, общество с ограниченной ответственностью «СМУ N 77», отчуждавшее имущество банкрота-застройщика в рамках конкурсного производства (дело N А60- 21557/2011), с обществом «Возрождение Екатеринбурга» по результатам торгов заключен договор купли-продажи от 18.03.2013, в результате исполнения которого заявитель приобрел право временного владения и пользования земельным участком с кадастровым номером 66:41:0401032:0005 и два объекта незавершенного строительства литер А с кадастровым (условным) номером 66:41:0000000:24645 и литер Б с кадастровым (условным) номером 66:41:0000000:24647.

При регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и права аренды на земельный участок регистрирующим органом сохранено имевшееся на имуществе обременение в виде залога по договору о долевом участии в строительстве от 17.08.2007 N 17/08.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 11.02.2015 N 90-5261794 за обществом «Возрождение Екатеринбурга» зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, литера Б, площадь застройки 659,8 кв. м, степень готовности 5%; в отношении данного объекта зарегистрировано ограничение (обременение) — в силу закона до проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.

В соответствии с п. 2.7 пояснительной записки 12-02-13-ПОД.ПЗ указанный объект недвижимости было невозможно использовать для завершения строительства. Истцом был произведен демонтаж данного объекта, и последний 23.12.2013 был снят с государственного кадастрового учета в связи с его демонтажом, что подтверждается кадастровой выпиской от 23.12.2013 N 66/301/13-595195, актом обследования, выполненного кадастровым инженером Галимбековым Д.Р.

Заявитель 03.12.2014 обратился в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации прекращения права собственности.

Регистрирующий орган в государственной регистрации прекращения права собственности отказал — сообщение об отказе в государственной регистрации от 16.01.2015 N 66-66-01/224/2014-366.

Считая отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прекращения права собственности незаконным, а свои права нарушенными, заявитель обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования в полном объеме, суды исходили из следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 198, ч. 4 ст. 200, ч. 2, 3 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствия оспариваемых решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Обязанность доказать соответствие обжалуемых ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) закону лежит на принявшем их государственном органе, органе местного самоуправления, ином органе, должностном лице.

Согласно абз. 10 п. 1 ст. 20 Закона о государственной регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

В силу ст. 17 Закона о государственной регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, помимо перечисленных в пункте 1 этой статьи, также иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды, установили, что обществом «Возрождение Екатеринбург» на государственную регистрацию прекращения права собственности на объект незавершенного строительства представлены кадастровая выписка от 23.12.2013 N 66/301/13-595195, акт обследования в качестве доказательств его демонтажа.

Принимая во внимание, что факт демонтажа объекта подтвержден документально и не оспаривался регистрирующим органом, учитывая, что в связи с ликвидацией объекта недвижимого имущества право собственности в отношении указанного объекта прекратилось в соответствии с п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, а в силу ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае гибели заложенной вещи залог прекращается, поскольку записи о правах и обременениях в отношении объекта недвижимости, которое ликвидировано, не могут быть сохранены в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним по причине их недостоверности, суды пришли к обоснованному выводу, о том, что регистрирующего органа не имелось оснований для отказа в государственной регистрации прекращения права собственности на объект незавершенного строительства, который фактически не существует и, следовательно, не может выступать объектом гражданских прав.

С учетом изложенного заявленные требования удовлетворены судами правомерно.

Ссылка регистрирующего органа на нормы гражданского законодательства, регулирующие залоговые отношения, правомерно отклонена судами с указанием на то, что в случае уничтожения или гибели вещи право собственности на нее не может сохраняться независимо от причин, по которым вещь перестала существовать, и от характера действий, в результате которых вещь уничтожена.

Кроме того основанием для государственной регистрации возникновения права собственности согласно абз. 8 п. 1 ст. 17 Закон о государственной регистрации являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Поскольку государственному регистратору был представлен необходимый в силу ст. 17, 18 Закона о государственной регистрации для указанного случая документ — кадастровая выписка о снятии с учета объекта недвижимого имущества в связи с его ликвидацией, у него не имелось оснований для отказа в регистрации как на предусмотренных абз. 9 ст. 20 Закона о государственной регистрации (непредставление документов, необходимых для регистрации прав), как и абз. 10 ст. 20 Закона о государственной регистрации (противоречие между заявленными и уже зарегистрированными правами).

При этом в силу п. 2 ст. 17 Закона о государственной регистрации не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В п. 5 ст. 12 Закона о государственной регистрации установлено, что Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также — ЕГРП) определяется органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав. Такие Правила, действовавшие в период оспариваемого отказа, утверждены приказом Минэкономразвития России от 23.12.2013 N 765 (далее — Правила).

ЕГРП состоит из разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Каждый раздел реестра содержит описание объекта, записи о праве собственности и иных вещных правах на этот объект, имя (наименование) правообладателя, записи об ограничениях (обременениях) этих прав и наличии сделок с этим объектом.

Подраздел I ЕГРП содержит краткое описание объекта недвижимого имущества на основании документов, удостоверенных организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества на территории регистрационного округа. Записи в подраздел I могут вноситься на основании иных документов в случаях, установленных Законом о государственной регистрации.

В силу п. 35 Правил с прекращением существования объекта недвижимого имущества связанный с ним раздел Единого государственного реестра прав закрывается. В графу «Запись о ликвидации (преобразовании) объекта» заносятся реквизиты документов, на основании которых происходит закрытие раздела. На лицевой стороне листа проставляется штамп о ликвидации объекта.

Кроме того в силу п. 36 Правил в указанных в п. 35 настоящих Правил случаях одновременно во все записи со статусом «актуальная» подразделов II и III Единого государственного реестра прав вносятся записи о прекращении права, ограничении (обременении) права в порядке, установленном настоящими Правилами. Указанные записи о прекращении права, ограничении (обременении) права идентифицируются одним номером регистрации (с учетом п. 11 настоящих Правил).

Доводы заявителя кассационной о невозможности регистрации прекращения права собственности в связи с прекращением существования объекта недвижимого имущества по заявлению правообладателя до предварительного погашения записи о регистрации ипотеки в силу закона в отношении такого объекта не основаны на нормах права и противоречат вышеизложенным Правилам, в связи с чем отклоняются судом кассационной инстанции.

Ссылка заявителя жалобы на необходимость предварительного или одновременного обращения общества «Возрождение Екатеринбурга» с заявлением о погашении регистрационных записей об ипотеке также не может быть принята во внимание кассационным судом в силу вышеизложенного и с учетом того, что согласно п. 4 ст. 29 Закона о государственной регистрации регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании вступившего в законную силу решения суда.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, также судом отклоняются, как основанные на неверном толковании норм права.

Нарушений норм процессуального и материального права, которые могли бы повлечь изменение или отмену решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба — без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решение Арбитражного суда Свердловской области от 20.05.2015 по делу N А60-6600/2015 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2015 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области — без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ликвидация записи в егрп

Управляющий партнер фирмы, Емельянов Валерий, дает рекомендации по защите прав участникам долевого с…

Валерий Емельянов рассуждает на тему защиты прав наследников бизнеса в российском правопорядке

Управляющий партнер фирмы, Валерий Емельянов, рассуждает на тему защиты прав наследников бизнеса в р…

Девятый ААС поддержал позицию юристов ЮФ «Бреева, Емельянов и партнеры» по делу о несостоятельяности

06 сентября 2018 года Девятый арбитражный апелляционный суд поддержал позицию юристов ЮФ «Бреева, Ем…

Судебная практика

Новое в судебной практике Верховного Суда РФ в ноябре 2018 года

14 ноября 2018 года Президиум Верховного Суда РФ утвердил Обзор судебной практики № 3 за 2018 г.…

Убытки за ненадлежащий банковский сервис можно получить с банка

03 августа 2018 года 19 Арбитражный апелляционный суд, рассмотрев резонансное дело № А36-1780/2016 о…

И снова про инвестиционные контракты: риски, преимущества и правовая природа инвестиционных контрактов (по материалам судебной практики 2011-2016 гг.)

Одним из основных вопросов, который сразу же возникает при анализе представленных любому суду докуме…

Права покупателя недвижимости после ликвидации продавца

Права покупателя недвижимости после ликвидации продавца

Основываясь на анализе зарубежных правопорядков, а также сформировавшейся в РФ судебной практики, автор определяет, какие действия может предпринять покупатель для регистрации своего права собственности в ЕГРП в случае ликвидации продавца, какова позиция судов арбитражной системы относительно возможности этого и, наконец, в каком порядке (искового или заявительного производства) должны защищаться права покупателя в данном случае.

В последнее время участники гражданского оборота все чаще сталкиваются с вопросом о том, как зарегистрировать переход права собственности на объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав (далее — ЕГРП),

если после исполнения сторонами обязательств по сделке, но до подачи заявления в регистрирующий орган продавец ликвидируется. Ни Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (далее — Федеральный закон), ни ГК РФ указанный вопрос не урегулирован. При этом положения ст. 16 Федерального закона требуют обязательного обращения обеих сторон договора с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности.

Как правило, в подобных случаях сделка сторонами полностью исполнена, имущество передано по акту приема-передачи покупателю в момент подписания договора, а денежные средства за приобретенный товар перечислены на счет продавца. Правовая оценка описанной ситуации, по мнению автора, невозможна без предварительного понимания значения института государственной регистрации для возникновения прав в отношении объектов недвижимого имущества в российском правопорядке. В свою очередь, правильная правовая квалификация акта государственной регистрации обусловливается необходимостью формирования единообразной судебной практики по делам об оспаривании зарегистрированных прав в отношении объектов недвижимого имущества.

Все вышеизложенное в совокупности определяет высокую практическую актуальность исследуемых в настоящей статье вопросов.

Правовая природа акта государственной регистрации права.

По мнению автора, прежде чем обратиться к исследованию вопроса правовой судьбы переданного и не зарегистрированного за покупателем недвижимого имущества после ликвидации продавца, логично было бы определиться с правовой природой и значением самого акта государственной регистрации права в российском правопорядке. Для этого обратимся к нормам законодательства РФ, а также практике арбитражных судов за период 2003 — 2009 гг.

Согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента ее совершения, если иное не установлено законом. В соответствии с этим положением ст. 131 ГК РФ и ст. 4 Федерального закона предусматривают, что вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Таким образом, российский правопорядок придает государственной регистрации прав в отношении объектов недвижимого имущества правообразующее значение [1].

Подобное прослеживается в большинстве европейских правопорядков. Аналогичный подход к оценке правовой природы акта государственной регистрации права характерен для большинства европейских правопорядков. Даже те из них, которые допускают действительность сделок с недвижимым имуществом в устной форме (ст. 1583 Гражданского кодекса Франции — далее ФГК), тем не менее на практике выработали правило о том, что покупатель становится собственником только после регистрации права в государственном реестре. Более того, последняя возможна лишь при предоставлении нотариального документа, подтверждающего заключение сторонами договора купли-продажи [2].

Вместе с тем в российском юридическом сообществе нет единого мнения относительно правовой природы государственной регистрации как юридического акта признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Можно выделить две превалирующие точки зрения по этому вопросу.

Первая сводится к рассмотрению государственной регистрации в качестве юридического акта особой природы, не относящегося к ненормативным правовым актам, указанным в ст. 13 ГК РФ. Его сущность состоит в том, что он не затрагивает гражданско-правовых обязательств сторон по сделке друг перед другом, но права, порождаемые последним для третьих лиц, признаются существующими только с момента регистрации. Рассматриваемый акт лишь подтверждает права заявителя в отношении того или иного объекта недвижимого имущества. При этом в отрыве от оснований государственной регистрации, указанных в ст. 17 Федерального закона, он рассматриваться не должен, поскольку сам по себе он не может создать прав у лица.

Указанная точка зрения получила свое распространение прежде всего в среде представителей регистрирующих органов, наиболее рьяно отстаивающих указанную позицию [3]. Вместе с тем следует отметить, что она получила отражение и в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе в РФ [3], [4].

Сторонники второй позиции определяют государственную регистрацию в качестве ненормативного правового акта в соответствии со ст. 13 ГК РФ. Представителями данной точки зрения указывается, что ненормативные правовые акты, оспаривание которых допускает ст. 13 ГК РФ, надо понимать в широком смысле [5].

Остановимся поподробнее на каждой из вышеизложенных позиций.

Государственная регистрация как юридический акт особой правовой природы.

Прежде всего, хотелось бы обратить внимание на то, что сам Федеральный закон определяет государственную регистрацию как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Из вышеизложенной дефиниции следует, что регистрация сама по себе не носит правообразующего значения. Она лишь подтверждает уже возникшее из основания, указанного в п. 1 ст. 8 ГК РФ, право лица в отношении того или иного объекта. Кроме того, следует принимать во внимание, что в ст. 17 Федерального закона прямо указаны основания для государственной регистрации прав, без которых внесение той или иной записи в реестр невозможно.

Тот аргумент, что именно с государственной регистрацией в первую очередь стала связываться необходимая определенность правового статуса отдельных объектов недвижимости, по мнению автора, не может служить основанием для придания ей самостоятельного правообразующего значения. Согласно п. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, указанных в данном пункте, но особо названная статья рассматривает государственную регистрацию, которая не включена в основания возникновения прав и, следовательно, таковым не является. Из вышеизложенного следует, что государственная регистрация не представляет собой тот акт государственного органа, из которого возникают права, в смысле, придаваемом первым подп. 2 п. 1 ст. 8 ГК РФ.

Регистрация, несмотря на то что она определена ст. 2 Федерального закона в качестве юридического акта государственного органа, не является в силу ст. 8 ГК РФ, ст. 17 Федерального закона основанием возникновения прав в отношении объектов недвижимого имущества. В этом смысле необходимо разграничивать государственную регистрацию как юридический акт признания и подтверждения возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ и постановлениями, изданными органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции, о которых в качестве оснований для государственной регистрации прав указывает п. 1 ст. 17 Федерального закона.

Суды часто указывают на неправомерность правовой квалификации акта государственной регистрации права как ненормативного правового акта в соответствии со ст. 13 ГК РФ. Так, в Постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа от 23 ноября 2004 г. N КГ-А40/10710-04-П указано: «В соответствии со статьей 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено в судебном порядке, при этом акт регистрации права не является ненормативным актом государственного органа в смысле статьи 13 ГК РФ как не имеющий властного характера, а является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

По смыслу ст. 2 указанного Федерального закона в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право, а не сама регистрация, запись или свидетельство о регистрации права.

Несогласие лица с актом государственной регистрации или регистрацией как действием следует расценивать как наличие у такого лица самостоятельного требования относительно объекта регистрации. При этом адекватным способом защиты прав такого лица на объект недвижимости является предъявление в установленном порядке иска о признании права к лицу, указанному в акте регистрации».

Из вышеизложенного следует, что если государственная регистрация проведена, оспорить в суде можно только зарегистрированное право путем оспаривания оснований возникновения прав.

В Постановлении ФАС Поволжского округа от 17 февраля 2005 г., вынесенном по делу N А57-10487/04-22, суд кассационной инстанции отметил, что государственная регистрация не может рассматриваться в отрыве от того права или той сделки, которые были зарегистрированы в ЕГРП. Развивая данные выводы, ФАС ПО указывает, что зарегистрированное право может быть оспорено путем предъявления иска о признании недействительными правоустанавливающих документов и применении последствий. В Постановлении апелляционной инстанции Арбитражного суда Саратовской области по делу N А57-7612/04-9 указано: «Государственная регистрация права, несмотря на то что она определена в ч. 1 ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» как юридический акт государственного органа, не является в силу. 8 ГК РФ и ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основанием возникновения прав. Предусмотренные в указанных нормах основания возникновения прав являются основанием для проведения государственной регистрации. Таким образом, государственная регистрация является производным действием по отношению к тем юридическим фактам, которые в соответствии с ГК РФ являются основаниями возникновения права».

Вышеизложенная позиция нашла подтверждение и в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 12 марта 2007 г. N Ф04-8443/2006(29483-А03-38) по делу N А03-22210/05-13, в котором суд кассационной инстанции указал, что акт регистрации носит правоподтверждающий, а не распорядительный характер, свойственный правовым актам органов исполнительной власти. Суд указал, что в проведении регистрации не выражаются какие-либо юридически властные волеизъявления регистрирующего органа — учреждения юстиции, а действие акта регистрации не прекращается при исполнении, как это свойственно ненормативным правовым актам.

Впоследствии Определением ВАС РФ от 18 июня 2007 г. N 7406/07 в передаче в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора данного Постановления, а также Постановления апелляционной инстанции от 22 августа 2006 г. Арбитражного суда Алтайского края по данному делу было также отказано.

Анализ мотивировочной части вышеизложенных судебных актов позволяет сделать вывод о том, что суды придерживаются следующей позиции: государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество не является ненормативным правовым актом и не может быть обжалована в порядке, установленном ст. 13 ГК РФ и гл. 24 АПК РФ.

Государственная регистрация как ненормативный правовой акт.

По мнению автора, запись в ЕГРП не может выступать доказательством текстуального отражения сущности акта государственной регистрации по следующим причинам.

Во-первых, сама по себе запись является лишь техническим действием, осуществляемым государственным регистратором по результатам проведенной правовой экспертизы документов в соответствии с требованиями Федерального закона. Значение же регистрации как акта органа государственной власти значительно шире и не может отождествляться исключительно с внесением записи в реестр, хотя именно с данным завершающим ее этапом законодатель связывает момент возникновения права (п. 3 ст. 2 Федерального закона).

Во-вторых, не следует забывать об обязательности исполнения властного предписания как одном из главных квалифицирующих признаков ненормативного правового акта. Акт государственной регистрации права имеет совершенно иное назначение и не носит обязательного характера для лица, в отношении которого действует.

Наконец, следует учитывать, что акт государственной регистрации права не соответствует критериям особого порядка принятия и издания ненормативных правовых актов [6].

Как зарегистрировать право собственности в реестре, если контрагент по сделке ликвидирован?

Для того чтобы понять, какие правовые барьеры по вопросу регистрации права собственности в ЕГРП возникают перед покупателем в ситуации ликвидации контрагента-продавца, обратимся к анализу норм законодательства РФ в сфере государственной регистрации, а также к судебной практике РФ последних шести лет по исследуемому вопросу. В соответствии со ст. 16 Федерального закона государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него доверенности, оформленной надлежащим образом.

Приведенная норма Федерального закона свидетельствует о необходимости обращения всех сторон договора в регистрирующий орган с заявлением о регистрации прав (за исключением случаев, когда законом прямо предусмотрена возможность одностороннего заявления). При этом непредставление указанного документа одной из сторон является безусловным основанием для приостановления, а в последующем отказа в государственной регистрации права в соответствии с пп. 9 п. 1 ст. 20 Федерального закона. Таким образом, Федеральным законом не урегулирован вопрос о возможности регистрации перехода права собственности в случае непредставления заявления одной из сторон в связи с ее ликвидацией.

На первый взгляд совершенно непонятно, как защитить свои права в подобном случае и можно ли это сделать в суде: ведь лицо, действиями которого фактически нарушается право покупателя, ликвидировано и не может выступать в качестве ответчика в процессе. Также неясно: если и обращаться в суд, то какие требования предъявлять в подобном случае?

Судебной практикой последних шести лет выработана единообразная позиция, позволяющая защитить права покупателя в подобной ситуации благодаря обращению к институту аналогии закона, закрепленному ст. 6 ГК РФ. Впервые на необходимость обращения к аналогии закона в подобной ситуации указал Президиум ВАС РФ в Постановлении от 27 мая 2003 г. N 1069/03. Отменяя судебные акты, Президиум ВАС РФ обратил внимание на существующий пробел в законодательстве в сфере государственной регистрации прав в ситуации ликвидации продавца и невозможности подачи заявления обеими сторонами сделки в соответствии с требованиями п. 3 ст. 165 и п. 3 ст. 551 ГК РФ в целях защиты прав покупателя по сделке, надлежащим образом исполнившего свои обязательства по оплате товара и его принятию по акту приема-передачи. Судебная практика последних лет полностью поддерживает указанную правовую позицию ВАС РФ, выработанную в Постановлении от 27 мая 2003 г. N 1069/03, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 1 сентября 2009 г. N 1395/09, Постановлениях ФАС Северо-Западного округа от 13 ноября 2008 г. по делу N А05-8024/2007, от 3 июня 2005 г. N А13-10744/04-09.

Если обоснованность применения указанных норм ГК РФ по аналогии не вызывает сомнения в силу необходимости защиты прав и законных интересов добросовестных участников гражданского оборота, надлежащим образом исполнивших свои обязательства по сделке, но по независящим от них причинам не имеющих возможности зарегистрировать свое право собственности в реестре, то совсем иначе обстоит дело с вопросом определения надлежащего ответчика, а также с самой процедурой защиты права покупателя в подобных ситуациях. До недавнего времени в судебной практике крайне неоднозначно решался вопрос определения надлежащего ответчика/заинтересованного лица по рассматриваемой категории дел, а также требований, которые должны заявляться в подобном случае.

По мнению автора, наиболее логичной в этой связи является правовая аргументация ФАС Восточно-Сибирского округа, выраженная в Постановлении от 24 августа 2004 г. N А78-1005/04-С1-6/26-Ф02-3322/04-С2: «Суд считает, что в связи с отсутствием второй стороны сделки ответчиком по требованию о государственной регистрации перехода права собственности будет являться учреждение юстиции как орган, на который возложена обязанность по государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Доводы кассационной жалобы о необходимости предварительного обращения в учреждение юстиции с заявлением о регистрации права подлежат отклонению, поскольку предметом рассматриваемого спора не являются отказ от регистрации либо уклонение учреждения юстиции от регистрации».

Автор полагает, что при рассмотрении указанной категории дел регистрирующий орган выступает в качестве формального ответчика, действиями которого права заявителя не нарушаются, однако, имея в виду пробел законодательства РФ по данному вопросу, а также принимая во внимание компетенцию регистрирующего органа, именно он должен быть ответчиком.

Анализ мотивировочной части ряда судебных актов, принятых в 2007 г., позволяет сделать вывод о том, что судебные органы ранее связывали возможность удовлетворения заявленного истцом требования вынести решение о государственной регистрации перехода права по рассматриваемой категории дел исключительно с обязательным предварительным обращением в регистрирующий орган с соответствующим заявлением и последующим получением отказа, обжалование которого и должно привести заявителя к желаемому правовому результату, что является, по мнению автора, в корне неверным [7]. При этом суды обращали внимание на то, что заявителями не оспаривается непосредственно отказ либо уклонение регистрирующего органа в регистрации перехода права, и разъясняли, что позиция ВАС РФ, изложенная в Постановлении Президиума ВАС РФ от 27 мая 2003 г. N 1069/03, касается возможности обжаловать отрицательный ответ данного органа в случае предварительного обращения к нему с соответствующим заявлением. Если же заявитель обращается в суд, минуя подачу документов в регистрирующий орган и получение соответствующего отказа, его требования не подлежат удовлетворению.

Из изложенного можно сделать вывод о том, что сама по себе процедура обращения в регистрирующий орган в подобном случае являлась, по мнению судебных органов, своего рода обязательной досудебной стадией, соблюдение которой приводило бы заявителя к достижению желаемого правового результата. По мнению автора, подобная необоснованная позиция, помимо прочего, также создавала правовую неопределенность в толковании позиции Президиума ВАС РФ, указанном в Постановлении от 27 мая 2003 г. N 1069/03.

Описанная ситуация сохранялась до принятия Президиумом ВАС вышеупомянутого Постановления от 1 сентября 2009 г. N 1395/09. В нем впервые указано, что решение о государственной регистрации перехода права собственности по сделке может быть принято как по делу об оспаривании отказа регистрирующего органа, так и по результатам рассмотрения требований к последнему по правилам искового производства.

Автор не может в полной мере согласиться с названной позицией Президиума ВАС.

Учитывая содержание п. 1 ст. 16 Федерального закона, правильнее было бы обратить внимание участников процесса на формальную законность отказа регистрирующего органа в подобном случае, однако следует указать на целесообразность рассмотрения таких дел в порядке искового производства с привлечением последнего к участию в процессе в качестве формального ответчика, как это имеет место по другим аналогичным делам (споры о признании права собственности на самовольную постройку, сохранению жилого помещения в перепланированном состоянии и т.п.).

В целом же вопрос правовой судьбы переданного по акту приема-передачи и оплаченного покупателем объекта недвижимого имущества в случае ликвидации продавца, по мнению автора, является логическим продолжением дискуссии о значении государственной регистрации для возникновения соответствующего права на объекты недвижимого имущества. Если принимать во внимание дословное требование п. 1 ст. 165 ГК РФ, суд должен был бы указать на ничтожность сделки ввиду несоблюдения требований о ее государственной регистрации в подобных случаях.

Все вышеизложенное в совокупности позволяет сделать вывод о готовности судов вставать на защиту интересов покупателя в описанных ситуациях, несмотря на не вполне логичные требования ст. 165 ГК РФ.

Невозможность применения судами п. 3 ст. 165 ГК РФ при желании, как представляется автору, можно было бы объяснить следующим образом: из содержания этой нормы следует, что уклонение представляет собой умышленное неправомерное бездействие лица, направленное на не наступление тех правовых последствий, которые должны наступить в случае исполнения им возложенных на него обязательств по договору. Ликвидация юридического лица не может рассматриваться как «уклонение», поскольку она не соответствует содержанию и назначению, придаваемому этому термину в русском языке. Вызывает сомнения теоретическое обоснование возможности уклонения юридического лица от регистрации при банкротстве. Ликвидация в данном случае призвана служить прежде всего интересам защиты кредиторов должника и, как правило, инициируется именно ими.

Тем не менее суды не применяют п. 1 ст. 165 ГК РФ при рассмотрении анализируемой категории дел. Это обстоятельство дает основание полагать, что они не придают институту государственной регистрации правообразующего значения, рассматривая его в качестве правоподтверждающего акта, с которым законодательством связывается наступление определенных юридически значимых последствий.

e-mail: Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

1. Брагинский М.И. Комментарий к Закону Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М., 1998. С. 5.

2. Цвайгерт К., Кетц Х. Введение в сравнительное правоведение в сфере частного права. Т. 2 / Пер. с нем. М., 2000. С. 66.

3. Кюршунова Н. Неоспоримая регистрация // ЭЖ-Юрист. 2004. N 16.

4. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2003. N 1-2(14-15). С. 78 — 79

5. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Отв. ред. О.Н. Садиков. М.: Юринформцентр, 1995. С. 34; Романов О.Е. Недействительность в гражданском праве: проблемы, тенденции, практика: Сборник статей / Отв. ред. М.А. Рожкова. М., 2006.

6. Алехин А.П., Кармолицкий А.А., Козлов Ю.М. Административное право РФ. М., 1996. С. 238.

7. Постановления ФАС Московского округа от 17.07.2007 по делу N КГ-А40/6354-07, ФАС Уральского округа от 15.02.2007 по делу N Ф09-508/07-С6.