Верховный суд объяснил, как делить квартиру, купленную на деньги одного из супругов

На имущество, купленное в период брака, но на средства, принадлежавшие одному из супругов лично, режим совместной собственности супругов не распространяется, указал Верховный суд в обзоре судебной практики коллегии по гражданским делам.

Мужчина обратился в суд с иском к бывшей жене о разделе совместно нажитого имущества. Он указал, что в период брака приобрел вместе с супругой квартиру, и просил признать за ним право собственности на 1/2 доли этой недвижимости. Однако его бывшая жена настаивала, что он может рассчитывать только на 1/15 доли, поскольку большую часть стоимости квартиры — 1,75 млн руб. — оплачивала она.

Суд установил, что стороны в период брака купили квартиру и зарегистрировали ее как совместную собственность. Цена покупки составила 1,99 млн руб. При этом часть денег в размере 1,75 млн руб., потраченных на приобретение недвижимости, супруга (ответчик) получила от матери по договору дарения. Удовлетворяя исковые требования о разделе спорной квартиры между супругами в равных долях, суд первой инстанции руководствовался тем, что полученные в дар деньги женщина по своему усмотрению потратила на общие с супругом нужды – покупку недвижимости. Поэтому на это имущество распространяется режим совместной собственности супругов. Апелляция в дальнейшем согласилась с такими выводами.

Однако коллегия по гражданским делам ВС усмотрела в них нарушение норм материального права. В соответствии со ст. 34 Семейного кодекса, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Общим имуществом супругов являются также купленные за счет общих доходов движимые и недвижимые вещи, независимо от того, на имя кого из них они приобретались либо кем из супругов вносились деньги. При этом, согласно п. 1 ст. 36 СК, имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам, является его собственностью. Согласно разъяснениям из постановления Пленума ВС от 5 ноября 1998 года № 15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака», не является общим имущество, приобретенное хотя и во время брака, но на личные средства одного из супругов, принадлежавшие ему до вступления в брак, полученное в дар или в порядке наследования, а также вещи индивидуального пользования, за исключением драгоценностей и других предметов роскоши.

Из этого следует, что

юридически значимым обстоятельством при решении вопроса об отнесении имущества к общей собственности супругов является то, на какие средства (личные или общие) и по каким сделкам (возмездным или безвозмездным) приобреталось имущество одним из супругов во время брака. Приобретение имущества в период брака, но на средства, принадлежавшие одному из супругов лично, исключает такое имущество из режима общей совместной собственности.

Таким образом, доли сторон в праве собственности на квартиру подлежали определению пропорционально вложенным личным средствам ответчика и совместным средствам сторон, указал ВС. Судебные инстанции это не учли, что повлекло за собой вынесение незаконных постановлений (определение № 45-КГ16-16).

С полным текстом обзора судебной практики Верховного суда №2 (за 2017 год) можно ознакомиться здесь.

Два вида общей собственности на недвижимость (долевая и совместная)

Совместная собственность на квартиру
Гражданским кодексом РФ предусмотрено, что любое имущество, включая объект недвижимости, может на праве общей – совместной или долевой – собственности принадлежать нескольким владельцам. Здесь мы рассмотрим ситуацию, когда квартира находится именно в совместной собственности, то есть определенные доли в ней не выделены.
Совместная собственность: возникновение и особенности
Под правом общей собственности традиционно понимается право нескольких человек вместе и по своему усмотрению пользоваться и распоряжаться имуществом, которое им принадлежит на доверительной основе.
Самый распространенный вариант возникновения совместной собственности, предусмотренный Гражданским кодексом РФ – это совместная собственность супругов (ст. 256 ГК). Таковой является только квартира, приобретенная в период брака. Здесь стоит подчеркнуть, что речь идет лишь о недвижимости, которая досталась семье в результате так называемых возмездных сделок. Если квартира досталась одному из супругов по наследству, либо же по договору дарения, она признается частной собственностью лишь одного этого супруга.
Правда, если второй супруг внес существенные улучшения в подаренное или унаследованное жилище, такое имущество уже будет считаться совместным. При этом в Семейном кодексе четко оговорено, что улучшения и изменения должны в значительной степени увеличивать стоимость имущества. Правда, нередко, желая сохранить имущество каждого из них в изначальном виде, супруги подписывают специальное соглашение.
Имеется и еще одна возможность появления совместной собственности на жилплощадь, хоть и не предусмотренная Гражданским кодексом, но основанная на Законе РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и на практике встречающаяся не так уж редко. В этом нормативном документе сказано, что жилище в совместную собственность может приватизироваться людьми, которые проживают вместе, вне зависимости от того, находятся ли они в родственных отношениях. Стандартный бланк договора приватизации содержит графу, позволяющую самим гражданам определить, в какую собственность стоит перевести их квартиру – совместную или долевую.
Сособственниками недвижимости могут быть также члены фермерского хозяйства, находящиеся в тесных, доверительных отношениях.
От общего к частному
Стоит стразу отметить, что общность имущества в совместной собственности выражена в большей степени, чем в долевой собственности. Все владельцы имущества пользуются и распоряжаются им вместе, если иной вариант не предусмотрен таким документом, как взаимное соглашение всех собственников.
К примеру, если требуется продать квартиру, которая находится в совместной собственности супругов, то во время сделки должны присутствовать оба, а если один из собственников по какой-то причине не может появиться лично, в этом случае, согласно статье 35 Семейного кодекса, требуется его нотариально заверенное согласие. Кроме того, если квартира находится в совместной собственности, сделку можно провести лишь в отношении всей ее целиком – продать лишь свою долю без предварительного ее официального выделения никто не может.
Важно понимать и то, что если сделка совершалась тем из сособственников, кто, по их более ранней договоренности не имел на это права, а вторая сторона должна была знать об этом, такое соглашение уже нельзя оспорить. Ведь контрагенты абсолютно не обязаны вникать во внутренние отношения тех, кто владеет имуществом на правах совместной собственности.
Совместная собственность: как продать свою часть?
Повторимся: очень часто в общей совместной собственности находится имущество супругов, которые не оговорили иное в брачном контракте. Пока они живут вместе, это не имеет никакого значения, но вот в случае развода, например, одному из них может потребоваться продать свою часть. Но чтобы это стало возможным, эту долю в совместной собственности, так или иначе, надо сначала выделить. Чаще всего в таких случаях заключается договор одновременного выделения доли. В некоторых ситуациях более уместным оказывается договор дарения.
Стоит отметить, что если иное не установлено законом или соответствующим договором как при долевой, так и при совместной собственности доли предполагаются равными. Важно знать, что, если есть намерение продать долю общей собственности, право преимущественной покупки всегда есть у других собственников, и лишь если они не изъявят такого желания, можно оформить сделку с посторонним лицом. О продаже других собственников надо обязательно уведомить в письменной форме и, называя цену, завышать ее не стоит, иначе постороннему человеку дешевле свою часть собственности вы уже не продадите. При этом на принятие решения о покупке предлагаемой доли у других собственников есть всего тридцать дней, и если за это время они не предпримут никаких действий по приобретению части жилья, можно продавать его кому угодно.
Если же желающих приобрести вашу часть оказывается несколько, и все они являются содольщиками, вы имеете право самостоятельно выбрать претендента на свои квадратные метры. На самом деле, продать свою долю совместной собственности довольно-таки сложно, равно, как и вообще распорядиться ею по своему усмотрению. Тем более, что доля каждого собственника в квартире, разумеется, никак не обозначена, а выражена разве что цифрами в соответствующих документах, причем количественно она выражается в виде дробей, либо же процентов.
Исследователи указывают на то, что чисто численное выражение доли никак не раскрывает ее юридическую природу и не несет в себе ответа на вопрос, принадлежит ли каждому из владельцев общей собственности доля в праве на общее имущество, доля в самом имуществе или доля в его стоимости. Большинство вопросов пользования продаваемой долей решаются в судебном порядке. Поэтому, приобретая долю, новому собственнику приходится иметь в виду, что условия пользования ею могут измениться, и их придется устанавливать через суд.

Доля в праве собственности на квартиру (Недвижимость : Subscribe.Ru . 29.10.2010 )
Часто нашим согражданам приходится слышать такие термины, как «долевая собственность на квартиру» и «доля в праве собственности на квартиру». Давайте разберемся, что это за термины, с чем они связаны и чем отличается общая долевая собственность на квартиру, от частной или общей совместной собственности на квартиру, а также от собственности на комнату в квартире?
I. Общая долевая собственность на квартиру.
Согласно статье 244 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Таким образом, общая долевая собственность представляет собой собственность двух или более лиц на одно имущество, поделенное между ними на определенные части (доли). Однако это имущество, даже поделенное на доли, принадлежит всем его собственникам. То есть каждый из собственников такого имущества может владеть и пользоваться им на таких же правах, как и другие его собственники. Согласно статье 288 Гражданского кодекса РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин — собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.
В статье 30 Жилищного кодекса РФ о правах собственника жилого помещения сказано, в частности, нижеследующее:
“1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом”.
Применительно к праву общей долевой собственности на квартиру, всем собственникам квартиры, находящейся в долевой собственности, принадлежат в одинаковой степени все права, предусмотренные статьями 288 Гражданского кодекса РФ и 30 Жилищного кодекса РФ, включая право проживания в квартире и право на вселение в нее членов своих семей.
Однако, распоряжение квартирой (сдача квартиры аренду, продажа доли, вселение в квартиру других лиц) возможно при долевой собственности с рядом ограничений.
Такие ограничения предусмотрены статьей 246 Гражданского кодекса РФ, согласно которой распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею, иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
Иными словами, распоряжение долей в праве общей долевой собственности на квартиру вполне допустимо по закону, но требует предварительного согласования всех собственников квартиры (собственников других долей на эту квартиру). В частности, продажа доли в праве собственности на квартиру возможна с соблюдением ряда требований, прямо предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса РФ, которая будет рассмотрена нами ниже.
II. Объекты и основания возникновения общей долевой собственности на жилое помещение.
Согласно части 4 статьи 244 Гражданского кодекса РФ общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Применительно к жилым помещениям законом право общей долевой собственности не запрещено и не ограничено. Таким образом, право общей долевой собственности возможно на любое жилое помещение в Российской Федерации, к числу которых статья 16 Жилищного кодекса РФ относит:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.
Основаниями возникновения права общей долевой собственности могут быть самые разные, в числе которых следует особо выделить следующие основания:
1. Сделки с жилыми помещениями с участием, как граждан, так и организаций (дарение, мена, купля-продажа, рента);
2. Переход права собственности на долю в праве собственности на жилое помещение по наследству (наследование по закону или по завещанию);
3. Приватизация жилья, т.е. безвозмездная передача гражданину жилого помещения, принадлежащего государству;
4. Признание права собственности на жилое помещение (долю в праве на жилое помещение) по решению суда.
Во всех вышеуказанных случаях право собственности может перейти как на все жилое помещение, так и на отдельно взятую долю в праве собственности на жилое помещение.
III. Отличие долевой собственности на квартиру от общей совместной собственности на квартиру.
Собственность на жилое помещение (в частности, на квартиру) может быть не только общей долевой, но также и общей совместной. Как уже было указано выше, имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность), что закреплено в части 2 статьи 244 Гражданского кодекса РФ.
Согласно статье 253 Гражданского кодекса РФ, участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, так же, как и участники общей долевой собственности, сообща владеют и пользуются общим имуществом.
Однако распоряжение общей совместной собственностью имеет свои особенности, которые также предусмотрены статьей 253 Гражданского кодекса РФ. В частности, распоряжение общим имуществом может производиться только сообща всеми участниками общей совместной собственности. Иными словами, если участник общей долевой собственности на квартиру может, например, продать, свою долю в квартире, предварительно уведомив о своем намерении собственников других долей в этой квартире, то участники общей совместной собственности на квартиру могут распорядиться принадлежащей им на праве собственности квартирой, только сообща, то есть могут продать не долю в праве собственности на квартиру, а всю квартиру в целом. Чтобы избежать такого ограничения, которое делает весьма затруднительным распоряжение общей собственностью на квартиру (ведь ее продажа или иное отчуждение возможно только целиком, а не по частям), участники общей совместной собственности на квартиру могут определить свои доли в праве собственности, заключив соответствующее соглашение об определении долей. Однако и при определении долей в праве общей собственности на квартиру участники общей совместной собственности не свободны в своем выборе. Поскольку сделка с недвижимым имуществом, согласно требованиям статьи 164 Гражданского кодекса РФ, подлежит обязательной государственной регистрации в Федеральной регистрационной службе, то текст соглашения об определении долей в праве общей совместной собственности на квартиру должен соответствовать требованиям, предъявляемым к таким соглашениям чиновниками данного учреждения. Требования Федеральной регистрационной службы к соглашению об определении долей в праве общей совместной собственности, прямо вытекают из содержания части 2 статьи 254 Гражданского кодекса РФ, которая содержит предписание о равенстве долей всех участников общей совместной собственности на имущество.
Иными словами, если квартира была оформлена в собственность, например, трех граждан, то Федеральная регистрационная служба зарегистрирует соглашение об определении долей в такой квартире только при условии, что за каждым из участников общей собственности на квартиру будет закреплено право собственности на 1/3 доли этой квартиры.
После оформления права общей долевой собственности на квартиру, участники такой собственности приобретут все права на это жилое помещение, которые были изложены в Главе I настоящей статьи.
IV. Отличие долевой собственности на квартиру от частной собственности на квартиру или комнату.
Следует отличать право собственности на долю в квартире, от права частной собственности на квартиру или отдельную комнату в этой квартире.
У собственников квартир в многоквартирном доме и долей в праве собственности на квартиры в многоквартирном доме есть одно общее право – право собственности на долю в общем имуществе в многоквартирном доме.
Согласно статье 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее — общее имущество в многоквартирном доме).
Таким образом, собственники квартир, владеющие ими как на праве общей совместной, так и на праве общей долевой или частной собственности, владеют, кроме того, правом долевой собственности на места общего пользования и все инженерные коммуникации в многоквартирном доме.
Однако собственник доли в праве собственности на квартиру имеет несколько меньшие прав, чем собственник всей квартиры, которому квартира принадлежит на праве частной собственности и собственник комнаты в коммунальной квартире.
Собственники, владеющие квартирой единолично, могут распоряжаться своей квартирой (продать, обменять, подарить и т.д.) без получения чьего-либо на то согласия, и без предварительного уведомления кого-либо о своем намерении.
От собственников квартир, владеющих квартирами на праве частной собственности, следует отличать собственников комнат в коммунальных квартирах. В этом случае гражданин может владеть отдельно взятым изолированным жилым помещением (комнатой), находящимся в составе другого жилого помещения (квартиры) на праве как долевой, так и частной собственности. Однако собственникам комнат в коммунальных квартирах, согласно статьям 41-42 Жилищного кодекса РФ, принадлежит также право общей долевой собственности на места общего пользования в коммунальных квартирах (коридор, кухня, санузел и т.д.).
Как уже было указано выше, согласно статье 246 Гражданского кодекса РФ, собственники долей в праве общей долевой собственности на имущество, распоряжаются им по общему согласию. Поскольку собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежит также доля в праве собственности на места общего пользования в этой коммунальной квартире, то распоряжение комнатой (продажа, мена, сдача в аренду и т.д.), возможно лишь с ведома и (при сдаче в аренду) письменного согласия собственников других комнат в этой коммунальной квартире.
Собственники долей в отдельной квартире имеют право распоряжения (право на совершение сделок по отчуждению имущества) долей от всей квартиры, тогда как собственники комнат в коммунальной квартире имеют право распоряжения конкретными комнатами. Соответственно, при совершении каких-либо сделок с жильем, собственники долей в отдельной квартире могут продать лишь свою, так называемую “идеальную” долю в праве собственности на всю квартиру (например, 1/2 доли), тогда как собственники комнат могут продать по гораздо большей цене отдельно взятую комнату в коммунальной квартире.
V. Сделки с долей в праве собственности на квартиру.
Собственники долей в праве собственности на квартиру могут совершать со своей долей любую сделку, не запрещенную действующим законодательством – продать, подарить, передать по договору ренты, завещать, сдать в аренду и т.д.
Однако, для двух сделок от собственника доли потребуется совершение ряда действий, чтобы эти сделки, в дальнейшем, не были оспорены в суде собственниками других долей в этой квартире.
Если собственник доли планирует сдать квартиру в аренду, то от собственников других долей в этой квартире нужно будет получить письменное согласие, либо в виде отдельного документа (содержание: собственник Иванов не возражает против сдачи квартиры в аренды гражданину Петрову на таких то условиях), либо в виде отметки о согласовании договора аренды с другими собственниками квартиры на тексте самого договора с их подписями и расшифровками подписей. Если же речь идет о продаже доли в праве собственности на квартиру какому-то постороннему лицу, то продавец доли обязан реализовать преимущественное право покупки его доли другими собственниками этой квартиры, в полном соответствии с требованиями статьи 250 Гражданского кодекса РФ.
Продавец доли обязан будет за месяц до продажи своей доли письменно известить о своем намерении других собственников квартиры, указав в письменном извещении точную цену, по которой он планирует продать свою долю любому желающему. Другие собственники квартиры должны будут в месячный срок ответить продавцу либо письменным согласием на покупку его доли по предложенной цене, либо письменным отказом от совершения такой сделки. В том случае, если собственники других долей квартиры ответят письменным отказом от выкупа доли по предложенной цене, либо в течении одного месяца с момента направления им извещения ничего не ответят продавцу (что будет считаться фактическим отказом от совершения сделки), собственник отчуждаемой доли вправе будет продать ее любому желающему. Однако цена договора купли-продажи должна будет в точности соответствовать цене, указанной в извещении на имя других собственников квартиры. Если цена в договоре купли-продажи доли будет хотя бы на одну копейку выше или ниже той цены, которая была указана в извещении, или если продавец доли не известит кого-либо из собственников квартиры о своем намерении продать принадлежащую ему долю, другие собственники квартиры вправе будут подать в суд исковое заявление о переводе прав покупателя на них.
VI. Выдел доли в натуре и определение порядка пользования квартирой.
Иногда бывают ситуации, когда среди собственников долей в жилом помещении возникают конфликты, делающие затруднительным совместное проживание в этом жилом помещении (родственники не пускают в квартиру, не дают пользоваться отдельной комнатой, чинят препятствия во вселении зарегистрированных в квартире по месту жительства членов семьи одного из собственников этой квартиры и т.д.).
Выходов из этой ситуации может быть только три:
1) Продажа доли любому желающему;
2) Определение порядка пользования жилым помещением;
3) Выдел доли в натуре.
Продажа доли в праве собственности на жилое помещение – весьма сомнительный, в коммерческом плане, шаг. Новый собственник доли рискует столкнуться с теми же проблемами, которые были у продавца этой доли. Соответственно, покупатель доли догадывается о предстоящих ему “битвах” за право вселения в квартиру и пользования хоть каким-то помещением в такой проблемной квартире. Все это приводит к тому, что доля продается по явно заниженной цене, иногда в три-четыре раза меньше, чем она стоила бы, если был бы определен порядок пользования квартирой или произведен выдел доли в натуре. Согласно части 2 статьи 252 Гражданского кодекса РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
Выдел доли в натуре представляет собой признание права частной собственности на отдельное изолированное помещение. Например, гражданин являлся собственником доли в трехкомнатной квартире, а после выдела доли в натуре он может стать собственником отдельной изолированной комнаты в этой квартире.
Однако далеко не во всех жилых помещениях можно произвести выдел доли в натуре в принудительном порядке.
Согласно пункту 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. N 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (в ред. от 21 декабря 1993 г.) выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой.
Таким образом, принудительный (через суд) выдел доли в натуре возможен только в отдельно стоящих жилых домах (например, сельский дом или коттедж), в котором можно оборудовать отдельный вход и сделать перегородку, позволяющую превратить этот жилой дом, фактически, в двух- или многоквартирный жилой дом, с отдельными, изолированными квартирами.
Жильцы же городских квартир имеют следующий выбор: либо произвести выдел доли в натуре (закрепить право собственности на отдельные изолированные комнаты), путем заключения с остальными собственниками квартиры в добровольном порядке Соглашения о реальном выделе доли, либо в судебном порядке определить порядок пользования этой квартирой.
Согласно статье 247 Гражданского кодекса РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом. Определение порядка пользования городской квартирой вполне возможно в судебном порядке. Главное условие – чтобы комнаты в квартире были изолированными (не смежными). В этом случае суд определяет, кому из собственников квартиры право пользования какой конкретно изолированной комнатой принадлежит. Например, за истцом Ивановым суд может признать право пользования комнатой №1 (согласно поэтажному плату квартиры из БТИ), а за ответчиками Петровым и Сидоровым – право пользования комнатами №2 и №3. В случае выдела доли в натуре в отдельном доме Иванов получает на праве частной собственности комнату №1, а в случае определения порядка пользования в городской квартире за ним признается право пользования (право проживания) комнатой №1.
В первом случае Иванов может по рыночной цене отдельного жилого помещения (отдельной комнаты) продать свое жилье. Во втором случае – продать долю в праве собственности на квартиру, но с закрепленным в судебном решении правом пользования отдельной комнатой. Таковы общие черты и различия общей долевой, общей совместной и частной собственности на жилые помещения в Российской Федерации.

Как поделить дом («Квартира, Дача, Oфис» № 127 (1741) от 20 июля 2005)
Согласно Гражданскому кодексу РФ любая вещь может принадлежать на праве общей собственности нескольким гражданам. Это относится и к жилым домам, будь то шикарный коттедж или старый «домик в деревне». И часто между собственниками возникают споры о порядке пользования строением или о выделе соответствующей доли.
Недвижимость также может находиться в общей собственности (т.е. собственности двух и более граждан).

Различают два вида общей собственности:
1. Общая долевая собственность — т.е. собственность с определением размеров доли каждого собственника.
2. Общая совместная собственность — собственность без определения долей, например, совместная собственность супругов, не оговоривших иное в брачном контракте.
При этом, исключая оговоренные законом случаи, общая собственность всегда долевая — т.е. каждый собственник имеет определенный размер доли в общем имуществе.
В случае необходимости участник долевой собственности может требовать выдела его доли из общего имущества в натуре. Осуществить такой раздел можно как по договоренности сособственников, так и в случае, если не удается достичь согласия через суд. Собственник тогда получает в свое пользование какие-то конкретные помещения в доме: определенную изолированную часть жилого дома и нежилых построек соразмерно его доле. При одном условии — если не будет нанесен несоразмерный ущерб хозяйственному назначению строений, т.е. не ухудшится техническое состояние дома, например, жилые помещения не будут переоборудованы в нежилые. Хотя и в последнем случае, если переоборудование затрагивает только интересы собственника, требующего выдела его доли в натуре, то выдел доли возможен.
Кстати, изначально определенные размеры долей могут изменяться. Например, если кто-то из собственников произвел за свой счет переоборудование или значительное улучшение имущества, то он вправе требовать увеличения размеров его доли.
Если часть дома, выделяемая в натуре участнику долевой собственности, не соответствует его доле, т.е. — значительно меньше, то он может согласиться на денежную компенсацию. В этом случае он теряет право собственности на дом и право проживания в доме без согласия со стороны остальных хозяев. Если же наоборот — выделяемая в натуре доля оказывается слишком большой, то здесь уже остальные участники получают денежную компенсацию и, соответственно, изменяются размеры их долей в общем имуществе.
После выдела доли в натуре право общей собственности на дом не прекращается. При определении порядка пользования домом каждому собственнику передается конкретная часть строения исходя из его доли. Выделенное помещение может не быть изолированным и не всегда точно соответствует размеру доли собственника. Если в пользование собственника передается помещение, превышающее по размеру его долю в общем имуществе, то остальные участники общей собственности могут требовать компенсацию — плату за пользование излишком. И наоборот, собственник, получивший в реальное пользование меньшее помещение, может требовать такую плату с остальных собственников. Суд при определении порядка пользования домом учитывает уже сложившийся порядок пользования, который может точно не соответствовать размерам долей.
Если дело дошло до суда, то при рассмотрении любого из указанных исков сторонам необходимо представить доказательства права собственности на дом и размер долей собственников:
правоустанавливающие документы с указанием размеров долей собственников;
план дома;
план земельного участка;
другие документы, имеющие значение для дела.
Очень важную роль играют свидетельские показания, подтверждающие сложившийся порядок пользования домом.
Также важны будут экспертные заключения соответствующих комиссий о возможности выдела доли в натуре с соблюдением технических, противопожарных и санитарных норм о стоимости каждой, предполагаемой к выделу доли и т.д.
Михаил Козыре вПродажа доли в квартире

Продажа доли в квартире («Московская недвижимость с Инной Китаевой, 27 апреля 20 10 г.)
Если собственниками той или иной недвижимости является несколько человек, то такая недвижимость является общей собственностью. Общая собственность бывает долевой и совместной (без определения долей). Для того чтобы, продать или подарить долю в квартире, где собственность является совместной, её необходимо сначала выделить. На практике, существует договор одновременного выделения доли и дарения.
Когда речь идёт о продаже доли общей собственности, человек, который продаёт эту долю, должен знать о существовании права преимущественной покупки доли.
Суть его заключается в том, что если вы собираетесь продать свою долю постороннему лицу, то вы прежде должны предложить купить её, своим сособственникам. Они имеют право преимущественной покупки перед посторонним лицом. Вы должны уведомить их о продаже в письменной форме, сделайте это нотариально. При этом вы должны указать условия, на которых будет происходить продажа, стоимость, за которую вы намерены продать долю. Если вы указали завышенную стоимость (сособственники не могут приобрести её по этой цене), то вы не можете продать её постороннему лицу за цену ниже, чем указано в нотариальном предложении, иначе сособственники смогут отсудить право преимущественной покупки. Или вам придётся посылать им повторное предложение о покупке, с указанием другой более реальной стоимости вашей доли. Когда письмо-извещение отправлено и оно получено сособственником, то в течение 30 дней со дня получения письма, сособственник может купить вашу долю. Если он её не купил в этот срок, тогда вы можете смело продавать её постороннему лицу. Предложение о продаже вашей доли необходимо послать заказным письмом с уведомлением.
Если сособственники не могут купить вашу долю, то необходимо, чтобы они оформили отказ от покупки нотариально. Тогда продавец доли может смело продавать её, не дожидаясь 30 дней. Это идеальный сценарий развития событий. Чаще всего сособственники не хотят участвовать в подготовке к продаже, а иногда препятствуют ей. Они уклоняются от получения уведомления о продаже. Поэтому, если вы предполагаете, что сособственники будут препятствовать продаже, не сообщайте им об этом. А вышлите им заказное письмо с уведомлением о ваших намерениях.
Если желающих купить вашу долю несколько, и все они ваши содольщики, то право выбора покупателя принадлежит вам. Право преимущественной покупки действует только по отношению к постороннему лицу, т.е. не из числа сособственников.
Продажа доли очень непростое дело. Оценить её нелегко. Это отдельная тема. Некоторые доли практически не продаваемы. Конечно, всё имеет свою цену, вопрос какую? Будет ли она интересна продавцу? Доля в квартире физически никак не обозначена, она выражается только цифрами в документах. Вопрос пользования продаваемой долей, определяется по суду. Поэтому, покупая долю, новый собственник должны понимать, что условия пользования ею могут измениться, т.к. их необходимо будет, опять устанавливать через суд.
Вот сколько сложностей и не очень приятных процедур грозит тем, кто хочет распорядиться своей долей общей собственности. Пусть неприятности минуют вас при продаже.

Продаю свою долюшку. («M2 = Квадратный метр», Выпуск №30 (238), 27 июля — 2 августа 2005 г.)
В соответствии с Гражданским кодексом имущество (в том числе недвижимое), которое находится в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность бывает без определения долей в праве (совместная собственность) и с определением долей (долевая собственность).
Так, участниками совместной собственности на имущество являются супруги, если они приобрели его во время брака (в случае, когда брачным договором не предусмотрено иное). Но они могут в любое время переоформить совместную собственность в долевую, например, если в период брака купили квартиру, а затем развелись или по другим причинам решили поделить ее.
Стоит отметить, что режим совместной собственности сохраняется и после расторжения брака, если раздел общего имущества не произведен. Требование о разделе может быть заявлено в течение трех лет после расторжения брака.
По соглашению или в судебном порядке?
Раздел имущества осуществляется по соглашению сторон, а если договоренности достигнуть не удалось — по решению суда.
Делится общее имущество только после предварительного установления доли каждого из участников совместной собственности. Для этого супруги заключают соглашение об определении долей каждого из них. Удостоверять его у нотариуса не обязательно, но стороны по собственному желанию могут нотариально заверить документ. Данное соглашение — основание для государственной регистрации долевой собственности каждой из сторон на конкретную квартиру. Каждый из супругов получит на руки свидетельство о госрегистрации, подтверждающее права на квартиру в долях, указанных в соглашении.
Если стороны не достигнут согласия, то за решением данного вопроса придется обратиться в суд. По общему правилу при разделе имущества доли супругов признаются равными, если договором между ними не предусмотрено иное. Суд вправе отступить от такого принципа для соблюдения интересов несовершеннолетних детей. Кроме того, ситуация, когда один из супругов не получал доходы по неуважительным причинам или расходовал общее имущество в ущерб семье, также может обернуться не в его пользу при определении долей.
Вступившее в силу судебное решение о разделе общего имущества и определении доли супругов является основанием для регистрации доли каждого из них.
С требованием о разделе общего имущества супругов в судебном порядке вправе обратиться кредитор одного из них для обращения взыскания. Это правило действует, если у супруга-должника недостаточно другого имущества для исполнения своих обязательств.
Без регистрации нет права
Супруги разделили квартиру? Совместная собственность прекращается и возникает долевая. Но соглашения или судебного решения для этого недостаточно.
Когда квартира принадлежала супругам на праве совместной собственности, им было выдано одно свидетельство о государственной регистрации права (при условии, что данное право возникло после вступления в силу закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество). В связи с тем что супруги поделили квартиру и каждому принадлежит определенная доля, необходимо отразить это документально. По закону государственная регистрация является единственным доказательством существования права.
Таким образом, необходимо пройти процедуру госрегистрации доли в праве общей собственности. Для этого следует подать пакет документов в орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Помимо заявления от каждой стороны необходимо также представить:
— соглашение о разделе имущества или судебное решение;
— квитанцию об оплате государственной пошлины за регистрацию (500 руб.);
— правоустанавливающие документы на квартиру;
— свидетельство о браке.
Госрегистрация проводится в течение одного месяца. После этого каждый из участников получает свидетельство о регистрации права с указанием доли. На оборотную сторону свидетельству заносятся сведения о праве остальных участников долевой собственности.
Как продать долю?
После переоформления жилой площади из совместной собственности в долевую изменяется порядок распоряжения квартирой. В частности, правила продажи доли. Главным принципом в данном случае является соблюдение преимущественного права покупки. Что это означает? При продаже доли постороннему лицу остальные участники (например, второй супруг) имеют преимущественное право на покупку продаваемой доли по цене, за которую она выставлена и на прочих равных условиях. Продавец обязан известить остальных участников долевой собственности о своем намерении продать долю. Делается это обязательно в письменной форме, с указанием цены и других условий продажи.
Если в течение одного месяца остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю, продавец имеет право реализовать ее любому лицу. В случае, когда продавец нарушил данное правило, другой участник долевой собственности может в течение трех месяцев требовать перевода прав и обязанностей покупателя на него. Для этого ему необходимо обратиться в суд.
Правило о преимущественной покупке соблюдается и при отчуждении доли по договору мены. В остальных случаях (дарение, залог, аренда) преимущественное право не действует.
При подаче документов на государственную регистрацию надо приложить подтверждение отказа остальных участников долевой собственности от покупки доли. Если данный документ отсутствует, то орган, который осуществляет регистрацию, обязан приостановить ее, пока не пройдет месяц со дня извещения продавцом остальных участников долевой собственности.
Светлана МАМЫРОВА, юрист
Мария Саранкина . Юрист отделения «Киевское» корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»:
— Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Существует два вида общей собственности: долевая собственность, когда доли каждого сособственника в общем имуществе определены, и совместная собственность, когда эти доли не определены. В гражданском законодательстве существует презумпция долевой собственности: при возникновении общей собственности на имущество она будет являться долевой. Общая совместная собственность возникает только в случаях, прямо предусмотренных законом: у супругов и у членов крестьянско-фермерского хозяйства.
Между тем до недавнего времени жилые помещения приватизировались в совместную собственность проживавших в них лиц. Поэтому сейчас встречается совместная собственность на квартиры, где сособственниками являются не супруги, для которых этот вид собственности установлен законом, а, например, родители и дети, проживавшие в данной квартире на момент приватизации. Такая ситуация не будет беспокоить сособственников, пока они не столкнутся с необходимостью распорядиться своей долей в праве общей собственности.
В этом случае надо будет заключить соглашение между всеми сособственниками, в котором они могут определить доли в праве общей собственности как равные или неравные, а также предусмотреть порядок изменения долей в зависимости от вклада каждого из них в приращение общего имущества. Такое соглашение подлежит госрегистрации, после чего доля в праве общей собственности сможет служить предметом сделок.
Геннадий Тимошин . Начальник отдела по работе с клиентами компании «Квартал»:
— Раздел общего имущества между участниками совместной собственности, а также выделение доли одного из них могут быть осуществлены после предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество. Учитывая, что в соответствии с ГК РФ участниками совместной собственности на квартиру могут быть только супруги, на основании ст. 41 Семейного кодекса РФ такое соглашение подлежит нотариальному удостоверению.
Право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат госрегистрации в едином государственном реестре, которая осуществляется в главном управлении Федеральной регистрационной службы по Москве.
Нина Ковылина . Заместитель директора юридического департамента компании «Домострой»:
— Общая совместная собственность, т. е. без определения доли каждого сособственника, возникает в силу закона (например, совместная собственность супругов). Закон устанавливает такой режим собственности при поступлении во владение нескольких лиц неделимой вещи (автомобиль, квартира и др.) либо имущества, не подлежащего разделу в силу закона (например, крестьянское фермерское хозяйство).
Доли в праве общей собственности могут быть определены при ее разделе или трансформации в общую долевую собственность по соглашению сособственников. Доля в праве общей собственности полностью входит в имущество собственника, следовательно, на нее может быть обращено взыскание по его обязательствам.
При продаже или иной форме отчуждения доли одного из сособственников другие сособственники имеют преимущественное перед третьими лицами право ее покупки (кроме случаев продажи с публичных торгов).