Кадастровый налог на недвижимость в 2018 году

Оглавление:

Налог на недвижимость для физических лиц в 2018 году

С наступлением 2017 года стартовал следующий этап реформирования системы налогообложения. Теперь принципиально меняется подход к расчету налога на имущество физических лиц. Ранее для исчисления этого обязательного сбора принималась за основу инвентаризационная стоимость недвижимого имущества, теперь же кадастровая.

Налог на недвижимое имущество физических лиц: новые поправки в законодательстве

Перемены напрямую коснулись недвижимых объектов, находящихся в собственности граждан. Наполнение казны за счет повышения налоговой нагрузки крайне не популярная мера, но правительство приняло ее. С 2017 года в основу исчисления налога на имущество легла кадастровая стоимость, которая зачастую значительно выше ранее используемой инвентаризационной.

Заметим, что кадастровая стоимость может отличаться от рыночной в большую сторону, поскольку не является абсолютно точным показателем. Первая состоит из усредненной оценки объекта по кадастровому району с учетом даты ввода в эксплуатацию, некоторых особенностей строения. Но не берется конкретных показателей, составляющих рыночную оценку, средств, которые продавец может выручить в результате реализации.

Законодательством установлено, что не менее 1 раза в пять лет кадастровая стоимость должна подвергаться уточнению, пересчету на основании данных независимых оценщиков.

Поскольку одномоментный переход к такому исчислению больно ударит по кошельку среднестатистической семьи, то принято решение ввести переходный период, в течение которого произойдет постепенный рост налога. В отведенный срок – 5 лет – он будет увеличиваться на 20% в год.

Следуя букве закона, ставка сбора на имущество физических лиц в 2018 году составит 0,1 %, исчисленная от стоимости по данным кадастра. Под обложение им попадут все жилые помещения, а также постройки хозяйственного назначения более 50 кв. метров, в случае расположения на участке земли под цели строительства, подсобного хозяйства и т. д.

В некоторых городах налоговая ставка может меняться в зависимости от строения будь там гараж или жилой дом, рекомендуем точную информацию проверить в сервисе «Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам«.

Выберите «Субъект РФ».
Уточните «Муниципальное образование».
Отметьте нужный «Вид налога».
Необходимо выбрать налоговый период.
Нажать кнопку найти.
Далее будет сформирована таблица, в ней нажмите по ссылке «Подробнее» и откроется вся информация по налоговым ставкам в данном регионе.

Отметим, что для расчета налога будут применяться понижающие меры, позволяющие не платить за метры площади жилья, считающиеся государством достаточными для проживания. Остальное станет «роскошью», требующей исчисления сбора для пополнения бюджета.

Налог на гараж для физических лиц в 2018 году

Любое недвижимое имущество граждан, в том числе нежилое, к которому относится и гараж, является объектом налогообложения. Эта норма закреплена в Налоговом кодексе.

Сам налог относится к местным и его ставки определяют НК РФ и нормативные акты властей территорий. Базовая ставка для гаража составляет 0,1% от его кадастровой стоимости. Местные власти могут устанавливать свои ставки, но НК ограничивает верхнюю планку налога. Для его расчета применяется суммарная стоимость всего имущества:

300-500 тыс.рублей предельные величины будут ограничены — 0,3 %,
свыше 500 тыс.рублей – до 2 %.

Отметим, что гаражи участвуют в расчете вместе с иными объектами недвижимости.

Исчисляется налог один раз в год за период с момента возникновения права.

Собственник гаража также может быть и собственником земли под ним. Тогда за нее уже нужно платить земельный налог.

Срок уплаты налога за гараж, которым гражданин владел в течение года, — 1 декабря следующего за ним года.

Для справки: Пенсионеры освобождены от имущественного налога на все жилые и нежилые объекты владения. Но, если у пенсионера в собственности не один гараж, то освобождается от уплаты налога только за один из них на свое усмотрение. За землю под гаражом заплатить придется в любом случае.

Как рассчитать налог на имущество

Как упомянуто ранее, налог следует считать не со всей площади, а с излишка, то есть той, которая превышает норматив.

Перечислим, какие нормативные цифры определил законодатель:

для комнаты – 10 кв. метров,
для квартиры – 20 кв. метров,
для индивидуального дома – 50 кв. метров

На ту разницу, которая составит в итоге, и будет исчисляться налог на имущество физических лиц. Таким образом, если расчетным путем окажется ноль, то платить окажется не с чего.

Пример: Рассмотрим обычную двухкомнатную квартиру площадью 42 кв.метров, оцененную органом кадастра в 1,26 млн. рублей.

Расчетным путем выведем стоимость одного квадратного метра, разделив кадастровую стоимость на площадь. В результате получим 30 тыс. рублей за кв. м.
Затем рассчитаем площадь квартиры которая подлежит налогообложению. Вычтем ту часть площади, которая не подлежит налогу и получим разницу – «излишек»: 42-20=22 кв. м.
Остается умножить их на кадастровую стоимость метра площади: 22*30000=660 тыс. рублей. Применив ставку 0,1%, найдем сумму налога на имущество = 660 рублей.

Кажется, что сумма не такая уж и большая. Но мы взяли для расчета небольшую квартирку в обычном городе. Но в мегаполисе и в довольно просторном жилье эта сумма станет в разы выше.

Прибавим к этому другие объекты, которыми может владеть семья (земля под дачей, гараж, автомобиль), и в итоге сумма набежит ощутимая, а для кого-то и непосильная, чтобы оплатить все налоги разом. Учитывая, что в среднестатистической семье доходы составляют скромные суммы, то и налоговое бремя покажется действительно непомерным.

При этом Московский и Ленинградский регионы оставили самостоятельно определять ставки налога на имущество физических лиц.

Среди проблем новой реформы аналитики называют недостаточное количество аккредитованных оценщиков и их компетентность, которой все больше уделяется внимание при обучении и выдаче аттестата. Уже сейчас можно заметить, что квартира в новостройке по кадастровой стоимости может оказаться дешевле, чем в «хрущевке».

Кто может не платить налог на имущество

Ниже мы разберем примеры, когда можно не платить имущественный налог.

Льготы по налогу на имущество для физических лиц

Налоговый кодекс в статьях 399 и 407 определяет льготников по уплате налога на имущество: федеральных по категориям и видам имущества, а также региональных.

К федеральным категориям, полностью освобожденных от уплаты, относятся:

инвалиды групп 1 и 2, с детства,
получатели пенсий по старости,
ветераны ВОВ,
лица, имеющие звание Герой Советского Союза и Российской Федерации,
обладатели ордена Славы трех степеней,
ликвидаторы ЧС, произошедших на радиоактивных объектах: Чернобыльской АЭС, ПО «Маяк», испытаний на полигоне в г.Семипалатинск,
иные категории военнослужащих, а также их семей.

Статьей 407 НК РФ определено, что физические лица не уплачивают налог за постройки менее 50 кв.метров на землях для ИЖС, огородничества и дачи.

Региональные власти могут своими законодательными актами определять местные льготы. Например, в Москве на определенных условиях можно получить освобождение от налога на гараж или машино-место (это понятие введено с 2017 года).

Есть также условия получения льготы, которые заключаются в том, что объект должен быть в собственности и не использоваться для предпринимательской деятельности.

Льготы для пенсионеров

В 2018 году лицам пенсионного возраста, которым назначена пенсия по законодательству РФ, освобождены от уплаты налога на имущество, кроме дорогостоящих объектов (свыше 300 млн.рублей), и только на одну единицу каждого вида имущества. Выбрать льготный объект пенсионер может сам. Остальные же облагаются налогом по установленной ставке. Иными словами, только одна квартира и машина в собственности пенсионера освобождена от налога на имущество.

Если у пенсионера, например, несколько квартир, и он не представил в орган ФНС заявление о выборе объекта, по которому хочет получить освобождение от налога, то для льготы принимается та, где сумма налога окажется максимальной.

Для многодетных семей

На федеральном уровне такая льгота многодетным семьям не предоставлена, но местные власти на своем уровне могут помочь уменьшить им сумму налогов на имущество. Мало кто из территорий решает применять такие меры, пока только Нижний Новгород, Краснодар и Новосибирск решением местных Дум освободили семьи с тремя и более детей от имущественного налога.

Налоговый кодекс определил, что инвалиды с детства, ВОВ, а также 1 и 2 групп освобождены от имущественного налога полностью. Это федеральная норма и местные нормативные акты тут роли не играют.

Исключением будет лишь имущество, полученное инвалидом в порядке наследования.

Чтобы узнать точный перечень лиц-льготников и объектов, по которым можно получить льготу, следует обратиться в орган ФНС по месту нахождения имущества. Подать заявление на освобождение от исчисления налога, при этом указать в заявлении сведения об имуществе, по которому вы претендуете на льготу. Право на нее можно подтвердить соответствующими документами.

Воспользоваться льготой по налогу на имущество можно только с месяца, в котором право на нее наступило. За предыдущий период налог будет рассчитан и его следует внести в бюджет. Если же заявление поступило значительно позже наступления права, и гражданин продолжал платить налог, то переплату ему вернут, но только не более чем за три предыдущих года.

Изменения 2018 года

Для того, чтобы получить налоговую льготу на имущество, больше нет необходимости передавать в налоговую службу документы, подтверждающие право на льготу. Можно просто заполнить заявление о предоставлении льготы с указанием реквизитов право устанавливающего документа.

Видео: Сколько будем платить налог на имущество в 2017 году по кадастровой стоимости?

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас по горячей линии или напишите ниже консультанту.

+7 (812) 509-60-42 (Санкт-Петербург)

Налог с продажи недвижимости в 2018

nalog_na_nedvizhimost.jpg

Налог на недвижимость с 2018 года: ставки и порядок уплаты

Основу для расчета налога составляет сумма, прописанная в двустороннем договоре купли-продажи между продавцом и покупателем недвижимого имущества. Цена сделки анализируется контролирующими органами с привязкой к кадастровой стоимости, что позволяет налоговикам выявлять случаи умышленного занижения налогооблагаемых доходов. По отношению к этому параметру действует правило – цена реализации имущества не может составлять ниже 70% от его кадастровой стоимости. Если условие нарушено, налог взимается с контрольной суммы с применением коэффициента 0,7 к кадастровой стоимости (по решению властей субъекта РФ данный коэффициент может понижаться и даже быть нулевым).

Ставка налога зафиксирована Налоговым кодексом и равна 13% для резидентов. Доходы нерезидентов облагаются налогом в повышенном размере – 30%. Формула расчета налогового обязательства имеет вид:

(Доход от продажи – Размер имущественного налогового вычета) х Ставка налога.

Налог вычисляется физическими лицами самостоятельно. По итогам года, в котором была заключена сделка купли-продажи, в ФНС необходимо подать декларацию по форме 3-НДФЛ, даже если налогооблагаемая база после применения вычета равна нулю. Перед бюджетом налоговые обязательства должны быть погашены не позже 15 июля года, следующего за годом, в котором была осуществлена продажа (ст. 228 НК РФ).

Когда не надо платить налог с продажи недвижимости в 2018 г.

Продажа физлицами недвижимости без обязательств по уплате налога возможна при соблюдении условия о минимальном сроке владения ею. До 2016 года этот период был ограничен 3 годами, с 2016 стал равен 5 годам. Это значит, что:

по недвижимости, которая была приобретена в 2016 году или позже, и находилась в собственности у физического лица более 5 лет, нет необходимости исчислять и уплачивать НДФЛ (пятилетний срок может быть уменьшен вплоть до нуля законом субъекта РФ); очевидно, что лица, купившие недвижимость в 2016 году, смогут продать ее без уплаты налога не ранее 2021 года;
налоговых обязательств не возникает при продаже имущества, которое было в собственности 3 года при условии, что этот объект поступил во владение продавцу до начала 2016 года.

При этом минимальный срок владения остается на уровне 3 лет, если право собственности на актив было получено в результате наследования, дарения родственником, посредством приватизации, или по условиям договора на передачу жилья с обязательством пожизненного содержания его владельца (п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

Если требование о соблюдении минимального срока владения продавцом соблюдено, подавать декларацию о доходе в ИФНС не нужно.

Налог на недвижимость с 2018 года: как снизить налоговую базу при продаже имущества

Уменьшить размер налогооблагаемой суммы можно несколькими способами:

откорректировать полученный доход на стоимость приобретения недвижимости – такой вычет можно применять к каждому продаваемому объекту при условии документального подтверждения произведенных расходов (пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ);
применить имущественный налоговый вычет в фиксированном размере – установленная законодательством сумма в 1 млн. руб. рассчитана на все возможные доходные поступления от сделок по продаже недвижимости в налоговом периоде, после исчерпания лимита право на льготу утрачивается (пп. 1 п.1 ст. 220 НК РФ).

Каким способом минимизации налоговых обязательств воспользоваться, решает сам налогоплательщик. Для этого предварительно необходимо произвести сравнительные расчеты.

Например, гражданин приобрел в 2016 году квартиру по цене 1,25 млн. руб. В 2018 году он решил ее продать, сумма сделки равна 1,65 млн. руб. Имущественный вычет ранее не заявлялся, при получении дохода от отчуждения имущества человек решил воспользоваться вычетом в сумме 1 млн. руб. Рассчитаем налог:

определяется налогооблагаемая база – она равна 0,65 млн. руб. (1,65 млн. руб. – 1 млн. руб.);
исчисляется налог к уплате – 84,5 тыс. руб. (0,65 млн. руб. х 13%).

Если бы человек не воспользовался вычетом, ему пришлось бы заплатить налог в полном объеме в сумме 214,5 тыс. руб. (1,65 млн. руб. х 13%).

Второй вариант – уменьшение дохода на понесенные ранее расходы, которые были связаны с приобретением проданного объекта. В этом случае итоги расчетов будут такими:

база налогообложения равна 0,4 млн. руб. (1,65 млн. руб. – 1,25 млн. руб.);
налог, подлежащий уплате, равен 52 тыс. руб. (0,4 млн. руб. х 13%).

Налог с продажи недвижимости в 2018 году гражданином может быть исчислен в трех вариантах – 214,5 тыс. руб., 84,5 тыс. руб. или 52 тыс. руб. Расчетным путем был найден наиболее выгодный способ минимизации издержек, но реализовать его можно только при условии наличия документов, подтверждающих сумму понесенных расходов, на размер которых уменьшается налоговая база.

Правила уплаты налога на имущество по кадастровой стоимости

Последние поправки в налоговое законодательство наводят на мысль о полном реформировании этой сферы.

Того требует сложная экономическая ситуация в стране и стремление увеличить бюджетные поступления. Правительство идет по пути ужесточения собираемости обязательных платежей, поднимает налоговые ставки. И тут проще всего «прижать» владельцев недвижимости.

Правила оплаты для юридических и физических лиц

Имущественный налог находится в ведении регионов. В 2018 году, до 1 декабря, вносятся платежи за период-2017.

Физические лица

Заплатить налог придется любому человеку, в чьей собственности есть недвижимость, указанная в ст.401 НК.

Базой начисления признается кадастровая оценка по ЕГРН (ст. 403 гл.32). Обязательно учитываются законные пути уменьшения платежной суммы.

Юридические лица

Организации и предприятия всех форм также платят налоги. Все основные моменты этого отражает глава 30 НК.

Чтобы недвижимость попала в поле зрения налоговиков, требуются всего два условия:

балансовый учет объекта;
его принадлежность к основным средствам.

А вот способ имущественного обладания у предприятия куда больше, чем у гражданина, начиная с привычной собственности и заканчивая непонятными порою для обывателя вариантами:

временным владением/распоряжением;
доверительным управлением, концессией;
и другими.

В целом налоговая система для юридических лиц значительно сложнее, чем «гражданские» правила. До настоящего времени многие объекты юридических собственников облагаются налогами по среднегодовой оценке.

Кадастр применим для следующего имущества:

административно-управленческие комплексы, торговые сооружения;
нежилые помещения с использованием под офисы, общепит или бытовое обслуживание;
недвижимость иностранных предприятий, работающих в РФ без представительств;
не балансовые жилые помещения (то же служебное жилье, к примеру).

Налоговая ставка имущественных платежей из кадастрового расчета находится в ведении местных органов власти, которые определяют точное значение ставки, согласно ст. 380.

Изменения в законодательной базе по данному вопросу

Громкие изменения определил ФЗ № 284 от 04.10.14 о дополнении Налогового Кодекса главою 32 «Налог на имущество физических лиц». В соответствие с п.1 ст.402 инвентаризационная оценка для исчисления недвижимости заменяется на кадастровую стоимость объекта. Фактически можно говорить о совершенно новом налоге на недвижимость.

Соответствующие поправки в законодательство начали действие 01.01.15. Тот год стал экспериментальной площадкой по отработке новых положений. Платежки за налоговый период-2015, обсчитанные по кадастровому принципу, собственники получили в 2016 г.

Для нивелирования недовольства граждан и более мягкого перехода к жесткой схеме «удовольствие» от роста налогов растянули во времени до 2020 года:

в предстоящие 5 лет ставки растут за каждый год на 20%;
применяются понижающие коэффициенты;
регионы подключаются поэтапно в зависимости от экономической обоснованности реформ (то бишь, платежеспособности населения и числа бюджетных «дыр»).

Основные направления ФЗ № 335, принятого в ноябре прошлого года, удивили тем количеством изменений, которые коснулись налогов на имущество. Довольно неприятным сюрпризом для многих явилось налогообложение для категорий лиц, выступающих плательщиками ЕНДС с 1 января 2018 года. Если до этого момента перечисление было обязательным для организаций, работающих по общему режиму отчислений, ЕНДВ, УСН и по патентной форме, то теперь нововведения коснулись и производителей товаров сельскохозяйственной группы.

В то время как для организаций налог стал обязателен только на имущественные объекты, облагаемые кадастровой стоимостью, для тех, кто относится к категории плательщика НДС – он введен абсолютно по всем формам имущества, как движимого, так и недвижимого.

С этого года налоговая нагрузка вырастет не только в области ввода НДС, но и вводе бюджетных отчислений на все основные средства, не имеющие прямого отношения к сельскохозяйственной сфере.

Кроме того, новый закон регламентирует, что физические лица теперь будут отчислять 0,1% от кадастровой стоимости недвижимого имущества.

Что будет с налогом на недвижимость: депутаты «нарожали мышей»

Кадастровая стоимость не станет рыночной

16.05.2018 в 12:59, просмотров: 28338

Во исполнение поручения президента в Госдуму внесен законопроект об изменениях в Налоговый кодекс. Ожидается, что он обрадует владельцев недвижимости снижением налоговой нагрузки, в результате чего местные бюджеты в 2018-м году даже не дополучат 6 млрд. руб.

Внимательно изучив законопроект, «МК» однако понял, что радоваться нечему. У владельцев недвижимости все равно заберут эти 6 млрд. Просто не 2018-м году, а в 2019-м.

«Мы так не договаривались и люди от нас этого не ожидали», — два месяца назад сказал президент Путин, обращаясь с ежегодным Посланием к Федеральному собранию.

Эти замечательные слова относились к кадастровой оценке недвижимости, с которой граждане последние три года платят налоги на свои квартиры, дачи, гаражи и земельные участки.

Многие за это время успели заметить, что кадастровая стоимость, в которую государство оценило их собственность, как-то слишком уж высока.

«В реальности оказалось, кадастровая стоимость, которая вроде бы должна соответствовать рыночной, значительно ее превышает», — подтвердил эти наблюдения Путин и поручил народным избранникам исправить несправедливость уже в первой половине 2018 года.

Избранники отреагировали стремительно. В минувший вторник в Госдуму был внесен законопроект «О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Налогового кодекса РФ».

Чтоб разобраться в этих изменениях, надо сначала вспомнить, как рассчитывается налог на квартиры и дома.

Формула незамысловатая. Берется общая площадь. Если это квартира, из нее вычитается 20 кв м. Если дом — вычитается 50 кв.м.

Оставшаяся после вычитания площадь умножается на кадастровую стоимость одного квадратного метра, установленую для строения данного типа, расположенного в данном месте (учитывается район, этаж, удобства, близость к общественному транспорту и т.п.)

Налоговая ставка на квартиры — 0,1%. Соответственно ставке делим полученную сумму на 1000. Это и есть ежегодный налог на данное помещение.

Например, у вас квартира 72 кв.м. в Москве в многоэтажном доме. Кадастровая стоимость одного кв.м — 200 тыс. руб. Вычитаем 20 кв метров из 72. Получается 52. Умножаем на 200 000. Получаем 10 400 000. Делим на 1000. Итог – 10 400. Это налог, который вы ежегодно должны платить за квартиру.

Это интересно: Приставы г карталы

Не мало, прямо скажем.

Налог на недвижимость с кадастровой стоимости начисляется с 2015 года. Не во всех регионах, правда, а только в 28. Но Москва и Московская область входят в их число.

Раньше мы платили налог с инвентаризационной стоимости, она было очень низкой, поэтому налоги выходили копеечными. Когда решено было начислять налоги на недвижимость с кадастровой стоимости, власти решили поднимать их постепенно, чтоб для граждан они не стали слишком большим ударом. В первый год, как был введен налог с кадастровой стоимости, пусть платят только 20% от суммы (в нашем случае 2 080 руб). Во вторый 40%, в третий уже 60%, в четвертый 80%, ну и в пятый год наконец полную сумму.

Законопроект, внесенный депутатами по поручению Путина, снижает темпы роста. Первые три года налог растет на 20% в год, а после того, как достигает 60% от полного объема, его разрешается повышать не больше, чем на 10% в год.

Если новый закон не примут, мы в 2018 году будем платить налог на недвижимость за 2017 год в размере 80% от его полного объема. А если примут, будем платить 70%.

80% тоже, конечно, будем платить, но немножко позже — в 2019-м. В 2020-м будет платить 90%, ну а в 2021 уже 100%.

Фактически это означает, что введение налога на недвижимость растягивается не на пять лет, как планировалось в начале, а на семь. Только и всего.

Гора таким образом родила хорошую, толстую мышь. И не одну. В законопроекте об изменениях в Налоговый кодекс заложено еще несколько симпатичных мышей, слегка улучшающих положение налогоплательщиков-владельцев недвижимости.

1) Если в течение года изменились качественные и количественные характеристики недвижимости (например, уменьшилась площадь или изменилось назначение), налог начисляется пропорционально изменениям. Скажем, в июле вы продали половину участка. Вам начислят налог за весь участок с января по июль, а с августа будут начислять за половину.

Это справедливо – в отличие от ныне действующего порядка. Сейчас начисляется единый налог за весь год, в течение которого произошли изменения. На сумме налога они отражаются уже только в следующем году.

2) Если в течение трех предыдущих лет вы исправно платили налог, указанный в ваших налоговых извещениях, с вас теперь не смогут потребовать доплаты на том основании, что в извещениях были ошибки.

Если, например, площадь вашего участка в данных Росреестра значилась, как 10 соток и с вас брали за 10 соток, а у вас на самом деле 15 соток, с вас не потребуют доплаты за три года на эти неучтенные 5 соток.

Сейчас такие вероломные перерасчеты делаются. Но после принятия законопроекта пересчитывать уплаченный налог разрешено будет только в сторону уменьшения. То есть если вам считали налог на 20 соток, а у вас 15, вам его пересчитают за три года и то лишнее, что вы заплатили, вернут.

3) Если вам удалось оспорить кадастровую стоимость своей недвижимости, то по новому закону вам пересчитают налог за все те годы, когда вы его платили по ошибочной стоимости.

Скажем, ваш участок оценили в 1 млн.руб., и вы в 2015-м и 2016-м году платили с этой стоимости налог, а в 2017-м подали заявление об оспаривании кадастровой стоимости. И – удалось, оспорили. Кадастровую стоимость участка вам снизили до 400 тыс.

По действующим правилам налог с оспоренной стоимости начинает взиматься с того года, когда вы подали заявление – в нашем случае с 2017-го. А по новому закону налог вам должны будут пересчитать за все годы, когда вы его платили с ошибочной стоимости – то есть за 2015-й и 2016-й – и опять же вернуть лишнее.

Это единственный пункт законопроекта, который хотя бы опосредованно касается больной проблемы, о которой говорил Путин в Послании Федеральному собранию – массовому завышению кадастровой оценки недвижимости и ее несоответствию рыночной стоимости, по которой недвижимость реально можно продать.

Больше про эту больную проблему в законопроекте ничего нет.

Никаких свежих идей насчет того, чтоб оценивать недвижимость адекватно рынку. А не так, как выгодно местным властям.

Путин, получается, говорил про одно, а народные избранники разработали законопроект про другое.

Про близкое. Но – не про то.

В этой связи уместно, наверно, еще раз повторить слова президента: «Мы так не договаривались».

Хотя кто их знает, о чем они договаривались.

Заголовок в газете: Кадастровая стоимость не станет рыночной
Опубликован в газете «Московский комсомолец» №27682 от 17 мая 2018 Тэги: Налоги, Недвижимость , Транспорт, Власть Персоны: Владимир Путин Организации: Государственная Дума РФ Места: Москва

Платить или оспаривать? Что можно сделать с налогом на имущество в 2018 году

Не так давно собственники имущества испытали на себе «кадастровый взлет» своих платежей по налогам. Это связано с введением в Налоговый кодекс новых правил расчета налогов — исходя из кадастровой стоимости – для таких объектов как офисные и торговые центры, помещения в них, земельные участки, а также квартиры и жилые дома.

Ранее величина налога на имущество определялась на основе цены объектов (среднегодовой/инвентаризационной стоимости), которая порой во много раз не «дотягивала» до рыночного уровня. Но, хотя кадастровая стоимость должна определять наиболее вероятную цену имущества для уплаты справедливого налога, на практике нередки случаи, когда кадастровая стоимость объекта превышает рыночную.

В Москве кадастровая стоимость вышеназванных объектов определяется не чаще, чем раз в два года, и следующая глобальная переоценка возможно будет уже в 2019 году. Но, ожидая эту оценку для понимания величины своих налогов за следующий год, не стоит забывать о том, что и за текущий год можно заплатить налог, который будет справедливым и рассчитан на основе действительных, а не завышенных, цен на недвижимость.

Оспаривание кадастровой стоимости объекта в комиссии или в суде доказало эффективность этой работы. Так, результаты оспаривания в комиссии в 2018 году говорят сами за себя – снижение кадастровой стоимости в среднем на 25 %. И эта цифра значительна для налоговой экономии, особенно для владельцев крупных объектов коммерческой недвижимости или элитного жилья. При этом затраты на такое оспаривание не превышают полученную экономию. Выгода от уменьшения налога даже за один год (один налоговый период) в несколько знаков – миллионов рублей, очевидна и, что немаловажно, справедлива. Ведь основной довод при оспаривании кадастровой стоимости это ее превышение над рыночным уровнем.

Налоговый кодекс прямо указывает, что новая оспоренная кадастровая стоимость учитывается для целей налогообложения с начала налогового периода, в котором было подано заявление об оспаривании кадастровой стоимости в комиссию или суд. Данная норма закреплена в абзаце 3 пункта 15 статьи 378.2 Налогового кодекса по налогу на имущество организаций, и в абзаце 4 пункта 3 статьи 403 Налогового кодекса по налогу на имущество физический лиц (абзац 7 статьи 391 Налогового кодекса – по земельному налогу). Иными словами, обратившись в комиссию в декабре 2018 г., налог возможно пересчитать за весь календарный год, при условии, что кадастровая стоимость, которую оспорили была установлена на начало периода. В случае если кадастровая стоимость устанавливалась на определенную дату в течении календарного года, то налог пересчитывается с момента начала действия этой кадастровой стоимости. А пересчитать налог за 2017 год, к сожалению, не получится.

Компания, заплатившая налог или авансовые платежи за этот период, после уменьшения кадастровой стоимости в результате оспаривания, подает уточненную налоговую декларацию и уточненные налоговые расчеты по авансам. Это подтверждает письмо ФНС России от 27.01.2017 № БС-4-21/[email protected], а возникшая переплата по налогу, может быть зачтена в следующих периодах, либо возвращена компании по правилам статьи 78 Налогового кодекса.

При этом сдавать уточненные декларации по налогу на прибыль организаций не нужно. Так, первоначальный учет в составе расходов уплаченной в завышенных размерах суммы налога (на основе прежней оспоренной кадастровой стоимости) не является ошибкой, так как решение комиссии или суда об уменьшение кадастровой стоимости это новое обстоятельство, которого не было ранее. Эту сумму следует отразить в составе внереализационных доходов в периоде подачи уточненных расчетов (декларации) по налогу на имущество. Об этом говорит не только Минфин России в своем письме от 15.10.2015 № 03-03-06/4/59102, но и Верховный суд Российской Федерации в Определении от 08.11.2016 № 308-КГ16-8442.

Компания «Maxard» работает на рынке оценочных и юридических услуг с 2012 года. Основными направлениями деятельности являются:

оспаривание кадастровой стоимости;
оценка недвижимого/движимого имущества;
оценка ценных бумаг, бизнеса;
абонентское обслуживание юридических лиц;
оказание юридических услуг широкого спектра;
консалтинг в сфере недвижимости.

Энциклопедия учета, новости в рассылках, аналитика в журналах. Подписываться на бухгалтерские журналы отдельно больше не нужно.
Все можно получить сразу и по оптимальной цене.

Налог на недвижимость в 2018 году

Правительство продолжает держать курс на реформирование российской системы налогообложения недвижимости. Главные изменения пришлись на 2016 год, когда власти изменили порядок расчета налога на жилье: если раньше они определялись на основании инвентаризационной оценки, то сейчас базой стала кадастровая оценка. При этом власти распределили введение новации на 5 лет переходного периода, чтобы и простые граждане, и рынок недвижимости приспособился к повышению налога.

В 2016 году реформу запустили в 28 регионах страны в рамках пилотного проекта, с расчетом, что к ней с каждым годом будет присоединяться все больше областей. Налог на недвижимость в 2018 году придется платить по новым правилам уже всем россиянам.

О реформе системы налогообложения

Правительство уже давно намеревалось внести изменения в Налоговый кодекс, чтобы легализовать рынок недвижимости. К реализации идеи власти приступили в 2016 году, решив сменить схему начисления налога на недвижимость. С момента вступления новации в силу основой для налогообложения стала не инвентаризационная стоимость, как было до этого, а кадастровая.

При этом правительство предусмотрело 5 лет переходного периода, в течение которого налог будет повышаться на 20 % в год. Необходимость такого периода обусловлена тем, что разница между кадастровой и инвентаризационной оценкой весьма внушительна: первая выше в 10 раз. Слишком резкий переход к новой базе вызвал бы бурю недовольства со стороны всех участников рынка недвижимости, поэтому вступление новации в силу сделали поэтапным.

Кадастровую оценку в качестве базы для расчета налога власти выбрали, поскольку она максимально приближенная к рыночной стоимости недвижимости. Но учитывая огромную разницу между ней и инвентаризационной оценкой, владельцам недвижимого имущества придется уплачивать в казну намного больше, чем раньше. Так, если до принятия новации за 2-комнатную квартиру в центре столицы граждане платили около 500 рублей налога, то к окончанию переходного периода – к 2021 году – эта сумма вырастет почти до 5 000 рублей.

Это интересно: Приказ 89 от 12022018 года

Новый закон предполагает, что физические лица будут уплачивать 0,1 % от кадастровой цены недвижимости. При этом, налогом будут облагаться:

квартиры, комнаты и прочие жилые помещения;
места для парковки, гаражи;
недостроенные объекты жилого строительства;
комплексы, которые включают хотя бы одно жилое помещение;
хозпостройки площадью до 50 м. кв., которые находятся на участках, предназначенных для дачного строительства или ведения садовых работ.

к содержанию ↑

Особенности кадастровой оценки

До введения новации налог на недвижимость рассчитывали, опираясь на ее инвентаризационную стоимость. Специфика такой оценки заключается в том, что она включает лишь конструкцию строения, цену стройматериалов, год ввода здания в эксплуатацию. Таким образом, получаемая при расчете стоимость далека от рыночной.

В свою очередь кадастровая оценка учитывает намного больше факторов. Так, она включает район, в котором расположена недвижимость, его близость к социально значимым объектам, благоустроенность придомовой территории, инфраструктуру и т.д. Определять кадастровую стоимость должны независимые эксперты, причем обновлять показатель владельцы недвижимости должны раз в 5 лет.

Примечательно, что кадастровая оценка сильно отличается, в зависимости от города или региона. Например, в отдаленном от столицы населенном пункте цена «квадрата» жилья может не превышать 32 тыс. рублей, а уже в Москве это значение составляет 166 тыс. рублей.

Таким образом, размер налога 2018 года на недвижимость будет не одинаковым для владельцев разного типа жилья: предполагается, что за более дорогую недвижимость придется платить больше, поэтому «ударит» новация в первую очередь по собственникам квартир и домов класса «люкс». Но на практике действие новых правил почувствуют на себе все граждане, ведь налог повысится в любом случае.

Что еще поменяется к 2018 году

Правительство разработало изменения, касающиеся сделок с недвижимостью. Так, чтобы продать строение, например, квартиру, дом или гараж, не уплачивая 13 % налога, его собственник должен владеть им 5 лет, а нет 3 года, как было ранее. Эта новация распространяется на недвижимость, которую приобрели до 1 января 2016 года. При этом она не действует на строения, которые гражданин получил через приватизацию, в наследство либо по договору дарения или пожизненного содержания.

Необходимость продления обязательного срока владения недвижимостью чиновники объяснили тем, что такой «охлаждающий» период позволит сократить количество мошеннических сделок с жильем. Но эксперты в сфере купли-продажи недвижимости отмечают, что такая мера может оказать обратный эффект, поскольку ограничения только увеличивают число «теневых» сделок.

Стоит отметить еще одну новацию, которая коснется всех граждан. Так, собственники недвижимости должны самостоятельно подавать в налоговые органы информацию о том, каким имуществом они владеют. Нарушение этого требования или подделка сведений потянет за собой штраф, который составит 20 % от реального налога.

Таким образом, в 2018 году россиянам придется платить налог на недвижимость по новым правилам, которые не всем придутся по душе. По мнению властей, реформа должна вывести рынок недвижимости из «тени», но какой результат она на самом деле принесет, покажет время.

Налогообложение в 2018 году: что нужно знать продавцам и покупателям квартир

Главный бухгалтер Наталья Зайцева рассказывает об особенностях проведения налоговой кампании

Статья подготовлена по материалам вебинара, который проводила Наталья для пратнеров «Нмаркет.ПРО».

В конце статьи вы найдете запись вебинара, а также презентацию выступления Натальи.

Длительность вебинара: 1 час 17 минут.

Среднее время прочтения статьи: 5 минут.

Информация для продавцов

Продавцы делятся на тех, кто выставил объект на продажу, оформленную в собственность до 1 января 2016 года, и тех, кто продает недвижимость, оформленную в собственность после этой даты.

Это связано с тем, что в 2016 году Налоговая инспекция начала производить расчёт налога при продаже недвижимости по новым правилам.

Для первой категории применяются старые плавила расчёта налога — исходя из стоимости объекта, указанной в договоре купли-продажи. Для второй категории расчёты производятся по новым правилам, исходя из кадастровой стоимости объекта.

Как работает налоговый инспектор

Во-первых, налоговый инспектор, получая документы от клиента по продаже недвижимости, в первую очередь проверяет кадастровую стоимость объекта и определяет расчётную величину — 70 % от этой суммы. Расчётная величина сравнивается с той стоимостью объекта, которая была указана в договоре.

Между двумя величинами — 70 % от кадастра и ценой, указанной в договоре, — инспекторы выбирают большую, и именно с ней работают при расчёте налога.

Во-вторых, инспектор проверяет, каким путём клиент получил объект недвижимости, который был выставлен на продажу.

Клиент мог получить недвижимость без финансовых вложений — получить в дар, в наследство или путём приватизации. Или же первоначально квартира покупалась — возможные варианты: договор купли-продажи, договор долевого участия, переуступка, договор мены.

В-третьих, налоговый инспектор определяет, на что может быть уменьшена налоговая база:

в тех случаях, когда объект приобретается без финансовых вложений со стороны клиента, из налоговой базы можно вычесть только один миллион рублей;
если объект первоначально приобретался за деньги, налоговая база может быть уменьшена на сумму расходов, которую клиент потратил на приобретение квартиры; дополнительно налоговая база может быть уменьшена на сумму уплаченных процентов по ипотеке;
можно также поставить в зачёт имущественный вычет при покупке квартиры — важно знать, что зачёт предоставляется только в части налогового вычета и максимальная сумма может составлять два миллиона рублей.

На заметку

Одновременно уменьшить налоговую базу и на один миллион рублей, и на расходы, связанные с приобретением объекта нельзя.

Для зачета имущественного вычета в случае получения объекта путём дарения, приватизации или наследства продажа объекта и покупка нового должны быть реализованы в один календарный год.

Новый объект должен быть оформлен в собственность, а не просто подписан договор купли-продажи объекта.

Министерство Финансов разрешает ставить в зачет имущественный вычет в отношении объектов, приобретённых ранее 2016 года (относится к тем объектам, которые клиент покупал сам, а не получил в дар, наследство или путём приватизации).

При этом важно выполнение двух условий:

ранее собственник никогда не пользовался вычетом;
на объект была оформлена собственность.

На что ещё обратить внимание

При продаже недвижимости, оформленной в собственность после 01.01.2016, на дату продажи объекта продавцу необходимо получать в реестре выписку с указанием кадастровой стоимости объекта недвижимости. Это связано с тем, что в Росреестре в течение года, как показывает практика, может изменяться кадастровая стоимость объектов. Поэтому во избежание несовпадений в данных, указанных в налоговой декларации, выписка с указанием кадастровой стоимости на день продажи должна храниться у продавца. Кроме того, кадастровая стоимость и кадастровый номер объекта должны быть прописаны в самом договоре купли-продажи.

С 01.01.2018 года в Москве и Санкт-Петербурге производится перерасчёт кадастровой стоимости объектов недвижимости, что предусмотрено федеральным законом. В других регионах России перерасчёт происходит один раз в пять лет.

Важно помнить, что при продаже объекта происходит двусторонняя сделка. Нужно не просто учитывать пользу для продавца, которому хочется заплатить меньший налог, но и брать во внимание интересы покупателя.

Запомните:

если покупатель приобретает квартиру в ипотеку, с 01.01.2016 цена продажи не должна быть ниже, чем стоимость ипотеки (стоимость по ипотечным кредитам банки передают напрямую в Налоговую инспекцию);
если покупатель находится в браке, не имеет значения, сколько собственников будет оформлено, каждый из супругов имеет право получать налоговый вычет с одного объекта; максимальная сумма вычета — два миллиона рублей на каждого супруга.

Ещё один момент, на который обратит внимание работник налоговой службы при проверке декларации, — срок владения имуществом. Для объектов недвижимости, приобретённых до 01.01.2016, сохранён срок владения три года; для объектов, приобретённых после указанной даты, минимальный срок владения — пять лет.

Однако из этого правила есть исключения. Трёхлетний срок владения имуществом сохраняется для:

объектов, на которые была оформлена собственность по приватизации;
по договору дарения только между близкими родственниками;
собственности, оформленной по наследству;
собственности, оформленной по ренте.

Срок владения имуществом при этом исчисляется с даты оформления собственности (не с даты подписания договора).

Продажи по договорам переуступки

В последнее время переуступка квартиры становится популярным явлением, особенно среди жителей Москвы и Петербурга. Доходы, полученные физическим лицом от уступки права требования, не включены в установленный статьей 217 Кодекса перечень освобождаемых от налогообложения доходов, т.е. подлежат налогообложению в установленном порядке.

Поэтому клиенты, которые продают недвижимость по переуступке, должны знать о том, что необходимо в обязательном порядке подавать декларацию.

Если на момент продажи объекта дом сдан и поставлен на кадастровый учёт, расчёт налога будет производиться исходя из кадастровой стоимости. В противном случае — из стоимости, указанной в договоре.

Информация для покупателей

Перед обращением в Налоговую инспекцию покупателю рекомендуется:

открыть личный кабинет в ИФНС, сделать это можно при наличии паспорта и ИНН в налоговой службе вашего города — налогоплательщик получает данные о пароле и логине для входа в личный кабинет;
проверить информацию об объектах недвижимости и убедиться в отсутствии задолженности по налогам;
оплатить задолженности при наличии таковых.

Способы получения налогового вычета и сроки рассмотрения документов

Во-первых, по окончании года можно подать декларацию по форме 3 НДФЛ в ИФНС. В этом случае камеральная проверка займёт три месяца, плюс один месяц будет на перечисление денег.

Во-вторых, можно в текущем году обратиться в Налоговую инспекцию и отправить уведомление на работу — в этом случае в течение года из заработной платы не будет удерживаться налог. Рассмотрение заявки займёт месяц. Работодатель обязан сделать перерасчёт налога за весь календарный год, вне зависимости от того, в каком месяце было получено заявление от работника.

Какие категории граждан имеют право на получение имущественного вычета?

работающие граждане — право получения имущественного вычета возникает с года оформления собственности объекта недвижимости, исключение составляют договоры долевого участия;
пенсионеры — могут обращаться в ИФНС за имущественным вычетом за четыре предыдущих года, важное условие: необходимо, чтобы именно в течение этих четырёх лет пенсионер работал;
супруги — независимо от вида оформления собственности, с одного объекта каждый из супругов имеет право на вычет.

Сроки подачи деклараций:

при продаже: с 1 января по 30 апреля года, следующего за отчётным;
при покупке: с января по 31 декабря.

Специалисты рекомендуют обращаться в ИФНС по имущественному вычету начиная с мая: именно тогда снижается нагрузка налоговых инспекций.