Гк предварительный договор образец

По данной теме рекомендуем публикации:

Предварительный договор
купли-продажи квартиры с задатком

«___»________ ____ г.

Иванов Иван Иванович, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и Петров Петр Петрович, именуемый в дальнейшем «Покупатель» с другой стороны, совместно именуемые «стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества — квартиры (далее — «основной договор») на условиях, предусмотренных настоящим предварительным договором.

1.2. Предмет основного Договора:

По договору купли-продажи недвижимого имущества Продавец обязуется передать в собственность Покупателю жилое помещение — квартиру, расположенную в жилом здании, на 2 этаже, по адресу: г. Омск, ул. Пушкина, д. № …, состоящую из трех комнат, общей площадью 100 кв. м.

1.3. Другие существенные условия основного договора:

1.3.1. Цена основного договора, подлежащая уплате, составляет 2000000 (два миллиона рублей.

Общая цена основного договора, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного Покупателю жилого помещения.

Стоимость помещения составляет 20000 (двадцать тысяч) рублей за 1 квадратный метр площади.

Общая стоимость жилого помещения — квартиры выплачивается на условиях 100 % предоплаты.

1.3.2. Обязательство Продавца передать жилое помещение Покупателю считается исполненным после фактической передачи квартиры Покупателю и подписания сторонами соответствующего передаточного акта.

1.3.3. В жилом помещении находятся (перечислить: коммуникации, наличие подключенных телефонных линий, отделка, санитарно-техническое оборудование и т.п.).

1.3.4. Продавец гарантирует, что жилое помещение свободно от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом судебного спора, в отношении помещения нет запрета на использование по назначению или предписания об устранении каких-либо нарушений.

1.3.5. Расходы на государственную регистрацию перехода права собственности несет Покупатель.

1.4. Срок, в который стороны обязуются заключить основной договор: в течение шести месяцев (или иной срок) с момента заключения настоящего Договора.

1.5. В случаях когда сторона уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения основного договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

1.6. Обязательства сторон по настоящему Договору прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить основной договор.

1.7. Право собственности Продавца на жилое помещение, указанное в п. 1.2. настоящего Договора подтверждается свидетельством на право собственности, выданным … (указать наименование органа, осуществившего государственную регистрацию) «___»________ ____ года, номер …

2. Расчеты по договору

2.1. Покупатель перечисляет Продавцу задаток в сумме 200000 (двести тысяч) рублей.

2.2. При заключении сторонами основного договора перечисленный задаток засчитывается в счет уплаты стоимости жилого помещения. Оставшаяся часть цены нежилого помещения перечисляется в порядке и сроки, определенные основным договором.

3. Задаток

3.1. Обеспечением исполнения Покупателем своих обязательств по настоящему Договору является задаток, предусмотренный ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации.

3.2. Если основной договор не будет заключен по вине Покупателя, задаток Продавцом не возвращается.

3.3. Если основной договор не будет заключен по вине Продавца, она должна будет вернуть Покупателю внесенный задаток в двойном размере и уплатить штраф в размере 3 % от общей стоимости помещения, указанной в пп. 1.3.1 настоящего Договора, в течение пяти банковских дней с момента истечения срока, указанного в п. 1.4 настоящего Договора.

4. Заключительные положения

4.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств.

4.2. Настоящий договор может быть расторгнут в случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.

4.3. Настоящий договор составлен на русском языке в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой стороны и регистрирующего органа.

5. Реквизиты сторон

Продавец: Иванов Иван Иванович, проживающий: г. Омск, ул. …, д. № …; паспорт серии …, номер …, выдан …

Покупатель: Петров Петр Петрович, проживающий: г. Омск, ул. …, д. № …; паспорт серии …, номер …, выдан …

Подписи сторон:

Продавец: подпись _____________ /Иванов Иван Иванович

Покупатель: подпись _____________ /Петров Петр Петрович

Предварительные договоры купли-продажи

Подписывая предварительный договор купли-продажи, стороны обязуются заключить в будущем соглашение о передаче имущества на заранее предусмотренных условиях (п.1 ст.429 ГК РФ). Стороны заключают подобные сделки, когда в данный момент не могут заключать основной договор или хотят к нему подготовиться. Наличие предварительного соглашения дает гарантию, что стороны заключат основной договор. Гарантией исполнения является право одной стороны обратиться в суд с требованием о понуждении второй стороны заключить обещанную сделку на условиях, предусмотренных предварительным договором купли-продажи. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения соглашения, должна возместить другой стороне причиненные убытки (п. 4 ст. 445 ГК РФ).

Образцы предварительных договоров купли-продажи

Как правило, выделяют типовые договоры о покупке и продаже:

• товара;
• недвижимости;
• транспортного средства;
• ценных бумаг;
• доли в уставном капитале.

У каждого из вышеперечисленных соглашений есть свои особенности, но есть и общие положения. Вне зависимости от предмета соглашение должно содержать информацию о предмете (движимом или недвижимом имуществе, имущественных правах), о стоимости сделки и порядке выплат, о правах и обязанностях сторон.

Форма предварительного договора купли-продажи (бланк)

Форма предварительного договора должна соответствовать форме основного договора.

В образце договора купли-продажи необходимо указать предмет будущего соглашения, причем необходимо обозначить индивидуальные признаки, позволяющие отличить его от похожего имущества.

Приведем пример: в бланке предварительного договора купли-продажи транспортного средства должны быть указаны: марка, модель ТС, наименование (тип ТС), идентификационный номер, категория ТС, год изготовления ТС, модель, № двигателя, № шасси (рама), № кузова (кабина, прицеп), цвет кузова (кабины, прицепа), паспорт транспортного средства, наименование организации, выдавшей паспорт, дата выдачи паспорта и иные характеристики.

Срок действия договоренности

Указывать в соглашении точную дату подписания основного договора не обязательно. В случае если срок не определен, то основной договор подлежит заключению в течение года с момента подписания предварительного соглашения. При этом стороны вправе дополнительным соглашением установить новый срок заключения сделки. Если до наступления последнего дня срока основной договор заключен не будет, то обязательства сторон прекращаются.

На этой странице вы можете выбрать и скачать актуальный на 2018 год образец предварительного договора купли-продажи. Откройте необходимый шаблон, выберите подходящие варианты ответов в опросном листе и внесите индивидуальные данные.

Как составить предварительный договор — форма по ГК РФ?

Предварительный договор ГК РФ. Практическое значение

Предназначение предварительного договора – организация заключения основного договора (далее по тексту – ОД) между сторонами в дальнейшем. Предварительный договор используется в тех ситуациях, когда стороны уже пришли к соглашению по условиям договора о его предмете и иным положениям, по которым на данном этапе, по мнению участников, должно быть принято единое решение (п. 3 ст. 429 ч. 1 Гражданского кодекса РФ от 30.11.1994 № 51-ФЗ), однако в настоящий момент имеются ограничения к заключению ОД (например, у покупателя нет достаточного количества денежных средств и т. д.).

Отличительной чертой предварительного договора является то, что он не влечет возникновения у сторон прав и обязанностей, связанных с переходом объекта договора, в т. ч.:

• Сторона, подписавшая предварительный договор, не получает прав на имущество другой стороны (например, до заключения ОД купли-продажи квартиры покупатель не может требовать перехода к нему прав на названную недвижимость).
• Обязательства сторон, установленные предварительным договором, не могут обеспечиваться внесением задатка. Задаток может быть передан другой стороне в счет полагающихся платежей по договору (п. 1 ст. 380 ч. 1 ГК). Но названное обязательство возникнет лишь после подписания ОД. При возникновении спорных ситуаций суды обычно квалифицируют переданную сумму (даже если предварительный договор включает условие о задатке) как аванс (например, решение Норильского горсуда Красноярского края от 10.12.2015 по делу № 2-3737/2015).

Предварительный договор ГК. Содержание документа

Установленного образца документа гражданское законодательство РФ не предлагает, однако заключаемый предварительный договор может иметь следующую структуру:

• Наименование сторон, их соответствующие реквизиты (в т. ч. ОГРН, ИНН и юридический адрес организации, фамилия, имя, отчество физического лица, его паспортные данные, адрес проживания и т. д.).
• Предмет предварительного договора (т. е. обязательство заключить в дальнейшем ОД).
• Условия, позволяющие определить предмет ОД. Для сделок, связанных с передачей имущества, следует указать также признаки объекта сделки, позволяющие однозначно его определить (например, для квартиры – ее адрес, площадь, номер этажа и т. д.). Если сделать это на этапе подписания предварительного договора невозможно, рекомендуется включить в его содержание условия о выполнении стороной действий, посредством совершения которых в дальнейшем можно будет определить индивидуальные характеристики предмета ОД (например, определение ВС РФ от 16.06.2015 № 4-КГ15-21).
• Предварительный договор может регламентировать способы обеспечения обязательства по заключению в дальнейшем ОД (например, неустойка и т. д.).
• Возможно включение в содержание предварительного договора перечня действий, который должны выполнить стороны, чтобы заключение ОД стало реализуемым: оформление и получение необходимых документов в госорганах, проведение инвентаризации и т. д.
• Если предварительный договор предусматривает выполнение сторонами действий, предполагающих финансовые затраты, то в его текстможет быть внесено условие о распределении между участниками таких расходов.
• Срок заключения ОД.

Форма предварительного договора и срок заключения основного соглашения

Составляя предварительный договор, стороны должны опираться на следующие правила (п. 2 ст. 429 ч. 1 ГК):

• форма предварительного договора должна быть аналогичной форме, предусмотренной для ОД (например, если ОД подлежит заверению в нотариальном порядке – по закону или по соглашению сторон, то и предварительный договор предполагает нотариальную форму);
• если форма ОД не определена, то предварительный договор оформляется письменно;
• предварительный договор, составленный с нарушением требований законодательства к его форме, признается ничтожным, т. е. не вызывает правовых последствий, кроме тех, которые повлечены его недействительностью.

Предварительный договор не нуждается в госрегистрации.

Срок заключения ОД не относится к существенным условиям предварительного договора. Если названное условие не оговорено в предварительном соглашении, то принимается, что ОД должен быть заключен в продолжение 1 года с даты подписания предварительного(абз. 2 п. 4 ст. 429 ч. 1 ГК).

Итак, предварительный договор служит для организации заключения в будущем ОД. Предварительный договор содержит условия о предмете ОД и иные условия, которые стороны посчитали должным согласовать. Предварительный договор обязательно оформляется письменно.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости

Предварительный договор и договор о намерениях продать недвижимость: образец, форма, нужна ли регистрация

Предварительный договор купли-продажи недвижимости — это соглашение о совершении в будущем сделки по реализации дома, квартиры и т. п. Его объект — не материальный предмет, а только взаимные обязанности заключить договор на конкретных условиях.

Наиболее популярная сфера использования этого договора — жилищное строительство. Крупные подрядчики заинтересованы в том, чтобы после постройки жилого дома, гаражного помещения обеспечить себя достаточным количеством покупателей. А потенциальные покупатели могут заранее выбрать жилище по оптимальной для них цене.

Встречается термин «договор намерения купли-продажи недвижимости». В отличие от предварительного договора, регламентированного законом, договор о намерениях не имеет легального определения, а также четкого доктринального понимания правовой сути. Он может:

• играть роль предварительного, если содержит условие об обязанности заключить соглашение на определенных условиях;
• входить в процесс переговоров, если вышеуказанного условия нет.

Форма предварительного договора должна соответствовать форме основного под угрозой ничтожности первого (см. решение Энгельсского райсуда от 26.04.2017 по делу № 2-2921/2012 М-2908/2012).

Регистрировать предварительный договор продажи недвижимости нет необходимости.

Существенные и иные условия предварительного договора, договор с задатком и оплата по предварительному договору

Анализируя в комплексе ст. 429 и 549 ГК РФ, можно сделать вывод о необходимости включить в предварительный договор основные характеристики объекта продажи, которые будут перенесены в основной договор. Так, в случае запланированной реализации квартиры в предварительном договоре достаточно указать адрес дома, этаж, площадь, количество комнат. При покупке гаража достаточно адреса и площади. Т. е. совершенно необязательно указывать точные идентифицирующие признаки конкретно определенного объекта.

Кроме того, рекомендуется включить:

• цену подлежащего продаже объекта;
• в случае реализации жилья — список лиц, имеющих право на проживание в нем;
• срок, в течение которого необходимо заключить основной договор (без упоминания о сроке он в соответствии с законодательством признается равным 1 году).

Чтобы избежать ошибок, стоит помнить: договор, предусматривающий обязанность по оплате еще не имеющейся в наличии вещи, несмотря на название «предварительный», квалифицируется как договор продажи будущей вещи с условием о предоплате (п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54).

ВАЖНО! Может предусматриваться задаток, обеспечивающий заключение основного договора, но не платежи или передачу вещи (п. 4 ст. 380 ГК РФ).

На практике многие контракты этого типа содержат условие о задатке, ведь без угрозы потерять денежные средства в случае отказа от обязательств гражданско-правовая дисциплина сторон будет значительно ниже. Основные цели составления этого документа не будут обеспечиваться необходимыми гарантиями, стимулирующими стороны строго следовать своим обязанностям.

Расторжение предварительного договора продажи недвижимого имущества по ГК РФ

Расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости происходит по общим основаниям гл. 29 ГК РФ, то есть если:

• стороны договорились о расторжении (путем заключения дополнительного соглашения);
• существенно изменились обстоятельства (доказывается в суде инициатором расторжения, причем лишены перспективы иски, мотивированные предпринимательскими рисками и обстоятельствами, которые истец мог предвидеть, например, см. постановление АС ДО от 10.10.2016 по делу № А51-17213/2015);
• если один из контрагентов допустил существенное нарушение (например, постановление АС МО от 23.04.2015 по делу № А41-31819/14).

Также возможен односторонний отказ от исполнения. Однако в этом случае виновная в расторжении договора сторона возвращает переданный ей задаток в двойном размере. Если же виновен плательщик задатка, то уплаченная сумма просто остается у другой стороны.

При отсутствии предложения одной из сторон заключить основной договор в предусмотренный для этого срок предварительный договор считается прекращенным (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Таким образом, предварительный договор продажи недвижимости заключается и расторгается по общим правилам. Он не нуждается в государственной регистрации, а существенным условием, без которого предварительный договор не считается заключенным, является предмет будущего договора купли-продажи.

Предварительный договор

Согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ, предварительный договор должен определять срок заключения основного договора. В сделках, связанных со строящимися объектами недвижимости, существует некоторая сложность в определении срока заключения основного договора по следующим причинам.

Если стороны намереваются подписать предварительный договор купли-продажи, мены или аренды помещения, то им следует учитывать, что основной договор может быть заключен только после ввода здания в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности продавца (арендодателя) в отношении здания в целом или хотя бы помещений, являющихся объектом купли-продажи или аренды (п. 1 ст. 454, ст. 608 ГК РФ).

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР

______________________ «___» _______ 20 __ г.

_______________________________________, именуемая в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и _________________________________ _______________________________, именуемая в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем.

1. Стороны, в соответствии с нормами статьи 429 ГК РФ, заключили настоящий предварительный договор, в котором обязуются в будущем заключить договор купли-продажи _________________________________________________ на условиях, предусмотренных настоящим договором.

2. Предметом настоящего договора является ________________________________.

3. Договор, который стороны обязуются заключить, должен содержать следующие условия:

4. Сумма договора составляет __________________ (_________________) руб., аванс по договору составляет ______________ (_____________________) руб.

5. Предусмотренная пунктом 4 настоящего договора денежная сумма выплачивается Покупателем следующим образом:

1) авансовый платеж в сумме _____ (________) руб. выплачен при подписании договора аванса от «__»_______ ____ г.;

2) наличный платеж в сумме выплачивается одновременно с подписанием договора купли-продажи Помещения, но не позднее «__»_______ ____ г.;

3) безналичный платеж в сумме _____ (________) руб,, перечисляется Покупателем на расчетный счет Продавца не позднее «__»________ ____ г.

Передача наличных денежных средств подтверждается письменными расписками с указанием даты и суммы платежа, Ф.И.О. и должности получивших и передавших их лиц.

6. Проект договора готовит _____________________, необходимую документацию предоставляет __________________:

7. _______________ обязуется подготовленный проект договора направить ________________- до «___» _________ 20 __ г.

87. _________________ должна направить _____________ извещение об одобрении проекта договора либо направить протокол разногласий к проекту договора в течение _______ дней со дня получения проекта договора.

9. __________________, получившая протокол разногласий к проекту договора, обязана в течение _____ дней со дня получения протокола разногласий известить _______________________ об одобрении протокола разногласий либо об отклонении указанного протокола.

10. В случае отклонения _______________ протокола разногласий стороны встречаются и составляют протокол согласования разногласий.

11. Стороны обязуются заключить договор до «__»________ 20 __ г.

12. В случае отказа Продавца от настоящего договора, а также при отказе Продавца от заключения основного договора (договора купли-продажи), Продавец обязуется возвратить Покупателю все выплаченные ранее Покупателем суммы, а также уплатить штраф в размере ________ рублей.

13. Все ранее заключенные Покупателем и Продавцом договоры и соглашения, касающиеся условий и порядка продажи указанного в настоящем договоре нежилого помещения, действуют лишь в части, не противоречащей условиям настоящего договора.

14. В случае если положения основного договора купли-продажи будут противоречить условиям настоящего договора, стороны будут руководствоваться положениями настоящего договора, за исключением положений, касающихся ответственности сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств.

15. Договор составлен в 2-х экземплярах (по одному для каждой из сторон), имеющих одинаковую юридическую силу.

АДРЕСА, РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН:

Продавец: ____________________ Покупатель: _______________________

Предварительный договор

В зависимости от юридической направленности договоров выделяют основные и предварительные договоры.

Предварительный договор – это соглашение, согласно которому стороны по договору обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором. Можно сказать, что предварительный договор – это договор, стороны которой выражают намерение заключить в будущем контракт на выполнение услуг, работ, передачу какого-либо имущества в собственность.

Отметим, что к предварительному договору гражданским законодательством предъявляется ряд необходимых требований.

Предварительный договор и гражданское законодательство

В силу ст. 429 ГК РФ, предварительным признается договор, по которому стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

При этом закон предъявляет два принципиальных требования к предварительному договору для того, чтобы он порождал права и обязанности: к форме и содержанию.

Преимущества предварительного договора

Заключение предварительного договора помогает при осуществлении сложных сделок.

Предварительный договор позволяет установить права и обязательства сторон в случае, когда заключение основного договора невозможно по ряду объективных причин.

Предварительное соглашение помогает в следующих ситуациях, а именно когда:

документы для заключения сделки не готовы или готовы частично и на их подготовку требуется дополнительное время.

перед подписанием основного договора необходимо выполнить некоторые дополнительные действия (например, получить разрешение государственных органов).

осуществляется процесс наследования. При этом одна из сторон сделки дожидается вступления своих законных прав в силу.

операции по передаче имущества, выполнении работ, оказании услуг по основному договору не могут быть реализованы в полной мере в данный момент. Например, одной из сторон необходимо собрать необходимую сумму денежных средств.

один участник отношений не имеет достаточного количества времени для заключения окончательной сделки в данный момент (например, участник сделки находится в командировке).

Форма предварительного договора

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Если форма основного договора не установлена, то предварительный договор заключается в письменной форме.

Условия предварительного договора

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора.

Предварительный договор и срок заключения основного договора

Как правило, в предварительном договоре указывается срок, в течение которого стороны принимают на себя обязательство заключить основной договор.

Если же такой срок не прописан в предварительном договоре, то основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. По общему правилу, которое можно вывести из п. 5, 6 ст. 429 ГК РФ, любая из сторон предварительного договора может до окончания срока его действия направить другой стороне предложение заключить основной договор.

Если никаких специальных условий в самом предварительном договоре нет, вторая сторона обязана принять такое предложение и заключить основной договор на согласованных в предварительном договоре условиях.

Отличие предварительного договора от основного договора

Главным отличием предварительного договора от основного договора является то, что предварительный договор не порождает прав и обязанностей, связанных с приобретением имущества, выполнением работ, оказанием услуг.

Однако предварительный договор порождает обязанность сторон заключить договор в будущем и право каждой из сторон требовать от другой стороны заключения окончательного договора. Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ в случае, если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, другая сторона имеет право обратиться в суд с требованием заключить основной договор. При этом уклонением можно считать как отказ или молчание в ответ на предложение заключить основной договор, так и встречные инициативы пересмотреть какое-либо из существенных условий или дополнить основной договор условиями, не предусмотренными в предварительном договоре, и т.д.

В этом случае основной договор считается заключенным на условиях, отраженных в постановлении суда. Датой заключения основного договора будет считаться дата вступления в законную силу постановления суда. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения основного договора, должна возместить другой стороне причиненные убытки.

Таким образом, уклонение любой стороны предварительного договора от заключения основного договора позволяет инициатору в судебном порядке понудить контрагента к заключению договора и/или взыскать причиненные уклонением убытки.

Когда предварительный договор прекращает действие

Предварительный договор прекращает действие:

в случае заключения сторонами основного договора;

если срок действия предварительного договора истек, а ни одна из сторон так и не выразила желания заключить основной договор.

Остались еще вопросы по бухучету и налогам? Задайте их на бухгалтерском форуме.

Предварительный договор купли-продажи объектов строящейся недвижимости: актуальные проблемы теории и практики

Рубрика: 9. Гражданское право и процесс

Статья просмотрена: 3062 раза

Библиографическое описание:

Сотникова А. К. Предварительный договор купли-продажи объектов строящейся недвижимости: актуальные проблемы теории и практики [Текст] // Актуальные проблемы права: материалы Междунар. науч. конф. (г. Москва, ноябрь 2011 г.). — М.: Ваш полиграфический партнер, 2011. — С. 90-94. — URL https://moluch.ru/conf/law/archive/40/1164/ (дата обращения: 04.12.2018).

Договор купли-продажи объектов строящейся недвижимости получил наибольшее применение в гражданском обороте в последнее время. Потребность именно в договорной конструкции оформления гражданских правоотношений обусловлена тем, что на этапе строительства возможно в максимальной степени учесть потребности будущих собственников-предпринимателей (планировка помещений, ремонтные работы, подводка необходимых коммуникаций и т.п.), а обычным гражданам приобретение объекта строящейся недвижимости позволяет существенно сэкономить в случае его приобретения на этапе строительства. Кроме того, стоит отметить, что введение в действие Федерального закона от 1 апреля 2005 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», регламентирующего приобретение квартир гражданами для личного пользования и устанавливающее для застройщиков достаточно жесткие условия, заставило последних предлагать покупателям разного рода «обходные» схемы и договоры.

Таким образом, необходимость наиболее полного удовлетворения потребностей участников гражданского оборота приводит к его динамичности, возникновению на практике новых отношений, которые в меньшей степени урегулированы действующим законодательством.

При применении такой договорной конструкции как предварительный договор купли-продажи объектов строящейся недвижимости ввиду неправильного понимания норм гражданского законодательства на практике допускается много ошибок, в результате чего возникают существенные риски для обеих сторон договора, и самый существенный риск – невозможность понуждения заключения основного договора.

В соответствии с ст. 429 ГК РФ стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Как отмечает, Павлов А.А. [7] содержание правоотношений порождаемых предварительным договором является одной из ключевых проблем. Как имущественные эти правоотношения рассматривают Агарков А.А. [1], Попова Е.А. Однако при этом основное обязательство по основному договору, являющееся имущественным, автоматически не придает имущественный характер содержанию предварительного договора.

Характер правоотношения, порождаемого предварительным договором, основной договор не предопределяет, несмотря, на существующую между этими обязательствами связь. Содержание правоотношения составляет право кредитора требовать от должника совершения действий, направленных на заключение договора, и соответствующую обязанность должника. Как указывает, Красавчиков О.А.[4], и право, и обязанность в рассматриваемом случае не направлены непосредственно на перемещение материальных благ, не имеют имущественного содержания. Анализируемый вид правоотношений правильнее отнести к числу неимущественных (организационных). Аналогичной точки зрения придерживается Суханов Е.А. [ 6 ]

Дискуссионным остается вопрос о допустимости неимущественных обязательств.

Статья 307 ГК РФ определяет обязательство как правоотношение, в силу которого кредитор имеет право требовать от должника совершения определенного действия или воздержания от определенного действия. По мнению Павлова А.А. в подобном понимании обязательства содержится допущение вероятности существования обязательств, где действие должника не обязательно будет связано с имущественной ценностью. «Действия, которые могут быть совершаемы человеком, разнообразны до бесконечности». Это разнообразие может охватывать собой действия неимущественного характера [7].

Однако ни статья 307 ГК РФ, ни иные положения общей части обязательственного права не указывают на то, что предметом обязательства может быть только действие имущественного характера.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что принципиально допустимы неимущественные обязательства в отечественном гражданском праве, а содержание предварительного договора сводится к неимущественным по своему характеру обязательствам сторон заключить договор.

При использовании на практике конструкции предварительного договора купли- продажи объектов строящейся недвижимости существует некоторая сложность в определении предмета договора, сроках заключения основного договора.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Соответственно, объект недвижимости должен быть однозначно определен и при заключении предварительного договора.

Суды длительное время исходили из того, что поскольку не представляется возможным конкретно определить объект недвижимости до момента окончания его строительства, а также точную площадь как всего объекта в целом, так и площадь каждой квартиры, учитывая, что окончательные данные о номере дома, квартиры, подъезда и о расположении объекта на земельном участке будут известны только после технической инвентаризации органами БТИ и государственной регистрации объекта недвижимости в органах юстиции, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор – незаключенным.

Между тем позиция, изложенная в Постановлении Пленума ВАС от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» кардинально изменила подходы арбитражных судов при решении вопросов о продаже строящейся недвижимости.

Пленум ВАС РФ указал, что для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимости достаточно указания в нем кадастрового номера объекта. Согласно п.1. ст. 5 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» каждому объекту недвижимости органом кадастрового учета присваивается кадастровый номер, не повторяющийся во времени и на территории России номер. Образование объекта недвижимости, изменение его уникальных характеристик или прекращение его существования основание осуществления кадастрового учета.

Однако, если объект недвижимости еще не создан, то не может быть указан кадастровый номер, в таком случае, по мнению высших арбитров, индивидуализировать предмет договора возможно путем указания иных сведений: местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией.

Таким образом, высшие арбитры поддержали ранее сложившуюся судебную практику по вопросам индивидуализации объектов строящейся недвижимости (см. например, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.12.2008 по делу N А79-2342/2008, Постановления ФАС Московского округа от 14.09.2009 N КГ-А41/7903-09 по делу N А41-2843/09, ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.12.2008 N А33-908/08-Ф02-6210/08 по делу N А33-908/08, ФАС Поволжского округа от 24.04.2008 по делу N А12-7631/07).

Тем самым Пленум ВАС РФ дал расширительное толкование ст. 554 ГК РФ, которая не содержит какого-либо определенного перечня способов индивидуализации объектов недвижимости с целью их продажи и не указывает на их обязательную государственную регистрацию в ЕГРП на момент заключения такого договора.

Изложенное позволяет сделать вывод о том, что с целью снижения указанного риска в предварительном договоре для индивидуализации предмета основного договора следует указывать следующие характеристики строящегося объекта недвижимости:

— описание и местонахождения строящегося здания, где находится помещение, выступающее объектом основного договора;

— описание помещений (включая общую площадь), их расположение в строящемся здании;

— приложение к предварительному договору плана помещения с указанием их расположения и с обозначением границ.

Следует обратить внимание, что поскольку технический учет осуществляется после завершения строительства здания, то документы технического учета в момент заключения предварительного договора невозможно приложить. В этом случае можно рекомендовать приложить к предварительному договору план помещений, оформленный в соответствии с проектно документацией на здание, утвержденной застройщиком после получения положительного заключения государственной экспертизы, в соответствии со ст. 48 Градостроительного кодекса РФ.

При использовании на практике конструкции предварительного договора существует некоторая сложность в определении срока заключения основного договора для объектов недвижимости, создаваемых строительством.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. В случае, когда заключается предварительный договор купли-продажи объектов строящейся недвижимости, следует учитывать, что основной договор может быть заключен только после ввода зданий в эксплуатацию и регистрации права собственности продавца (ст. 454 ГК РФ, ст. 608 ГК РФ). Однако точную дату регистрации права собственности продавца сложно заранее определить. Ссылаясь на невозможность точного определения этой даты, часто срок заключения основного договора формулируется следующим образом: заключение основного договора должно осуществиться в течение определенного количества дней после государственной регистрации права собственности продавца. Однако такое определение срока заключения основного договора противоречит гражданскому законодательству. Правила определения сроков указаны в статье 190 ГК РФ, в силу требований которой установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Из положений названной нормы права следует, что наступление события, с которым стороны связывают начало течения срока, не зависит от их воли и действий.

Государственная регистрация права собственности зависит от усмотрения или волеизъявления стороны договора – продавца, следовательно, в этой части должна рассматриваться как факт-действие. Кроме того, обязательным условием события является неизбежность его наступления. Однако на момент заключения и исполнения договора может отсутствовать разрешение на строительство, либо не будет закончено строительство, либо по окончании строительства здание может не быть принято в эксплуатацию, что, в свою очередь, не позволяет утверждать о неизбежности наступления срока.

Соответственно, срок в течение которого стороны обязаны заключить основной договор, необходимо определять в соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ и он равен одному году с момента заключения предварительного договора купли-продажи недвижимости. Если в указанный срок основной договор купли-продажи не будет заключен и не будет получено предложение от продавца о заключении основного договора, то обязательства по предварительному договору купли-продажи прекратятся.

В целях снижения данного риска, в предварительном договоре купли-продажи объектов строящейся недвижимости должен быть определен либо календарной датой, либо истечением периода времени.

Для устранения указанного риска, в случае если срок определяется календарной датой, ее необходимо рассчитать таким образом, чтобы было возможно завершено строительство объекта недвижимости, объект введен в эксплуатацию и осуществлена государственная регистрация права собственности продавца на объект недвижимости.

Признание за отношениями, вытекающими из предварительного договора, обязательственного характера, делает актуальным вопрос об обеспечении исполнения подобного обязательства.

Согласно п.1.ст. 329 ГК РФ исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Большинство авторов [5, с.15, 9, с.89] считает, что обеспечение обязательство по предварительному договору принципиально возможно, однако допустимость тех или иных способов обеспечения вызывает определенные споры.

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п.1 ст. 380 ГК РФ).

При подписании предварительного договора покупатель передает продавцу денежную сумму, которая засчитывается после подписания основного договора в счет причитающихся от него платежей. В случае отказа от заключения основного договора сторона, получившая задаток, обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (п.2. ст. 381 ГК РФ).

Задаток выполняет три функции: обеспечительную, удостоверительную и платежную, триада которых реализует обеспечительный механизм задатка. Вместе с тем, в рамках нашего исследования особый интерес представляет платежная функция задатка. Ее реализация заключается в следующем: задаток выдается в счет причитающихся платежей по основному обязательству, тем самым оказывается средством полного или частичного исполнения основного обязательства, способом его исполнения [2].

Ранее уже рассматривалось, что заключение предварительного договора влечет возникновение неимущественных обязательств. В связи с чем, можно сделать вывод о том, что в рамках предварительного договора платежная функции задатка не может быть реализована.

Полученная же стороной сумма задатка должна рассматриваться как неосновательное обогащение, и должны применяться правила главы 60 ГК РФ. Подобная позиция нашла подтверждение в правоприменительной практике, так в Постановлении ФАС Уральского округа от 15.09.2009 N Ф09-6917/09-С6 по делу N А76-25783/2008-15-639/166, в Постановлении ФАС Уральского округа от 24.11.2008 N Ф09-7734/08-С6 по делу N А07-11260/2007 при вынесении решения суд указал, что в рамках предварительного договора функции задатка, предусмотренные в ст. 380 ГК РФ, реализовываться не могут.

Однако использование задатка как обеспечение по предварительному договору признавалось многими судами законным и допустимым (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.11.2005 N А17-150/3-2005; Постановление ФАС Поволжского округа от 01.07.2004 N А55-13983/03-14; Постановление ФАС Поволжского округа от 14.01.2002 N А55-10122/01-15; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.03.2004 N А56-19741/03; Постановление ФАС Уральского округа от 06.09.2004 N Ф09-2878/2004-ГК).

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 19.01.2010 № 13331/09 высказана правовая позиция о невозможности обеспечения предварительного договора задатком. В настоящее время, именно на эту позицию ссылаются суды, признавая ничтожным условие о задатке. Следует отметить, что позиция Высшего Арбитражного суда РФ, по вопросу невозможности обеспечения задатком предварительного договора вызвала серьёзную дискуссию [3,с.70-74]. Исходя из смысла закона (ст. 380 ГК РФ) следует, что договор, обязательства по которому обеспечивается задатком, должен в обязательном порядке предусматривать обязательство по оплате. Однако, как нами уже было исследовано, предварительный договор является организационным, порождает лишь обязательство заключить основной договор, и не предусматривает платежей, соответственно не может быть реализована платежная функция задатка.

Таким образом, на практике, при формировании условий предварительного договора должна быть учтена правовая позиция ВАС РФ.

Однако, из поименованных способов обеспечения исполнения обязательств, в качестве исполнения обязательств по предварительному договору может быть использована неустойка.

В соответствии с п.1.ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Неуплата неустойки связана с фактом неисполнения должником своих обязательств, она зависит от наличия общих оснований ответственности и не зависит от характера неисполняемого должником обязательства.

Таким образом, обязательства, вытекающие из предварительного договора, могут быть обеспечены неустойкой.

На практике нередко в качестве обеспечения обязательств по предварительному договору используется обеспечительный платеж.

Существующая судебная практика признает обеспечительный платеж непоименованным способом обеспечения (ФАС Поволжского округа Постановление от 13.07.2009 по делу N А72-8446/2008; Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 30.10.2009 по делу N А45-3324/2009; Постановление ФАС Московского округа от 12.10.2009 N КГ-А40/9105-09 по делу N А40-15774/08-89-183). Однако при использовании указанного способа обеспечения в договоре должен быть описан его обеспечительный механизм, основания и порядок удовлетворения требований сторон.

Вместе с тем, при применении любых обеспечительных мер необходимо обратить внимание на следующее. В случае, если предварительный договор, устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате (п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»).

Таким образом, подводя итог проведенному исследованию можно сделать следующие выводы:

Применение предварительного договора купли-продажи объектов строящейся недвижимости, и допускаемые при этом ошибки в определении сроков заключения основного договора либо описании объекта недвижимости влекут за собой существенные риски для обеих сторон, и самый существенный риск – невозможность понуждения заключения основного договора.

В целях снижения указанных рисков, в предварительном договоре купли-продажи объектов строящейся недвижимости срок должен быть определен либо календарной датой, либо истечением периода времени. При описании объекта недвижимости можно указывать следующие характеристики:

— описание и местонахождения строящегося здания, где находится помещение, выступающее объектом основного договора;

— описание помещений (включая общую площадь), их расположение в строящемся здании;

— приложение к предварительному договору плана помещения с указанием их расположения и с обозначением границ.

Предварительный договор порождает неимущественные (организационные) обязательства сторон заключить основной договор.

В качестве обеспечения по предварительному договору возможно использование неустойки и обеспечительных платежей. И если применение неустойки не вызывает споров, то выбор такого способа, как обеспечительные платежи имеет определенные правовые риски.

Задаток не может быть использован в качестве способов обеспечения исполнения обязательств.

В целях снижения рисков переквалификации предварительного договора в договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, предварительный договор не должен содержать условия об уплате цены или ее части недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем.

Агарков М.М. Обязательство по советскому гражданскому праву //Избранные труды по гражданскому праву (серия «Научное наследие»). В 2-х т. Т. I . М., 2002. С. 229

Гражданское право: Часть I . Учебник/ Под. ред. Ю.К.Толстого , А.П. Сергеева.- М.: Издательство ТЕИС. 1996. С.534.

Карапетов А.Г. Есть ли смысл в запрете обеспечения задатком обязательств из предварительного договора?//Вестник ВАС РФ. 2010 №8.

Красавчиков О.А. Гражданские организационно-правовые отношения//Категории науки гражданского права. Избранные труды: В 2-х т. (серия «Классика российской цивилистики»). Т. I . М., 2005 . С.54

Мелихов Е.И. Предварительный договор и задаток // Юрист 2003.№ 4. С.15

Суханов Е.А. О действительности предварительного договора аренды недвижимого имущества//Вестник ВАС РФ.2009. №1. С.16

Павлов АА. Обеспечение исполнения обязательств, вытекающих из предварительного договора // Арбитражные споры ,2006, №2.

Попова Е.А. Заключение договора в обязательном порядке: Автореф. дис. …. канд.юрид. наук. Минск, 2004. С.4,9,14

Цыганков С. Задаток при купле-продаже жилья// Хозяйство и право . 1999. № 11.С.89.