Договор задатка с агентством

Соглашение о задатке

г. Обнинск Калужской области «_____» _________ 200_г.

Агентство недвижимости «Борисов», именуемый в дальнейшем «ПРОДАВЕЦ», с

одной стороны, действующий от имени:_______________________________________

и гр. ______________________________________________________________________

именуемый (ая) в дальнейшем «ПОКУПАТЕЛЬ», с другой стороны,

заключили настоящее соглашение:

1. ПРЕДМЕТ СОГЛАШЕНИЯ

1.1 ПОКУПАТЕЛЬ передал, а ПРОДАВЕЦ получил задаток в размере _____________

( ___________________________________________________________ )рублей , что на

день подписания соглашения соответствует _____________( ______________________

_______________________________________________________ ) долларов США по

курсу ЦБ РФ , в обеспечение обязательной продажи ОБЪЕКТА недвижимости:

_________________________________________________, находящегося по адресу:

________________________________, принадлежащий собственнику на основании

1.2 Сумма, оговоренная в п.1.1 настоящего соглашения, передается ПОКУПАТЕЛЕМ

ПРОДАВЦУ в счет причитающегося платежа за вышеуказанный ОБЪЕКТ

недвижимости общей суммой __________________________________________ рублей,

что эквивалентно ______ ( _____________________________ _____________ )

долларов США и включается в стоимость оплаты ОБЪЕКТА недвижимости

ПОКУПАТЕЛЕМ по договору с ПРОДАВЦОМ.

1.3 Стоимость ОБЪЕКТА недвижимости, оговоренная в п.1.2, может быть изменена

только с обоюдного согласия ПРОДАВЦА и ПОКУПАТЕЛЯ.

2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1 ПОКУПАТЕЛЬ обязан произвести покупку вышеуказанного ОБЪЕКТА

недвижимости у ПРОДАВЦА в течение срока действия настоящего Соглашения.

2.2 В случае отказа ПОКУПАТЕЛЯ от покупки вышеуказанного ОБЪЕКТА

недвижимости (неисполнение действия по вине ПОКУПАТЕЛЯ), сумма задатка,

оговоренная в п.1.1 настоящего Соглашения, остается у ПРОДАВЦА.

2.3 ПРОДАВЕЦ обязан после получения задатка, оговоренного в п.1.1 настоящего

Соглашения, не предлагать вышеупомянутый ОБЪЕКТ недвижимости к продаже в

течение срока действия настоящего Соглашения.

2.4 В случае отказа ПРОДАВЦА от продажи вышеуказанного ОБЪЕКТА

недвижимости (неисполнение действия по вине ПРОДАВЦА), он выплачивает

ПОКУПАТЕЛЮ двойную сумму задатка, оговоренную в п.1.1 настоящего

2.5 ПОКУПАТЕЛЬ обязуется не производить самостоятельно любые сделки с

объектами недвижимости, информация о которых получена в Агентстве, в течение

срока действия настоящего договора и в течение одного года после окончания срока

2.6 ПОКУПАТЕЛЬ обязуется не разглашать перед третьими лицами (в том числе и

перед партнерами по сделке) финансовое отношение с Агентством;

2.7 Сторона, ответственная за неисполнение настоящего Соглашения, обязана возместить

другой стороне все понесенные убытки, связанные с неисполнением обязательств по

3. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ

3.1 Соглашение составлено в двух экземплярах – по одному для каждой из сторон.

4. СРОК ДЕЙСТВИЯ СОГЛАШЕНИЯ

4.1 Настоящее Соглашение действует с «____» _____________________ 200_г

до окончания срока действия Договора возмездного оказания услуг от «______»

________________ выдан «_____» __________________________ г. __________

(каким органом выдан паспорт)

Регистрация по адресу: _________________________________________________________

ПРОДАВЕЦ Агентство недвижимости «Борисов»

249020, Калужская область, г. Обнинск, ул. Гурьянова, 21, оф. 319, тел. (08439)3-30-42

6.1 ПОКУПАТЕЛЬ передал задаток в размере______________________________________

___________________________________________________,что в долларовом эквиваленте

составляет__________(_________________________________________) долларов США, а

ПРОДАВЕЦ получил его.

ПЕРЕДАЛ ______________ (______________________________________)

ПОЛУЧИЛ _______________ (______________________________________)

Настоящее Соглашение составлено на основании ст. 380, 381,416 ГК РФ

задаток за квартиру, продажа квартиры, купить квартиру в москве, агентство недвижимости

Договор Задатка за продаваемую Квартиру

Дорогие граждане!

Если кто-либо из вас зашел сюда чтобы ловко и бесплатно скопировать нужный для себя документ — ничего не выйдет, ибо никаких образцов здесь больше опубликовано не будет.

Давайте откровенно, агентство недвижимости «Жилищная стратегия» устало отвечать на очевидные для нормальных специалистов вопросы вроде «а как мне заполнить вот эту строчку?». Просто поверьте на слово, услышь вы эти кошмарные телефонные диалоги, вы бы сами все поняли.

Самое неприятное в том, что попутно нас еще и обвиняют, мол, не хотят наши риэлторы подробно рассказать, как мне продать (купить, подарить и т.п.) квартиру без их участия, включая правильное заполнение договора купли-продажи (аванса, дарения, мены).

В связи с этим, мы приняли решение удалить с нашего сайта тексты договоров дарения, задатка и прочий вспомогательный материал. Интернет большой -вы найдете себе аналогичное развлечение в другом месте.

Мы все понимаем — кризис, денег нет, у многих включен режим тотальной экономии и пр. Но не надо забывать, что любая риэлторская фирма — это коммерческая организация, а не благотворительный фонд. Звучит, конечно, жестко, но это факт. Примите его.

Поэтому мы абсолютно уверены в том, что подобный демарш не остановит тех, кто полон решимости обратиться в наше агентство недвижимости за качественными профессиональными услугами, т.е. нормальных, адекватных людей, с которыми работать — сплошное взаимное удовольствие. Для них наша компания всегда открыта, как в плане первичных консультаций, так и делового сотрудничества.

С Уважением!

Есть вопросы? Звоните по тел.:

+7(495) 646-00-46

Эксперты агентства недвижимости «Жилищная стратегия» проконсультируют Вас по всем вопросам связанными с оформлением задатка при продаже или покупке квартиры, в случае необходимости помогут защитить Ваши интересы перед третьими лицами, обеспечат наличие необходимого пакета документов, законность и надежность проведения сделки, а также конфиденциальный и безопасный порядок расчетов между сторонами. Мы всегда готовы дать лучшие рекомендации по покупке, продажу или обмену квартиры в Москве.

Правильный договор задатка купли-продажи квартиры

Как составить правильный договор задатка купли-продажи квартиры — этот вопрос более чем популярен, потому что без составления этого предварительного договора и без внесения денежной суммы в качестве начального платежа, сегодня не обходится практически ни одна сделка купли-продажи квартиры в Москве.

Для заключения сделки незнакомым друг другу людям недостаточно просто ударить по рукам. Покупателю нужны гарантии, что объект будет продан именно ему в указанные сроки и за оговоренную цену. Продавец тоже должен быть уверен, что покупатель не сорвёт сделку, и она состоится.

Чтобы слова не расходились с делом, вносится аванс.

Как правильно заключить договор задатка купли-продажи квартиры, зачем он нужен и что должен в себе содержать, если Вы делаете это самостоятельно?

Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком

Предварительный договор купли-продажи квартиры является письменным соглашением обеспечивающим предварительный платеж за покупаемую недвижимость.

Таким образом, стороны подтверждают серьёзность своих намерений, обговаривают условия будущей сделки, назначают её срок и фиксируют на бумаге, подтверждая всё вышесказанное обеспечительным платежом в виде предоплаты.

Как составить предварительный договор купли-продажи (ПДКП) хорошо прописано в ГК РФ. В нём чётко регламентированы все пункты, как, каким надлежащим образом он должен быть подписан, какие существенные обстоятельства должны быть в нём учтены.

А именно: стоимость объекта, сроки и место заключения купли-продажи, способы расчета, сроки освобождения жилплощади.

Обязательно нужно обговорить обязательства и ответственность, которая наступит в случае нарушения пунктов договора, прописать точные даты их выполнения. Важно в документе уточнять, что данная денежная сумма является именно задатком, а не авансом или чем-либо другим.

Составленный договор задатка купли-продажи квартиры, во избежание всякого рода недоразумений, должен быть заверен нотариально. Только так документ имеет юридическую силу, и поможет доказать правоту в ходе судебных споров за недвижимость.

После подписания договора задатка (ПДКП) наступает ответственность у обеих сторон. Если условия не выполняет покупатель, т.е. не покупает квартиру в согласованные сроки и за указанную цену, то задаток продавец оставляет у себя. Если продавец не исполняет свои обязательства, то, согласно закону, он обязан вернуть покупателю сумму в двойном размере.

При расторжении договор задатка купли-продажи квартиры по обоюдному согласию сторон, вся сумма возвращается покупателю.

Не путаем залог и задаток

Задаток при покупке квартиры – это сумма, которую мы вносим, а залог — это когда что-то закладываем и получаем за это деньги. Когда Вы получаете кредит под залог квартиры в Москве, Ваша недвижимость в банке выступает в качестве залога. Другими словами, это имущество несёт обеспечительную функцию в том случае, если Вы перестаёте платить по кредитному договору.

Как определить сумму задатка и у кого он должен храниться?

Сумма задатка за квартиру не может быть совсем маленькой, потому что тогда она не несёт никаких гарантийных обязательств. Здравый смысл должен подсказать, что это должна быть какая-то разумная цифра. Оптимально, порядка 10 процентов от стоимости недвижимости.

По сложившейся практике задаток, как правило, передаётся на хранение в агентство недвижимости. Агентство как раз выступает гарантом его защиты от мошеннических действий и предлагает свои услуги по сделке. Например, проверку юридической чистоты покупаемой квартиры, наличие действующих запретов на отчуждение имущества.

При самостоятельной продаже квартиры в Москве есть большая вероятность того, что внеся аванс или задаток, Вы столкнетесь с проблемой, когда вернуть их будет практически невозможно, потому что человек, либо потратил эти деньги, либо имеет намерения их не отдавать. Тогда неизбежно обращение в суд с иском о возврате задатка.

Договор задатка купли-продажи квартиры — минимизируем риски.

Мы дадим хороший совет — обращаться в надежное Московское агентство недвижимости.

С «Капитал-Недвижимость» очень удобно покупать и продавать недвижимость. Мы поможем проверить документы и заключить договор задатка на таких условиях, чтобы они отражали Ваши интересы.

При оформлении договора задатка купли-продажи квартиры могут возникать разного рода спорные ситуации. Лучше всего заранее предусмотреть возможные риски и при заключении любых обязательств, советоваться с юристами и опытными риэлторами. Они учтут все нюансы и помогут свести Ваши риски к нулю.

«Капитал-Недвижимость» принимает на себя ответственность урегулировать спорные вопросы. Агентство заинтересованно, чтобы купля-продажа состоялась и выступает гарантом соблюдения всех законных прав своего клиента.

Оформление задатка через агенство

Такая ситуация: понравился объект и у продавца есть свой риелтор. Риелтор работает свободно, не от агенства. Продавцы хотят получить задаток, но, их риелтор утверждает, что задаток себе или продавцу не будет забирать, а оставляет на сохранение в каком-либо агентстве, т.е. незаинтересованному лицу.

Я о такой практике не слышала и не могу найти информацию в сети. Законно ли это, практикуется ли вообще. Сколько стоят услуги агенства при этом и как себя обезопасить при такой передаче залога

А в Питере такое практикуется! Ничего плохого в этом нет. Агенты так делают потому, что не все покупатели готовы давать аванс в руки продавцу даже под всяческие договоры, соглашения и расписки. Агент приходит с клиентами в агентство, с которым у него есть договоренность, там АН заключает все необходимые для принятия аванса договоры с покупателем и продавцом, и агент проводит сделку так, как если бы он работал в этом АН. Цена такого удовольствия обычно составляет 20% от комиссионных агента и платит он их в агентство сам. Но, Ася, покупателю во всех случаях лучше иметь отдельного СВОЕГО агента на сопровождение сделки, который и переговоры проведет, и поторгуется, и все договоры подкорректирует так, чтобы Ваши интересы не пострадали, и — ГЛАВНОЕ — проверит юридическую чистоту истории квартиры — это то, что называется сопровождением сделки.

Участник программы «‎Работаю честно»

Вам нужно: 1. Составить грамотный договор задатка/аванса; 2. Внести задаток/аванс собственнику или уполномоченному собственником лицу; 3. Получить документ, подтверждающий передачу вами денежных средств по договору от собственника/уполномоченного им лица. Кто и где будет хранить задаток/аванс вообще покупателя волновать не должно.

Участник программы «‎Работаю честно»

Вы знаете, если все так как описано в Вашем вопросе, то за 10 лет работы я тоже такого не встречал. Вопрос законности целиком и полностью зависит от текста предлагаемого к заключению договора. На данном этапе обсуждать просто нечего. Если решать вопрос грамотно и в рамках устоявшегося делового оборота, то договор у Вас должен быть с собственником или с уполномоченным собственником представителем. Почему Вам предлагается какой-то невнятный инструмент фиксации намерений. непонятно. Думаю самым правильным решением этого вопроса будет привлечение своего собственного риэлтора. Если речь идет о каком-то мошенничестве, то, как только в сделке появится специалист, представляющий именно Ваши интересы, нетипичная инициатива со стороны представителя продавца исчезнет сама по себе.

Договор задатка агентству недвижимости

Заключила в агентстве недвижимости договор задатка на участок. К этой покупке была привязана предварительная продажа другой недвижимости. Возникли проблемы. Денег на покупку участка нет. Можно ли как-то вернуть себе задаток?

Заключила в агентстве недвижимости договор задатка на участок. К этой покупке была привязана предварительная продажа другой недвижимости. Возникли проблемы. Денег на покупку участка нет. Можно ли как-то вернуть себе задаток? Здравствуйте. Для ответа на вопрос нужно изучить текст договора.

Денег на покупку участка нет. Можно ли как-то вернуть себе задаток? Сложно сказать, доказать что сделка не свершилась не по вашей вине, или признать договор задатка недействительным. Тут нужно думать изучать ситуацию, нужен профессиональный и грамотный юрист.

Добрый день. Если у Вас действительно заключен договор задатка то в случае не совершения сделки по Вашей вине задаток вернут не получится.

Уважаемая Дарья! Необходимо расторгнуть предварительный договор купли-продажи, через суд взыскать с продавца оплаченный аванс, с агенством расторгнуть договор, взыскать с агенства оплаченные по договору денежные средства. С уважением Владимир Александрович. Заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов. Подавайте в суд. Консультации, представительство в суде. whas up +7-928-044-00-08.

При оформлении договора задатка агентством недвижимости были сделаны ошибки в названии места регистрации покупателя (меня). Задаток отдан. Считается ли действительным такой договор? Имеет ли право агентство мне отказать?

Это техническая ошибка и не влечёт за собой недействительность договора

Это не так существенно. Если остальные данные верны, то договор действителен.

Агентство недвижимости (А/Н) подобрало мне квартиру внаем и заключило договор задатка между мною и наймодателем и договор между оказания риелторских услуг между мною и а/н.
Я оплатила по договорам.
В договоре риелторских услуг указано что А/Н подбирает квартиру, консультирует и заключает договор задатка и найма.
В договоре задатка указан размер арендной платы, срок действия договора задатка, паспортные данные сторон, указано, что наниматель должен при подписании договора найма внести обеспечительный депозит за квартиру, но сумма не указана.
На следующий день наймодатель сообщил мне сумму обеспечительного депозита, которая меня не устроила, и я отказалась заключать договор найма.
1. Должны ли мне вернуть задаток?
2. Если должны, то кто должен вернуть мне задаток?
3. Какой закон это регулирует?

Здравствуйте. Нужно смотреть полностью договор, чтобы дать правовую оценку

Агентство недвижимости а/н подобрало нам квартиру внаем, заключило договор о задатке за сьем квартиры и договор оказания риелорских услуг.
В договоре риэлторских услуг указано что а/н осуществляет подбор квартиры заключает договора найма и задатка и консультирует по ним.
В договоре задатка написано размер арендной платы, срок действия договора задатка, паспортные данные сторон, написано, что наниматель должен при подписании договора найма внести обеспечительный депозит (залог) за квартиру, но сумма не указана.
На следующий день наймодатель назвал нам сумму обеспечительного депозита которая нас не устроила и мы отказались заключать договор найма.
Должен ли наймодатель вернуть задаток?
А/н оказало нам не качественную услугу по заключению договора задатка и аюдолжно вернуть нам задаток?
Или мы сами виноваты и задаток нами потерян?

Деньги ВАМ ВСЕ обязаны вернуть. УДАЧИ ВАМ

Заключила договор задатка, в котором указана еще сумма за услуги агентства недвижимости. Договор купли-продажи еще не заключен. Как выяснилось дальше Агентство недвижимости оказалось не сосем порядочным. Теперь хочу расторгнуть этот договор и забрать свои деньги. Как это правильно сделать, и могу ли я вернуть задаток и деньги за услуги агентства?

Алина Петровна, чтобы вам помочь, необходимо смотреть договор, который вы заключили и соглашение о задатке. Это раз. Во-вторых, вам необходимо грамотно составить уведомление-претензию о расторжении договора, которое и направить в адрес АН. Документы то у вас на руках?

Здравствуйте, Алина Петровна! В силу ст.421 ГК РФ нужно смотреть договор.

для ответа на Ваш вопрос нужно в первую очередь, изучить сам Договор, о котором Вы ведёте речь и более подробно все обстоятельства Вашего дела. Тогда можно будет вести речь о тех или иных возможностях. Для увеличения вероятности успешного решения вопроса можно это сделать с помощью юриста.

Если я заключаю договор о задатке в агентстве недвижимости, но агента в это время там не будет (она предварительно поставит свою подпись на бланке), а расписку о получении денег напишет секретарь агентства, есть ли шанс в случае их недобросовестности вернуть деньги? И какая печать должна быть на договоре о задатке? (круглая или др.)? И напишите, пожалуйста, может ли предварительный договор купли-продажи составляться без владельца квартиры? (только с агентством/агентом) и может ли так же быть оформлен без самого агента? Спасибо.

всё так сомнительно. если подписывает представитель агентства просите предоставить доверенность (для вас копию). предварительный договор купли-продажи подписывают покупатель и продавец или их представители. может вам привлечь адвоката для сопровождения сделки.

Рискуете остаться без денег и без имущества. Ни агентство недвижимость, ни агенты/маклеры ни за что не отвечают. Сделку надо совершать только с продавцом имущества или его представителем по доверенности. Чтобы свести риски к минимуму лучше дело иметь лично с продавцом.

Консультация юриста по телефону: 8800 505 9111. Звонок бесплатный.

Имеет ли юридическую силу договор о задатке, составленный агентством недвижимости?

Если подписан сторонами договора, то имеет юридическую силу. Если вопрос не должен ли он быть нотариальной формы, то нет, форма договора простая письменная.

Да, имеет. Простая письменная форма договора.

Я заключила предварительный договор с помощью агентства недвижимости при передачи задатка о покупки квартиры, в предварительном договоре было указано что часть средств продавец получает от покупателя а часть через ячейку в банке. Покупку планирую через ипотеку, и часть собираюсь платить материнским капиталом. Мне дал банк предварительное положительной решение, но когда мы начали собирать весь пакет документов то банк не устроила доверенность со стороны продавцов, дело в том что квартира на 2 х хозяев, один из которых сидит в тюрьме, писал доверенность от руки и не указал дату рождения доверенного лица. Банк предлагает переделать доверенность. А хозяйка квартиры не хочет переделывать доверенность. Если все-таки не состоится сделка, то по чьей вине? Так как в таком случае виновник сорвавшейся сделки платит неустойку. Спасибо за ответ.

Продавец. Но Вы также вправе дополнительно предъявить претензии агентству недвижимости, которые обычно гарантируют чистоту сделок и проверку документов.

У мужа было агентство недвижимости. Клиентам был найдем коттедж заключен договор задатка и агентство получило свое вознаграждение. Но сделка не состоялась по вине покупателей. И сейчас клиенты требуют у нас возвращения денег за оказанные услуги, обратились в суд. Мы не можем найти договор на оказание услуг, у нас только договор задатка. Сможем ли мы доказать без него что мы оказывали такие услуги? С тех пор прошел год. И агентство у нас уже закрыто и предпринимательская деятельность тоже.

Если Ваш муж занимался деятельностью в сфере недвижимости создав для этого юридическое лицо, то ответственность по сделкам, заключенным этим юридическим лицом несет юридическое лицо. Из Вашего вопроса не ясно, существует ли юридическое лицо в настоящее время, кто его владелец. Необходимо видеть исковое заявление, а также те документы, которые подтверждают выполнение работ по договору для того чтобы говорить о возможности (или невозможности) доказать, что работы были исполнены.

Здравствуйте Анна. Да, сможете. В порядке п.2 ст.381 ГК РФ. Но для того чтобы ответить на Ваш вопрос более точнее, нам необходимо ознакомиться со всеми документами.

На договоре задатка агентство недвижимости хочет забрать оригиналы документов устанавливающих право собственности на квартиру, я против передачи документов агентству до заключения окончательного договора купли-продажи. Имеет ли АН требовать оригинала документов на договоре задатка? Имею ли я право не оставлять подлинники на предварительном договоре?

Ни в коем случае, не советую Вам передавать документы и тем более заключать договор задатка.

Предоплата при покупке квартиры

Предоплата в сделке купли-продажи квартиры – это небольшая часть от ее стоимости, которую Покупатель передает Продавцу, подтверждая, таким образом, свое намерение купить у него эту квартиру.

На Откроется в новой вкладке.»>вторичном рынке, между физлицами деньги, обычно, передаются наличным путем, из рук в руки. А при покупке новостройки у Откроется в новой вкладке.»>Девелопера, деньги вносятся в кассу организации, либо переводятся безналичным путем на ее счет, в качестве первого (обеспечительного) платежа.

На первичном рынке вопросами внесения предоплаты при покупке квартиры (суммы, срока, условий передачи денег) полностью рулит Девелопер, и от Покупателя здесь мало что зависит. Поэтому ниже мы рассмотрим только тот случай, где Покупатель сам влияет на процесс внесения предоплаты и сам договаривается об ее условиях – то есть случай для вторичного рынка.

Предоплата за квартиру в сделках купли-продажи вносится на определенный срок, под договор (соглашение), и засчитывается в сумму будущих платежей по сделке. Предоплату может принимать как сам собственник квартиры (Продавец), так и его доверенное лицо, в т. ч. Откроется во всплывающем окне.»>агентство недвижимости, которое занимается продажей его квартиры.

Предоплата при покупке квартиры может вноситься в виде задатка или аванса. В чем разница этих двух вариантов? Какие принципиальные отличия у задатка и аванса в сделке купли-продажи? Что чаще применяют в практике рынка недвижимости и почему? Об этом ниже.

Задаток при покупке квартиры

Задаток – это такая форма предоплаты за квартиру, при которой в случае, если сделка не состоялась по вине Покупателя, сумма задатка остается у Продавца.

В случае же, если сделка не состоялась в указанный срок по вине Продавца, то он обязан вернуть сумму задатка Покупателю в двойном размере.

Таким образом, задаток несет в себе функцию реального обеспечения обязательств для обеих сторон. Сторона, виновная в срыве сделки, несет финансовую ответственность.

Казалось бы, логика налицо, но именно из-за финансовой ответственности, соглашение о задатке при покупке квартиры используется редко. В частности, агентства недвижимости, принимая предоплату за продаваемую квартиру, практически никогда не берут ее в форме задатка, и соответственно, не несут финансовой ответственности, если сделка сорвалась по вине их клиента – Продавца квартиры.

Вообще, задаток – это регламентированное законом понятие. Его суть описана в ГК (Откроется в новой вкладке.»>ст. 380, 381 ГК РФ).

В отличие от задатка, четкого определения понятия «аванс» в ГК нет, но все же аванс там упоминается. Считается, что если при внесении предоплаты, стороны прямо не указали в договоре/соглашении, что это именно задаток, то закон трактует эту сумму как аванс (Откроется в новой вкладке.»>п.3, ст.380, ГК РФ).

Аванс при покупке квартиры

Авансом признается сумма предоплаты, передаваемая Покупателем Продавцу в счет будущих платежей по сделке, но без обеспечительной функции. Т.е. если сделка не состоялась по любой причине – аванс просто возвращается обратно Покупателю. Никакой реальной ответственности никто при этом не несет.

По сути, аванс – это то же, что и задаток, но без жестких последствий для обеих сторон. И в чистом виде он значения не имеет, т.к. не является обеспечением обязательств Покупателя купить данную квартиру.

На практике, Продавцы, как правило, избегают принимать предоплату на условиях задатка, а предпочитают принимать аванс, но не в «чистом виде», а с дополнительными условиями. В Договоре об авансе предусматривают штрафные санкции со стороны Покупателя. Т.е. если Покупатель необоснованно отказывается от покупки квартиры, то аванс ему не возвращается (удерживается в качестве штрафа), если же Продавец передумал продавать квартиру, то он просто возвращает сумму аванса Покупателю без всяких штрафов.

Это конечно, не равноправные условия, но такова практика рынка. Законодательно возможность такой предоплаты (с дополнительными условиями аванса) закрепляется в Откроется в новой вкладке.»>ст.381.1, ГК РФ.

Принятие аванса (а не задатка), в частности, облегчает выстраивание Откроется в новой вкладке.»>«альтернативных сделок» и «цепочек», т.к. здесь один Продавец зависит от другого Продавца в «цепочке», и принимать на себя финансовую ответственность за срыв сделки, в случае задатка – было бы необоснованно. Поэтому при выстраивании «цепочек» всегда применяют аванс.

Договор аванса при покупке квартиры

На вторичном рынке Договор (или Соглашение) об авансе составляется в произвольной письменной форме между физлицами, непосредственными участниками сделки – Покупателем и Продавцом (то же касается и задатка).

Допустимы варианты, когда аванс может вносить или принимать доверенное лицо от имени Покупателя или Продавца, соответственно, либо – Аргументы ЗА и ПРОТИВ.
Откроется в новой вкладке.»>агентство недвижимости.

Договор об авансе за квартиру может быть составлен и заверен у Откроется в новой вкладке.»>Нотариуса; это не является обязательным, но подразумевает более грамотное, а потому более надежное оформление передачи денег физлицу. Нотариус, помимо прочего, выступает официальным свидетелем фактической передачи денег, что осложняет уход Продавца от ответственности в случае срыва сделки.

Существенными условиями Договора об авансе являются сумма и срок внесения аванса, адрес и стоимость квартиры, ФИО и паспортные данные Покупателя и Продавца.

Желательно также указать в Договоре ключевые условия проведения сделки, как то – условия и место проведения взаиморасчетов (нал, безнал, и т.п.), условия подписания Откроется в новой вкладке.»>Договора купли-продажи (нотариальный или в простой письменной форме), распределение расходов на сделку между сторонами, а также то, что сумма аванса входит в стоимость приобретаемой квартиры.

В Договоре об авансе необходимо предусмотреть условия возврата и невозврата аванса, а также (если стороны посчитают это необходимым) ответственность и штрафные санкции или неустойку в случае отказа одной из сторон от заключения сделки купли-продажи квартиры на обговоренных условиях.

Договор задатка составляется аналогично, но в нем ясно указывается, что это именно задаток. Тогда к этому договору уже будут применяться положения указанных выше статей 380 и 381 ГК РФ (ответственность по задатку).

Роль Договора об авансе может выполнять и Предварительный договор купли-продажи квартиры (ПДКП), заключаемый между физлицами на «вторичке» (не путать с Откроется в новой вкладке.»>ПДКП между дольщиком и Откроется в новой вкладке.»>Застройщиком).

По сути, это то же самое, что Договор об авансе, но акцент здесь делается на перечислении условий будущей сделки, в обеспечение которой вносится предварительный платеж (аванс). Такие ПДКП используют некоторые агентства недвижимости.

На Откроется в новой вкладке.»>первичном рынке вместо Договора об авансе Девелопер может использовать Договор о резервировании/бронировании квартиры, что сути такого соглашения тоже не меняет.

Отличием здесь является то, что при покупке новостройки, самого предмета, в счет оплаты которого вносится предоплата (т.е. квартиры), еще не существует. Поэтому идентификация квартиры здесь происходит, как и в основном Откроется в новой вкладке.»>договоре с Девелопером, по данным проектной документации, а не реального почтового адреса. В остальном все существенные условия Договора об авансе здесь также должны соблюдаться.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ .

Правила и последовательность подготовки сделки с квартирой – смотри на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне). В частности, на соответствующих шагах рассказано, как действовать Покупателю квартиры при внесение аванса или задатка, и как действовать Продавцу при их получении.

Сделка на покупку квартиры: аванс и заключение договора

Как грамотно оформить договор купли-продажи квартиры

Риелтор с 16-летним стажем работы Сергей Тихоненко и юрист и практикующий риелтор Анна Моисеева рассказывают, какие документы необходимы, какие подводные камни вас ждут и как себя максимально обезопасить на всех этапах сделки.

Внесение аванса

Договорились с продавцом о цене? Следующий этап — внесение аванса и подписание авансового договора. Встречу с контрагентами лучше назначить на покупаемой квартире, чтобы у вас была возможность еще раз осмотреть ее и обнаружить что-то ранее упущенное.

Риелтор продавца может предложить вам заключить договор задатка. Смысл его в том, что в случае вашего отказа от сделки вы этот задаток теряете. А в случае отказа продавца — он должен возвратить задаток в двойном размере. Кроме того, по закону сторона, отказавшаяся от сделки, возмещает второй стороне понесенные убытки.

Мы не рекомендуем заключать договор задатка, поскольку покупателю он невыгоден. Всегда есть вероятность того, что ваша ситуация изменится: банк не одобрит эту квартиру, срочно потребуются деньги и т. п. Поэтому лучше все-таки иметь возможность забрать свой аванс.

Шансы, что продавец передумает, тоже есть, но они меньше. Если человек уж решил продавать, он продает. В любом случае вам будет очень трудно заставить продавца вернуть задаток в двойном размере. Продавцы в большинстве своем — люди очень прижимистые. Чужие деньги они еще способны отдать, а вот свои кровные — ни за что! Только через суд, а это целая эпопея.

Разумеется, работая на продавца, мы как раз стараемся заключить договор задатка, чтобы держать покупателя на крючке и не дать сделке сорваться. А работая на покупателя, выбираем договор аванса. Для покупателя задаток хорош на растущем рынке, когда важно зафиксировать цену и помешать продавцу «переметнуться» к другому покупателю. А во времена стагнации, как сейчас, удобнее аванс.

Хотя и в договоре авансирования могут быть предусмотрены различные условия расторжения. Иногда это полная свобода: любая сторона может в любой момент расторгнуть договор, деньги возвращаются, тема закрыта. Смысл такого договора непонятен.

По сути, никаких обязательств он не создает, но покупателю может быть удобен. Иногда могут быть предусмотрены штрафы за отказ от сделки без уважительной причины. Естественно, санкции должны быть двусторонними: если отказался покупатель, он теряет весь аванс или его часть, если отказался продавец — возвращает аванс плюс выплачивает штраф. Список уважительных причин может быть открытым или четко ограниченным. В общем, как договоритесь.

До подписания договора необходимо обговорить и решить с продавцом ряд важных вопросов:

• В какой срок вы готовы совершить сделку? Правда, срок этот будет, как в уголовном праве, условным. Всегда надо иметь в виду, что срок может затянуться из-за сбора продавцом документов, из-за проволочек с оформлением ипотеки, из-за болезни участника сделки и т. п. Если продавец и покупатель действуют без риелтора, это тоже, как правило, серьезно затягивает сроки совершения сделки.
• В какой срок продавец и его семья выпишутся из квартиры (так называемое «юридическое освобождение»)?
• Когда произойдет «физическое освобождение» квартиры? Иными словами, когда жильцы съедут из квартиры?
• Что из содержимого квартиры будет оставлено вам?
• Что из содержимого будет вывезено и в какой срок?
• Как будет производиться оплата? Целиком или частями? Ячейка или аккредитив? В каком банке?
• Какие документы продавец должен собрать ко дню сделки?
• Кто будет заниматься регистрацией договора?

Все эти вопросы следовало обсудить еще на этапе переговоров, но коли забыли — решите их перед передачей аванса.

Обычно аванс за квартиру составляет от 30 000 до 100 000 руб. За дорогую квартиру сумма аванса может быть больше. Разумеется, мы рекомендуем покупателям платить как можно меньше, а продавцам — просить как можно больше. Ну а дальше уже — как договоритесь. В любом случае авансовый платеж идет в зачет стоимости квартиры, то есть ваши общие затраты от размера аванса не зависят.

Ваши основные договоренности по сделке фиксируются в авансовом договоре. Его должен принести на встречу риелтор. Естественно, если вы покупаете без риелтора, а продавец продает с риелтором, последний предложит свой договор, составленный в пользу продавца. Читайте его внимательно и не стесняйтесь требовать внесения изменений.

Если риелтора ни у кого нет, скачайте текст договора из Интернета, но обязательно дайте почитать его специалисту (знакомому риелтору или юристу). Договор может называться по-разному: «Договор авансирования», «Договор предоплаты», «Договор бронирования» — это не играет роли. На самом деле в ГК РФ вообще нет термина «аванс». По сути, это просто частичная предоплата, но исторически сложилось название «аванс». Помните, что название договора не влияет на его последствия. Важно лишь содержание — «существо договора».

Итак, в договоре авансирования должны быть указаны:

1. точный адрес квартиры;
2. цена продажи квартиры;
3. данные об участниках договора;
4. дата подписания;
5. срок действия договора;
6. условия расторжения договора и возврата денег;
7. санкции за несоблюдение договора.

Все остальное — по желанию.

Помимо договора авансирования, желательно составить приложение, в котором подробно фиксируется состояние квартиры на момент подписания документа. Что следует перечислить в приложении:

• элементы мебели и техники, которую хозяева обещают оставить покупателю;
• существующие поломки и недостатки квартиры;
• описание состояния квартиры (железная дверь, застекленный балкон, марка сантехники и прочее).

Все это желательно подкрепить фотографиями, которые также прилагаются к договору.

Часто агентства недвижимости заключают договор с покупателем на себя (то есть от лица компании) и аванс берут себе. Якобы для безопасности и сохранности денег. Отдельные крупные компании выдают некие «сертификаты» и «гарантийные письма» на красивой бумаге с печатями. На самом деле никаких дополнительных гарантий это вам не дает. С юридической точки зрения более правильный договор аванса — заключенный между продавцом и покупателем. С практической точки зрения большой разницы нет. Доверяете данному агентству — подписывайте.

Помимо договора, необходимо взять у получателя аванса рукописную расписку о получении денег. Подписанный договор не является доказательством передачи денег! Доказательством могут быть только банковские документы (при безналичных платежах) или рукописная расписка (наличные расчеты). В расписке указываются паспортные данные получателя, полученная сумма и информация о договоре аванса, в исполнение которого переданы деньги. Подписали? Заплатили? А теперь попрощайтесь со своими деньгами.

Конечно, если договор и расписка оформлены правильно, шансы остаться без денег невелики. Но они есть. Если сделка отменится, а продавец или нечистоплотный риелтор откажутся возвращать деньги, вам останется только один путь — в суд, а это долго, хлопотно и малоэффективно. Тем более что вы можете быть сами виноваты — передумали, нашли квартиру подешевле. Поэтому мы рекомендуем рассматривать аванс как расходную часть и быть готовыми к его потере.

Продолжать ли поиски после внесения аванса? Внесение аванса за квартиру повышает ваши шансы на ее покупку, но не делает их 100-процентными. Гарантий по-прежнему нет.

• Сделка может сорваться по независящим от сторон причинам. Отказ банка или страховой компании, проблемы со сбором документов, разорвавшаяся цепочка, стихийное бедствие, болезнь или смерть продавца и т. п.
• Сделка может сорваться по вине продавца. Изменились жизненные обстоятельства, передумал продавать квартиру, не нашел вариант для покупки, отложил продажу, поднял цену.
• Некоторые продавцы, получив аванс, продолжают показывать квартиру потенциальным покупателям, надеясь продать подороже. Бывает, что продавец набирает несколько авансов, а потом уже выбирает покупателя — самого выгодного и удобного. Остальным деньги возвращаются. Потерянное время? Извините, компенсация не предусмотрена. Кстати, не забудьте после выплаты аванса посмотреть в Интернете, сняты ли объявления о продаже квартиры? Если нет, вежливо напомните продавцу о его обещании приостановить продажу.
• А может, вы и сами найдете более привлекательный вариант? Даже с учетом потерянного аванса это окажется выгодно. Особенно важно не прекращать поиски, если вы торопитесь. Необходимо совершить сделку в течение месяца? Не полагайтесь на продавца, который клянется уладить все формальности в срок. Ищите запасной вариант. Некоторые покупатели дают сразу несколько авансов за разные квартиры и ждут: какая сделка завершится быстрее? Остальные деньги с большой долей вероятности будут потеряны, но зато сэкономлено драгоценное время!

Если же вы никуда не торопитесь и запали именно на эту квартиру — расслабьтесь и наберитесь терпения. Переезд в новую квартиру после внесения аванса может состояться и через месяц, и через два-три месяца, и через полгода. Такова жизнь.

Документы для сделки

Если вы покупаете квартиру в ипотеку, список документов вам пришлет банк. Их более десятка. Однако от вас в данном случае требуется только оформить страховку. Все документы на квартиру и продавцов должен предоставить сам продавец или его риелтор. Обычно сканы документов риелтор продавца присылает по электронной почте покупателю (или его риелтору), а тот проверяет комплектность и пересылает в банк. Все просто.

Однако не стоит полностью полагаться на юристов банка! Они тоже ошибаются. И потом, далеко не во всех банках юристы ответственно относятся к проверке документов. В некоторых банках стратегия простая. Есть страховка титула? Кредит дадут. Если квартиру вы впоследствии потеряете, страховая компания погасит банку ваш долг. Не погасит? Значит, погасите вы сами, ведь кредитные обязательства никто не отменял. Квартиры нет, а долг остается.

Как видите, банк рискует гораздо меньше, чем вы, так что проверять документы на квартиру необходимо независимо от банковской проверки. Если квартира покупается без ипотеки, список необходимых документов сокращается в несколько раз. Для заключения договора и регистрации перехода права собственности вам потребуются всего лишь:

1. паспорта продавца и покупателя;
2. свидетельство о праве собственности продавца;
3. правоустанавливающие документы;
4. заявление на регистрацию;
5. квитанция об уплате пошлины;
6. если есть несовершеннолетние собственники — согласие органов опеки на продажу квартиры.

Все! Даже техпаспорт с недавнего времени не требуется. Однако, чтобы отбросить все сомнения, рекомендуем запросить у продавца дополнительные документы. Это:

• Выписка из домовой книги. Выдается в паспортном столе или ЕИРЦ вашего района. В ней фиксируются все, кто был прописан в этой квартире, и причины их выписки.
• Выписка из Единого реестра гражданских прав (ЕРГП). Выдается в органе регистрации. В ней отражены все переходы права собственности по данной квартире.
• Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Выдается в ЕИРЦ.
• Техпаспорт. Позволяет увидеть изначальную планировку квартиры и понять, были ли произведена неузаконенная перепланировка. Свидетельство перепланировки — красные линии в техпаспорте, но их может и не быть, так что просто сверяем «официальную» и реальную планировку.
• Нотариально заверенное согласие на продажу от мужа / жены продавца или свидетельство о разводе.

Если накануне сделки вам подняли цену

К сожалению, такое бывает. В Москве за пару дней до сделки могут поднять цену на 100 000–300 000 руб. С одной стороны, по сравнению со стоимостью квартиры это не так много. Такую сумму реально собрать по родственникам и друзьям за два-три дня. С другой — рушатся все планы. Самое печальное, что цену перед сделкой чаще всего поднимают нечистоплотные риелторы. Собственник квартиры может и не подозревать о таких выкрутасах. Варианты ваших действий:

• Отказаться от новой цены. Вы сообщаете, что готовы к покупке только на условиях, о которых договорились раньше. Есть шанс, что другая сторона проявит благоразумие и сделка состоится.
• Настаивать на старой цене. Если вы с продавцом заключили авансовый договор, у вас появляется инструмент давления. Вы имеете право подать в суд иск о принуждении продавца к заключению договора купли-продажи на условиях, описанных в договоре. В результате суд блокирует регистрацию перехода прав собственности на объект до окончания рассмотрения дела. Все это путает карты продавцу. Вполне вероятно, что у него есть другой покупатель, который готов заплатить за квартиру чуть больше. Или таких покупателей несколько, и между ними хотят устроить аукцион, на котором квартира будет продана предложившему максимальную цену. (Да, есть и такая методика продажи квартиры: изначальная цена занижена, у покупателей возникает ажиотаж, проводится аукцион и. нередко квартира продается по цене выше средней. Такова уж человеческая психология — азарт и эмоции отключают мозг, что приводит к невыгодной сделке.) Так вот, судебный иск замораживает сделки с квартирой. Продавец теряет время, поэтому, скорее всего, согласится на ваши условия.
• Принять новую цену. Если с повышением цены привлекательность объекта не упала — возможно, имеет смысл это принять. «Принять и простить», как говорил комедийный персонаж. Если вы общаетесь не с продавцом, а с его риелтором, то попытайтесь выйти на продавца. Не исключено, что собственник квартиры не подозревает о манипуляциях.

Но выкручиванием рук перед сделкой занимаются не только продавцы. Иногда этим грешит и покупатель. Особенно если он располагает наличными деньгами и стоит в цепочке сделок первым, или «верхним» на сленге риелторов. Продавцы меняют квартиру — например, из однушки переезжают в двушку. Владельцы двушки, в свою очередь, покупают трешку. Цепочка из трех—пяти альтернатив не является чем-то необычным. Если «верхний» покупатель перед сделкой требует скидку 50 000–300 000 руб., то высок шанс, что вся цепочка скрепя сердце пойдет на его условия.

Есть и другая крайность в подборе квартиры. Часть покупателей ходят на просмотры месяцами, что-то ищут, выбирают, но до аванса дело никак не доходит. Риелторы называют эту разновидность покупателей «туристами». Попалась отличная квартира? Метро в пешей доступности, хорошие параметры, чистые документы. Продавец торопится продать и готов к серьезному торгу. Вот оно, надо брать!

Но «туристы» не до конца удовлетворены. Их терзает мысль: а вдруг попадется квартира еще лучше! Немножко подождем, поищем. Спустя несколько недель (а бывает — и месяцев) они спохватываются. Ничего лучше не попалось, ходить на просмотры надоело, пожалуй, имеет смысл остановиться на той самой, первой квартире. Но поздно, квартира продана. Как правило, от таких клиентов рано или поздно отказываются и риелторы — время дорого и невосполнимо. Так что перфекционизм, поиск идеального объекта в недвижимости чреват потерей времени и разочарованием. Важно заранее определить свои приоритеты и смириться с мыслью, что идеал недостижим.

Составляем договор купли-продажи

Документы собраны и проверены? Можно приступать к заключению великого и ужасного договора купли-продажи (ДКП). Договор купли-продажи предоставляет риелтор. Также услугу по составлению «красивого» договора оказывают нотариусы и юристы. Обращайтесь к профессионалу, которому доверяете.

Есть, конечно, вариант «скачать из Интернета», но, если вы не специалист, лучше отказаться от таких экстремальных шагов. Качество юридического контента в Интернете оставляет желать лучшего. Абсолютно любой договор, который вы там найдете, необходимо редактировать и дорабатывать с учетом вашей ситуации, законодательства и здравого смысла.

По закону договор купли-продажи должен быть заключен в простой письменной форме. Нотариальное удостоверение не требуется. Хуже от печати нотариуса вам не будет, но и пользы немного. Тем более что услуга это недешевая — до 1% от стоимости квартиры. Нотариус вам потребуется, только если вы берете ипотеку — для удостоверения закладной.

Волнующую процедуру заключения с продавцом ДКП можно провести в кафе или офисе агентства недвижимости, но лучше арендовать переговорную комнату в банке, через который вы будете производить расчеты.

Существенные условия договора купли-продажи:

• Точный адрес и характеристики квартиры (метраж, этаж). Кстати, до подписания договора прогуляйтесь в одиночестве и удостоверьтесь, что номера дома и квартиры соответствуют тем, что указаны в документах продавца. Мошенничество из серии «показать одну квартиру, а продать другую» практикуется во всем мире с незапамятных времен. Собственно, это единственное существенное условие для ДКП, предусмотренное Гражданским кодексом. Если предмет договора определен, договор считается заключенным. Другие важные условия ДКП:
• Цена.
• Дата подписания.
• Сроки и условия физического и юридического освобождения квартиры, санкции за невыполнение этих условий. Желательно, чтобы освобождение квартиры произошло ДО подписания договора купли-продажи. На случай, если это не получится, можно предусмотреть в договоре, чтобы небольшая часть суммы передавалась продавцу после выполнения этих действий.

Например, цена квартиры 6 млн руб. Из них 50 000 руб. вы вносите на авансе, 5,9 млн передаете через ячейку при заключении ДКП, а последние 50 000 руб. продавец получает, когда выписывается и съезжает с квартиры.

• Наличие информации о продавцах, покупателях, правоустанавливающих документах, распределении долей в покупаемой квартире.

К договору купли-продажи также добавляется приложение, описывающее состояние и содержимое квартиры, желательно с фотографиями. Можно скопировать это приложение из Авансового договора.

Изредка стороны договариваются о таком варианте: большая часть суммы за квартиру вносится сразу, а остаток покупатель выплачивает в течение нескольких месяцев (или лет) равными платежами. Это удобный вариант, когда покупателю, как водится, «не хватает», а кредит по разным причинам взять нельзя.

Рассрочка на вторичном рынке — явление крайне редкое и опасное для продавца квартиры. Если покупатель, уже получив в собственность квартиру, перестает платить, рычагов давления на него у бывшего собственника нет. Только суд, а это долго и не всегда эффективно. Зато для покупателя этот вариант очень выгоден и удобен. Деньги завтра всегда дешевле, чем деньги сегодня! Поэтому предложить продавцу рассрочку можно, но настаивать не имеет смысла. 99 % собственников откажутся, и правильно сделают.

Если все-таки вы договорились о рассрочке, оформляется она отдельно как договор займа. То есть ДКП составляется стандартно, а к нему прилагается договор займа на недостающую сумму, прописывается срок, периодичность и размеры платежей.