Договор задатка при купле-продажи квартир
Задаток — одно из тех слов, точное юридическое значение которых не совпадает с обиходным, бытовым. В обиходе под задатком мы скорее всего понимаем частичный платеж вперед за товар или услугу. После передачи товара или оказания услуги должен производиться окончательный расчет. Ну, а если продавец так и не отдаст товар — что будет с задатком? Наверно, его придется просто вернуть?
Оказывается, все не так просто. Ту операцию, о которой мы сейчас говорили, правильнее назвать авансом. А задаток — не просто частичный платеж, но еще и способ обеспечения обязательств. И правовые последствия нарушения своих обязательств какой-либо из сторон будут совсем другими.
Согласно статье 380 ГК РФ, “задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения”.
Задаток — один из классических способов обеспечения обязательств. Хотя он применяется не столь широко, как залог или неустойка, но в определенных отношениях — например, при оказании услуг физическим лицом физическому лицу — он вполне распространен.
Итак, идея задатка состоит в том, что внесенный частичный платеж выполняет дополнительную обеспечительную функцию. Причем функция эта двойственна. В чем же она состоит?
Для ответа на этот вопрос придется обратиться к статье 381 ГК РФ (пункт 2). Согласно ей, если договор не исполняется по вине задаткодателя, то деньги ему не возвращаются, — в этом плане задаток напоминает залог с облегченным порядком обращения взыскания на предмет залога. Наоборот, если своих обязательств не исполняет задаткополучатель, то он должен вернуть задаток в двойном размере. С этой стороны задаток имеет общие черты с неустойкой (штрафом) — хотя здесь обеспечительная функция гораздо сомнительнее: ведь эти деньги нужно еще как-то взыскать с виновной стороны!
И, наконец, если обязательство не было исполнено по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения, задаток просто возвращается задаткодателю, и стороны расходятся мирно. Так, по крайней мере, трактует дело ст.381 ГК РФ (п.1).
Легко заметить, что конструкция задатка может быть использована только в таких договорах, где у обеих сторон есть обязательства друг перед другом, причем у одной из сторон — обязательство денежное (уплатить определенную сумму). В противном случае стороны оказываются в неравном положении. Бессмысленно, например, говорить о задатке по договору займа, — ведь там у заимодавца обязанностей нет, есть только права. А вот договоры купли-продажи или возмездного оказания услуг логично и удобно обеспечивать задатком.
Но далеко не всякий частичный платеж является задатком. Во-первых, обязательным условием является письменная форма соглашения о задатке, — иначе в случае сомнений и споров такой платеж будет рассматриваться как аванс. Во-вторых, договор, обязательства из которого обеспечиваются задатком, должен быть уже заключен к моменту заключения соглашения о задатке (или хотя бы одновременно с ним) — поскольку задаток, по определению, “выдается одной из сторон . другой стороне в доказательство заключения договора.” В-третьих, деньги должны передаваться именно другой стороне основного договора, а не третьему лицу.
Задаток на рынке недвижимости
Зачем нужны все эти теоретические изыскания? На самом деле они вполне жизненны — с ними может столкнуться практически любой человек. Например, при покупке квартиры.
Представим себе ситуацию: вы решили сэкономить на услугах посредников — риэлторов и начали сами себе подыскивать квартиру. Осмотрели одну, другую, третью, — вроде бы на чем-то остановились. Но как продавцу быть уверенным, что покупатель не передумает? В самом деле, вы можете пообещать купить квартиру, но потом найти себе другой вариант, — а продавец будет сидеть и ждать, теряя время и других возможных покупателей.
В такой ситуации вполне распространенной практикой является взимание задатка продавцом. Если уж покупатель отдаст хотя бы небольшую часть стоимости квартиры, но с условием, что при отказе эти деньги к нему не вернутся, — он просто так от покупки не откажется. С другой стороны, покупателя будет греть мысль, что и продавец его теперь просто так не “кинет”, — ведь при нарушении им обязательства придется отдавать задаток в двойном размере. Оформляем письменное соглашение о задатке — и.
Стоп. Давайте задумаемся: является ли такая операция задатком в строгом юридическом смысле? По духу — да, а по букве закона — нет! Ведь основной договор еще не заключен!
Может быть, соглашение о задатке в данном случае можно рассматривать как предварительный договор купли-продажи квартиры? Нет, это тоже неверно: по предварительному договору никаких обязательств осуществить платежи у сторон еще не возникает. У них есть только одно обязательство — заключить в будущем основной договор на определенных условиях. Обязательство оплатить квартиру возникает у покупателя лишь после заключения собственно договора купли-продажи, который подлежит государственной регистрации. Поэтому передаваемая сумма не может рассматриваться как частичный платеж по договору.
Кстати, предварительный договор, чтобы иметь силу, должен заключаться в форме, установленной для основного договора. Очень сомнительно, чтобы при передаче задатка продавец и покупатель квартиры отправлялись в Комитет муниципального жилья для регистрации соответствующего договора.
Внимание: на арене — риэлтор!
Но возможны еще более сложные случаи. Так, риэлторские фирмы, которые занимаются подбором квартир для своих клиентов, т.е. сводят продавца с покупателем, не меньше продавца заинтересованы в том, чтобы покупатель не передумал и сделка не сорвалась: они ведь живут на проценты от заключенных сделок!
Одной из форм обеспечения серьезности намерений покупателя является заключение трехстороннего “договора задатка”. Согласно ему покупатель, в принципе давший согласие на покупку квартиры, вносит некоторую сумму в счета будущей оплаты. Причем деньги получает не продавец, а риэлтор — как третья и вроде бы незаинтересованная сторона. В случае несовершения сделки по вине Покупателя, внесенный задаток не возвращается и служит для покрытия убытков продавца и риэлтора. Такие случаи возникают достаточно часто.
Вот какая история приключилась с москвичкой Н., искавшей себе квартиру. В газете она нашла информацию о трехкомнатной квартире в подходящем районе. По телефону обнаружилась посредническая фирма -– ЗАО «Правовой центр жилья», которая получила поручение на продажу квартиры от ее хозяйки — г-жи К. При осмотре Н. убедилась, что квартира ей подходит, — хотелось только удостовериться, что она юридически “чистая”. Но представители риэлторской фирмы стали ее торопить: квартира, дескать, хорошая, дешевая, “уйдет со свистом” — т.е. покупателей на нее найдется много. Внесите-ка, девушка, задаток, — а уж потом вместе сходим в ЖЭК и все, что вам нужно, выясним.
Здесь-то Н. и допустила стратегическую ошибку. Уж сколько раз твердили миру, что не надо заключать сделки, если продавец (или его представитель) вас понукает и поторапливает: мол, это последняя возможность, мол, не упустите свой единственный шанс. В спешке всегда легче подсунуть не слишком хороший товар, а спешащий покупатель может этого поначалу не заметить.
Наша героиня решила “не упускать шанс” — и заключила с фирмой и владелицей квартиры трехсторонний договор, названный “Договором задатка”. По этому договору Н. обязалась приобрести квартиру и внесла “задаток” в сумме 1000 долларов (при цене квартиры около 57 000). А продавец — владелица квартиры — обязалась квартиру ей продать. “Задаток” при этом был внесен фирме, а не продавцу.
Однако уже после заключения “договора задатка” выяснились новые сведения о квартире. Во-первых, сразу после приватизации квартира была перепродана 4 раза за 11 месяцев (видимо, покупателей квартиры в ней что-то не устраивало). Во-вторых, оказалось, что первый хозяин квартиры, который ее когда-то приватизировал, был осужден и сейчас находится в заключении. Из квартиры он был выписан только месяц назад, причем по решению суда. А осужден он, между прочим, за бандитизм.
Вы хотели бы оказаться на месте Н., если этот гражданин после освобождения начнет требовать восстановления прописки, — а значит, и права проживания в квартире?
На языке риэлторов все это называется “недостаточной юридической чистотой” квартиры. Скорее всего, если бы Н. узнала об этих “пикантных подробностях” с самого начала, она бы на пушечный выстрел не подошла к такому жилью. Не мудрено, что покупательница заявила «Правовому центру жилья» о своем нежелании покупать квартиру и попросила денежки назад.
Фирма, однако, была другого мнения: ведь идея задатка в том и соcтоит, что если договор срывается по вине задаткодателя, то деньги ему не возвращаются. И в подписанном нашими героями “Договоре задатка”, содержался пункт, по которому “в случае не свершения сделки по вине Покупателя, внесенный задаток не возвращается”. Кто отказывается от подписания договора? — Н.! — Значит, и вина — ее!
Со своей стороны, Н. заявила, что сделка сорвалась не по ее вине. Ведь фирма не предоставила ей всей необходимой информации о квартире, о совершавшихся с нею сделках, об обстоятельствах выписки первоначально прописанных в квартире лиц, — фирма и виновата! А по тому же договору, “в случае несвершения сделки не по вине Покупателя, внесенный задаток возвращается Покупателю в течение трех дней.” (Как видим, риэлторы смягчили свою ответственность по сравнению с тем, что предусмотрено в ГК).
Нам кажется, что позиция «Правового центра жилья» в данном случае выглядит неубедительно. И не только с точки зрения моральной: тут, видимо, двух мнений быть не может — скрывать правду нехорошо. Но и с точки зрения юридической.
Во-первых, хотя из “Договора задатка” не усматривается обязанности фирмы предоставить покупателю информацию о квартире, но фирма, по сути, оказывала гражданке Н. посредническую услугу. Н. намеревалась приобрести квартиру для личных бытовых нужд. Следовательно, ее отношения с фирмой подпадают под действие Закона РФ “О защите прав потребителей”, в частности ст.10 — о праве потребителя на информацию о товарах (работах, услугах), и ст.12 — об ответственности изготовителя (исполнителя, продавца) за ненадлежащую информацию о товаре (работе, услуге):
“Изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора” (ст. 10 пункт 1).
“Если предоставление ненадлежащей, то есть недостоверной или недостаточно полной, информации о товаре (работе, услуге). повлекло приобретение товара (работы, услуги), не обладающего необходимыми потребителю свойствами, потребитель вправе расторгнуть договор и потребовать полного возмещения убытков” (ст.12 пункт 1).
Так что, похоже, именно фирма не выполнила своих обязательств, — и договор не был заключен по ее вине.
Во-вторых, сам договор, на наш взгляд, не может быть квалифицирован как соглашение о задатке, и потому деньги должны быть возвращены. Причины уже были указаны выше: задаток уплачивается в счет причитающихся по договору платежей, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Пока не заключен основной договор купли-продажи квартиры, оснований для уплаты задатка — именно как задатка! — не возникает.
Нельзя трактовать “договор задатка” и как предварительный договор купли-продажи квартиры (см. выше). И даже если рассматривать отдельное “обязательство купить квартиру”, возникшее у Н. в силу подписания “договора задатка”, как твердую обязанность, при отказе от которой с покупательницы можно взыскивать убытки, — все равно нельзя утверждать, что у нее уже возникла обязанность платить. Так что конструкция задатка здесь неприменима.
Наконец, задаток должен вноситься тому лицу, которое выступает по отношению к задаткодателю в роли кредитора по основному договору. Фирма таковым не является, — ведь продавцом квартиры выступает не она, а некоторое физическое лицо. Поэтому получение задатка фирмой выглядит совершенно необоснованным.
Может быть, переданную сумму денег можно трактовать как залог, вносимый залогодателем третьему лицу? Экономически это, пожалуй, именно так. Но юридически нельзя признать заключенный договор и договором залога — поскольку в нем не содержится самого термина “залог”, да и основное обязательство (покупка квартиры) определено с точки зрения залогового права недостаточно четко.
К сожалению, Н. после нескольких неудачных попыток вернуть деньги по-хорошему не стала доводить дело до суда. Поэтому аргументы, приведенные выше и использованные в претензиях к фирме, не прошли судебную апробацию. Однако, на наш взгляд, более упорные или более трепетно относящиеся к своим деньгам граждане могут — если уж судьба поставила их в такую ситуацию — бороться с недобросовестными риэлторами таким образом.
Если Вы сочли данную информацию полезной для Вас, внесите небольшую сумму для развития сайта
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 13 ноября 2014 г. N Ф09-7278/14 по делу N А71-12481/2013 (ключевые темы: задаток — председатель правления — договор возмездного оказания услуг — применение последствий недействительности — исполнитель)
Резолютивная часть постановления объявлена 11 ноября 2014 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 13 ноября 2014 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Черемных Л.Н.,
судей Громовой Л.В., Гайдука А.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу гаражно-строительного кооператива «Сокол» (далее — кооператив «Сокол») на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 16.04.2014 по делу N А71-12481/2013 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2014 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.
Кооператив «Сокол» обратился в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Правовед» (далее — общество «Правовед») о признании недействительным договора возмездного оказания услуг от 17.11.2012 N 35-П/2012, заключенного между сторонами и взыскании 180 000 руб. в порядке применения последствий недействительности указанной сделки.
Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 16.04.2014 (судья Кислухин А.В.) в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2014 (судьи Балдин Р.А., Кощеева М.Н., Суслова О.В.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе кооператив «Сокол» просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на то, что судами не дана надлежащая оценка его доводам относительно подписания оспариваемого договора со стороны истца неуполномоченным лицом. Заявитель кассационной жалобы указывает на то, что Митрохин В.П. не был законно избранным председателем правления кооператива, а потому не имел полномочий действовать от имени истца. Кроме того, он с 26.01.2011 перестал быть членом кооператива, вследствие чего не вправе участвовать в деятельности кооператива. Кроме того, заявитель полагает, что суды не учли того обстоятельства, что по условиям оспариваемого договора, ответчик обязался оказать услуги, которые в силу действующего законодательства он не вправе (не уполномочен) оказывать. Заявитель кассационной жалобы ссылается на то, что кооператив «Сокол» не оформлял (не выдавал) ответчику доверенность на выполнение юридически значимых действий, в связи с чем необоснованным и неподтвержденным является вывод судов о том, что истец отказался от исполнения спорного договора, отозвав доверенность представителя исполнителя.
Законность и обоснованность обжалуемых судебных актов проверены арбитражным судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как установлено судами, между обществом «Правовед» (исполнитель) и кооперативом «Сокол» (заказчик) заключен договор возмездного оказания услуг от 17.11.2012 N 35-П/2012, в соответствии с п. 2.1 которого, заказчик поручил исполнителю оформить на имя заказчика права собственности на объект — земельный участок, расположенный под гаражно-строительным кооперативом «Сокол».
В пункте 2.2 договора стороны согласовали, что стоимость услуг составляет 545 000 руб.
В соответствии с п. 2.3 договора датой начала оказания услуг считается дата передачи исполнителю по акту приема-передачи всей имеющейся в наличии у заказчика проектной, исходно-разрешительной и правоустанавливающей документации на объект.
После подписания сторонами договора заказчик оплачивает исполнителю задаток в размере 50% от цены договора в течение 3 банковских дней с момента подписания, оставшиеся 50% стоимости услуг исполнителя оплачиваются заказчиком в течение 5 банковских дней после подписания сторонами акта приемки оказанных услуг на основании выставленного исполнителем счета (п. 4.1.1, 4.2.2 договора).
Ответчиком в соответствии с п. 4.1.1 договора был выставлен счет от 20.01.2013 N 27 на сумму 272 500 руб.
Истец перечислил на расчетный счет ответчика 26.03.2013 и 01.04.2013 денежные средства в сумме 80 000 руб. и 100 000 руб. соответственно.
Кооператив «Сокол», указывая на то, что договор заключен от имени кооператива неуполномоченным лицом, сделка совершена вследствие злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, ссылаясь на ст. 179, 183 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратился в арбитражный суд с иском о признании договора недействительным и возврате 180 000 руб. в порядке применения последствий недействительности указанной сделки.
Суды пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.
Суд кассационной инстанции считает выводы судов законными и обоснованными.
Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В сил п. 1 ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
В соответствии со ст. 183 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.
Суды пришли к верному выводу о том, что подписанный сторонами договор является договором возмездного оказания услуг.
Согласно ч. 1 ст. 779 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
Проанализировав условия договора от 17.11.2012 N 35-П/2012, суды правильно установили, что стороны согласовали предмет договора, указав, что исполнитель оказывает заказчику услуги по оформлению на имя заказчика права собственности на объект, их стоимость, условия оказания, порядок оплаты услуг (п. 2.1, 2.2, 2.3, 4.1.1, 4.2.2 договора). При этом, как верно отмечено судами, из материалов дела не следует, что у сторон имелись разногласия либо неопределенность относительно существенных условий договора.
При таких обстоятельствах суды верно сочли, что оснований для признания договора незаключенным не имеется.
В силу п. 1 ст. 53 Гражданского кодекса Российской Федерации юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами.
Суды установили, что оспариваемый договор подписан от имени истца председателем правления кооператива «Сокол» Митрохиным В.П., его подпись на договоре скреплена печатью кооператива «Сокол».
Всесторонне, полно и объективно исследовав в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации материалы дела в совокупности, суды пришли к верному выводу о том, что в момент подписания договора Митрохин В.П. действительно являлся председателем правления кооператива «Сокол».
Доводы истца о том, что Митрохин В.П. не был законно избранным председателем правления кооператива, а с 26.01.2011 перестал быть членом кооператива, вследствие чего не вправе был участвовать в деятельности кооператива, противоречат материалам дела, в частности, протоколу отчетно-выборного собрания представителей гаражно-строительного кооператива «Сокол», протоколу отчетно-выборного собрания представителей ГСК «Сокол» от 17.02.2013 N 1, выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от 12.11.2013 N 11115, согласно которым Митрохин В.П. на момент составления указанных документов являлся действующим председателем кооператива «Сокол».
В соответствии с п. 9.2 Устава кооператива «Сокол» председатель правления без доверенности представляет интересы и осуществляет их защиту перед третьими лицами.
При таких обстоятельствах обоснованным является вывод судов о том, что действующий на тот момент председатель правления кооператива Митрохин В.П. имел полномочия на подписание оспариваемого договора от имени истца, кроме того, его действия следовали из обстановки с учетом его должностных обязанностей.
Каких-либо доказательств совершения спорной сделки вследствие злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, как верно указали суды, истцом в материалы дела не представлено.
Доводы заявителя о том, что по условиям оспариваемого договора, ответчик обязался оказать услуги, которые в силу действующего законодательства он не вправе (не уполномочен) оказывать, поскольку общество «Правовед» не вправе регистрировать право собственности на недвижимость (землю), так как этим занимается только специально уполномоченный государственный орган, подлежат отклонению. При этом суд исходит из того, что из буквального содержания договора от 17.11.2012 N 35-П/2012 (в частности разд. 3 договора «Права и обязанности сторон») следует, что по договору исполнитель принял на себя обязательства по содействию в оформлении права собственности на землю (сбор необходимых документов и их подача в соответствующий государственный орган для регистрации права), непосредственно факт регистрации права собственности на недвижимость в его обязанности не входит.
При таких обстоятельствах правильным является вывод судов о том, что при изложенных обстоятельствах оснований считать договор возмездного оказания услуг от 17.11.2012 N 35-П/20132 недействительным не имеется.
Согласно п. 2 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны.
На основании пояснений самого истца, данных им в ходе рассмотрения дела о том, что кооператив «Сокол», уплативший ответчику часть денежных средств по договору, в дальнейшем отозвал доверенность у представителя исполнителя, необходимую для оказания услуг по оформлению права собственности кооператива «Сокол» на земельный участок, суды пришли к выводу о том, что заказчик отказался от исполнения договора от 17.11.2012. В силу положений ст. ч. 2 ст. 64 и ст. 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пояснения лиц, участвующих в деле, допускаются в качестве доказательств и представляют собой одно из средств доказывания.
Между тем, суд кассационной инстанции полагает, что вывод судов о том, что уплаченные истцом денежные средства в сумме 180 000 рублей переданы ответчику в качестве задатка и возврату истцу не подлежат, следует исключить из мотивировочной части оспариваемых судебных актов по следующим основаниям.
Согласно п. 1 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Традиционно понятие задатка раскрывается посредством анализа его функций: во-первых, платежная (задаток передается в счет причитающихся платежей), во-вторых, доказательственная (задаток передается в доказательство заключения договора), в-третьих, обеспечительная (задаток передается в обеспечение основного обязательства).
Денежная сумма, передаваемая должником кредитору, признается задатком лишь в том случае, если стороны изначально (на момент передачи) понимали (и соответственно оформили), какие функции должна выполнять данная сумма. Если какая-либо из названных функций не предусматривалась, то переданную кредитору денежную сумму задатком считать нельзя.
Указанные обстоятельства позволяют обнаружить сходство и различие задатка и аванса. Аванс передается кредитору в счет будущих платежей.
Исходя из содержания спорного договора, а именно п. 4.1.2 договора, согласно которому после подписания сторонами договора заказчик оплачивает исполнителю задаток в размере 50% от цены договора в течение 3 банковских дней с момента подписания, а оставшиеся 50% стоимости услуг исполнителя оплачиваются заказчиком в течение 5 банковских дней после подписания сторонами акта приемки оказанных услуг на основании выставленного исполнителем счета, следует, что 180 000 руб. были перечислены ответчику в качестве предварительной оплаты услуг по договору от 17.11.2012 N 35-П/2012.
Само по себе указание на то, что данная денежная сумма передается ответчику в качестве задатка, не делает ее таковым, поскольку сведений о том, что помимо платежной функции она выполняет также доказательственную и обеспечительную функции, условия договора от 17.11.2011 не содержат.
Таким образом, основания для применения последствий, предусмотренных п. 2 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют. Вместе с тем, данный вывод судов не привел к неправильному принятию решения, в связи с чем, не является основанием для отмены судебных актов.
Поскольку оспариваемый договор не является недействительным, соответственно, отсутствуют основания для применения последствий недействительности сделки в виде возврата истцу 180 000 рублей.
При таких обстоятельствах, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что суды правомерно отказали в удовлетворении исковых требований.
Доводы заявителя кассационной жалобы сводятся по существу к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных судами на их основании выводов, что выходит за пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, установленные ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу норм ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба — без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 16.04.2014 по делу N А71-12481/2013 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2014 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Гаражно-строительного кооператива «Сокол» — без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Соглашение (договор) о задатке
Одним из способов обеспечения исполнения обязательств является соглашение о задатке, которое довольно часто используется при заключении договоров купли-продажи недвижимости, аренды на срок более года, поставки и подряда. Предоставляя задаток, стороны подтверждают серьезность своих намерений и определенным образом гарантируют свою платежеспособность.
Как заключить договор задатка: образец 2018 года
Договор задатка предполагает, что одна из сторон передает другой определенную денежную сумму в счет причитающихся с нее платежей, в качестве доказательства заключения сделки и ее исполнения (п. 1 ст. 380 ГК РФ).
Из данного определения можно выделить следующие функции задатка:
- доказательственную,
- платежную,
- обеспечительную.
Задаток подтверждает факт заключения договора, в счет платежей по которому он предоставляется. В этом заключается удостоверительная (доказательная) функция.
Платежная функция заключается в том, что задаток выдается в счет платежей той стороной, которой надлежит их совершить. При этом его уплата происходит до оказания услуг (передачи товара, оказания услуг). При окончательном расчете сторона (после выполнения основного соглашения), выплатившая задаток, удерживает его сумму из причитающихся с нее платежей.
Соглашение о задатке подписываются с целью предотвратить неисполнение сторонами договора, влекущее для них неблагоприятные последствия. Это и предопределяет его обеспечительную функцию.
Стороны и форма соглашения о задатке
Соглашение о задатке должно заключается в письменной форме (п. 2 ст. 380 ГК РФ). Устная форма не допускается. Если сделка не будет оформлена письменно, то такая выплата признается авансом.
Сторонами договора задатка могут быть участники любой сделки, предполагающей денежные выплаты одной из сторон. Например, продавец и покупатель, арендатор и арендодатель, подрядчик и исполнитель.
Ответственность по соглашению о задатке
В случае неисполнения договорных обязательств:
- задаток остается у стороны, его получившей, если за неисполнение договора ответственна сторона, его давшая.
- задаток возвращается плательщику, но уже в двойном размере, если за неисполнение договора ответственна сторона, его получившая (п. 2 ст. 381 ГК РФ).
Положение о возврате задатка может применяться только в случае полного неисполнения обязательства. Оно не распространяется на случаи ненадлежащего исполнения договорных обязательств.
Сторона, которая не исполнила условия основного договора, обязана возместить убытки с учетом суммы задатка, если иное не предусмотрено соглашением.
Бланк договора о задатке вы можете заполнить и скачать на этой странице. Ответьте на вопросы о сделке и заполните шаблон, который программа сформирует специально для вас.
Проанализировать договор оказания услуг с агентстком недвижимости
При покупке квартиры (с альтернативой) агентство недвижимости предлагает внести аванс по «Договору по оформлению в собственность выбранного жилого помещения».
Какие проблемы могут ждать, если подписать такой договор. Как я вижу, если владелец не согласится продать квартиру на условиях, которые мы оговорили заранее, то я теряю «аванс», а агентство ничем не рискует?
Ответы юристов (9)
Нет Александр, в данном случае риски минимальны. Этот договор Вы можете подписать лишь после того, как осмотрите квартиру, ознакомитесь с правоустанавливающими документами, определитесь с ценой.
Если все устраивает, подпишите договор, и агентство недвижимости начнет оформление сделки купли-продажи. Ничего страшного нет
Уточнение клиента
А можете тогда уточнить, в каком пункте договора указана цена на квартиру и возможность вернуть аванс, если владелец отказался подписывать договор купли-продажи по нужной цене?
Документы я посмотрел, на словах мы договорились, но документально это нигде не зафиксировано. Мы должны внести аванс и ждать пока закроется альтернативная сделка по покупке у текущего владельца.
09 Октября 2013, 17:43
Есть вопрос к юристу?
Александр, в тексте договора нет условий о задатке, в. п 5.1. речь идет об оплате услуг агенства за свои услуги. Только в самом договоре не прописано, считается ли что агенство выполнило свои обязательства по данному договору, если собственник продаваемой квартиры откажется от сделки по своим причинам. Будет ли с вами заключен иной договор по другому объекту и нужно ли будет вам опять оплачивать услуги агенства. Думаю, что можно попросить агенство дополнить договор именно по этому обстоятельству будет ли отказ продавца являться основанием для расторжения договора и каким образом будут возвращены ваши денежные средства.
Аванс иди задаток вы можете внести только продавцу на основании договора, заключенному между вами, т.е между продавцом и покупателем. В данном договоре это предусмотреть нельзя. т.к. агенство не правомочно получать аванс за покупателя. Поэтому можете с покупателем заключить предварительный договор купли-продажи или договор задатка. Тогда в случае отказа от продажи покупатель должен будет вам вернуть задаток в двойном размере.
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка
Александр, из смысла данного договора вытекает, что в случае его подписания согласно 1.5.1. Вы гарантируете Иполнителю, что нет никаких препятствий для оформления договора купли-продажи (т.е.между Вами и Продавцом все согласовано). На основании данного договора они оказывают Вам услуги по оформлению права собственности, которые обойдутся вам в 100000 руб. По крайней мере я так поняла смысл данного пункта договора.
Я бы не рисковала подписывать такой договор, так как Вы еще сами не вкурсе состоится сделка или нет и не можете гарантировать это Исполнителю.
В данном договоре нет вообще никаких ссылок на внесение Вами аванса в счет будущей сделки и кому вы его вносите. Поэтому будьте осторожны, передавайте денежные средства только под расписку продавцу, а еще лучше составьте договор или задатка, или предварительный с ПРОДАВЦОМ, а не с агентством.
В приложении о подтверждении цены речь идет только о вашем обязательстве внести задаток в сумме и в срок. К данному приложению необходим еще документ от собственника, что он получил от вас аванс (задаток) в счет будущего договора купли-продажи.
Соглашусь с теми коллегами, которые предостерегают Вас от подписания такого договора. Как всегда у риэлторов — много всякой воды, а как дойдет до суда Вы по такому договору и не разберетесь кто кому чего обещал.
Что это за услуги — организация оформления?
Прочитайте п.4.2. — за что Вы вообще платите? Все эти действия Вы сделаете сами запросто явившись в управление Росреестра.
Договор купли-продажи в данном случае типовой. Консультация по нему на этом сайте обойдется Вам ну никак не 100 000 рублей.
Исходя из смысла договора Вы платите деньги ни за что. Но по договору оказания услуг такое возможно и это будет законным.
А вообще, для проведения сделки надо обращаться к юристу, а не к лицу непонятно какого профиля именующему себя красивым заграничным словом.
Судя по смыслу договора услуг, Вы оформляете договор купли-продажи фактически сами, совместно с продавцом, а риэлтор «дополнительно информирует» (п. 4.2.3.) Вас о том, что Вы и сами можете уяснить из документов, указывая куда и когда Вам явиться для оформления. Причем, возлагает на Вас обязанность обеспечить явку продавца (что вытекает из анализа пп. 3 п. 3.2.3.) и, таким образом, перелагает на Вас риски ответственности за действия третьих лиц, в то время как никто по закону за действия третьих лиц не отвечает. Есть, конечно, исключения (организация — за работника, родители — за ребенка), но они не для Вашей ситуации.
Риэлтор (п. 4.2.6) лишь «окажет содействие» при сдаче документов в Росреестр. Сдаст за Вас и получит документы сам только при наличии нотариальной доверенности (оформление на Вас — п. 5.3.). Такая услуга, конечно, удобна в том, что Вы не потеряете время на сдачу (иногда это день), но лишь вероятно ее ускорит. Обычно, риэлторы сдают документы отдельному регистратору, который занимается только ими, только и в этот кабинет очередь. Если решитесь оформлять без риэлтора, то серьезно сэкономите. Кроме того, как следует из пп. 3 п. 3.2.3., обязанность и ответственность за сдачу возложена на Вас, даже в случае, если выдадите риэлтору доверенность на сдачу. Так вот, если не явится продавец (раздумал продавать), а сдать документы без него нельзя (обе стороны сделки должны явиться на сдачу), Вы нарушите обязанность по сдаче документов, вознаграждение остается у риэлтора — п. 7.3.
Пункт 3.2.1 обязывает Вас информировать, в случае, если Вам это известно, что продавец утратил какие-либо документы, или хочет внести изменения в договор, то есть перекладывает на Вас ответственность за действия третьих лиц. Если риэлтор докажет, что Вы знали об этом, но не сообщили, это приведет к появлению у риэлтора права на отказ от договора и оставлению у него вознаграждения по п. 7.3
Пункт 3.2.6. связывает Вас в части возможности заключения договора купли-продажи с другим продавцом, если у Вас появятся предложения лучше, нежели согласованная по рассматриваемому договору квартира. Пока не расторгнете договор, выйти из отношений с риэлтором не получится. А с расторжением проблема — см. ниже. В случае нарушения этой обязанности — опять п. 7.3.
Стоимость вознаграждения включена в стоимость квартиры (соглашение о подтверждении цены покупки). В этом случае, не понятно, как она удерживается риэлтором, так как деньги Вы обязаны передать продавцу, судя по указанному соглашению. Впрочем, это не особо важно, как то что они должны быть переданы до подписания договора купли-продажи, то есть не по нему, а по соглашению о подтверждении цены покупки, к которому продавец отношения не имеет. Следовательно, у продавца возникает неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ), причем, такое, которое, в соответствии со ст. 1109 ГК РФ, влечет риск и не взыскания, в случае, если он откажется от подписания договора купли-продажи.
Пунктом 5.3. на Вас возложены все расходы по оформлению, причем и за оформление договора купли-продажи в простой письменной форме (впрочем, это может быть даже и хорошо, что эта сумма не включена в вознаграждение риэтора, потому как можно заказать и контролировать подготовку такого договора на стороне).
Пункт 6.1 освобождает исполнителя от ответственности за неисполнение договора на случай любых решений органов власти, обозначенных в этом договоре как форс-мажор. Однако, к форс-мажору такие решения не относятся (Постановление ФАС ДВО от 17.05.99 № Ф03-А24/99-1/513). Сам по себе, этот пункт является ничтожным, но не влечет, конечно же, ничтожности самого договора. Но может порождать споры с исполнителем, настаивающем на обратном. А споры, как всегда, влекут расходы. Поэтому, следовало бы, сразу объясниться на этот счет и убрать его из договора, потому как если Росреестр по каким-либо причинам откажет в регистрации из-за отсутствия каких-либо документов на квартиру (согласия супруги продавца, того же органа опеки) и это увеличит сроки оформления, что приведет к падению интереса к этосделке с Вашей стороны, Вы будете вправе отказаться от договора, но Вам будет трудно получить обратно вознаграждение риэлтора, так как необходимо будет обращаться в суд.
В соответствии с п. 7.2. договора, расторгнуть в одностороннем порядке Вы его можете только в случае, если выяснится, что на приобретаемую квартиру наложен арест. Этот пункт, впрочем, не мешает отказаться от исполнения договора, потому как, в соответствии со ст. 782 ГК РФ, заказчик
вправе в любое время отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии
оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.
Заказчик же может расторгнуть договор, оставив вознаграждение себе, за любое нарушение Вами договора (п. 7.3.), а также в случае, если продавец не явится на сделку (п. 3.2.3).
Пункт 8.4. устанавливает обязанность разрешать разногласия через некую Примирительную комиссию исполнителя и устанавливает претензионный порядок. В судебной практике такие условия не признаются устанавливающими претензионный порядок. Однако, в соответствии с п. 8.6., Вам «понятен» этот порядок и, подписав договор, Вы даете согласие на его применение. Можно предположить, что он имеется в виде отдельно изложенного документа. Если Вы подадите иск в суд, есть риск, что этот документ будет представлен, и суд этот иск вернет.
Также, при всем при этом, не исключены риски, возникающие из самого договора купли-продажи, который, скорее всего, Вам позже предложит риэлтор. Возможно даже, что эти риски будут заложены туда самим риэлтором, хотя бы по той же причине незнания нормативной базы и практики.
Здравствуйте!
В данном договоре п 7.2 устанавливает возможность прекращения договора Заказчиком только в случае ареста данного объекта недвижимости. Поэтому в данный пункт я бы советовал внести дополнения в части возможности отказа продавца от заключения договора купли-продажи и других обстоятельств, связанных с ухедшением качества объекта, др. В целом договор учитыват интересы Заказчика, но не детализирует обязанности исполнителя, не определяет конкретного результата его действия, за что собственно платится вознаграждения, и не прописана связь между жалаемым результатом и обязанностью выплаты вознаграждения. Поэтому желательно данный договор существенно дополнить, если на это не пойдет исполнитель, то Вас это должно сразу насторожить и договор тогда подписывать не слудует. Если Вы определитесь с собственником и договоренность уже будет 100 % установлена, то следует заключить договор об оказании юрид. услуг по оформлению документов для подписания и регистрации сделки. Сумма при этом должна быть существенно ниже 100 000.
Ищете ответ?
Спросить юриста проще!
Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.