Сопровождение продажи квартиры

Ваша квартира готова к продаже и найден покупатель?
Мы поможем оформить сделку по продаже быстро и безопасно, чтобы документы точно соответствовали законодательству, а вы получили деньги без потерь и задержек.

1. Переговоры с покупателем

Сопровождение переговоров по следующим вопросам:

• условия продажи квартиры;
• сбор необходимых документов для сделки купли-продажи квартиры;
• проведение взаиморасчетов;
• подписание договора и подача его на государственную регистрацию.

• сопровождение заключения соглашения, договора аванса, задатка или иного договора, направленного на приобретение квартиры, на условиях, которые выгодны вам;
• сопровождение при получении предоплаты, аванса или задатка так, чтобы не потерять денежные средства.

3. Сбор необходимых документов

Содействие в получении документов, необходимых для подписания договора купли-продажи квартиры.

*Документы сегодняшнего дня:

• права собственности на квартиру;
• документы, подтверждающие планировку квартиры;
• разрешение органов опеки и попечительства, если это необходимо.

*Возможны дополнительные услуги (содействие с приватизацией квартиры, оформлением права собственности, вступлением в наследство и др.).

4. Проект договора

• организация подготовки проекта договора купли-продажи квартиры;
• согласование договора с покупателем квартиры.

5. Организация и проведение сделки

• выбор и согласование надежного банка для проведения безопасных взаиморасчетов,
  подписание договора продажи квартиры;
• сопровождение при подаче договора купли-продажи квартиры на государственную регистрацию перехода права собственности.

6. Получение договора

• сопровождение при получении договора купли-продажи с зарегистрированным правом собственности;
• исправление ошибок в выданных правоустанавливающих документах.

Заинтересовала услуга? Позвоните по телефону +7 (495) 777 33 77

Спасибо, ваша заявка отправлена в контакт-центр «МИЭЛЬ».
В ближайшее время с вами свяжется наш специалист.
Желаем успехов в осуществлении ваших планов!

Ваш «МИЭЛЬ»

Почему нужно обратиться в «МИЭЛЬ»?

Каждый этап сделки с недвижимостью имеет свои нюансы, и разглядеть некоторые из них, верно оценив потенциальные риски, может только профессионал. Составление договора купли-продажи (этот документ защищает интересы покупателя и продавца, а значит, в нем должны быть учтены все возможные нюансы и «подводные камни»), процесс передачи денег за квартиру, грамотное написание расписок продавцом, фактическая передача квартиры в обговоренном сторонами состоянии – все это составляющие большого понятия «сделка».

Вам предстоит сложная сделка? В «МИЭЛЬ» накоплен многолетний опыт, позволяющий нам предложить услуги по сопровождению сделок с самыми разными факторами сложности, например:

разъезд — квартира продается с одновременной покупкой другой квартиры или квартир,
«цепочка» — в сделке участвует большое количество квартир,
ипотека — квартира приобретается с использованием средств ипотечного кредитования
залог — приобретается/отчуждается квартира, обремененная залогом,
«город-загород» — продается квартира и одновременно приобретается загородный объект,
субсидии — квартира приобретается с использованием средств материнского капитала или жилищных субсидий,
обмен на новостройку — производится продажа «старой» квартиры и одновременное приобретение новой квартиры в доме-новостройке.

Возможны любые другие варианты и комбинации, но при любых обстоятельствах мы гарантированно сможем организовать сделку безопасно, быстро и выгодно для вас.

Кто хочет действовать − тот позабудь покой.

Согласие на обработку персональных данных

Настоящим, свободно, своей волей и в своем интересе даю ЗАО «МИЭЛЬ» (ОГРН 1057748261526, ИНН 7709631538, КПП 770901001, адрес: 109004, г. Москва, ул. Николоямская, д. 40, стр. 1) (далее — Компания) согласие на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, размещенной на настоящем сайте (далее — Сайт), с целью: обработки моего запроса, направленного через форму обратной связи, коммуникации со мной в целях, связанных с обработкой и выполнением моего запроса с помощью различных средств связи, а именно посредством: интернет; сообщений на адрес электронной почты; коротких текстовых сообщений (SMS) и мультимедийных сообщений (MMS) на номер телефона; а также посредством использования информационно-коммуникационных сервисов обмена мгновенными сообщениями (мессенджеров); телефонных звонков; а также в целях продвижения Компанией товаров и услуг, проведения электронных или SMS опросов, контроля маркетинговых акций, клиентской поддержки, контроля качества услуг, оказываемых Компанией, а также для внутренней статистики Сайта, для чего разрешаю совершать с моими персональными данными следующие действия: сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение (в электронном виде и на бумажном носителе), уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, распространение, передачу (в том числе передачу третьим лицам, не исключая трансграничную передачу, если необходимость в ней возникла в ходе исполнения обязательств), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств.

Право на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, помимо ЗАО «МИЭЛЬ» дается также юридическим лицам, использующим Товарных знак «МИЭЛЬ» на основании лицензионных договоров, а также юридическим лицам, входящим в Сеть офисов недвижимости «МИЭЛЬ» и использующим Товарный знак «МИЭЛЬ» на основании договоров коммерческой концессии (франчайзинга), договоров коммерческой субконцессии (субфранчайзинга).

Одновременно даю свое согласие и не возражаю, чтобы Компания или иные лица по ее поручению отправляли сообщения, в том числе рекламного характера или иную информацию иного содержания на номер телефона или адрес электронной почты, или с использованием иных средств связи, указанных мной в форме обратной связи. Также даю свое согласие (не возражаю) на передачу третьим лицам персональных и иных данных, в том числе для целей их обработки, для обеспечения функционирования Сайта, реализации партнерских и иных программ, при условии обеспечения в отношении передаваемых данных режима, аналогичного режиму, существующему на Сайте, в том числе включая, но не ограничиваясь, передачу персональных данных лицам, аффилированным Компанией или заключившим с ней договоры, а также третьим лицам в случаях, когда такая передача необходима для использования Клиентом (Пользователем) определенного сервиса либо для исполнения определенного соглашения или договора с Клиентом (Пользователем).

Настоящее согласие предоставляется с момента заполнения формы обратной связи на Сайте, срок его действия неограничен. Настоящее согласие может быть отозвано мной в любой момент посредством направления соответствующего письменного заявления по адресу ЗАО «МИЭЛЬ» указанному в настоящем согласии.

Стоимость услуг

ПОЧЕМУ «МИЭЛЬ»?

МЫ МОЖЕМ И УМЕЕМ ВСЁ!
28 ЛЕТ БЕЗУПРЕЧНОГО СЛУЖЕНИЯ РИЭЛТОРСКОМУ ДЕЛУ – ТОМУ ПОДТВЕРЖДЕНИЕ.
«МИЭЛЬ» – КОМПАНИЯ ПОЛНОГО ЦИКЛА ОКАЗАНИЯ УСЛУГИ.

Сделка купли-продажи квартиры — серьёзная покупка, юридическое оформление которой имеет свои нюансы.

Квартиры на вторичном рынке, а также уже построенные квартиры в доме, введённом в эксплуатацию, приобретаются по договору купли-продажи. Сегодня КВАДРУМ расскажет о всех юридических нюансах правильного оформления таких сделок.

Сделка купли-продажи заключается в соответствии с Гражданским Кодексом и для её заключения необходимо, прежде всего, согласие продавца и покупателя. Но бывают случаи, когда покупка квартиры происходит с привлечением ипотечного кредита, тогда помимо этого требуется одобрение сделки банком. Ирина Маевская, руководитель юридического департамента ГК «Премьер», обращает внимание, что одним из условий заключения договора купли-продажи с участием банковских денег — проведение оценки квартиры независимым оценщиком: «Банку требуется мнение третьей стороны, которая определяет стоимость квартиры. Бывают случаи, когда представитель самого банка, а не оценочной компании выезжает на квартиру для её осмотра, чтобы убедится в её качестве и состоянии дома. Нередко случается, что потенциальный заёмщик желает приобрести квартиру в доме, построенном до 60-х годов, а также в доме со смешанными, а не железобетонными, перекрытиями».

При заключении договора купли-продажи необходимо запросить у продавца все правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру.

«Предъявите справку о том, что вы не женаты на всех остальных женщинах»

Перечень документов для правильного заключения договора купли-продажи весьма внушителен.

Прежде всего, это правоустанавливающие документы, показывающие на основании чего у продавца возникло право собственности. Это могут быть договора, судебные решение, свидетельства о наследстве и т.д. Во-вторых, необходим и правоподтверждающий документ — свидетельство и регистрации права собственности на покупаемую недвижимость. В-третьих, требуются документы, описывающие объект имущества — кадастровый паспорт.

Кроме того, необходимы документы, удостоверяющие личности продавца и покупателя, справка о наличии или отсутствии зарегистрированных лиц, нотариально заверенное согласие супруга/супруги на сделку, разрешение органов опеки на заключение договора, если сделка затрагивает имущество несовершеннолетних или недееспособных лиц. Также потребуется письменное согласие родителей, усыновителей или опекунов, если квартира продается или покупается несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет. Если объект находится в залоге, то необходимо письменное согласие залогодержателя на отчуждение имущества.

Если квартира продаётся не собственниками, а доверенными лицами, то требуется изучить документы, подтверждающие эти полномочия. Светлана Матвеева, заместитель генерального директора по правовым вопросам «МИЭЛЬ — сеть офисов недвижимости», не рекомендует покупать квартиру у продавца, который действует по доверенности от собственника, так как юридически безопаснее, когда собственник сам подписывает договор купли-продажи: «Это связано с тем, что доверенность может быть поддельной либо отозванной собственником».

До приобретения квартиры, необходимо узнать из выписки Единого реестра, есть ли на ней обременения. Выписка это предоставляется Росреестром любому гражданину при предъявлении паспорта и письменного заявления, так как государственная регистрация прав носит открытый характер.

Светлана Матвеева также советует до подписания договора выяснить всё о регистрации: необходимо узнать, кто постоянно или временно зарегистрирован в квартире, а кто сохранит право пользования квартирой даже после сделки. Дело в том, что по нашему законодательству есть определённый перечень лиц, которые сохраняют право пользования жильём и после его продажи. Например, в этом списке есть бывшие члены семьи собственника, которые отказались от приватизации в его пользу. Особенно тщательно надо проверять квартиры, где зарегистрированы дети. Если их права будут хоть как-то ущемлены, то сделка будет однозначно признана судом недействительной.

Этот внушительный список — далеко не полный перечень всех необходимых документов для безопасного проведения сделки. Каждая сделка индивидуальна, поэтому всегда есть свои дополнительные справки и документы.

Договор договору рознь

Внимания и изучения требуют не только все необходимые документы, но и сам договор.

Ирина Маевская отмечает, что законодательство чётко предусматривает условия, без которых договор купли-продажи будет являться недействительным. Это цена и достоверное описание квартиры, благодаря которому объект будет идентифицирован по отношению к другим, то есть обязательно указать полный адрес, номер квартиры, площадь (жилую и нежилую) и кадастровый номер объекта. Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», добавляет: «Очень внимательно относитесь к точному адресу: не перепутайте корпус строения, а также владения, сверьте площадь — площадь по плану БТИ и в договоре должны быть абсолютно одинаковыми».

Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне, напоминает, что в договоре обязательны сведения и о правоустанавливающих документах на объект недвижимости, на основании которых он был приобретён.

Всё остальное в договоре купли-продажи не является обязательным и существенным с точки зрения признания сделки недействительной, однако, именно от всех дополнительных пунктов зависит комфорт сделки для всех сторон и её безопасность.

Важно прописать в договоре купли-продажи порядок оплаты, процедуру перехода права собственности и подписания акта приёма-передачи объекта, а также порядок расчёта. Необходимо указать, в каком порядке и когда будет происходить оплата квартиры. Обычно деньги платятся после регистрации права собственности через банковскую ячейку, хотя можно платить через аккредитив или переводом на расчётный счёт. Желательно в договоре указать, что факт получения денег продавцов подтверждается распиской.

Оформляя договор, Ирина Доброхотова напоминает: «Обязательно указывать полные паспортные данные: ФИО, номер и серию паспорта, кем, когда и где выдан, чтобы однозначно идентифицировать продавца и покупателя. В сложных ситуациях лучше и пол продавца и покупателя указать. Известна история, когда судились А.А. Жук и А.А. Жук. Однако это были мужчина и женщина. Из документа понять, кто из них кто, помогла только филологическая экспертиза: из фразы «продавец такой-то передаёт покупателю А.А. Жук жилое помещение « — сделали вывод, что речь шла о женщине, так как женские фамилии такого типа не склоняются.

В текст договора можно включить любое условие, в котором заинтересована одна из сторон. Например, Ирина Маевская обращает внимание, что часто прописывают дополнительную ответственность другой стороны — разные штрафные санкции. Так, документ может содержать условие, по которому, в случае расторжения сделки или признания его недействительным по вине продавца, продавец обязуется не только возместить продавцу всю выплаченную за квартиру сумму, но и оплатить штрафную неустойку. Варианты условий, при котором пострадавший получает компенсации, бывают разными.

Составляя договор, необходимо избегать формулировок, у которых возможно двоякое толкование. Также следует не употреблять фразы, которые создают неопределённость по поводу важных для сторон условий. Такие пункты могут быть основанием для расторжения договора купли-продажи, если одна из сторон будет в этом заинтересована. Следует помнить, что недобросовестные продавцы заведомо закладывают в договор такие инструменты, которые потом позволяют им признавать сделки недействительными или расторгать договоры по какому-либо основанию.

Договор купли-продажи — сделка, которая с 2013 года не подлежит обязательной регистрации, но зарегистрировать необходимо переход права собственность на квартиру. Регистрация этого права осуществляется территориальными органами Федеральной государственной службы регистрации, кадастра и картографии — Росреестром. Сегодня все документы для регистрации можно сдать в МФЦ, оплатив лишь государственную пошлину. Регистрации через Росреестр длится от 5 до 14 дней. Если же необходимо ускорить процесс, то можно обратиться к нотариусу. С 2015 года покупатели имеют право оформлять сделки у нотариуса и при этом им не нужно обращаться в МФЦ или органы Росреестра. Все необходимые документы нотариус отправит сам через специальный канал. Такая процедура займет 1-2 рабочих дня, но потребует оплаты дополнительной пошлины нотариусу.

Итак, покупка квартиры осуществляется именно по договору купли-продажи, поэтому вся информация в нём крайне важна, и если у покупателя недостаточно знаний, то лучше не экономить, а обратиться за помощью к профессионалам.

Правоустанавливающие документы: какими они могут быть?

Вы решили приобрести квартиру на вторичном рынке (то есть неновую — ту, в которой кто-то уже жил). Это означает, что вам придется контактировать с продавцами, имеющими на свою недвижимость различные правоустанавливающие документы. Какой вообще бывает эта «правоустановка» — с этим вопросом разбирался «Соб.ру».

Часто называется «ДКП». По словам опрошенных нами экспертов рынка, этот вид правоустанавливающих документов встречается при сделках чаще всего — примерно у 50% всех продаваемых квартир. Примечательно, что — по данным государственных органов — значительно больше квартир находится в собственности граждан на другом юридическом основании — они были приватизированы. Мнимое противоречие тут объясняется просто: те, кто приватизировал квартиру, часто после этого ничего с ней не делают. А люди, недвижимость приобретавшие (и, соответственно, имеющие на нее ДКП) более деятельны и активны — так что и продают свое имущество они чаще.

Проблема с квартирами с договором купли-продажи, говорит Ольга Балбек, замдиректора по юридическим вопросам компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», состоит в том, что здесь нужно проверять всю сделку. В частности, был ли дееспособен продавец, не совершались ли до последней продажи еще какие-то переходы права собственности?

Приватизация

Это основание встречается у примерно 20% продающихся квартир. Приватизация выглядит одним из самых «чистых» видов сделок: недвижимость безвозмездно передавалась государством проживающим, никакого мошенничества тут вроде бы быть не может. Но это, к сожалению, не так. Если в квартире проживало несколько человек, кого-то из них могли исключить из числа участвующих в приватизации. Например, гражданин временно отсутствовал (командировка, армия, пребывание в тюрьме). Либо был недееспособным. Огромный пласт проблем — с детьми, которых то включали, то не включали в состав участников приватизации (законы на этот счет несколько раз менялись). Если в квартире имелся любой из перечисленных выше персонажей, он может после сделки с вами заявить о своих правах на недвижимость.

Есть и еще одна категория — люди, отказавшиеся от участия в приватизации. По закону, они сохраняют пожизненное право проживать в данной квартире. Так что наличие такого человека означает, что либо он станет вашим соседом, либо вам придется как-то откупаться от него…

Наследство

Распространено на рынке примерно так же часто, как и приватизация — те же 20% случаев. Наследство, напоминает Ольга Балбек, бывает по завещанию и по закону (когда наследодатель не оставил завещания, и процесс идет в соответствии с правилами, описанными в Гражданском кодексе).

Завещание — вещь абсолютно свободная, т.е. человек вправе «отписать» свое имущество кому угодно, а не только родственникам. Так что основная проблема здесь — убедиться, что завещание действительно было таким, составлено по всем правилам и т.п. Другая проблема — ГК предусматривает т.н. «обязательную долю» для несовершеннолетних детей, нетрудоспособные супругов и/или родителей умершего. Опять-таки, следует убедиться, что подобных персонажей либо нет, либо они получили причитающуюся им долю и не станут предъявлять претензий.

С наследованием по закону — свои сложности, главная из которых — понять, не было ли других претендентов на наследство. Например, у наследодателя-мужчины «в дополнение» к официальным детям, жившим с ним вместе, вполне может отыскаться внебрачный ребенок — иногда даже в другом городе. По закону он — такой же полноправный наследник, как и все прочие…

Остальное: дарение, рента, мена

Эти основания встречаются уже значительно реже — на каждое из них приходятся считанные проценты продаваемых объектов недвижимости. С дарением все довольно просто, надо лишь убедиться, что соответствующее волеизъявление действительно имело место. Если даритель жив — хорошо бы встретиться с ним, если нет — тогда поговорить с его наследниками и убедиться, что они не намерены оспаривать его волю.

Рента. Тут основная сложность в том, что заключаются такие договоры с престарелыми людьми. Соответственно, и тактика нападения наследников (если они решат оспаривать договор) состоит в том, что «наша бабушка под конец жизни была не в себе и не понимала, что именно она подписала». Способ защиты тоже очевиден: разыскать этих наследников и попросить их подписать бумаги о том, что они не возражают против решения своей умершей бабушки. А если все-таки возражают — тогда от приобретения такой квартиры лучше отказаться.

Мена. Одна из самых безопасных сделок: тут при самом плохом раскладе каждая из сторон просто вернется в свою квартиру. Жалко, что договоров мены очень мало, поскольку риэлторы все время активно боролись с ними, убеждая клиентов, что мена — это признак неразвитого рынка.

Свидетельств нет, но это не страшно…

С июля прошлого года Росреестр (организация, осуществляющая учет всей недвижимости) вообще перестал выдавать свидетельства о собственности, а все соответствующие данные стали существовать исключительно в электронном виде. Этот факт изрядно взволновал рынок — пошли разговоры о том, что «правоустанавливающих документов больше не существует». Изучение вопроса, как всегда, показало, что действительность не так ужасна — надо просто не паниковать…

Итак, свидетельство о собственности не является (и никогда не являлось) правоустанавливающим документом. Оно — документ правоподтверждающий. А настоящие правоустанавливающие (договор купли-продажи, договор передачи при приватизации, документы о праве на наследство) никто и не думал отменять. Они сохранены и — как и прежде — обязательно «украшаются» в ходе сделки различными печатями, в том числе и Росреестра.

«Проверять правоустанавливающие документы при приобретении квартиры нужно ВСЕГДА!, — убеждена Светлана Краснова, руководитель юридической службы компании «ИНКОМ-Недвижимость». — Особо внимательно надо изучать документ-основание возникновения права собственности у продавца: договор купли-продажи, договор дарения, судебное решение, приватизация или др. Именно этот документ имеет первостепенное значение, и именно в нем содержатся существенные условия заключенной сделки». Что до хорошо знакомого всем свидетельства о собственности, то у большинстве квартир оно еще есть, а у тех, где переход права собственности произошел в последние месяцы, вместо свидетельства будет другая бумага — выписка из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).

Береженого бог бережет…

Вопрос не совсем в тему нашей статьи — но все-таки рассмотрим его. Одной из новаций в работе Росреестра стала возможность принимать документы на сделки онлайн, можно даже из другого региона. Чиновники, разумеется, произнесли все приличествующие случаю мантры о том, что система замечательно защищена от зловредных хакеров — но этот аспект как раз и вызывает сомнения. Особенно на фоне историй об успехах хакеров — от большой политики в США до заурядных историй о кражах денег с банковского счета. Что тут делать обычному человеку — тому, кто опасается, что его квартиру могут продать без его ведома?

Решение есть, и очень простое. Как говорит Светлана Краснова, можно поставить запрет на совершение регистрационных действий без вашего личного участия. Для этого собственник недвижимости должен обратиться в любой центр « Мои документы » с соответствующим заявлением. В этом случае в ЕГРН запись, наличие которой является основанием для возврата без рассмотрения документов, представленных иным лицом, не являющимся собственником объекта недвижимости. Даже при наличии у этого лица нотариально удостоверенной доверенности от собственника.

Закон различает 2 вида договоров, возникающих при передаче жилья во временное пользование.

Рынок аренды в Москве нельзя назвать цивилизованным: отношения, которые выстраиваются между квартиросъемщиками и владельцами квартир, во многом основаны на доверии.

Не все, сдавая квартиру, хотят платить налоги; и не все, снимая квартиру, готовы спокойно сообщить об этом соседям и участковому. Впрочем, о такой вещи, как договор аренды, слышали большинство участников арендных отношений. Кого же защищает такой договор и какие варианты его заключения возможны?

Аренда или наем? Как должен называться договор? Что в нем должно быть?

Начнем с того, что закон различает 2 вида договоров, возникающих при передаче жилья во временное пользование: аренды и найма жилого помещения. «Договор аренды заключается, когда собственником является физическое или юридическое лицо, а арендатором — юридическое. Договор найма заключается между двумя физическими лицами», — поясняет Мария Жукова, первый заместитель директора компании «Миэль-Аренда». При этом, как добавляет Галина Киселева, руководитель управления аренды квартир компании «Инком-Недвижимость», в случае если заключен договор аренды, юридическое лицо (арендатор) может использовать жилое помещение только для проживания граждан, пишет Собственник.

На практике большой разницы в том, как вы назовете договор, заключаемый между вами и хозяином сдающейся квартиры, нет. Согласно статье 421 ГК, форма договора, который вы заключаете, свободная. Единственное ограничение, которое накладывается законодательством, — это письменная форма договора. Грубо говоря, главное, чтобы договор был составлен в письменной форме, а как он называется, как поименованы стороны, заверен ли он нотариально — это уже детали.

Печать агентства, которая может стоять на договоре, тоже мало что дает в плане дополнительных гарантий, хотя и вреда не принесет.

Как бы ни назывался договор, он должен в обязательном порядке содержать следующую информацию:

• Ф. И. О. и паспортные данные сторон.
• Как можно более подробное описание объекта, который сдается (адрес, площадь, количество комнат, ваш этаж и этажность дома, документы, подтверждающие право собственности на квартиру ее владельца; можно приложить к договору и фото, иллюстрирующие состояние квартиры).
• Сумма, которую арендатор платит ежемесячно, и условия ее пересмотра (сколько раз в год, на каких основаниях).
• Порядок оплаты коммунальных платежей.
• Предельное количество проверок, визитов квартирного хозяина (в месяц, в год и т. п.) и условия таких визитов.
• Перечень лиц, которые могут постоянно проживать вместе с арендатором.
• Основания для расторжения договора.
• Срок, на который сдается квартира.

«Существуют определенные нормы, принятые для заключения договора аренды. С другой стороны, договор аренды — это всегда договоренности между сторонами. Соответственно, нет стандартной и типовой формы. Любой договор аренды индивидуален и должен по максимуму включать и отражать все договоренности, достигнутые сторонами в результате переговоров», — говорит Мария Жукова.

На какой срок заключать договор? Как продлевать договор?

Обычно договор заключается на один год без одного дня. Тому есть объективные причины: по закону, договора коммерческого найма, заключенные сроком до года, считаются краткосрочными. Этот вариант гораздо удобнее для квартирного хозяина, т. к. ограничивает возможности нанимателя подселять к себе на длительный срок сонанимателей, не прописанных в договоре, а также передавать снимаемую квартиру «по эстафете» сонанимателям. Кроме того, по закону, в случае если договор долгосрочный, наниматель получает преимущественное право на заключение договора на новый срок. Само по себе оно, возможно, и неплохо. Однако вследствие законодательных несостыковок есть риск, что, если стороны не договариваются об условиях, хозяин квартиры лишается (законного) права сдавать свою квартиру в течение года. На практике таких случаев, кажется, еще не было: редкий арендатор будет копаться в законах и выискивать возможность доставить квартирному хозяину столь изощренное неудобство. Однако закон есть закон, теоретически такая возможность имеется, а рисковать квартирным хозяевам, конечно, не хочется. В общем, понять их, настаивающих на краткосрочном договоре, вполне можно.

Один из распространенных мифов, касающихся договоров аренды, состоит в том, что по истечении срока договора нужно в обязательном порядке снова обращаться к риелтору (а значит, снова платить ему комиссию) и заключать все по новой на следующие 364 дня. Конечно, если вы обратитесь к риелтору, заплатить вам действительно, скорее всего, придется. Но делать это вовсе необязательно.

Даже если вы зациклены на соблюдении закона в мельчайших деталях, вполне возможно обойтись без перезаключения договора. Достаточно подписать соглашение о продлении договора. Согласно ст. 621 ГК РФ, для этого нужно за месяц уведомить хозяина квартиры о том, что вы хотели бы подписать такое соглашение; на практике, конечно, если у вас нормальные отношения (а если это не так, о каком продлении может идти речь), столь заблаговременное уведомление вовсе не обязательно.

Что должно быть указано в таком соглашении (оно, кстати, занимает не больше страницы А4)? Меньше, чем в основном договоре:

• Ф. И. О. и паспортные данные сторон.
• Срок, на который продлевается договор (с указанием номера прежнего договора).
• Размер платы, которая устанавливается на срок продления договора.
• И отдельным пунктом нужно будет указать, что остальные условия договора (номер) остаются без изменений.

Регистрировать соглашение не нужно. С момента окончания договора (т. е. с того момента, когда начинает действовать ваше соглашение о продлении) из ваших взаимоотношений с квартирным хозяином исключается третий участник — агент. Чисто теоретически (если вы, конечно, пользовались услугами агента при поиске квартиры и заключении договора) он должен был вмешиваться и урегулировать проблемы, возникающие у вас с квартирным хозяином, в течение действия срока договора. Но если вы за год так ни разу и не воспользовались его услугами (за которые, в принципе, скорее всего, заплатили комиссию), стоит ли продлевать ваши с ним отношения в дополнение к отношениям с хозяином квартиры?

Итак, с договором аренды/найма вроде бы все ясно, как и с его продлением. Вроде бы, но не совсем: есть ситуации, когда требуется подписание дополнительных соглашений либо внесение в договор дополнительных пунктов.

«Если жилое помещение принадлежит лицу на праве социального найма, то заключается договор поднайма, — приводит пример Галина Киселева. — В этом случае одна сторона — наниматель по договору социального найма передает жилое помещение во временное возмездное пользование другой стороне — поднанимателю».

Какова должна быть цена сделки и как правильно прописать комиссию агента. Что за услуги вы получите за свои деньги? Учитесь выбирать и торговаться.

Существуют такие темы – если не вечные, то, по крайней мере, очень «долгоиграющие», актуальные постоянно. К их числу точно можно отнести взаимоотношения клиента и его риелтора: пока существует вторичный рынок, необходимость продавать свои квартиры, люди будут данным вопросом интересоваться. Сегодня мы решили поговорить о базовом в этом вопросе документе – агентском договоре.

Разумная гибкость

Прежде чем начать разбирать договор по пунктам, пара слов «в общем». Любой человек, когда-либо бывший (или пытавшийся быть) клиентом риелторской компании, знает, что всякое агентство имеет заранее подготовленные «рыбы» договоров. Возможно ли что-то заменить в них? Или всякая попытка корректировки будет отвергнута?

Ответы, полученные «Журналом о недвижимости MetrInfo.Ru» у уважаемых экспертов рынка, сводились к тому, что политика «либо клиент подписывает предлагаемый нами документ, либо убирается вон», во-первых, незаконна. «Договор на оказание агентских услуг, как и любая другая сделка, является соглашением двух и более сторон, заключаемым при их свободном волеизъявлении», — отмечает Евгений Страхов, независимый эксперт, юрист по недвижимости. Иными словами, участники происходящего здесь абсолютно равноправны – каждый может предложить что-то свое или отвергнуть предлагаемое другой стороной. А во-вторых, попытки «прессовать» потенциального клиента еще и неразумны. Во всяком случае, в нынешних условиях, которые Евгений Страхов деликатно именует «некоторой стагнацией на рынке недвижимости, когда для любого агентства каждый клиент на вес золота».

К счастью, большинство агентств во взаимоотношениях с клиентами придерживаются разумной гибкости. «В нашей компании агентский договор максимально упрощен и прозрачен для клиентов, поэтому претензий обычно не возникает, — говорит Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». – Какие-либо дополнения и пожелания можно отобразить в дополнительном соглашении. В то же время сама форма договора, как правило, является установленной, правки для клиентов не вносятся. Возможны лишь незначительные корректировки, и то не всегда». «Каждая сделка имеет свои особенности, для описания которых в договоре может существовать раздел «Особые условия», — отмечает Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». – Если такой раздел отсутствует, то может быть оформлено дополнительное соглашение, являющееся неотъемлемой частью договора. Все, что обсуждалось устно, все разумные и выполнимые пожелания клиента, обязательно должны быть зафиксированы в письменной форме в данном дополнительном соглашении».

На важный (не побоимся этого слова, психотерапевтический) аспект проблемы обращает внимание Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп». «Наша компания лояльно относится к клиентам, и в большинстве случаев мы готовы пойти на некоторые уступки при условии, что наши интересы не будут ущемлены, — говорит он. – Чаще всего клиенты вносят незначительные изменения в формулировки: они не несут особой смысловой нагрузки, однако человек чувствует себя комфортнее при заключении договора, который он скорректировал «под себя». Изменения нередко касаются срока и формы оплаты агентского вознаграждения. Например, в нашем типовом договоре говорится, что клиент обязан выплатить нам комиссию в день подписания договора купли-продажи. Однако при этом мы нередко идем навстречу и соглашаемся на расчет, например, в день государственной регистрации права на жилье».

Цена: все цифры открыты!

Вопрос цены недвижимости, вероятно, самый главный: каждого продавца более всего интересует, какую сумму он выручит от продажи своей собственности. Традиционно цифра определяется так: владелец недвижимости озвучивает свои пожелания, а риелтор изучает аналогичные предложения на рынке – чтобы определить, насколько эти пожелания реальны. Если стороны приходят к консенсусу – квартира выставляется в продажу по согласованной цене.

Как все это отражается в договоре? На наш взгляд, тут возможен только один вариант – все цифры называются и прописываются. Т.е. указывается, что квартира продается за, например, 9 млн руб., 200 тыс. составляет комиссия агентства – соответственно, продавец получает на руки 8,8 млн.

Если уважаемому читателю кажется, что все это азбучные истины и иначе просто быть не может – вынуждены разочаровать: еще как может! Есть на рынке агентства (причем весьма крупные, их представители любят заседать во всяких риелторских комиссиях по этике), которые в своем договоре трактуют цену как сумму, которую клиент получит. Квартира же при этом может выставляться за сколько угодно. Если пользоваться приведенными в предыдущем абзаце цифрами, то объект выставят за 9,5 млн – из них владелец получит все те же 8,8 млн, а комиссия агентства составит уже 700 тыс. «Маленькую» деталь, что повышение цены на «пол-лимона» «немного» снижает ликвидность квартиры, агентство старательно не замечает.

Свобода маневра

По поводу цены в договоре нам осталось сказать еще две вещи. Во-первых, официально в России единственным законным средством платежа является наш родной рубль – что не мешает нашим согражданам горячо любить и другие валюты. Доллар, к примеру. Среди опрошенных нами экспертов категоричность проявил лишь Алексей Шленов («МИЭЛЬ») – по его словам, все цены фиксируются исключительно в рублях и расчеты осуществляются в них же. Остальные специалисты были не столь безапелляционны.

«Валюта, в которой идут взаиморасчеты, согласуется между покупателем и продавцом», — выражает эту точку зрения Анна Чижова, генеральный директор компании «Домус финанс». «Можно привязать цену к иностранной валюте, но расчеты проводить в рублях по официальному курсу на момент платежа, — добавляет Роман Трубецкой, руководитель московской коллегии адвокатов «Талион». – Это не запрещено законом». Главная проблема тут, однако, не столько в возможности или невозможности выставить цену, сколько в том, что найти покупателя, согласного рассчитаться долларами или евро, будет очень непросто. Нынешнее состояние рынка как-то совершенно не располагает к подобным капризам.

Второй момент – цена, которую риелтор и его клиент так старательно согласовали (см. предыдущую главу), – это всего лишь сумма, которую они хотят получить. «Конечную цифру, за которую объект будет продан, не знает никто, кроме рынка», — справедливо отмечает Оксана Каплина, административный директор компании «Хирш». По этой причине в договоре обязательно должна быть отражена возможность оперативного изменения цены – разумеется, не самим риелтором по своей воле, а по согласованию с клиентом. Обычно технически это делается путем подписания сторонами дополнительного соглашения к договору.

Не гонимся за дешевизною

О том, что размеры комиссии риелтора должны быть четко прописаны в договоре, мы уже сказали. Теперь остается уточнить, как рассчитывается эта сумма. В принципе, подхода тут существует два – любо берется процент от суммы сделки (2-3%, иногда доходит до 7 и даже 10%), либо устанавливается фиксированная сумма (например, 200 тыс. руб.). Споры о том, какой метод более правильный, ведутся давно – и без выраженного успеха каждой из сторон. Сторонники фиксированных тарифов говорят, что продать комнату в коммуналке с 10 соседями иной раз значительно труднее, чем отдельную двухкомнатную квартиру – так что вознаграждение, выраженное в процентах, окажется тут несправедливым. Их оппоненты возражают, что риелтор продавца должен быть со своим клиентом «в одной лодке», т.е. кровно заинтересован в том, чтобы сделка состоялась по максимальной цене. А лучший способ добиться этого – привязать размер вознаграждения к этой цене…

Одним словом, вопрос остается открытым. «Формирование размера комиссии – в абсолютных цифрах или в процентах – определяется каждым риелторским агентством», — говорит Наталья Шаталина, заместитель гендиректора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» по правовым вопросам. Возможны и «комбинированные» варианты. Например, такой, о котором упоминает Анна Чижова («Домус финанс»): «3% от стоимости квартиры, но не менее 150 тыс. руб.».

Так что потенциальный клиент агентства может выбирать и торговаться. Единственное, на что хотел бы обратить внимание автор, – вопрос о размере комиссии все-таки вторичен по сравнению с прочими. К примеру, хороший риелтор предлагает организовать продажу вашей квартиры за 200 тыс. руб., а плохой – за 150 тыс. Если первый сумеет выжать за объект тысяч на 300 больше, это с лихвой компенсирует разницу в 50 тыс. руб. за работу…

Что в «пакете»?

Не менее, чем цена, важен и объем предоставляемых риелтором услуг. На память тут приходит несколько попыток привить на нашем рынке т.н. «дискаунтеры» — агентства, которые соблазняли клиентов невероятно низким размером комиссии. Потом, правда, выяснялось, что рекламу своего объекта владелец оплачивает отдельно, стоимость услуги вырастала на 18% (агентство платило НДС) – одним словом, с учетом всех факторов итоговая цифра оказывалась не такой уж и низкой.

Сегодня, к счастью, рынок в этом смысле чистый – за требуемые деньги агентства действительно предоставляют полный объем работ. «В перечень услуг, которые покрываются комиссией, входит выставление объекта в рекламу, показы квартир, — перечисляет Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость»). – А также сбор всех справок и документов, необходимых для данной сделки. Далее – принятие аванса, подготовка к сделке, составление договоров, проведение самой сделки, помощь при взаиморасчетах и закладке денег, контроль регистрации, получение документов после регистрации, фактическая передача квартиры и получение ключей».

Разумеется, иногда клиенту требуется что-то совсем нетиповое. Например, утеряны документы о собственности – надо восстанавливать. Или наследники несколько лет проживали в квартире умерших родителей, не заботясь о юридическом оформлении наследства. В подобных случаях агентство готово помочь – но, конечно, это будет уже за дополнительные деньги.

И еще детали

Обратим внимание еще на несколько пунктов, которые обязательно должны быть в договоре. Обычному человеку они могут показаться избыточными – вроде и так всем все ясно. Однако отсутствие этих данных в документе делает его юридически ничтожным – соответственно, вы не сможете обратиться с ним в суд в случае каких-либо проблем.

Итак, в договоре должны быть:

— информация о дате и месте составления;

— перечисление сторон. Для клиента (физического лица) указываются паспортные данные. Для агентства (юрлица) – сведения о регистрации. При этом от имени юрлица имеет право выступать только генеральный директор либо его заместители. Поскольку в крупных агентствах недвижимости первые лица вряд ли станут подписывать все заключаемые договоры – тот человек, который ставит подпись (например, начальник отдела) должен иметь доверенность;

— в договоре четко прописывается предмет – продажа квартиры. Причем объект должен быть назван так, чтобы избежать всяких недоразумений по поводу того, что это за квартира. Так что обязательно указание адреса и метража;

— в договоре обязательно должен быть указан срок его действия;

— также обязательны пункты о том, как и в каких случаях стороны могут расторгнуть договор и какие последствия при этом наступают. Весьма распространенная ситуация – клиент передумал продавать квартиру и считает, что ничего не должен агентству. У агентства же другое мнение: какую-то работу оно выполнило, расходы (на рекламу) понесло…

Резюме от журнала www.metrinfo.ru

Нелюбовь наших людей к «бумажкам» хорошо известна: многие подписывают документы не глядя. И хотя рынок недвижимости в последние годы стал заметно чище, откровенного криминала там нет (или, по крайней мере, «работают» эти люди не в легальных риелторских агентствах), совсем расслабляться клиенту не стоит. Как минимум внимательно прочитать и понять написанное. А если что-то не нравится – отправляться на поиски другого агентства. Благо недостатка в них не наблюдается.

Комментарий эксперта

Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE:

Рассматриваемый документ, по крайней мере, в известных мне агентствах (и в нашем в том числе) представляет собой обычный договор возмездного оказания услуг, порядок составления которого и базовые варианты известны и широко распространены. Как обычно, договор определяет вид услуги, порядок и сроки ее оказания, права и обязанности сторон, условия и размер оплаты. Конечно, если это договор, то из этого понятия следует, что стороны – агентство и продавец – должны договориться. Если что-то не нравится в базовом договоре продавцу, поправка рассматривается и может быть принята или не принята в зависимости от ее смысла. Довольно часто собственники при первом знакомстве с документом, высланным для ознакомления по электронной почте, имеют вопросы, которые, как правило, исчезают при непосредственном разъяснении деталей договора.

Алексей Комаров, нотариус нотариальной палаты Санкт-Петербурга:

В 2002 году в целях реализации государственной доктрины упрощения и убыстрения рынка недвижимости в России было отменено обязательное лицензирование риелторской деятельности. Сегодня нет законодательных требований к квалификации риелтора.

Риелторский договор – непоименованная сделка. Если вы начнете искать в законе, какие нормы права регулируют правоотношения сторон по сделке, то вы ничего не найдете. В связи с чем практика заключения сделок идет по принципу: кто на что горазд. Анализируя образцы сделок, предлагаемые к заключению клиентам риелторских компаний, можно увидеть следующий набор. Договор поручения, комиссии, агентирования, договор возмездного оказания услуг, смешанный договор, включающий нормы из разного вида сделок, и договор в устной форме – к этой форме прибегают в основном частые маклеры.

Нередко в проекте риелторского договора можно встретить обязанность АН озаботиться обеспечением юридической чистоты сделки или права собственности продавца. Присутствие в тексте договора данной фразы на деле ничего не значит, на практике возмещение вреда риелтором покупателю вследствие недействительности сделки в России — единичны.

Необходимо скорейшее принятие закона о риелторской деятельности, в котором должны найти отражение понятие риелторской деятельности, объема риелторской услуги, ответственность риелтора, нормы, регулирующие риелторский договор. Считаю нужным рекомендовать профессиональным риелторам, членам СРО активней привлекать к юридическому сопровождению сделок профильных юристов, нотариусов.