Возможно ли договором купли-продажи недвижимости предусмотреть, что он вступает в силу с момента оплаты покупателем задатка?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Приведенное в тексте вопроса условие договора противоречит нормам Гражданского кодекса РФ.

Обоснование вывода:
В силу прямого указания нормы п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Данная норма является императивной. При этом стороны вправе распространить условия договора к отношениям, возникшим между сторонами до заключения договора (п. 2 ст. 425 ГК РФ), однако именно момент заключения договора определяет начало течения срока его действия как периода времени, в пределах которого действуют условия договора, в частности, о договорной ответственности, и исполняются установленные им обязательства сторон (постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2011 N 04АП-4870/10)*(1).
Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Если договор не подлежит государственной регистрации и для его заключения не требуется передача имущества, он признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (ст. 433 ГК РФ). При заключении договора в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ), этот момент совпадает с датой подписания договора обеими сторонами (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2018 N 15АП-21484/17 и от 26.11.2017 N 15АП-17343/17, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2013 N 05АП-1901/13, Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия от 19.05.2015 по делу N 33-315/2015).
Следовательно, при заключении договора продажи недвижимости — осуществляемого в силу ст. 550 ГК РФ в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, — момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта от другого лица совпадает с моментом подписания договора его сторонами. Поэтому договор продажи недвижимости считается заключенным и, соответственно, вступает в силу с момента подписания его обеими сторонами договора (смотрите, к примеру, постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 02.09.2011 N Ф10-2751/11 по делу N А48-3834/2010 и от 08.07.2011 N Ф10-2326/11 по делу N А64-5804/2010, определение СК по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики — Чувашии от 01.07.2015 по делу N 33-2824/2015, Кассационное определение СК по гражданским делам Мурманского областного суда от 17.08.2011 по делу N 33-2321).
Данный вывод согласуется и с позицией ВАС РФ, указавшего со ссылкой на п. 1 ст. 425 ГК РФ, что если иное не предусмотрено ГК РФ, договор купли-продажи недвижимого имущества следует считать заключенным с момента его подписания сторонами, а не с момента государственной регистрации или фактической передачи имущества (постановление Президиума ВАС РФ от 16.09.2008 N 6343/08).
С учетом изложенного, условие договора купли-продажи недвижимости о вступлении его в силу с момента внесения покупателем задатка противоречит ГК РФ*(2). При этом подчеркнем, что, подписывая договор, содержащий все существенные условия, стороны соглашаются с его условиями и, следовательно, в соответствии со своим волеизъявлением принимают на себя все права и обязанности, определенные этим договором (смотрите также постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2017 N 01АП-6636/17).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Габбасов Руслан

Ответ прошел контроль качества

19 февраля 2018 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————-
*(1) Включение такого условия направлено на создание правового основания для имевших место фактических отношений сторон, и само по себе не означает, что договорные обязанности могут считаться возникшими ранее заключения договора. Так, сторона не может быть привлечена к договорной ответственности за период до заключения договора (п. 6 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, сообщенного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). Кроме того, в судебной практике выработан подход, согласно которому период, предшествовавший дате заключения договора, не включается в срок его действия в целях государственной регистрации сделок на недвижимость (п. 8 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», сообщенного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).
*(2) Вместе с тем стороны вправе, к примеру, согласовать в договоре продажи недвижимости условие о прекращении договора в случае неисполнения покупателем в течение определенного срока обязанности по передаче продавцу суммы задатка.

Подлежит ли государственной регистрации договор купли-продажи недвижимости?

Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом согласно требованиям статей 164 и 131 ГК осуществляется только в случаях, установленных законом. В соответствии со статьей 4 Закона о государственной регистрации во всех случаях, когда закон предусматривает государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, такая регистрация всегда является обязательной.

Гражданским кодексом не предусмотрено государственной регистрации договора купли — продажи нежилых помещений, регистрируется только переход права собственности. Даже включение сторонами в договор, не подлежащий государственной регистрации, условия о том, что он подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента государственной регистрации, не повлечет за собой государственную регистрацию самого договора, так как это противоречит нормам ГК РФ. Такое условие является ничтожным в силу требований статей 168 и 180 ГК.

Относительно же жилых помещений в статье 558 ГК РФ установил обязательную государственную регистрацию договора купли-продажи.

Соответственно, Договор купли-продажи коммерческой (нежилой) недвижимости не подлежит государственной регистрации (регистрации подлежит переход права собственности), Договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Подробнее ознакомиться с правилами регистрации купли-продажи жилой недвижимости можно тут, а на этой странице описание услуги по регистрации купли-продажи коммерческой недвижимости

Продажа и покупка нежилого помещения: порядок, регистрация, риски

Согласно определению Гражданского кодекса России договор купли-продажи – это письменное официальное удостоверение согласие двух сторон о передачи недвижимого объекта от продавца покупателю. Сделка считается совершенной с момента скрепления ее подписями и печатями. Подлежит ли регистрации договор купли-продажи нежилого помещения? Стандартные правила говорят о том, что такая процедура не предусмотрена. Регистрировать необходимо переход прав собственности. Даже если в тексте документа будет содержать пункт, в котором оговаривается, что сделка вступает в силу с даты госрегистрации, положение будет недействительным, так как противоречит законодательству. Условие будет считаться ничтожным в соответствии со статьями 168 и 180. Подлежит ли договор купли-продажи нежилого помещения государственной регистрации в том или ином случае, предусмотрено статьями 131 и 164:

• сделка, которая предусматривает изменения условий, после регистрации;
• если вид недвижимого имущества подлежит специальному учету.

Несмотря на то, что договор купли-продажи нежилого помещения не подлежит регистрации, покупатель приобретает статус собственника с момента его заключения. Но пока переход прав не оформлен официально, продавец имеет право пользоваться недвижимым объектом. Поэтому необходимо сразу после заключения сделки передать пакет документов:

• паспорт нового собственника (если документацию подает представитель – заверенную нотариусом доверенность);
• сам договор, подтверждающий сделку;
• акт о том, что объект передан продавцом покупателю;
• экспликация объекта и кадастровый паспорт;
• порядок внесения платежей, если объект приобретен в рассрочку или на условиях кредита;
• документы по госрегистрации коммерческого помещения;
• документальные доказательства отсутствия обязательств долгового характера по объекту;
• дополнительная документация по договору, если таковая существует;
• квитанция об оплате государственных услуг.

Результаты регистрации перехода прав

Пакет документов передается в государственный орган по месту нахождения недвижимого объекта, где он рассматривается специалистами. В случае положительного решения в течение установленного времени сведения об изменении информации по объекту вносится в базу данных. На руки новому собственнику выдается документ, дата в котором считается моментом перехода прав. С этой даты новый владелец обладает всеми правами и всеми обязанностями по коммерческому помещению. Официальное оформление перехода прав обязательно и не зависит от вопроса, подлежит ли договор купли-продажи государственной регистрации.

Риски при продаже или приобретении коммерческих объектов

Вне зависимости регистрируется договор купли-продажи нежилого помещения или подлежит официальному оформлению, главное учесть риски при совершении сделки. В большей степени они относятся к стороне, приобретающей объект. Но и продавец может оказаться в ситуации, когда необходимо отстаивать свои права по правомерности сделки в судебном заседании. Судебная практика выделила основные риски, связанные с куплей-продажей нежилых объектов недвижимости:

• документ по сделке можно признать недействительным, если в нем неточно, не полностью или неправильно освещены основные условия, характеристики помещения и его стоимость. То есть, договор можно признать незаключенным;
• соглашение может быть признано незаконным, если в процессе заключения сделки не были представлены необходимые справки и разрешения, либо нарушено одно из требований закона, в том числе не был правильно решен вопрос, нужно ли регистрировать договор купли-продажи нежилого помещения;
• если объект обременен третьими лицами;
• неисполнение или исполнение условий сделки не в оговоренном объеме, в том числе передача денежных средств и передача помещений;
• если продавец скончался до государственного оформления перехода прав, возникает риск включения объекта в наследственную массу.

Продажа коммерческого объекта с участком земли

Гражданский кодекс уступает требованиям земельного законодательства, если продавец нежилого помещения является владельцем земельного участка, на котором сооружено строение. То есть, в случае если с коммерческим объектом отчуждается и территория. Исключением представляются случаи, когда выделить участок невозможно либо земля изъята из оборота. Такой вопрос не встанет, если помещение расположено в административном здании. Вообще, если объект расположен в многоэтажном здании, то при его продаже невозможно рассчитать долю и выделить ее. Если отдельное помещение является собственностью нескольких владельцев, то при покупке его доли одновременно с ней переходят и права на долю земли под ним.

Продажа коммерческого объекта по частям

Если продавец хочет продать недвижимый объект по долям, то сначала необходимо выделить их. Вновь образованные помещения нужно поставить на кадастровый учет. Для этого на каждую долю формируются технические планы и кадастровые паспорта. С этими документами собственник обращается в Росреестр. А после получения свидетельств, помещения можно продавать согласно регламенту, установленному законодательством РФ. Перед продажей и покупкой нежилого помещения следует официально уточнить, входит ли конкретное нежилое помещение в перечень обязательных к регистрации сделок.

Отмена регистрации Договоров купли-продажи квартир

► Знаете ли Вы, что…

В России с 1 марта 2013 года отменили регистрацию договоров по сделкам с недвижимостью. С этого момента регистрируется только переход права на недвижимость по договору (Откроется в новой вкладке.»>ст. 551 ГК РФ).

Ранее этого срока, например, при заключении сделки купли-продажи квартиры, государственной регистрации подлежал как сам заключенный договор, так и право нового собственника – т.е. в реестр вносились две регистрационные записи. Теперь при совершении такой сделки, в реестр вносится только одна запись – о переходе права собственности в соответствии с Откроется в новой вкладке.»>Договором купли-продажи квартиры.

Ранее Договор купли-продажи квартиры считался заключенным (т.е. его обязательства вступали в силу) только после его регистрации, теперь он считается заключенным с момента его подписания. Но Откроется в новой вкладке.»>право собственности у Покупателя квартиры по-прежнему возникает только с момента государственной регистрации перехода этого права.

Тем не менее, при передачи пакета документов на регистрацию перехода права в местное Откроется в новой вкладке.»>отделение Росреестра (УФРС), сам Договор купли-продажи квартиры также передается туда как и прежде, и на нем ставится регистрационная отметка – штамп, который свидетельствует о том, что переход права по этому договору зарегистрирован.

По большому счету, отмена регистрации Договоров купли-продажи квартир для рядового участника сделки почти ничего не изменила – вся разница выразилась в том, что теперь не надо писать заявление на регистрацию договора, и не надо, соответственно, платить за это действие госпошлину. Заявление и пошлина осталась только для регистрации перехода права. В остальном все осталось по-прежнему.

Эти изменения вступили в силу на основе принятого Федерального закона от 30.12.2012 Откроется в новой вкладке.»>№302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1,2,3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Поправки, перечисленные в этом законе и связанные с отчуждением имущества, коснулись следующих статьей Гражданского кодекса РФ:

• ст. 558 (договор купли-продажи жилых помещений — дома или его части, квартиры или ее части);
• ст. 560 (договор купли-продажи предприятия);
• ст. 574 (договор дарения недвижимости);
• ст. 584 (договор ренты – на отчуждение недвижимости под выплату ренты).

Т.е. перечисленные выше договоры с 01 марта 2013 года НЕ подлежат государственной регистрации.

Но, в то же время, указанный закон сохраняет регистрацию для следующих договоров:

Эти договоры по-прежнему подлежат государственной регистрации, и считаются заключенными только с момента такой регистрации.

Покупка квартиры всегда несет в себе определенные РИСКИ.

Профессиональную юридическую поддержку по сделкам с недвижимостью можно получить — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Информация оказалась полезной?
Сохрани ее себе, еще пригодится!

ЕЩЕ КОЕ-ЧТО
ИЗ «СЕКРЕТОВ РИЭЛТОРА»:

Правила купли-продажи квартир

Официальный информационный партнер
Правовая система «ГАРАНТ»

Регистрация договора купли-продажи недвижимости: сроки, документы

Заключение договоров купли-продажи требует знания некоторых законодательных аспектов. В большей части, процедура составления и условия, которые должны быть описаны в соглашении о продаже, содержатся в Гражданском Кодексе. Ознакомиться с текстом настоящего документа можно по ссылке.

Зачем регистрировать договор купли-продажи?

С течением времени меняются правила оформления соглашений о купле-продаже. Ранее сделки, касающиеся покупки недвижимого имущества, не нужно было регистрировать в специальном государственном учреждении, но в июле 2015 депутаты Государственной Думы приняли Федеральный Закон № 218 «О государственной регистрации недвижимости».

Скачать тест Федерального Закона об обязательной регистрации жилой и нежилой недвижимой собственности можно здесь.

Положения настоящего закона гласят об условиях и нюансах оформления регистрации договора купли-продажи дома (квартиры, дачи, земельного участка и т.д.). Осуществление процедуры регистрации в Росреестре свидетельствует о законной смене прав собственности. Без обращения в данное государственное учреждение, сделка купли-продажи будет признана недействительной, т. е. все права собственности на недвижимость будут по-прежнему у продавца.

Регистрация недвижимого имущества в Росреестре подразумевает:

• внесение изменений в кадастровый учет недвижимых объектов;
• перерегистрацию прав собственности.

Список документов

Для обращения в государственное регистрационное учреждение Росреестр, требуется предоставить определенные бумаги.

Список общей документации для регистрации недвижимости, приобретенной по договору купли-продажи:

• заявление от продавца и покупателя. Скачать форму заявления можно тут;
• представленный бланк содержит детальную информацию, которая должна быть указана в заявлении;
• копия и оригинал квитанции, свидетельствующей об оплаченной государственной пошлине;
• бумаги о праве владения недвижимостью. Например, договор дарения, завещание или предыдущий договор купли-продажи;
• бумаги из кадастра;
• российские паспорта покупателя и продавца;
• договор купли-продажи недвижимого объекта (жилого, нежилого) в количестве трех штук — не копии, а именно три экземпляра. Один для продавца, второй для покупателя и третий для хранения в Росреестре;
• акт приема-передачи (3 экземпляра).

Если в регистрационное учреждение документы подаются представителем покупателя или продавца, то к общему списку бумаг следует приложить доверенность и удостоверение личности уполномоченного (доверительного) лица. Сотрудники регистрационного учреждения не примут бумаги на рассмотрение, если доверительный акт не будет заверен специалистом нотариальной конторы.

Кроме вышеуказанного общего списка бумаг, в некоторых случаях, требуется предоставление дополнительных. В зависимости от обстоятельств заключения сделки купли-продажи, сотрудники регистрационного учреждения вправе запросить:

• письменное согласие сотрудников учреждения опеки и попечительства;
• письменное согласие на продажу жилья (нежилой недвижимости) от иных собственников квартиры (дома, дачи).

Способы регистрации

В настоящее время есть множество вариантов зарегистрировать свое имущество при оформлении договора купли-продажи. Способы регистрации недвижимости:

• Личная явка. При выборе данного способа подачи документов в Росреестр, необходимо предварительно собрать пакет обязательной документации и потом записаться на прием. В соответствии с законодательством, возможно подать бумаги через многофункциональный центр;
• Через интернет. Чтобы подать заявку в онлайн режиме на регистрацию договора купли-продажи, следует иметь персональный компьютер или иное устройство, позволяющее воспользоваться сетью Интернет. Также необходим доступ в Интернет и наличие электронной подписи. Без данной подписи подача документации невозможна. Если она имеется, то следует посетить официальный сайт Росреестра и заполнить специальную форму, которая там указана;
• По почте. Данный способ актуален для граждан, которые проживают далеко от места расположения регистрационного учреждения. Чтобы данным образом отправить заявку, продавцу и покупателю следует составить заявление. Но перед его составлением необходимо заверить свои подписи в нотариальной конторе. Отправлять письмо следует как заказное. К заявлению нужно приложить копии удостоверения личности сторон, заявление и документ о подписях, удостоверенный нотариусом;
• Выезд на дом. В большинстве случаев, этот вариант обращения за регистрацией договора купли-продажи недвижимости, актуален для людей с ограниченными способностями. Осуществить подобную доставку документации в Росреестр возможно с помощью курьерской службы;
• Через представителя.К услугами представителя прибегают в случаях, когда в силу каких-либо обстоятельств нет возможности лично подать документы. Чтобы зарегистрировать договор купли-продажи с помощью представителя требуется оформить на него доверенность, а также заверить ее в нотариальной конторе.

Каким именно из вышеперечисленных способов воспользоваться решают стороны в зависимости от своих возможностей и предпочтений.

Для того чтобы зарегистрировать договор купли-продажи квартиры в Росреестре, требуется соблюдать определенный порядок действий:

• сбор документов для регистрации квартиры;
• подача бумаг в регистрационный орган любым удобным способом, но с соблюдением установленных законодательством сроков;
• осуществление процедуры регистрации сотрудниками данной организации;
• оглашение решения уполномоченными лицами:
  • отказ в регистрации договора купли-продажи;
  • приостановление процедуры;
  • выдача зарегистрированных бумаг.

Оформить продажу автомобиля значительно легче, чем продать недвижимость, но все же процедура продажи машины предполагает заключение договора купли-продажи. В соответствии с нормами российского законодательства, соглашение не подлежит обязательному нотариальному заверению или регистрации в государственных органах. Заверять документ у нотариуса возможно лишь по желанию сторон. Но объект покупки, после его приобретения, по закону должен быть зарегистрировать в дорожной инспекции.

Документы для регистрации автомобиля:

• заявление от нового владельца;
• паспорт машины;
• удостоверение личности обратившегося гражданина или его представителя по доверенности;
• договор купли-продажи;
• документ о регистрации транспортного средства;
• обязательная страховка ОСАГО;
• сведения об оплате государственной пошлины за выдачу документа о регистрации;
• документ об оплате государственной пошлины за внесение изменений в паспорт машины;
• справка об оплате госпошлины, если новый владелец желает сменить номерной знак.

С собранным пакетом документации, новому хозяину автомобиля необходимо выполнить следующий порядок действий для регистрации авто:

• прибыть на авто в МРЭО;
• пройти технический осмотр (сотрудники государственного учреждения будут проверять номера агрегатов);
• заполнить заявление (бланк выдают на месте);
• подать все бумаги и заявление на регистрацию инспектору дорожного учреждения;
• ждать пока регистрация договора купли-продажи будет осуществлена. Данная процедура занимает около 6 часов;
• получение новых бумаг.

Земельного участка

Согласно положениям 218 Федерального Закона, договор купли-продажи земельного участка подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Чтобы надлежащим образом оформить сделку, следует собрать некоторые бумаги.

Документы для регистрации земельного участка:

• заявление. Его необходимо заполнить в отделении Росреестра непосредственно перед сотрудником данного учреждения;
• три экземпляра договора купли-продажи;
• российские паспорта обоих участников сделки, а также их представителей, если не ими лично подается документация на регистрацию. В случае с представителем, уполномоченные лица Росреестра попросят предъявить нотариально удостоверенную доверенность;
• если земельный участок был приобретен в период официальных брачных отношений, то требуется предоставить письменное согласие супруга (и) на отчуждение земли. Важно, чтобы согласие содержало письменное удостоверение нотариальной конторы;
• бумаги о праве собственности. К примеру, договора дарения;
• три экземпляра акта приема-передачи;
• бумага, свидетельствующая об оплаченной госпошлине. Размер государственной пошлины устанавливается Налоговым законодательством России.

Если вся документация подана в полном объеме и не содержит каких-либо сомнительных сведений, то сотрудники Росреестра осуществят регистрацию. Затем следует получить выписку из ЕГРН, данная бумага будет означать переход прав владения.

Сроки регистрации

Согласно нормам закона, государственная регистрация недвижимого имущества по договору купли-продажи осуществляется в срок 10 дней. Данный период отсчитывается с момента обращения с заявлением заинтересованных граждан.

В жизни бывают различные ситуации, поэтому данным государственным органом предусмотрено проведение ускоренной регистрации договора купли-продажи. Быстрая процедура осуществляется в течение 24 часов с момента обращения нотариуса со всей заверенной документацией.

Регистрация договора купли-продажи является обязательной по закону, поэтому, если вовремя не подать документацию в Росреестр, то граждан могут привлечь к ответственности за нарушение срока. В качестве ответственности будет наложен штраф. Необходимо будет его оплатить и после этого зарегистрировать сделку.

Отказ в регистрации

Уполномоченные лица Росреестра принимают на рассмотрение и регистрацию не все договоры купли-продажи, некоторые обратившиеся получают отказ в проведении данной процедуры.

Могут быть следующие основания для отказа:

• права владения объектом покупки не подлежат регистрации;
• заявитель является ненадлежащим лицом. Например, в качестве заявителя выступает представитель продавца и его доверительный акт не удостоверен в нотариальном учреждении;
• предоставлен неполный пакет бумаг;
• представленные документы содержат ложные сведения;
• правоустанавливающая документация содержит неточные данные;
• есть различия между заявленными и зарегистрированными правами собственности.

В случае, если сотрудники российского реестра отказали в приеме заявки, следует уточнить причину отказа. Далее нужно исправить указанные недочеты и снова подать документы.

Регистрация договора купли-продажи квартиры отменена

Регистрация договора купли-продажи квартиры проводилась Росреестром до 2013 года. С 01.10.2013 года Росреестр не регистрирует договор отчуждения, то есть содержание договора не проверяется регистратором.

Статья обновлена 18/12/2017

Содержание статьи подробное:

Регистрация договора купли-продажи квартиры

Регистрация договора купли-продажи квартиры с 01 октября 2013 года отменена, внесены изменения в Гражданский кодекс РФ

01.10.2013 года вступили в силу поправки в Гражданский кодекс Российской Федерации и регистрация договора купли-продажи квартиры теперь не требуется.

Упростилась ли процедура регистрации права собственности?

Ведь регистрация перехода права собственности от Продавца к Покупателю сохранена и обязательна!
Но договор купли-продажи квартиры вступает в законную силу сразу после подписания всеми участниками сделки, если конечно не требуется обязательного удостоверения его у нотариуса.

Единственным доказательством наличия зарегистрированного права собственности с 02.01.2017 года является запись об этом в Едином государственном реестре недвижимости — ЕГРН.

Свидетельство о праве собственности сейчас не выдают.( с 15.07.2016 г)
После регистрации права собственности вы получите выписку из ЕГРН, которая включает сведения о зарегистрированных правах и технических характеристиках объекта недвижимости и данных кадастрового учета.

В законе не прописаны сроки, в которые участники сделки должны подать заявления в Росреестр о регистрации перехода права после подписания договора купли-продажи.
Но тянуть с этой процедурой не стоит. Ведь если договор купли-продажи не удостоверен нотариусом, то переход права собственности от продавца к покупателю будет осуществлен только по личному заявлению продавца или его доверенного лица, у которого есть полномочия на подписание этого заявления.

Регистрация договора, регистрация перехода права, регистрация права и удостоверение сделки купли-продажи нотариусом — это разные юридические акты!

• Регистрацию права проводит Росреестр и государственный регистратор вносит об этом запись в ЕГРН.
• Регистрацию перехода права осуществляет Росреестр и государственный регистратор вносит об этом запись в ЕГРН
• Удостоверение сделки проводит — нотариус, удостоверяет договор купли-продажи своей подписью и печатью и вносит об этом запись в Реестр нотариальных записей.
• Регистрацию договоров, если того требует закон, проводит Росреестр — регистрирует, например Договора долевого участия в строительстве, Договора переуступки прав и обязанностей дольщика для исключения двойных продаж, закладные, договоры залога(ипотеки).

Регистрация перехода права собственности обязательна

• Регистрацию перехода права собственности от Продавца к Покупателю осуществляет Росреестр (Регистрационная палата) — Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.
• Договор купли-продажи является основанием для перехода права от Продавца к Покупателю. Поэтому он в обязательном порядке подается в Росреестр вместе с заявлением от продавца. Акт приема-передачи так же подается в Росреестр, если он подписывается сторонами при подписании договора купли-продажи.
• Документы на регистрацию перехода права от Продавца к Покупателю можно подать как через МФЦ, так и непосредственно в Росреестр. Но скоро ( к концу 2017 года) Росреестр закроет отделы приема-выдачи документов.
• Договор купли-продажи вступает в законную силу с момента его подписания, при условии, что дееспособный продавец единолично владеет недвижимостью, а если вы еще и подписали Акт приема-передачи, по которому Продавец передал Вам в собственность квартиру- вы становитесь владельцем. У Вас на руках Правоустанавливающие документы.
• Договор купли-продажи недвижимости с двумя и более владельцами одного объекта недвижимости на праве общей долевой собственности, с несовершеннолетним или недееспособным собственником — подлежит удостоверению у нотариуса и только тогда вступает в законную силу. Тарифы за удостоверение договора у нотариуса

с 29.12.2015 и 02.06.2016 года некоторые Договоры купли-продажи недвижимости подлежат нотариальному удостоверению, ознакомьтесь с изменениями в законе «О государственной регистрации недвижимости и сделок с ним».
Внимание, изменения в законе

Регистрация договора купли-продажи квартиры с 2017 года

Поскольку Договор купли-продажи не регистрируется, специалисты Росреестра не изучают его полностью, а только ключевые моменты, существенные условия сделки.
Поэтому за содержание договора и его законность несут ответственность участники сделки.

Очень часто причиной приостановки регистрации перехода права являются ошибки в договоре купли -продажи именно в существенных условиях. Например неправильно указана площадь объекта недвижимости.

Перед составлением договора купли-продажи получите выписку из ЕГРН с достоверными сведениями.

Посмотрите как выглядит современная Выписка из ЕГРН .

Заказать ее можно через интернет. Госпошлина 250 рублей. Надежный и проверенный сервис заказа выписок тут

Если договор многостраничный и сшит, теперь регистратор не ставит печать на склейку, в связи с этим обстоятельством нотариусы отказались заверять копии таких договоров.

Копию договора можно получить из Архива Росреестра.

Далее Ваше право надо подтвердить перед государством и обратиться в регистрирующий орган за регистрацией права собственности .

• Основанием для регистрации права собственности — является Договор купли-продажи и Акт приема передачи ( если об этом указано в договоре купли-продажи) и заявление от покупателя

Обязательно сделайте каждому участнику сделки по оригиналу этих документов и по одному для Росреестра, они будут храниться в Архиве. Вы всегда сможете заказать копию из архива.

• На основании Договора купли-продажи, Акта приема-передачи и заявления Продавца будет осуществлена регистрация перехода права от Продавца к Покупателю и на договор поставят регистрационную надпись об этом (штамп) с указанием даты и номера записи в Реестре о переводе права собственности на Покупателя.
• В случае передачи Договора купли-продажи в Росреестр в электронном виде, регистрационная надпись так же будет проставлена в электронном виде.
  Электронной цифровой подписью регистратора будет удостоверен файл с документом-основанием (договором). Поставить физическую надпись о регистрации(штамп) будет нельзя.
• С 15.07.2016 г. Свидетельство о государственной регистрации права не выдается. Подробнее
• Возникновение права собственности подтверждается выпиской из ЕГРН

Заявления о регистрации перехода права подаются всеми участниками сделки отчуждения недвижимости в Росреестр.

С 2018 года подать заявление в Росреестр можно будет только через МФЦ.

Регистрация права собственности требует подготовки целого пакета документов.

• После регистрации перехода права Покупателю выдадут Выписку из ЕГРН, удостоверяющую проведенную регистрацию. Она будет являться право подтверждающим документом.
• Свидетельство о регистрации права. упразднили поправками в ФЗ-122 от 03.07.2016 г и с 15 июля 2016 года оно не выдается
• С 01.01.2015 г. и по 15.01.2016 г. Свидетельство изготавливалось не на ценном бланке, а на обычной бумаге формата А4.

И пусть Вас это не смущает, ведь единственным доказательством зарегистрированного права собственности, была и остается запись об этом в ЕГРН.

Отмена регистрации сделок с 1 марта 2013 года

Алексей Мавряшин

Правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584, 609, 651, 658 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона (п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ).

С 1 марта 2013 года отменяется государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом. В результате создаются необходимые правовые условия для перехода только на систему регистрации прав. Таким образом, требования об обязательной регистрации сделок впредь не подлежат применению.

Как с 1 марта будут оформляться сделки?

Лена, я не думаю, что так уж все явно будет. Наверняка на договор поставят отметку, что на его основании зарегистрировано право собственности. Кроме того один экземпляр настоящего договора остается в Росреестре и всегда можно выявить переделку.

Участник программы «‎Работаю честно»

Насколько я знаю государственная регистрация отменяется только для договоров аренды, независимо от срока их заключения (менее/более одного года). Честно, маразм получается, ситуация: покупаешь здание, а оно обременено сотнями долгосрочных договоров аренды, а узнать об этом не представляется возможным.

Согласно пункту 8 ст.2 ФЗ от 30.12.2012 г. правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584, 609, 651, 658 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу Закона. Так как 302-ФЗ вступает в силу с 1 марта 2013 г., то с данной даты (то есть с 1 марта 2013 г.) не будут подлежать государственной регистрации: договор купли-продажи жилого помещения (ст. 558 ГК РФ); договор продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ); договор дарения недвижимого имущества (ст. 574 ГК РФ); договор ренты (ст. 584 ГК РФ); договор аренды недвижимого имущества (ст. 609 ГК РФ), договор аренды здания и сооружения (ст. 651 ГК РФ); договор аренды предприятия (ст. 658 ГК РФ).

Участник программы «‎Работаю честно»

Ну значит не будет регистрироваться сам договор, зато будет регистрироваться переход права по нему, ничего не меняется.

меняется ответственность сторон!! И как добавил Даниил, регистрируется не договор, а сам переход права

Т.е. Покупатель приносит в рег. палату свой (одни) экземпляр договора и ему выдадут свидетельство? А кто проверит не погашено ли право у Продавца и имеет ли он вообще его?

Нет, все тоже самое только в договорах не ставятся печати

А право собственности возникает после подписания договора или после регистрации права?

+ рег. палата вообще не будет проверять законность договора Купли-Продажи? Вся ответственность полностью теперь лежит на Покупателе?