Что необходимо знать заключая договор аренды

На что обратить внимание при заключении договора аренды?

Полностью вопрос звучит так: В настоящее время я расширяю свой бизнес (розничная торговля) и постоянно сталкиваюсь с проблемой арендных отношений. Например, после заключения с собственником договора аренды нежилого помещения появляются некие дополнительные условия, которые я должен оплачивать: то новые требования государственных надзорных органов в отношении помещения (по словам собственника), то повышение расходов собственника в связи с проведением каких-то коммунальных работ. С субарендными отношениями еще сложнее. Приходится постоянно доплачивать либо судиться, тратя при этом деньги и время. Была ситуация, когда нас буквально выкинули из одного помещения. Подскажите, пожалуйста, как максимально подстраховаться на стадии заключения договора аренды, субаренды, чтобы избежать подобных ситуаций?

Как и в случае заключения любого договора, при подписании договора аренды вам следует, в первую очередь, обратить внимание на основные условия договора: дата, место заключения, предмет, цена, сроки договора, реквизиты сторон.

В случае если в договоре будут отсутствовать указанные условия либо будут не согласованы (не четко идентифицированы), данный договор может быть признан незаключенным. Конечно, имеется судебная практика, когда, например, отсутствие в договоре аренды срока является основанием для признания его заключенным на неопределенный срок. Но представляется более разумным предусмотреть все возможные риски на стадии заключения договора.

Что касается именно арендных правоотношений, при заключении договора следует обратить внимание на следующее.

Перед заключением договора аренды проверьте контрагента на предмет его «проблемности», т. е. на сайтах районных судов по месту нахождения имущества, а также по месту регистрации общества (физического лица) проверьте, не имеется ли судебных споров с участием вашего контрагента. То же необходимо сделать и на сайте арбитражного суда (информационная база у них по России одна — kad.arbitr.ru).

В случае выявления фактов постоянных претензий к вашему контрагенту либо его имуществу со стороны третьих лиц напрашивается вывод о его недобросовестности при осуществлении своей хозяйственной деятельности. При наличии судебных требований уже со стороны арендодателя предполагается наличие потенциальной конфликтности при построении им деловых отношений. Возможно, вам удастся выяснить, что контрагент находится в стадии банкротства либо имеет крупные задолженности. В этом случае, даже взыскав в свою пользу все понесенные вами убытки, реально получить деньги вы не сможете. Как правило, в отношении потенциального арендодателя заказывается также выписка из ЕГРЮЛ. Помимо свидетельства на право собственности, возможно, имеет смысл запросить у собственника бухгалтерские балансы и т. д.

При заключении договора аренды арендатор должен проверить право арендодателя на владение, пользование либо распоряжение помещением и выяснить наличие каких-либо ограничений в отношении помещения (например, имущество находится в залоге либо под арестом). Указанное возможно осуществить, заказав выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) в отношении интересующего вас объекта недвижимости.

Срок действия договора аренды предусматривается сторонами. Договор на срок менее года должен быть заключен в простой письменной форме; договор, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации.

В отношении договора субаренды применяются те же правила, что и в отношении договора аренды (с учетом того, что у субарендатора не один, а два субъекта арендных правоотношений — собственник и арендатор), но со следующими особенностями.

Заключая договор субаренды, необходимо учитывать, что арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду только с согласия арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Во избежание спорных ситуаций его лучше получить в письменной форме.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ). Соответственно, субарендатор должен изучить договор аренды.

Имейте в виду, что договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

Досрочное расторжение договора аренды влечет прекращение договора субаренды — ст. 618 ГК РФ. Предусмотрите риски на стадии изучения прав и обязанностей арендатора. И хотя имеется практика заключения договора аренды собственником напрямую с субарендатором, в случае расторжения договора аренды доводить ситуацию до суда либо просто повышать риски возникновения неблагоприятных для бизнеса условий, при возможности решить все на стадии подписания контракта, представляется экономически нецелесообразным.

Важным моментом в договоре аренды является определение сторонами порядка, условий и сроков внесения арендной платы. Определите размер арендной платы, порядок ее изменения.

Предусмотрите порядок улучшения помещения за свой счет. В случае расторжения договора, признания его недействительным, незаключенным возмещаются ли вам эти улучшения?

Постарайтесь предусмотреть все потенциальные конфликтные ситуации и заключайте договор с их учетом.

Что необходимо знать заключая договор аренды

Что нужно знать, заключая договор аренды

Что нужно знать, заключая договор аренды

Для осуществления своей деятельности каждый субъект хозяйствования должен иметь необходимые помещения и оборудование, которые можно приобрести в собственность или взять в аренду. Белорусское законодательство лишь в исключительных случаях обязывает иметь помещения и оборудование на правах собственности — для осуществления определенных видов деятельности (например, для производства табачных изделий). Соответственно, основным правилом на практике является именно аренда — поэтому сегодня мы рассмотрим основные моменты договора аренды и некоторые «подводные камни», которые могут встретиться на пути его заключения и исполнения.

Правовое регулирование
1. Гражданский Кодекс Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. №218-3 (главы 34, 74, 75), далее — ГК.
2. Инвестиционный Кодекс Республики Беларусь от 22.06.2001 №37-З (раздел III), далее — ИК.
3. Указ Президента Республики Беларусь от 30.09.2002 №495 «О совершенствовании порядка определения размеров арендной платы и передачи в безвозмездное пользование общественных, административных и переоборудованных производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в государственной собственности» (вместе с «Положением об определении размеров арендной платы за общественные, административные и переоборудованные производственные здания, сооружения и помещения, находящиеся в государственной собственности, и условиях освобождения от арендной платы и предоставления их в безвозмездное пользование»), далее — Указ №495.
4. Временное положение о порядке государственной регистрации договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, утверждено Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20 сентября 2000 г. №1452, далее — Положение № 1452.
5. Положение о порядке сдачи в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в республиканской собственности, утверждено Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31.05.2002 №710.
6. Постановление Министерства экономики Республики Беларусь от 25.07.2002 №162 «Об утверждении формы договора аренды зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в республиканской собственности», далее — Постановление №162.
7. Письмо Государственного налогового комитета Республики Беларусь от 20.01.2001 №2-3-10/351 «О порядке исчисления и уплаты налогов, сборов и отчислений с доходов, полученных от сдачи имущества в аренду», далее — Письмо №2-3-10/351.

Общие положения
Согласно ГК, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Кодекс предусматривает несколько видов договора аренды: аренда зданий и сооружений, аренда предприятия, финансовая аренда (лизинг) и т.д. Договору лизинга мы посвятим отдельную статью, а сегодня рассмотрим другие виды аренды, по возможности, охватив существенные условия каждого из них и некоторые особенности, которые могут быть вызваны наличием в договоре иностранного элемента.
Следует отметить, что, кроме видов аренды, предусмотренных ГК, особый вид аренды — концессионный договор — закреплен также и в ИК. Под концессией понимается договор, заключаемый Республикой Беларусь с иностранными инвесторами, о передаче на возмездной основе на определенный срок права на осуществление на территории Республики Беларусь отдельного вида деятельности, на которую распространяется исключительное право государства, либо права пользования имуществом, находящимся в собственности Республики Беларусь.
Объектами концессии могут являться, во-первых, право на осуществление отдельных видов деятельности, на которые в соответствии с законодательными актами Республики Беларусь закреплено исключительное право государства, а во-вторых, недра, воды, леса, земли, а также объекты, которые в соответствии с законодательными актами Республики Беларусь могут находиться только в собственности государства.

Условия договора аренды
Объект аренды

Единственным существенным условием договора аренды, общим для всех его видов, является объект аренды. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. ГК, однако, не устанавливает, какие конкретно данные об объекте аренды должны быть указаны в договоре, поэтому все зависит от усмотрения сторон при заключении договора либо от усмотрения суда при рассмотрении спора по договору аренды. Мы бы рекомендовали указывать в договоре как можно более полную информацию об объекте аренды (название, серийные номера, отличительные признаки, адрес и т.д.).

Цена договора
По общему правилу, цена не является существенным условием договора аренды. Если стороны не включили в договор условие об арендных платежах, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Между тем, размер арендной платы является существенным условием договоров аренды здания или сооружения. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
В одних случаях размер арендной платы для определенных видов сдаваемого в аренду имущества предусматривается законодательством (например, для сдаваемых в аренду зданий, находящихся в государственной собственности, ставки арендной платы предусмотрены Указом № 495), в остальных случаях — согласовывается сторонами договора.
В любом случае, при определении размера арендной платы должны учитываться положения законодательства Республики Беларусь о ценообразовании, в частности, Положение о порядке формирования и применения цен и тарифов, утвержденное постановлением Минэкономики 22.04.1999 г. №43. Подпунктом 2.1 данного документа предусматривается, что отпускные цены на продукцию производственно-технического назначения, товары народного потребления и тарифы на услуги (работы) формируются на основе плановой себестоимости, всех видов установленных налогов и неналоговых платежей в соответствии с налоговым и бюджетным законодательством, прибыли, необходимой для воспроизводства, определяемой с учетом качества продукции (товаров, работ, услуг) и конъюнктуры рынка.
Согласно Указу №495 (это касается только сдаваемых в аренду зданий, находящихся в государственной собственности), в размер арендной платы включаются амортизационные отчисления, налоги и платежи, уплачиваемые арендодателем общественных, административных и переоборудованных производственных помещений в бюджет в соответствии с налоговым, бюджетным и иным законодательством, и не включаются соответствующие расходы по эксплуатации и текущему ремонту помещений, затраты на коммунальные услуги включая плату за потребляемую электроэнергию. Однако даже при применении понижающих коэффициентов размер арендной платы не должен быть ниже амортизационных отчислений, налогов и платежей, которые вносятся в бюджет арендодателем.
Существует несколько схем определения арендной платы. Так, она может устанавливаться за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
В договоре аренды стороны могут предусматривать сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Это интересно:  Защита страхование лицензия отозвана

Срок договора
Срок также не является существенным условием договора аренды. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Законодательством или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Особо следует отметить, что переход к другому лицу права собственности на сданное в аренду имущество не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Кроме того, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды). При этом арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан — в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
ГК предусматривает также санкцию за нарушение вышеуказанного правила. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Если в договоре аренды установлен срок, но арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Иные условия
В каждый конкретный договор аренды в зависимости от многих факторов (характера взаимоотношений сторон, объекта аренды и т.д.) включаются и другие условия: права и обязанности сторон по отношению к объекту аренды, ответственность сторон и др.

А если арендатор — нерезидент?
Наличие в договоре иностранного элемента — в данном случае арендатора — обязывает стороны обеспечить соответствие условий договора внешнеэкономическому и валютному законодательству Республики Беларусь. Кратко поясним суть.
В соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 04.01.2000 №7 (ред. от 13.12.2001) «О совершенствовании порядка проведения и контроля внешнеторговых операций», юридические лица и индивидуальные предприниматели обязаны обеспечить по внешнеэкономическим операциям поступление денежных средств от экспорта товаров (работ, услуг) не позднее 90 календарных дней с даты отгрузки товаров, выполнения работ, оказания услуг, а от экспорта по договорам комиссии товаров (работ, услуг), произведенных резидентами Республики Беларусь, — не позднее 180 календарных дней. То есть арендатор должен внести арендную плату не позднее 90 календарных дней после окончания соответствующего периода аренды.
Касательно валюты платежа возможно несколько вариантов. Вначале необходимо отметить, что арендатор-нерезидент действует в Республике Беларусь через представительство, которое может брать имущество в аренду как для собственных нужд, так и для нужд представляемого иностранного юридического лица. В первом случае при расчетах по договору могут использоваться и белорусские рубли. Во втором случае основным правилом является использование свободно конвертируемой валюты. Однако использование белорусских рублей в этом случае также допускается, когда это предусмотрено Советом Министров либо Национальным Банком Республики Беларусь. В частности, с рядом государств у Республики Беларусь имеются международные договоры на уровне национальных банков, в которых предусматривается, что в расчетах по договорам между резидентами государств-участников помимо свободно конвертируемых валют могут использоваться национальные валюты этих государств.

Налогообложение
Получаемая арендодателем арендная плата является его выручкой, с которой он обязан уплачивать все необходимые налоги и неналоговые платежи: налог на добавленную стоимость; отчисления в республиканский фонд поддержки производителей сельскохозяйственной продукции и продовольствия; целевой сбор на финансирование расходов, связанных с содержанием и ремонтом жилищного фонда; бюджетный целевой фонд стабилизации экономики производителей сельскохозяйственной продукции и продовольствия; отчисления в дорожный фонд за пользование автомобильными дорогами; налог на прибыль и другие (Письмо №2-3-10/351).
Следует отметить, что в отношении налогообложения платежей при аренде недвижимости (особенно находящейся в государственной собственности) сложилась достаточно неоднозначная ситуация.
С одной стороны, Указ №495 установил, что «в размер арендной платы включаются амортизационные отчисления, налоги и платежи, уплачиваемые арендодателем общественных, административных и переоборудованных производственных помещений в бюджет в соответствии с налоговым, бюджетным и иным законодательством» (действовавший ранее Указ №302 от 21.08.1996 г. предусматривал, что минимальная ставка арендной платы не включает соответствующие расходы по эксплуатации и текущему ремонту зданий и помещений, затраты на отопление и коммунальные услуги, налог на недвижимость, на землю и другие налоги и платежи, уплачиваемые за арендуемые помещения). Здесь законодателя стоит похвалить — он внес некоторую ясность в правоотношения.
С другой стороны, акты налогового законодательства (Закон Республики Беларусь от 20.12.1991 г. «О налогах и сборах, взимаемых в бюджет Республики Беларусь», Инструкция о порядке исчисления и уплаты налога на недвижимость юридическими лицами, утвержденная постановлением ГНК Республики Беларусь №40 от 10.05.2000 г., Закон Республики Беларусь от 18.12.1991 г. «О платежах за землю») конкретно устанавливают, кто и при каких условиях является плательщиком соответствующих налогов. Данные акты не закрепляют права плательщиков налогов на их компенсацию и предусматривают, что порядок уплаты, ставки, льготы по каждому конкретному виду налога и сбора предусматриваются специальными актами налогового законодательства Республики Беларусь; включение положений, регулирующих вопросы налогообложения, в другие акты законодательства не допускается1.
А на практике арендодатели зачастую выставляют арендаторам счета на возмещение уплачиваемых арендодателями налогов сверх арендной платы…

«Подводные камни» договора аренды недвижимости
Юридически грамотный договор на аренду офиса или производственных площадей является одной из первых составляющих успешной деятельности организации, поэтому позволим себе более подробно остановиться на «ляпсусах», допускаемых на практике именно в этом договоре.

Возмещение арендодателю «затрат и расходов»
Проблему возмещения арендодателю налогов мы рассмотрели выше, однако одними налогами на практике дело не ограничивается. Наиболее «продвинутые» арендодатели включают в договор условия о возмещении за счет арендаторов целого ряда «затрат и расходов». В одном из договоров мы встретились с таким пунктом:
«Помимо арендной платы Арендатор также производит платежи Арендодателю в целях возмещения сумм затрат и расходов Арендодателя пропорционально площади занимаемого помещения по: коммунальным услугам; благоустройству и содержанию прилегающей территории; уплате обязательных платежей в бюджет (налог на землю, недвижимость); содержанию, эксплуатации и текущему ремонту здания (оплате труда обслуживающего персонала, обеспечению материалами, инструментами, приспособлениями, оборудованием и другими средствами и предметами труда, необходимыми для уборки здания и поддержания его в исправном состоянии, текущего ремонта, обслуживания сетей и оборудования, находящихся внутри здания, содержания и обслуживания технических средств и инвентаря пожарно-охранной сигнализации здания, по оплате услуг тепло-, энерго- и водоснабжающих организаций, по поверке счетчиков, по оплате услуг санэпидемстанций)».
Комментарии, как говорится, излишни, но все же позволим себе отметить, что все перечисленные «затраты и расходы» арендодателя компенсируются арендатором за счет арендной платы. Поэтому, оплачивая их сверх арендной платы, арендатор по сути уплачивает последнюю дважды, а арендодатель извлекает доход, не предусмотренный законодательством и, следовательно, незаконный. Кроме того, с возмещением многих из указанных «затрат и расходов» можно вообще поспорить. То есть все свои затраты и расходы арендодатель должен включать в арендную плату (тогда она, правда, может «раздуться» в несколько раз) — это будет более или менее обоснованно, — а арендатор будет смотреть, «потянет» он такую арендную плату или нет.
Поэтому, господа арендаторы, будьте бдительны и обращайте самое тщательное внимание на то, какие конкретно платежи предусматривает договор, который вы собираетесь подписывать.

Это интересно:  Наследование сцепленное с полом пример

Срок внесения арендной платы
Чаще всего при нормальном течении делового оборота используется схема «получил услугу — оплати ее». Реже используется предоплата. Даже Договор аренды зданий…, утвержденный Постановлением №162, предусматривает, что «арендная плата вносится Арендатором ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за оплачиваемым периодом, на расчетный счет Арендодателя».
Однако на практике в договора аренды нередко записывают, что «арендная плата вносится Арендатором не позднее 1-го числа текущего (отчетного) месяца» — то есть на условиях предоплаты. А при просрочке внесения предоплаты на ее сумму начисляются штрафные санкции.
В принципе, при отсутствии других альтернатив арендаторам приходится соглашаться и на такие условия, однако следует помнить, что требование предоплаты по договору аренды, и особенно — уплаты штрафных санкций на просроченную предоплату — по сути своей незаконно. Поэтому необходимо требовать юридического обоснования включения таких условий в договор, а по возможности — их исключения из его текста.

Выводы и рекомендации
В качестве основного вывода отметим, что на форму и содержание договора аренды необходимо обращать самое пристальное внимание. От того, что и как заложено в договор, будут зависеть успех или неудачи при его реализации.
Кроме того, не стоит обходить вниманием и документацию, используемую при исполнении договора аренды. В частности — акты приема-передачи имущества по договору. Поскольку бывают судебные дела, когда стороны договора аренды не подписывают необходимого акта, а затем арендодатель не может доказать факт передачи имущества, чтобы взыскать с арендатора арендную плату или истребовать от него переданное имущество. Не стоит забывать и о том, что в определенных случаях договор аренды необходимо регистрировать.
И последнее. Надо проверять полномочия должностного лица арендодателя, которое подписывает договор на предмет того, вправе ли оно это делать. Опять же, были случаи, когда договор аренды признавали недействительным только из-за того, что он был подписан не уполномоченным на то лицом или без разрешения собственника имущества.

Игорь БУЕВИЧ, Илья ЛАТЫШЕВ.
Юридическая фирма «Апицес Юрис», тел.: 8-029-77-00-333

Договор аренды — что надо знать при его заключении

Коммерческая недвижимость является основой всей предпринимательской деятельности. А недавно на одном из интернет-ресурсов промелькнуло такое высказывание на эту тему: «В посткризисный период большинство фирм (как представители большого, так и малого бизнеса), стало отдавать предпочтение краткосрочным договорам аренды, вместо покупки объектов недвижимости».
«Полезная Площадь» решила рассказать своим читателям, в чем заключаются особенности договоров аренды в нашем городе. А также еще раз напомнить, как грамотно заключить договор аренды, чтобы потом не возникло никаких проблем.
Наши эксперты – Федор Трифонов, директор АН «Адрес», и Марат Кауфман, генеральный директор ООО «Куратор-НН».

Федор Трифонов, директор АН «Адрес»:
— Рынок коммерческой недвижимости в принципе не может существовать без заключения соответствующих договоров (в отличие от того же рынка найма жилья). Трудно даже представить, что может быть иначе — любой бизнес предусматривает планирование, финансовые расчеты. И случись, к примеру, какая-то проверка, контролеры первым делом спросят, придя в офис или магазин, на каких основаниях данная организация здесь находится. Лично мне неизвестны случаи, когда арендатор и арендодатель договаривались лишь на словах. Грамотный договор нужен обязательно, как бы собственник и арендатор ни действовали – напрямую или с участием агентства недвижимости.
Сейчас на рынке коммерческой недвижимости наступило время арендаторов и покупателей, предложений достаточно, есть из чего выбрать. Арендаторы, пользуясь этим, стараются получить максимально выгодные для себя условия, гораздо более комфортные, чем 2-3 года назад. И у многих это получается.
Договоры аренды стали более четкими, конкретными. В них обе стороны стараются оговорить как можно тщательнее свои права и обязанности. Если раньше такой договор зачастую убирался на одной странице, то сейчас может занимать и десять листов. На мой взгляд, это положительная тенденция – чем больше прописанных моментов, тем меньше спорных ситуаций возникнет в дальнейшем.
Основной момент договора аренды – ставка арендной платы. Чаще всего устанавливается ее фиксированный ежемесячный размер сроком на один год. Закон предусматривает, что изменение ставки допустимо не чаще одного раза в год. По истечении этого срока возможны изменения, которые фиксирует дополнительное соглашение к основному договору.
Коммунальные платежи могут входить в стоимость аренды или не входить. Все зависит от конкретной договоренности сторон. Как правило, если арендатор «сидит» в «хорошем» бизнес-центре, он оплачивает арендную плату и эксплуатационные расходы. Больше ничего. За дополнительные услуги, вывоз мусора, например, или очистку крыши от снега, платит управляющая компания либо собственник.
Договоры аренды, как правило, заключаются на длительный срок. Самый распространенный вариант — на 3-5 лет. Многое зависит от вида бизнеса арендатора. Банки и московские компании, допустим, заключают договоры аренды не менее чем на 7 лет. Крупные федеральные сети и того больше. Чем более известен брэнд, тем на более длительный срок заключается договор. Например, «Макдональдс» меньше, чем на 25 лет помещение не арендует. Оно и понятно – большие средства вкладываются в рекламную компанию, в раскрутку конкретной точки, в ремонт и оборудование.
Хотя практика заключения договоров на аренду коммерческой недвижимости существует не первый год, до сих пор встречаются ошибки, которые в итоге перерастают в проблемы. В основном они связаны с тем, что четко не прописываются моменты, связанные с ремонтом и эксплуатацией помещения арендатором. Характерный пример. Как правило, после использования помещения в течение нескольких лет необходим косметический ремонт. И если арендатор по истечении данного срока съезжает, часто возникает вопрос – за чей счет он должен производиться. Если иное не прописано в договоре, арендатор оплачивать ремонтные работы, как правило, отказывается, аргументируя это тем, что исправно вносил арендную плату, и что естественный износ неизбежен.
Бывает также, что арендатор переделывает офис под себя – сносит имеющиеся перегородки или возводит новые. В некоторых случаях это может ухудшить привлекательность помещения. Следующему арендатору, допустим, требуется просторное помещение, где все друг друга видят, а не много мелких клетушек. Снова вопрос – кто будет оплачивать перепланировку. Поэтому лучше заранее в договоре прописать, что такого рода работы возможны только с письменного согласия арендодателя, и указать, за чей счет помещение, при необходимости, приводится в первоначальный вид.
Встречался в моей практике случай, когда арендатор установил в офисе систему кондиционирования. Съезжая, дорогие кондиционеры снял, в итоге в стенах остались дыры. Поскольку в договоре аренды правила эксплуатации помещения не были четко оговорены, арендодателю пришлось все восстанавливать за собственный счет.
В целом могу отметить, что и арендаторы, и арендодатели стали более грамотными — при составлении договоров аренды, особенно долгосрочных, обращаются к профессионалам. Но арендодателю всегда следует помнить, что свои требования отстоять у него вряд ли получится, если все «тонкие моменты» четко не прописаны в договоре.

Советует юрист Марат Кауфман.

Что такое аренда.
Аренда — это передача одним лицом (арендодателем) другому лицу (арендатору) имущества (движимого и недвижимого) во временное пользование и владение (или только пользование) за плату. Не все можно сдать в аренду, ведь она подразумевает передачу в пользование непотребляемых вещей – после использования они остаются в неизменном виде (за исключением естественного износа). Следует помнить, что аренда является обременением на имущество.
В договоре аренды обязательным элементом является объект аренды. Четко должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При их отсутствии соответствующий договор не считается заключенным.
При заключении договора аренды главное, чтобы все условия, о которых стороны договорились, были занесены в договор, а не просто «была устная договоренность». Стороны должно четко и ясно сформулировать – какое имущество, за какую цену и на какой срок передается в аренду, какие права и обязанности у каждой стороны. Желательно, чтобы при передаче объекта аренды было наиболее подробно зафиксировано его состояние, все детали. Тогда никаких проблем не возникнет.

Арендная плата.
Арендные платежи могут быть абсолютно разными, выражаться, как в ежемесячных денежных выплатах, так и, например, в передаче результатов от коммерческой деятельности, осуществляемой на данном объекте недвижимости.
Бывает, что сознательно занижается сумма арендных платежей: в договоре прописана одна, на деле она другая (чтобы платить меньше налогов). Это чревато тем, что, в случае возникновения споров, арендодатель может рассчитывать лишь на те суммы, которые фиксирует договор.
При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным, то есть недействительным.

Лизинг.
Одним из видов аренды является финансовая аренда или – лизинг. Законом установлено, что договор лизинга — договор, в соответствии с которым арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование. Лизинг бывает нескольких видов. Это может быть, как передача имущества во временное пользование за плату без перехода права собственности, так и с переходом права собственности к лизингополучателю по окончании договора лизинга с постепенной выплатой стоимости этого имущества. То есть, в лизинг можно взять тот же офис, было бы желание сторон. Хочется отметить, что лизинг недвижимости в нашем городе начал понемногу развиваться.

Это интересно:  Удваивается ли штраф с камеры

Срок действия договора аренды.
Срок договора аренды устанавливается сторонами. Если срок в договоре не определен, то договор считается заключенным на неопределенный срок.
Или же, если срок договора аренды истек, но стороны сохраняют свои взаимоотношения, то договор считается заключенным на неопределенный срок. И расторгнут не будет до тех пор, пока одна из сторон не потребует этого.
Договор аренды недвижимого имущества, заключаемый на срок более года, подлежит государственной регистрации. Если менее (допустим, обозначен срок 11 месяцев 29 дней), то договор можно не регистрировать.

В каком виде заключается договор аренды.
Если хотя бы одна из сторон договора аренды является юридическим лицом, или если договор аренды заключен на срок более года, то он обязательно заключается в простой письменной форме. В противном случае договор не считается заключенным.

Какими правовыми актами регулируется заключение договора аренды.
В 34 главе Гражданского кодекса описаны все возможные варианты договоров аренды, кроме того в отношении договоров лизинга действует специальный закон «О финансовой аренде (лизинге).

Отказ от договора аренды.
Если договор аренды заключен на неопределенный срок, то любая из сторон может отказаться от договора аренды, предупредив другую сторону за месяц. Если речь идет о недвижимом имуществе, то — за три месяца.

Где взять образец договора аренды.
В справочных системах, в интернете («Консультант», «Гарант») немало образцов договоров. Но, чтобы это договор был составлен для конкретных арендодателя и арендатора, лучше обратиться к специалисту, а не действовать самостоятельно, потому что нюансов может быть множество.

С кем заключается договор аренды.
Договор аренды может заключаться с собственником данного помещения, с его доверенным лицом или с несобственником имущества, у которого право субаренды прописано в договоре с собственником имущества.
Перед заключением договора необходимо ознакомиться с правоустанавливающими документами на имущество. Если возникают какие-то сомнения, то лучше перестраховаться и навести справки.
Можно запросить выписку из Единого Государственного Реестра Прав (ЕГРП). В ней будет зафиксировано наименование объекта недвижимости, его адрес и указан собственник. Также в выписке будет указано, есть ли какие-либо обременения и ограничения на данный объект недвижимости. Выписку из ЕГРП может заказать любое лицо, придя в регистрирующий орган по месту нахождения данного объекта, написав соответствующее заявление и заплатить небольшую госпошлину — на следующий день выписка будет готова.
Можно подключить и другие поисковые системы. Например, на сайте www.nalog,ru есть рубрика «Защити свой бизнес», где можно запросить сведения о любом предприятии, которое числится в государственном реестре. За пару секунд здесь можно узнать регистрационный номер предприятия, его ИНН, по какому адресу оно зарегистрировано. Исходя из полученных данных, можно прийти в налоговую по месту регистрации и получить выписку из Единого Государственного Реестра Юридических Лиц – информацию о собственнике и действующем руководителе, как итог – вправе ли эти лица заключать договор аренды.
Чаще всего от имени юридического лица договор аренды подписывает руководитель, от физического – любое действующее на основании нотариально заверенной доверенности лицо. Кстати, является ли доверенность действующей можно узнать с помощью телефонного звонка у нотариуса, регистрировавшего ее.
От имени государства или муниципального образования могут выступать представители, имеющие соответствующие полномочия.

Изменение арендной платы.
Если иное не предусмотрено договором, арендная плата может изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год. В случае лизинга – не чаще одного раза в три месяца.

Досрочное расторжение договора аренды.
Досрочное расторжение договора возможно в том случае, если арендатор существенно нарушает условия договора: не вносит своевременно арендную плату, использует имущество не по назначению, ухудшает его состояние. Не проводит (если это прописано в договоре) косметических и капитальных ремонтов.
Требование о досрочном расторжении договора одна сторона направляет другой. В случае отказа (после получении отказа) или неполучении ответа (не раньше, чем через месяц), сторона, направившая данное требование, имеет право обратиться в суд с таким требованием. И уже здесь придется доказывать, что имеют место существенные нарушения условий договора аренды.
Марат Кауфман: «В случае возникновения проблем и претензий сторонам лучше договариваться, это более выгодно. А самый идеальный вариант – изначально прописывать договор под ваши условия надлежащим образом. «Авось» тут не проходит, если с чем-то не согласны, пытайтесь договориться. Если дело дойдет до суда, то решение будет приниматься, исходя из законодательства и условий конкретного договора. Причем закон первичен».

Что нужно знать, заключая договор аренды офиса или нежилого помещения?

Вы когда-либо занимались поиском офиса? Тогда вам обязательно приходилось сталкиваться с договором аренды коммерческой недвижимости. Этот документ устанавливает права и обязанности сторон и является основанием для предъявления соответствующих требований. На что следует обратить внимание, подписывая такой договор? Обычно он состоит из нескольких разделов:

Преамбула договора аренды офиса. В начале любого договора указывается, между кем он заключается. Поскольку компания – арендодатель является юридическим лицом, то в соответствии с законодательством заключать договоры и принимать обязательства от имени данной фирмы может только его исполнительный орган, который указан в уставе. Это может быть генеральный директор, директор, президент или другой представитель руководства. Иное лицо, в том числе и заместитель руководителя, вправе заключать договоры только на основании доверенности. В этом случае вам следует попросить предоставить копию такой доверенности.

Предмет договора. Предмет договора аренды коммерческой недвижимости – это те отношения между сторонами, ради которых заключается данный договор. Арендодатель обязуется предоставить определённое помещение, клиент обязуется заплатить определенную денежную сумму.

Обязательства сторон. Каждая сторона вправе требовать исполнения только тех обязательств, которые зафиксированы в тексте договора. Устные обещания в расчет не принимаются. В договоре должны содержаться обязательства “юридической чистоты” объекта, который вы хотите снять или выкупить. Это обеспечит отсутствие в будущем претензий от его бывших собственников. А так же должны включаться и услуги по сбору всех документов, необходимых для совершения сделки.

Обязательства же клиента, как правило, состоят в оплате определенной денежной суммы в качестве арендной платы. Величина этой суммы или способ ее определения, а также порядок расчетов (на каком этапе, сколько денег необходимо заплатить) должны быть изложены в договоре, быть понятными клиенту и устраивать его.

Сроки исполнения обязательств. Необходимо обратить внимание, чтобы в договоре устанавливались именно сроки исполнения обязательств, а не сроки действия договора, как это иногда практикуется. Более того, в договоре целесообразно указать время исполнения каждого отдельного обязательства.

Стоимость услуг и порядок расчетов. Обычно величина арендного вознаграждения определяется арендодателем исходя из рыночных реалий, и является фиксированной, но возможны и другие формы.

Необходимо разобраться, какие именно услуги предоставляет арендодатель за это вознаграждение, а какие работы будут выполняться за дополнительную плату. Только после этого можно понять, устраивает ли вас прописанная в договоре цена.

Порядок расторжения договора. Этот раздел обязательно должен присутствовать в договоре. Действительно, бывают случаи, когда у клиента изменились обстоятельства, и он вынужден отказаться от совершения сделки. С другой стороны, арендодатель от этого страдать не должен. Поэтому для того, чтобы исключить возможные споры, в договоре следует предусмотреть не только основания для расторжения договора, но и ответственность сторон за это.

Ответственность сторон. При нарушении договора пострадавшая сторона вправе требовать от нарушителя, во-первых, возмещения убытков и, во-вторых, уплаты неустойки. Убытки подлежат возмещению в любом случае, независимо от того, предусматривалось это договором или нет. Неустойка (штраф, пеня) может быть взыскана с нарушителя, только если это прямо предусмотрено условиями договора. При этом доказывать придется только факт их нарушения. Размер неустойки должен быть предметом обсуждения между сторонами, прежде чем попасть в договор. В любом случае, помните, что все разногласия могут решаться только в судебном порядке!

Документирование результатов исполнения договора аренды офиса. Независимо от того, предусмотрено это договором или нет, исполнение каждого содержащегося в договоре обязательства следует фиксировать в виде отдельного документа, подписываемого всеми сторонами. Такими документами могут быть расписки в получении определенной денежной суммы или о приеме документов, акты приемки-передачи и так далее.

Именно эти документы будут являться доказательством надлежащего или ненадлежащего исполнения договора, а следовательно, и основанием для привлечения к ответственности при необходимости.

Однако нельзя забывать, что часто не обязательно заключать именно договор аренды, который таит в себе много тонкостей и различных подводных камней. В определённых ситуациях, гораздо проще заключить договор на оказание услуг.

Если у вас появились малейшие сомнения в отношении правильности действий вашего контр-агента, проконсультируйтесь с независимым юристом. Сделать это нужно до подписания договора и передачи любых денежных сумм и документов.