Без рубрики

Общие понятия оценки подходы и требования к проведению оценки фсо 1

Обновлен Федеральный стандарт «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)»

Документ заменит действующий в настоящее время аналогичный ФСО, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256.

Федеральный стандарт оценки (ФСО N 1) определяет общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности.

ФСО является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации.

ФЕДЕРАЛЬНЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ

Обсудить в Форуме — ФСО-1

  • ФСО-2 : Приказ Минэкономразвития России «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)» от 20 июля 2007 года N 255
  • Обсудить в форуме — ФСО-2

    Обсудить в форуме — ФСО-3

    Обсудить в форуме — ФСО-4

    Обсудить в форуме — ФСО-5

    Обсудить в форуме — ФСО-6

    Обсудить в форуме — ФСО-7

    Обсудить в форуме — ФСО-11

    Основные нормативные акты по оценке

    Постановление Министерства труда и социального развития Российской Федерации от 24 декабря 1998 г. N 52 Об утверждении квалификационной характеристики по должности «ОЦЕНЩИК ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ»

    Постановление Министерства труда и социального развития Российской Федерации от 27 ноября 1996 г. N 11 Об утверждении квалификационной характеристики по должности «оценщик (эксперт по оценке имущества)»

  • ВНИМАНИЕ: С 01 января 2008 года в соответствие с Постановлением Правительства РФ N 765 от 08 ноября 2007 года ПП РФ N 519 «Об утверждении стандартов оценки» (вместе со Стандартами оценки) — УТРАТИЛО СИЛУ . С 01.01.08 применяются стандарты, утвержденные Минэкономразвития России, а также стандарты и правила СРО.
  • Экспертно-консультативный совет по оценочной деятельности при Минэкономразвития России

    Протокол заседания от 12.09.07 N 6-АП Экспертно-консультативного совета по оценочной деятельности при Минэкономразвития России (*.pdf, 515 Кбайт)

    Протокол I заседания рабочей группы по разработке проекта федерального стандарта оценки «Оценка бизнеса (ФСО N 5)» от 04.10.07 N 001/РГ Экспертно-консультативного совета по оценочной деятельности при Минэкономразвития России (*.pdf, 144 Кбайт)

    Протокол совещания у Статс-секретаря – заместителя Министра экономического развития и торговли Российской Федерации А.В. Поповой по вопросам проведения Росимуществом экспертизы отчетов об оценке приватизируемого федерального имущества (N 17-АП от 18 октября 2007 года)

    Протокол II заседания рабочей группы по разработке проекта ФСО «Оценка недвижимости (ФСО N 6)» от 06.11.07 N 006/РГ Экспертно-консультативного совета по оценочной деятельности при Минэкономразвития России (*.pdf, 512 Кбайт)

    Фоторепортаж с заседаний рабочей группы по разработке проекта ФСО-7 «Оценка интеллектуальной собственности и нематериальных активов» Экспертно-консультативного совета по оценочной деятельности при Минэкономразвития России (01 и 13 ноября 2007 года, г.Москва). Все фото одновременно.

    Протокол IX заседания Экспертно-консультативного совета по оценочной деятельности — о проектах федеральных стандартов оценки и вопросы кадастровой оценки. (N 22-АП от 07 декабря 2007 года)

    В первой части справочника «Финансово-экономическая судебная экспертиза» приведены основные организационно-процессуальные аспекты назначения финансово-экономической судебной экспертизы.

    Вторая часть содержит справочную информацию о негосударственных судебно-экспертных организациях и экспертах — физических лицах. Все представленные эксперты являются оценщиками и аудиторами, имеющими стаж работы свыше 5 лет, являющимися членами СОЮЗА ФИНАНСОВО-ЭКОНОМИЧЕСКИХ СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТОВ и прошедшими повышение квалификации по программе «Финансово-экономическая судебная экспертиза» в Российской Академии правосудия при Верховном Суде и Высшем Арбитражном Суде Российской Федерации и Московской государственной юридической академии имени О.Е.Кутафина, 20 из которых — профессора и кандидаты наук.
    Настоящее издание разработано для следователей, судей, адвокатов, практикующих экспертов.

    Внесудебная экспертиза порой является решающим доказательством отсутствия состава преступления, квалифицируемого по ст.146 УК РФ
    (Костин А.В., к.э.н., судебный эксперт, тел: +7(916)105-81-04, e-mail — [email protected], skype — kostin.alexander)


    Библиотека LABRATE.RU. Правила копирования и цитирования материалов сайта, форума, электронных рассылок. Размещение кнопок и баннеров.

    МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ И ТОРГОВЛИ
    РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки ФСО N 1)»

    В соответствии со статьей 20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 31, ст. 3813; 2006, N 31, ст. 3456; 2010, N 30, ст. 3998; 2011, N 1, ст. 43; N 29, ст. 4291; 2014, N 30, ст. 4226) приказываю:

    1. Утвердить прилагаемый Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)».

    2. Настоящий приказ вступает в силу после вступления в силу приказа Минэкономразвития России о признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)» (зарегистрирован в Минюсте России 22 августа 2007 г., регистрационный N 10040) в редакции приказа Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. N 509 (зарегистрирован в Минюсте России 7 декабря 2010 г., регистрационный N 19129).

    Утвержден приказом Минэкономразвития России
    от 20.05.2015 N 297

    ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ
    ОЦЕНКИ «ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ, ПОДХОДЫ И ТРЕБОВАНИЯ
    К ПРОВЕДЕНИЮ ОЦЕНКИ (ФСО N 1)»

    I. Общие положения

    1. Настоящий Федеральный стандарт оценки определяет общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности.

    2. Настоящий Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

    II. Общие понятия оценки

    3. К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

    4. Цена — это денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая участниками в результате совершенной или предполагаемой сделки.

    5. Стоимость объекта оценки — это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)».

    6. Итоговая величина стоимости — стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

    7. Подход к оценке — это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки — это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

    8. Дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) — это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки.

    Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.

    9. Допущение — предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки или подходами к оценке, которые не требуют проверки оценщиком в процессе оценки.

    10. Объект-аналог — объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

    III. Подходы к оценке

    11. Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

    12. Сравнительный подход — совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

    13. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

    14. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.

    15. Доходный подход — совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

    Это интересно:  Как оформить прилагаемые документы

    16. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

    17. В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода.

    18. Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

    19. Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.

    20. В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей.

    IV. Задание на оценку

    21. Задание на оценку является неотъемлемой частью договора на проведение оценки.

    Задание на оценку должно содержать следующую информацию:

    а) объект оценки;

    б) права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки;

    г) предполагаемое использование результатов оценки;

    д) вид стоимости;

    ж) допущения, на которых должна основываться оценка;

    з) иную информацию, предусмотренную федеральными стандартами оценки.

    22. Дополнительные требования к заданию на оценку могут быть регламентированы соответствующими федеральными стандартами оценки.

    V. Требования к проведению оценки

    23. Проведение оценки включает следующие этапы:

    а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

    б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

    в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

    г) согласование (в случае необходимости) результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

    д) составление отчета об оценке.

    24. Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

    При проведении оценки возможно установление дополнительных к указанным в задании на оценку допущений, связанных с предполагаемым использованием результатов оценки и спецификой объекта оценки.

    25. В случае использования нескольких подходов к оценке, а также использования в рамках какого-либо из подходов к оценке нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки объекта оценки данным подходом. При согласовании существенно отличающихся промежуточных результатов оценки, полученных различными подходами или методами, в отчете необходимо отразить проведенный анализ и установленную причину расхождений. Существенным признается такое отличие, при котором результат, полученный при применении одного подхода (метода), находится вне границ указанного оценщиком диапазона стоимости, полученной при применении другого подхода (методов) (при наличии).

    26. После проведения процедуры согласования оценщик помимо указания в отчете об оценке итоговой величины стоимости объекта оценки имеет право приводить свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.

    27. Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации.

    28. По итогам проведения оценки составляется отчет об оценке. Требования к содержанию и оформлению отчета об оценке устанавливаются Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 31, ст. 3813; 2002, N 4, ст. 251; N 12, ст. 1093; N 46, ст. 4537; 2003, N 2, ст. 167; N 9, ст. 805; 2004, N 35, ст. 3607; 2006, N 2, ст. 172; N 31, ст. 3456; 2007, N 7, ст. 834; N 29, ст. 3482; N 31, ст. 4016; 2008, N 27, ст. 3126; 2009, N 19, ст. 2281; N 29, ст. 3582, ст. 3618; N 52, ст. 6419, 6450; 2010, N 30, ст. 3998; 2011, N 1, ст. 43; N 27, ст. 3880; N 29, ст. 4291; N 48, ст. 6728; N 49, ст. 7024, ст. 7061; 2012, N 31, ст. 4333; 2013, N 23, ст. 2871; N 27, ст. 3477; N 30, ст. 4082; 2014, N 11, ст. 1098; N 23, ст. 2928; N 30, ст. 4226; 2015, N 1, ст. 52; N 10, ст. 1418) и федеральными стандартами оценки.

    Поделиться ссылкой в социальных сетях:

    Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

    Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. N 256 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)»

    Зарегистрирован в Минюсте РФ 22 августа 2007 г.

    Регистрационный N 10040

    В целях реализации положений Федерального закона от 27 июля 2006 г. N 157-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2006, N 31, ст. 3456), в соответствии с пунктом 5.2.5 Положения о Министерстве экономического развития и торговли Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 27 августа 2004 г. N 443 (Собрание законодательства Российской Федерации, 2004, N 36, ст. 3670; 2005, N 22, ст. 2121; 2006, N 11, ст. 1182; N 16, ст. 1743, ст. 1744; N 18, ст. 2005; N 22, ст. 2333; N 32, ст. 3569, ст. 3578; 2007, N 22, ст. 2642), приказываю:

    Утвердить прилагаемый федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)».

    ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ

    Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)

    1. Настоящий федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и определяет общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности.

    2. Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

    II. Общие понятия оценки

    3. К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

    4. При определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.

    5. При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.

    6. Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

    7. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

    8. Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

    Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.

    9. При установлении затрат определяется денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цена, уплаченная покупателем за объект оценки.

    10. При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

    11. При проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

    12. Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

    13. Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

    14. Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

    15. Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

    Это интересно:  Учредительный договор организации ооо

    IV. Требования к проведению оценки

    16. Проведение оценки включает следующие этапы:

    а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

    б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

    в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

    г) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

    д) составление отчета об оценке.

    17. Задание на оценку должно содержать следующую информацию:

    а) объект оценки;

    б) имущественные права на объект оценки;

    г) предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения;

    д) вид стоимости;

    ж) срок проведения оценки;

    з) допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.

    18. Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

    а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

    б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;

    в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

    19. Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

    Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

    Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

    Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

    Если в качестве информации, существенной для определения стоимости объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений.

    Если при проведении оценки оценщиком привлекаются специалисты (эксперты), оценщик должен указать в отчете их квалификацию и степень их участия в проведении оценки, а также обосновать необходимость их привлечения.

    Оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.

    20. Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

    Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

    21. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

    Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:

    а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

    б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;

    в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;

    г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

    22. Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

    а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

    б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

    в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

    23. Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

    24. Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

    Если в рамках применения какого-либо подхода оценщиком использовано более одного метода оценки, результаты применения методов оценки должны быть согласованы с целью определения стоимости объекта оценки, установленной в результате применения подхода.

    При согласовании результатов расчета стоимости объекта оценки должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов.

    Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.

    25. По итогам проведения оценки составляется отчет об оценке. Требования к содержанию и оформлению отчета об оценке устанавливаются Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 31, ст.3813; 2002, N 4, ст. 251; N 12, ст. 1093; N 46, ст. 4537; 2003, N 2, ст. 167; N 9, ст.805; 2004, N 35, ст. 3607; 2006, N 2, ст. 172; N 31, ст. 3456; 2007, N 7, ст. 834; N 29, ст. 3482) и в федеральных стандартах оценки.

    26. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

    27. Итоговая величина стоимости должна быть выражена в валюте Российской Федерации (в рублях).

    Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»

    Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержден Приказом Минэкономразвития России № 256 от 20.07.2007 г. (скачать)

    ООО «ЭОС Юг» – это коллектив профессионалов, которых отличает высокий уровень знаний, ответственности, многолетний опыт, профессиональная этика и строгое соблюдение конфиденциальности.

    Вы всегда может получить консультацию наших специалистов по телефонам:

    Политика гибких цен — индивидуальный подход к каждому Клиенту.

    Неоднократно обращались к услугам компании «ЭОС Юг». В работе всегда чувствуется опыт специалистов и их профессионализм, а сотрудничество всегда оказывается результативным. Всем нашим коллегам и партнерам рекомендуем только «ЭОС Юг».

    • Аккредитации
    • Награды
    • В прессе

    Аккредитация в ОАО «Сбербанк России» (в г. Волгоград)

    Пользовались ли Вы ранее услугами юридической фирмы?

    Ослабление рубля по отношению к доллару, наблюдаемое последние месяцы, может отразиться на российском рынке жилья положительно, послужив ему защитой от отрицательной коррекции цен – правда, в том случае, если напуганные нестабильностью рубля продавцы не начнут фиксировать стоимость квартир в заграничной валюте, считают эксперты, опрошенные РИА Новости.

    Федеральные стандарты оценки

    Стандартизацию, происходящую в настоящее время в различных сферах профессиональной деятельности, следует рассматривать как атрибут современного развития рыночной экономики с присущей ей конкуренцией, борьбой за доверие потребителей. Проблема качества актуальна для всех стран независимо от зрелости их рыночной экономики. Кроме того, международное сотрудничество в любой сфере требует гармонизации существующих национальных норм и правил с международными. Что же происходит в этом плане в сфере оценки?

    Это интересно:  Федеральный закон от 2018 г 21-фз

    ФСО-1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки»

    ФСО-1 разработан [1] с учетом международных стандартов оценки. Он определяет общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к ее проведению. Требования Стандарта являются обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности.

    Согласно требованиям Стандарта под ценой объекта оценки понимается денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки, а при расчете стоимости находится расчетная величина цены объекта оценки, установленная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Определения видов оценочных стоимостей даны в ФСО-2.

    В п. 17 Стандарта представлен состав информации, которую должно содержать задание на оценку.

    • а) информация, идентифицирующая объект оценки;
    • б) имущественные права на объект оценки;
    • в) цель оценки;
    • г) предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения;
    • д) вид стоимости;
    • е) дата оценки;
    • ж) срок проведения оценки;
    • з) допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.

    В Стандарте также даются определения трех основных подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного. В соответствии с требованиями стандарта оценщик при проведении оценки обязан использовать данные подходы к оценке (или обосновать отказ от использования того или иного подхода). При этом оценщик вправе самостоятельно выбирать конкретные методы оценки в рамках каждого из подходов.

    Стандарт описывает основные требования к проведению оценки, порядок сбора и обработки информации, и даже алгоритм применения того или иного подхода. Так, применяя доходный подход, необходимо выполнить следующие процедуры:

    • • установить период прогнозирования;
    • • исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования;
    • • сделать заключение о способности объекта оценки приносить поток доходов в постпрогнозный период;
    • • определить ставку дисконтирования;
    • • дисконтировать поток ожидаемых доходов в период прогнозирования и в постпрогнозный период в стоимость на дату оценки.

    Вполне естественно указание стандарта о том, что доходный подход можно применять в том случае, если существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, приносимые объектом оценки.

    Сравнительный подход также необходимо применять при наличии достоверной информации, но уже нс о доходах, приносимых объектом оценки, а о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Это особенно важно, поскольку по каждому объекту-аналогу может быть выбрано (и этот выбор должен быть обоснован) несколько единиц сравнения, значения которых корректируются по соответствующей шкале.

    Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить [2] объект оценки (в соответствии с принципом замещения) другим объектом – точной копией объекта оценки или имеющим аналогичные полезные свойства.

    На основе полученных данных в рамках каждого из подходов к оценке результатов оценщик производит их согласование для получения итоговой стоимости объекта оценки. Способ согласования оценщику необходимо обосновать, учитывая при этом вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также качество результатов, полученных в рамках примененных подходов.

    Стандарт устанавливает шестимесячный срок, в течение которого итоговая величина стоимости объекта оценки, выраженная в рублях, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

    Кроме того, ФСО-1 содержит требования к проведению оценки, а также к количеству и качеству информации, используемой при проведении оценки, заключающиеся в подтверждении ее достаточности и достоверности.

    ФСО-2 «Цель оценки и виды стоимости»

    ФСО-2 также разработан с учетом международных стандартов оценки и раскрывает цель оценки, предполагаемое использование результата оценки, а также определение рыночной стоимости и видов стоимости, отличных от рыночной, таких как инвестиционная, ликвидационная и кадастровая.

    Под рыночной стоимостью в стандарте понимается наиболее вероятная цена, но которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

    • • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
    • • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
    • • объект сделки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
    • • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
    • • платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

    Стандарт дает подробное разъяснение сути перечисленных обстоятельств и называет случаи, в которых определяется рыночная стоимость: при изъятии имущества для государственных нужд; при ипотеке; определении стоимости размещенных акций, стоимости неденежных вкладов в уставный фонд, стоимости имущества должника при его банкротстве [3] и стоимости безвозмездно полученного имущества.

    Цели и обстоятельства, при которых выделяется инвестиционная, ликвидационная или кадастровая стоимость, отличаются от целей и обстоятельств расчета рыночной стоимости. Так, при нахождении инвестиционной стоимости учет возможности отчуждения объекта на открытом рынке необязателен. При определении ликвидационной стоимости объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, поскольку при этом учитывается влияние чрезвычайных (вынужденных) обстоятельств. А кадастровая стоимость исчисляется методами массовой оценки и используется, в частности, для целей налогообложения.

    Иные Федеральные стандарты оценки (ФСО-3–6)

    ФСО-3 «Требования к отчету об оценке» – рассмотрен подробно в гл. 8.

    ФСО-4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 22.10.2010 г. № 508 содержит требования к оценке кадастровой стоимости объектов недвижимости.

    Федеральный закон от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ [4] «О государственном кадастре недвижимости» (в ред. от 07.06.2013 г.) регулирует отношения, возникающие при проведении государственного кадастрового учета объектов недвижимости территориальных и функциональных зон и зон с особыми условиями использования территорий, а также порядок и условия проведения кадастровой оценки объектов недвижимости. Закон вступил в силу 1 марта 2008 г. (за исключением отдельных положений).

    В законе используются следующие основные понятия.

    Государственный кадастр недвижимости – систематизированный свод сведений и документов об объектах кадастрового учета, прошедших государственный кадастровый учет, а также сведений об административном, территориальном и кадастровом делении.

    Государственный кадастровый учет – акт признания и подтверждения государством существования объекта кадастрового учета с характеристиками, включенными в государственный кадастр недвижимости.

    Кадастровая оценка объекта недвижимости – деятельность по определению кадастровой стоимости объекта недвижимости.

    Кадастровый номер – уникальный, не повторяющийся во времени и на территории РФ номер, который присваивается объекту кадастрового учета при проведении государственного кадастрового учета.

    Объекты кадастрового учета: земельные участки; здания и сооружения; объекты, не завершенные строительством; помещения; сложные вещи (вещи, состоящие из совокупности двух и более объектов недвижимости с общим функциональным или иным назначением); территориальные и функциональные зоны; зоны с особыми условиями использования территорий.

    К количественным и качественным характеристикам объекта недвижимости относятся:

    • 1) земельный участок – категория земель, площадь, вид разрешенного использования, сведения о находящихся па таком земельном участке объектах недвижимости;
    • 2) здание – назначение здания, этажность и общая площадь здания, год постройки, расположение помещений в здании (поэтажный план), материал наружных стен и поэтажных перекрытий;
    • 3) сооружение – вид и назначение сооружения, год постройки;
    • 4) помещение – назначение помещения, его расположение в здании и его площадь, количество комнат в нем и материал перегородок (стен) между ними;
    • 5) объект, не завершенный строительством, – назначение здания или сооружения, дата разрешения на строительство;
    • 6) сложная вещь – вид и назначение сложной вещи, а также предусмотренные п. 1–5 характеристики образующих ее объектов недвижимости.

    Практическим результатом проведения кадастрового учета недвижимости станет присвоение каждому объекту недвижимого имущества уникального кадастрового номера, который в дальнейшем предполагается использовать при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также для определения налоговой базы при расчете налога, взимаемого с владельца имущества.

    Далее в стандарте излагаются общие положения земельнооценочных работ, понятия качественной оценки (бонитировки) и экономической оценки (в составе земельного кадастра).

    ФСО-5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» и ФСО-6 «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков» рассмотрены подробно в гл. 8.

    • [1] Здесь авторы знакомят читателя с основным содержанием Стандарта, не проводя его критического анализа.
    • [2] Это не следует понимать буквально. Речь идет только о гипотетической замене объекта оценки его копией/аналогом в рамках используемой модели затратного подхода и принципа замещения.
    • [3] Это использование рыночной стоимости противоречит определению рыночной стоимости, так как при банкротстве имеет место ситуация вынужденности и стандарт рыночной стоимости в этих условиях неприменим. Теория оценки предполагает использование для такой ситуации ликвидационной стоимости при упорядоченной (плановой) ликвидации.
    • [4] Российская газета. 2007. 1 авг.