Проектирование строительство договор

Новые правила для госконтрактов на строительство объектов «под ключ»

C 1 июля этого года вводится новый порядок для госконтрактов, которые подразумевают проведение комплекса основных работ по строительству капитальных объектов. Главное нововведение – обязательное получение положительного экспертного заключения уполномоченного госучереждения, причем как по техническим вопросам, там и по инвестиционной составляющей.

Новые правила распространяются на государственные и муниципальные контракты, заключаемые после 1 июля 2017 года, предмет которых – и проектирование, и строительство, и ввод в эксплуатацию конкретного объекта капитального строительства (то есть один контракт на выполнение всех основных этапов возведения до момента передачи заказчику). Они введены Постановлением Правительства от 12 мая 2017 г. № 563 (далее — Постановление), как раз и вступившим в силу 1 июля 2017 года, и соответствующими поправками в ряд нормативно-правовых актов, регулирующих заключение и исполнение строительных госконтрактов.

Принципиальное нововведение одно – проект по возведению объекта (основа будущего договора) должен содержать обоснование запланированных инвестиций и пройти процедуру технологического и ценового/инвестиционного аудита. Без этого подобный контракт не может быть заключен. Все остальные законодательные новеллы приводят в соответствие этим требованиям нормативную базу по строительной и конкурсной документации. И, конечно, утверждено Положение о проведении технологического и ценового аудита обоснования инвестиций для подобных контрактов (далее – Положение).

Следовательно, с июля этого года, чтобы заключить контракт на строительство объекта «под ключ», заказчику-застройщику дополнительно потребуется:

обоснование инвестиций в создание объекта;

заключение по итогам технологического и ценового аудита;

решение о заключении контракта.

Доводы инвесторов

Обоснование инвестиций – это пакет документов. В него входит:

  • проект задания на проектирование объекта;
  • описание инвестиционного проекта, включая основные характеристики, сроки, этапы строительства и место размещения объекта;
  • основные архитектурные, конструктивные, инженерно-технические и иные решения по созданию объекта;
  • сведения об основном технологическом оборудовании с учетом требований современных технологий производства и строительства;
  • предполагаемая стоимость объекта (расчет);
  • положения о возможности/невозможности повторногоиспользования экономически эффективной проектной документации аналогичного объекта.

Нововведенным порядком предусмотрено публичное обсуждение обоснования инвестиций. В его рамках (в течение 15 дней) любое заинтересованное лицо вправе представить свой отзыв в отношении обоснования. То есть, необходимость инвестиций в строительство того или иного объекта может быть поставлена под сомнение. В случае развития неблагоприятной ситуации конфликт может быть перенесен в суд. Поэтому, по сути, заказчику необходимо предусмотреть и возможность формирования экспертного ответа на подобные возражения.

Технологический и ценовой аудит

Согласно Постановлению аудит проводится теми органами исполнительной власти (федеральными, субъекта РФ) или им подведомственными госучереждениями, у которых есть соответствующие полномочия. Например, к таким относится ФАУ «Главгосэкспертиза России». Также данное право есть и у Государственной корпорации по атомной энергии «Росатом».

Аудит – платная услуга, тариф – 0,58% от стоимости проектных и изыскательских работ.Некоторое финансирование потребуется и на подготовку обоснования инвестиций. Средства на все это при организации строительства объекта федеральной собственности будут выделяться из федерального бюджета (в определенных пределах), объекта госсобственности субъекта РФ или муниципальной – согласно соответствующим принятым нормативным актам. То есть, вполне возможно, что эти расходы будут переложены на победителя конкурса (их компенсацию может подразумевать цена контракта).

По итогам аудита составляется заключение эксперта, где отражены его выводы о:

  • выборе места размещения объекта;
  • оптимальности сроков и этапов строительства;
  • достаточности данных для проектирования и разработки проектной документации;
  • основных конструктивных, архитектурно-художественных, инженерно-технических и других решениях для подготовки проектной документации (с учетом требований всех техрегламентов);
  • целесообразности использования дорогостоящих строительных материалов, машин и оборудования, а так же художественных изделий для отделки;
  • современности уровня техники и технологий, что будут применены при строительстве;
  • предполагаемой предельной стоимости строительства объекта (в ценах соответствующих лет);
  • выборедля повторного использования проектной документации аналогичного объекта или об обоснованиях решения о невозможности/нецелесообразности ее применения.

Кроме этого, в рамках аудита могут быть сделаны выводы о возможном сокращении стоимости,сроков и этапов строительства, оптимизации выбранных решений для разработки проектной документации, технологического оборудования и запланированных к использованию материалов.

Если аудит проводится Минстроем РФ или подведомственными ему госучреждениями, то его заключение будет заноситься в соответствующий реестр – соответствующий проект подготовлен министерством 1 . Планируется, что по определенной процедуре информация из этого реестра может быть предоставлена заинтересованным лицам. В перспективе подобные реестры могут появиться и на региональном уровне.

Заключение контракта

Решение о заключении контракта должно содержать предполагаемую предельную стоимость объекта в соответствии с заключением аудита. Она не должна превышать размера стоимости, утвержденную решением о капитальных вложениях. Цена контракта определяется и обосновывается в рамках законодательства РФ в сфере закупок после получения вышеупомянутого заключения.

В будущий договор включается ряд принципиальных условий. По одному из них подрядчик не вправе требовать увеличения цены контракта, а заказчик – ее уменьшения. Оно распространяется и на те случаи, когда изначально предусмотреть полный объем работ или расходов не представляется возможным.

Таким образом, любое действие по заключению советующего контракта связано с наличием положительного заключения по итогам технологического и ценового аудита. Содержание заключения, в свою очередь, строго ограничивает условия контракта – предмет, состав, содержание технической документации, цена контракта и срок его исполнения.

В этих условиях заказчику и вероятному подрядчику стоит подумать об инструментах предотвращения рисков и наступления неблагоприятных правовых последствий. Например, объективность и достаточность документации инвестобоснования можно проверить в рамках независимой строительно-технической экспертизы. Такое предварительное специализированное экспертное исследование будет для застройщика либо иного заинтересованного лица не только дополнительным гарантом обоснованности его позиции, но и показателем добросовестности и разумности его поведения.

Экспертный случай

Проведение дополнительной экспертизы можно порекомендовать и перед аудитом, особенно если учесть вышеуказанную возможность любого лица представить свой отзыв на доводы инвесторов. Причем, к экспертам может обратиться и та, и другая сторона. Каждый, кто решит оказать влияние на ход публичного обсуждения, чтобы сориентироваться и составить грамотный отзыв в короткий срок (до 15 дней) может воспользоваться помощью лиц, обладающих специальными познаниями (экспертами).

А тому, кто выносит свой инвестпроект на суд общественности, независимая строительно-техническая экспертиза позволит учесть все спорные моменты заранее и заключить контракт без угрозы временных и финансовых потерь. Очевидно, что застройщику, небрежно отнесшемуся к подготовке документации для аудита, предстоят длительные судебные разбирательства в попытке признать недействительным отказ в выдаче положительного заключения, проведение судебных экспертиз.

Конечно, в ходе аудита заявитель может вносить изменения в представленный пакет документов (п.12 Положения).Но достаточно ли будет максимального 60-дневного срока для приведения документации в соответствие(п. 9 Положения), учитывая, что подавляющее большинство заказчиков-застройщиков по подобным контрактам не являются профессиональными участниками градостроительной деятельности? При этом закон не предусматривает возможности вернуть оплаченную сумму, если заключение не является положительным для застройщика.

В итоге, заказчикам строительства объектов федеральной или муниципальной собственности «под ключ» теперь придется решать сразу несколько дополнительных вопросов, связанных с проведением различных экспертиз. И, возможно, учитывая доходы многих местных бюджетов, на региональном и муниципальном уровне эти расходы будут частично или полностью переложены на подрядчика.

Новое в закупках: один контракт и на проектирование, и на строительство

Когда можно заключить контракт по новым правилам

До 1 июля 2017 года возникали судебные споры о правомерности заключения контрактов одновременно и на проектирование, и на строительство. Теперь, заключив такой контракт, вы не нарушите антимонопольное законодательство. Правила Правительство РФ утвердило постановлением от 12 мая 2017 г. № 563. Чиновники:

  • определили основания и порядок заключения контрактов на одновременное выполнение работ по проектированию, строительству и вводу в эксплуатацию объектов капитального строительства;
  • утвердили Положение о проведении технологического и ценового аудита обоснования инвестиций в проекты, в отношении которых планируется заключение таких контрактов;
  • внесли изменения в акты Правительства РФ, связанные с введением института технологического и ценового аудита обоснования инвестиций.

Заключить один контракт и на проектно-изыскательские, и на строительно-монтажные работы заказчик может, если по объекту проведен технологический и ценовой аудит обоснования инвестиций и получено положительное заключение, а также принято решение о заключении контракта.

Решение о заключении контракта в отношении объектов капитального строительства муниципальной собственности принимает глава муниципального образования. В таком решении кроме наименования объекта капитального строительства, его мощности и срока ввода в эксплуатацию нужно указать предполагаемую (предельную) стоимость строительства. Она должна соответствовать заключению технологического и ценового аудита обоснования инвестиций. Сумма не должна превышать стоимость, указанную в решении об осуществлении капитальных вложений. Если она оказалась выше, внесите изменения в решение об осуществлении капитальных прежде, чем глава примет решение о заключении контракта.

Это интересно:  Начальник гаи выписал штраф

Как подготовить обоснование инвестиций

Обоснование инвестиций разрабатывает заказчик. Для этого он привлекает на договорной основе проектную или проектно-строительную организацию. Соблюдайте требования к составу и содержанию обоснования инвестиций в проекты по созданию объектов, в отношении которых хотите заключить контракт одновременно на проектирование и строительство. Эти требования указаны в приложении к постановлению № 563.

Обоснование включает проект задания на проектирование объекта и описание инвестиционного проекта.

В описании нужно указать:

  • сроки и этапы строительства;
  • место размещения объекта;
  • основные архитектурно-художественные, технологические, конструктивные и объемно-планировочные, инженерно-технические и иные решения по его созданию;
  • основное технологическое оборудование с учетом современных технологий производства, уровня развития техники и технологий, требований к строительным материалам и оборудованию, применяемым в строительстве;
  • предполагаемую (предельную) стоимость объекта;
  • положения о возможности или невозможности использования экономически эффективной проектной документации повторного использования.

Обоснование инвестиций согласуйте с главой муниципального образования.

Как получить заключение о проведении аудита обоснования инвестиций

Технологический и ценовой аудит обоснования инвестиций в проект, для реализации которого вы планируете заключить контракт и на проектирование, и на строительство, проводят органы исполнительной власти субъектов РФ или подведомственные им учреждения (экспертные организации). В орган исполнительной власти или экспертную организацию должен обратиться застройщик (технический заказчик).

Экспертная организация в течение трех рабочих дней с даты получения представленных документов проводит проверку их комплектности. Затем она направляет заявителю проект договора возмездного оказания услуг, подписанный руководителем экспертной организации, либо уведомление о том, что документы не подлежат рассмотрению. Срок проведения аудита устанавливается в договоре и не должен превышать 45 календарных дней. Если речь идет о проекте по созданию особо опасных, технически сложных и уникальных объектов капитального строительства (ст. 48.1 Градостроительного кодекса РФ), экспертная организация должна уложиться в 60 календарных дней. Срок включает проведение публичного обсуждения обоснования инвестиций. Его организует экспертная организация. Она размещает обоснование инвестиций, представленное заявителем для аудита, на своем официальном сайте для публичного обсуждения. Срок обсуждения – 15 календарных дней со дня размещения. В течение этого времени любое заинтересованное лицо имеет право представить в экспертную организацию свой отзыв.

При проведении аудита эксперты оценивают:

  • оптимальность выбора места размещения объекта капитального строительства;
  • основные архитектурно-художественные, технологические, конструктивные и объемно-планировочные, инженерно-технические и иные решения, планируемые к применению при проектировании и строительстве объекта;
  • основное технологическое оборудование, планируемые к применению строительные и отделочные материалы с учетом технико-экономических показателей объекта капитального строительства, современного уровня развития техники и технологий, применяемых в строительстве;
  • обоснование предполагаемой (предельной) стоимости строительства объекта капитального строительства;
  • целесообразность использования при реализации инвестиционного проекта дорогостоящих строительных материалов, изделий для отделки интерьеров и фасада;
  • оптимальность сроков и этапов строительства объекта капитального строительства.

По итогам технологического и ценового аудита и публичного обсуждения обоснования инвестиций эксперты оформляют заключение. Заявитель получает этот документ в четырех экземплярах. Все выданные заключения технологического и ценового аудита обоснования инвестиций экспертные организации заносят в единый реестр.

Эксперты могут предложить пути оптимизации выбранных решений, порекомендовать другое технологическое оборудование, строительные и отделочные материалы. Если есть возможность сократить сроки и этапы строительства, его стоимость, эксперты укажут это в заключении. На основе их выводов застройщик может внести изменения в обоснование инвестиций в порядке, установленном договором с экспертной организацией.

Какие условия включить в контракт

В контракте нужно прописать следующие условия.

1. Проектная документация должна быть подготовлена в соответствии с утвержденным заказчиком до заключения контракта заданием на проектирование объекта. Это задание нужно включить в документацию о закупке.

2. Работы по архитектурно-строительному проектированию и инженерным изысканиям должны быть выполнены в рамках отдельного этапа работ. Заказчик оплатит их после того, как получит два документа. Первый – положительное заключение государственной экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий. Второй – положительное заключение о достоверности определения сметной стоимости строительства объекта капитального строительства.

3. Сметная стоимость строительства должна быть не выше цены контракта.

Цену контракта, ее максимальное значение и формулу, по которой она определяется, укажите в контракте. Формулу цены контракта на проектирование, строительство и ввод объекта в эксплуатацию возьмите из постановления № 563.

Увеличивать и уменьшать цену контракта нельзя. Обосновывать ее следует одним из используемых в закупках методом.

А.И. ЗВЕРЕВ, юрист, эксперт журнала «Практика муниципального управления» журнал «Практика муниципального управления»

Типовые договора

Уважаемые Заказчики и посетители сайта!

Для четкого понимания условий оказания услуг и предоставляемых гарантий, рекомендуем Вам ознакомиться с текстом типовых договоров на проектирование, строительство, ремонт, реконструкцию загородных домов, инженерных систем, а также обустройство дачных участков. При ознакомлении с текстом, обращайте внимание на права и обязанности Заказчика и Подрядчика, а также на разделы с порядком и условиями оплаты, гарантийными обязательствами. Вместе с тем, обращаем Ваше внимание, что текст, приведенный в Договорах может быть скорректирован в зависимости от конкретных условий выполнения работ, но естественно по согласованию с Вами.

P.S. Из-за ограничений Google Chrome тексты договоров могут не отображаться. Для устранения этой проблемы, рекомендуем Вам открыть данную страницу в браузерах Mozilla Firefox или Opera.

1. Договор на выполнение работ по разработке проектной документации.

2. Договор на выполнение строительно-монтажных работ.

3. Договор на выполнение ремонтных работ.

4. Договор на техническое (сервисное) обслуживание оборудования (например систем отопления, опс, систем водоснабжения и т.д.).

5. Договор на сервисное обслуживание (например уход за участком и пр.).

Подпишитесь на обновления сайта!

Заполните всего два поля и будьте в курсе самых свежих новостей и примеров выполненных работ!

Ваш E-Mail в безопасности

О проекте договора поручения на выполнение части функций государственного заказчика при строительстве спортивного комплекса с универсальным игровым залом, ул. Николаева, г. Смоленск

О проекте договора поручения на выполнение части функций государственного заказчика при строительстве спортивного комплекса с универсальным игровым залом, ул. Николаева, г. Смоленск

Распоряжение Администрации Смоленской области

Помогите проанализировать договор долевого участия в строительстве перед подписанием

Здравствуйте, на руках имеется договор о долевом участии от застройщика (прикреплен к данному вопросу). Почитав типовые договора мне показалось, что мой договор несколько отличается и не в лучшую сторону для участника долевого строительства, т.е. меня. Помогите понять, удовлетворяет ли этот договор некоторой средней норме, присущей данным договорам, или же мой случай из ряда вон выходящий и лучше мне держаться от него подальше.

Уточнение клиента

Дополнительные сведения: дом строится, на данный момент возводится 3-й этаж. Это уже 3-й объект строительства на данном земельном участке (2 дома уже сданы). Участок прилегает к территории городского парка (видимо поэтому в договоре указано, что земельный участок с обременением и приведена ссылка на водный кодекс РФ). Дом возводится на склоне, но у застройщика на руках все подтверждающие геодезические исследования экспертизы. Застройщик одновременно ведет строительство в других районах города.

01 Марта 2016, 16:29

Ответы юристов (15)

Здравствуйте уважаемый Никита! Договор юридически грамотно составлен, соответствует законодательству РФ, ни каких подводных камней или положений которые бы были рискованными для Вас я не усмотрел. Если Вас смущают какие то пункты договора, напишите, потому что мной недостатков не замечено.

По договору Вы защищены не только законодательством но и самими положениями договора.

Уточнение клиента

Здравствуйте, Максим! Меня смущает пункт 3.1.6, получается что я должен буду самостоятельно создавать проект по проведению газа? А как же в таком случае они собираются делать пуск, тестирование и передачу индивидуального отопления? Пункт 6.4. Т.е. застройщик деньги соберет, покрутит их, потом решит расторгнуть договор и вернет деньги без индексации, в типовых договорах обычно прописывается уплата процентов.

01 Марта 2016, 16:42

Есть вопрос к юристу?

Согласно статье 65 Водного Кодекса РФ пункт 16. В границах водоохранных зон допускаются проектирование, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды.

Фактически могу сказать что застройщик добросовестный, в договоре указаны все нюансы

Поддержу своего коллегу. На мой взгляд также, договор составлен грамотно, соответствует нормам действующего законодательства (в частности, 214-ФЗ), каких-то «подводных камней» не содержит. Я бы рекомендовал вам его подписать.

То, что он не слишком подробный, как обычно бывает, это тоже не минус для вас — во всем, что не отражено в договоре, нужно будет руководствоваться законом 214-ФЗ, а он довольно лоялен к участнику долевого строительства.

1. Перепроверьте доверенность, действует ли она и не отозвана ли. Можете уточнить у самого нотариуса, выдавшего ее.

2. п. 2.8 — при отклонении по площади до 3% перерасчет цены не производится, если более (менее) 3%, то перерасчет. Желательно бы установить максимальный предел, на сколько может разойтись площадь — думаю, вряд ли вас обрадует перспектива доплатить за увеличение площади на, скажем, 10%, и уж тем более вряд ли понравится уменьшение площади на те же 10%.

3. Пуск газа за ваш счет — обратите внимание.

Это интересно:  Адвокат похожие сериалы

4. Исполнение обязательств обеспечено залогом земли и страхованием — все в соответствии с ФЗ «О ДДУ». Проверьте договор страхования.

5. 4.3. В случае использования Застройщиком займов и кредитов в процессе строительства объекта, проценты за пользование займами и кредитами направленные на строительство объекта включаются в себестоимость строительства объекта. — странный пункт, первый раз такое вижу в ДДУ. В себестоимость включили проценты по кредитам, которые будет брать Застройщик. Два вопроса — насколько крупные там кредиты, если привлекаются средства дольщиков, и для чего отдельно прописано это в договоре, ответы можно только предполагать.

В целом договор крайне куцый, неподробный, очень похож на то, что застройщик мало волнуется о своих договорных обязательств и вообще не заботится о деталях их исполнения. В то же время основные моменты — предмет договора, цена, срок передачи объекта, в договоре отражены.

Уточнение клиента

Спасибо за подробный ответ, Анастасия!

Еще такой момент, если земля куплена Застройщиком, вопрос аренды этой земли местным муниципалитетом исключен (я где-то слышал, что аренда должна быть не менее 75 лет). Также отсутствует пункт наказания за нарушение сроков сдачи, или это регулируется ФЗ-214?

01 Марта 2016, 16:49

Там отсылка к п. 6.3 — а это расторжение по соглашению сторон. Т.е. права на одностороннее немотивированное расторжение договора вашим договором для застройщика не предусмотрено.

Другой вопрос, что при расторжении договора по соглашению сторон деньги вам возвращаются не сразу, а только после того, как застройщик найдет нового участника вместо вас:

6.4. При расторжении настоящего Договора на основании п.6.3. Участник долевого строительства утрачивает право на получение Объекта долевого строительства. При этом Застройщик в течение 5 (пяти) дней после реализации объекта недвижимости, возвращает Участнику долевого строительства уплаченную сумму

Пуск газа осуществляется за ваш счет.

Пункт 6.4. Т.е. застройщик деньги соберет, покрутит их, потом решит расторгнуть договор и вернет деньги без индексации, в типовых договорах обычно прописывается уплата процентов.
Никита

Не так, в п. 6.3 идет речь о расторжении договора по взаимному согласию. То есть ваше согласие требуется.

Если Вас смущает пункт про газификацию, необходимо потребовать внести изменения в договор перед его подписанием, но если застройщик крупный, вряд ли он согласиться, Вы можете затем потребовать от застройщика устранить недостаток перед подписанием акта приемки, ссылаясь на статью 7 которую я привел.

Данный вопрос регулируется Федеральным законом, поэтому дублировать в договоре его смысла нету, Вы всегда можете в случае задержки сдачи в экплуатацию потребовать неустойку.

Пожалуйста! Да, все вопросы, не урегулированные отдельно договором, по ФЗ-214, в частности, по просрочке застройщика — ст. 6:

2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщикомв двойном размере.

Уточнение клиента

А, я понял, т.е. если нарушил — тогда выплачивает, а если я просто отказался от дальнейшего участия — то не выплачивает. Точно, спасибо!

01 Марта 2016, 16:55

Уточнение клиента

Всем спасибо за ответы, не могу понять как в этой системе просто добавить вопрос, поэтому задам его Анастасии:

1. Разрешения на строительство № RU61311000-78 от 06.04.2015 года, выданного Администрацией города Таганрога.

2. Право собственности на земельный участок принадлежит Застройщику на основании, Договора купли-продажи от 03.12.2015г.

Такое в сфере строительства возможно, что разрешение на строительство выдано раньше, чем была куплена земля? Здесь нет противоречий?

01 Марта 2016, 17:09

Сведения о земельном участке должны быть указаны в проектной декларации на объект строительства

Также отсутствует пункт наказания за нарушение сроков сдачи, или это регулируется ФЗ-214?
Никита

Как раз здесь будет применяться 214-ФЗ (а именно ст. 10 закона). Главное, чтобы у вас в договоре был отражен срок сдачи объекта (ст. 4 214-ФЗ), а это требование соблюдено.

Сразу взяли в аренду, получили разрешение, а затем приобрели в собственность, это распространенная практика.

Никита, здесь все нормально, никаких противоречий нет. Разрешение можно получить до выкупа земельного участка, а выкупленная земля не отменяет выданное ранее разрешение на строительство.

Может, земля в аренде была до этого? Точно сказать сложно. задайте этот вопрос застройщику, как у него так получилось.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

История вопроса

Чтобы решить проблему обманутых дольщиков – людей, вложивших деньги в стройку и не получивших обещанную квартиру, в 2005 г. был принят закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Он запретил девелоперам брать деньги за квартиру до получения разрешительных документов на строительство; обязал их прописывать в договоре все сроки и неустойки за его неисполнение; регистрировать договор, чтобы исключить двойные продажи.

Застройщики придумывали, как обходить закон, а чиновники и депутаты всякий раз пытались поставить у них на пути заслон. Но изменения были косметическими, а требовались радикальные меры, объясняет председатель комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев. «Почему у нас катастрофическое количество обманутых граждан?» – спрашивает он. Нет достаточной ответственности застройщиков, отвечает депутат. Он говорит, что Госдума настаивает на вступлении новых поправок в силу на полгода раньше – не с 1 июля, а с 1 января 2018 г.

Количество обманутых дольщиков, по мнению большинства их защитников, по-прежнему исчисляется шестизначными цифрами. В 2007 г. в России, по подсчетам оргкомитета обманутых соинвесторов Москвы и Московской области, их насчитывалось 200 000 человек. В 2017 г. рабочая группа по проблемам обманутых дольщиков при генсовете партии «Единая Россия» насчитала 122 000 обманутых дольщиков. И только в Министерстве строительства и ЖКХ России считают, что таких в стране сейчас только 86 000. Правда, в Минстрое очень жесткие критерии их определения. Например, если человек инвестировал в дом, строящийся с нарушениями земельного и градостроительного законодательства, то чиновники его обманутым дольщиком не признают. Тем не менее даже по такой методике цифра получается внушительная. Почему их так много?

Недострой большой и маленький

«Все проблемы с обманутыми дольщиками из-за того, что компании [из-за которых они появляются] непонятные и маленькие», – говорил основатель Mirax Group Сергей Полонский в 2007 г. в интервью «Ведомостям». Так он, тогда уважаемый застройщик, совладелец и руководитель одной из самых известных девелоперских компаний страны, объяснял, почему тысячи покупателей новостроек по всей России в итоге остаются без денег и жилья. Но через несколько лет он на примере собственного бизнеса доказал, что дело не в величине и известности компании. В июне 2013 г. разорившегося Полонского, пребывавшего в то время в Камбодже, заочно обвинили в мошенничестве. По версии следствия, как раз в 2007–2008 гг. менеджеры Mirax заключали не соответствовавшие проектной документации предварительные договоры купли-продажи квартир в дорогом жилом комплексе «Кутузовская миля», а вырученные деньги направляли на финансирование других проектов. Следствие признало пострадавшими более 100 человек, оценив общую сумму ущерба примерно в 3,2 млрд руб. Полонский был признан виновным в мошенничестве, провел в «Матросской Тишине» полтора года и вышел на свободу в июле 2017 г .

Пока Полонский – один из немногих примеров, когда руководитель строительной компании, не отдавшей квартиры покупателям, сел в тюрьму. Под арестом находятся и топ-менеджеры разорившейся компании «СУ-155». В частности, бывшему гендиректору «СУ-155» Александру Мещерякову вменяют хищение средств дольщиков, купивших квартиры в недостроенных жилищных комплексах.

Контрольные изменения

Проблемы дольщиков власти решают двумя путями: ищут деньги для компенсации пострадавшим и ужесточают контроль над строителями. На этой неделе, 25 октября, начнет работу компенсационный фонд для обеспечения обязательств застройщиков по договору участия в долевом строительстве, сообщил «Ведомостям» замминистра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин. Все застройщики, продающие квартиры на стадии строительства, по закону должны перечислять в этот фонд 1,2% от цены каждого договора участия в долевом строительстве. Средства фонда будут направляться на достройку проблемных домов. Ежегодные взносы в фонд могут составлять около 10 млрд руб., говорит возглавляющий его гендиректор Агентства по жилищному и ипотечному кредитованию (АИЖК) Александр Плутник. У фонда, по его словам, нет планов сбора определенной суммы, он должен обеспечивать финансовое покрытие существующих рисков долевого строительства.

Обманутыми дольщиками Минстрой признает лишь тех участников долевого строительства, перед которыми застройщик не выполняет обязательства по договору долевого участия дольше девяти месяцев и при этом не увеличивает инвестиции в строительство дома более двух отчетных периодов подряд. Вдобавок у застройщика нет правопреемника по строительству объекта и его обязательства перед дольщиком не обеспечены поручительством банка или страхованием гражданской ответственности.
Но в ряде случаев наличие договора долевого участия в строительстве не защищает покупателя. Обманутыми дольщики не признаются в следующих случаях: – в построенном доме одни и те же помещения проданы по нескольку раз;
– дом строится на участке, не оформленном в собственность или аренду застройщиком;
– дом строится на участке, где не допускается такое строительство;
– дом строится с нарушением градостроительного плана, проектных требований и т. д.

Это интересно:  Почему не приходит пенсия на карточку сбербанка

Покупатели квартир будут понимать, что теперь они в любом случае ничего не потеряют: они получат или квартиру, или обратно деньги, говорит Стасишин. Но чтобы у недобросовестных застройщиков не возникал соблазн переложить ответственность на государство, были разработаны поправки к закону о долевом строительстве. Однако само их принятие стало сюрпризом для чиновников.

В Госдуму из правительства ушел согласованный вариант, над которым работали чиновники, банкиры и строители, а в закон попали совершенно другие поправки, жалуется чиновник правительства. По его словам, поправки были переписаны буквально за ночь перед их рассмотрением – они даже не попали в электронную систему Госдумы.

«Когда мы стали рассматривать законопроект в первом чтении, то обнаружили, что он рисковал стать еще одним косметическим документом. Поэтому ко второму чтению депутатским корпусом внесли очень много изменений», – объясняет Николаев.

Один дом – один застройщик

Законом внедряется принцип «один застройщик – одно разрешение на строительство». То есть для каждого дома разрешение должно получать отдельное юрлицо.

В таком случае невозможно будет осуществлять проекты комплексного освоения территории, считают строители. Дома в больших проектах строятся поэтапно. Например, строительство района «Академический» в Екатеринбурге, предусматривающее возведение 13 млн кв. м недвижимости на 2500 га, должно завершиться в 2026 г. Получить разрешение на весь район – почти невозможная задача. Ведь для этого нужно сразу спроектировать все здания (обойдется примерно в 2000 руб. за 1 кв. м). Потребуются миллиардные вложения и годы подготовки, объясняет крупный застройщик. Сейчас темпы проектирования зависят от застройщика.

Важно еще и то, что до сих пор в масштабных многолетних проектах застройщик мог менять отдельные объекты в зависимости от конъюнктуры рынка – размеры квартир, этажность и т. д. Ведь сложно просчитать рынок на 5–10 лет, объясняет президент ГК «Гранель» Ильшат Нигматуллин. Измененный закон такую возможность исключает.

Закон устанавливает лимит расходов застройщика на фонд оплаты труда, оплату услуг банка, услуг управляющей компании, рекламы, коммунальных услуг, услуг связи, аренды. На все это можно потратить не более 10% от проектной стоимости строительства. Такой экономики не бывает, уверяют строители. Только фонд оплаты труда у застройщиков составляет около 20% стоимости строительства, объясняет один из них. Затраты на рекламу могут превышать 10% проектной стоимости, недешево обходится содержание офисов продаж, оплата труда сотрудников и другие статьи расходов, продолжает гендиректор девелоперской компании Level Group Кирилл Игнахин.

Начинаем на свои

В соответствии с новым законом девелоперу нельзя привлекать кредиты и займы на покупку земли и прочие нужды. Если он до вступления закона в силу покупал землю в кредит, то не сможет привлекать средства дольщиков до момента погашения данного кредита.

В структуре себестоимости затраты застройщика на оформление земельно-правовых отношений (приобретение прав на земельные участки, изменение вида разрешенного использования, планировка территории, инженерные изыскания, проектирование, заключение договоров технологического присоединения) могут достигать до 30% от общей стоимости строительства, а в Москве – до 50%, рассказывает один из девелоперов.

При всем этом новый закон требует от застройщика показать на счете денежные средства в размере 10% от проектной стоимости строительства. Откуда их взять застройщику? Эти 10% – как раз максимально возможная прибыль от предыдущего завершенного проекта, отмечает директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов. Но даже если застройщик ее получил, новый закон запрещает использовать прибыль для финансирования строительства до передачи дольщикам всех квартир в доме.

У недобросовестных покупателей появится возможность заблокировать деятельность застройщика, уклоняясь от приема квартиры, и даже привести его к банкротству, опасается один из девелоперов. Такого не будет, успокаивает депутат Госдумы и глава рабочей группы по защите прав участников долевого строительства партии «Единая Россия» Александр Сидякин. Он обещает внести поправки: «Защищая права дольщиков, нельзя потакать шантажистам, которые через неустойку парализуют стройку всего объекта».

Новички могут не беспокоиться

В соответствии с новой версией закона застройщик (или аффилированное с ним лицо) должен иметь опыт не менее трех лет строительства многоквартирных домов общей площадью не менее 10 000 кв. м в качестве застройщика, техзаказчика или генподрядчика. «Эта норма ограничит доступ на рынок новых компаний, укрепив тем самым позиции крупных и давно работающих девелоперских структур, – отмечает гендиректор строительной компании Tekta Group Роман Сычев. – Ограничение поспособствует созданию партнерских схем, в которые будут вынуждены входить новые застройщики». По его мнению, районные центры и небольшие города, в которых строят не больше 5000–10 000 кв. м в год, рискуют вовсе остаться без новостроек.

«Проблеме почти 20 лет, и обманутые дольщики продолжают появляться», – говорит представитель инициативной группы дольщиков Самары Тамара Матузкова. В новой редакции закона о долевом строительстве предусмотрено создание компенсационного фонда. Это поможет защитить права новых дольщиков, а как быть со старыми, спрашивает она. Ведь для них власти не предложили никакого рецепта. Представитель Минстроя с этим не согласен: «Все регионы с обманутыми дольщиками представили в Минстрой России графики достройки проблемных объектов с указанием сроков и механизмов решения. Каждый квартал Минстрой проверяет, как эти графики выполняются, а также помогает регионам предоставлением свободной земли, которую смогут использовать застройщики, инвестирующие средства в достройку проблемных домов.

Новый закон предписывает, что у застройщика не должно быть обязательств по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов, связанных с привлечением средств дольщиков. То есть проектного финансирования в банках и ипотеки. По сути, речь идет о запрете на привлечение стороннего небанковского финансирования – за счет, например, выпуска облигаций или векселей, банк будет единственным кредитором, считает Сычев. Такое ограничение повысит зависимость строительных компаний от банков, считает Игнахин. Но реализовать идею будет сложно. В частности, банк должен обладать штатом специалистов в строительстве, которые могут понять суть подрядных договоров и оценить адекватность цен за оказанные по ним услуги, указывает Игнахин. Но таких людей и технических ресурсов у банков нет. «Это значит, что открывать «проектные» счета для застройщика, подрядчика и заказчика финансовые учреждения будут с неохотой, – рассуждает Игнахин. – В любом случае контроль обернется ростом издержек для банков, а значит, и для девелоперов, которым они будут оказывать расчетные услуги».

Крупнейшие банки не ответили на запрос «Ведомостей» с просьбой прокомментировать изменения в закон о долевом строительстве. Если он вступит в силу в таком виде, отношения между банками и застройщиками придется пересмотреть, а любые изменения требуют времени и сил, т. е. возможны неожиданности для обеих сторон, рассуждает один из банкиров.

Где взять деньги

По данным АИЖК, в прошлом году было заключено около 630 000 договоров участия в долевом строительстве жилья, в денежном выражении – 1,8 трлн руб. Если закон останется неизменным, то застройщику будут нужны собственные средства в размере 40% от общей стоимости строительства, считает крупный девелопер. Во столько он оценивает минимальные затраты на приобретение земли, получение разрешения на строительство плюс зарезервированные по закону 10% стоимости стройки. Эти средства должны быть фактически заморожены до передачи последней квартиры покупателям, подчеркивает собеседник «Ведомостей».

Одномоментное изъятие у застройщиков всей прибыли, полученной от предыдущих проектов, приведет к отсутствию у них средств на покупку новых площадок и разработку градостроительной документации, полагает Брызгалов. А это означает полный уход с рынка строительства жилья небольших компаний. На рынке Москвы и Московской области это компании с годовым оборотом менее 10 млрд руб. – так как здесь только стоимость покупки новой площадки составляет не менее 1 млрд руб., считает Брызгалов.

Те же компании, у кого оборот больше 10 млрд руб., откажутся от проектов комплексной застройки, а это приведет к росту цен на жилье в новостройках на 3–5%, уверен он. Именно во столько обойдется застройщику привлечение и обслуживание финансирования, которое потребуется, чтобы компенсировать замороженные 10% стоимости проекта, делится подсчетами Брызгалов.

«При таком сценарии на рынке останется в конечном счете 1000 застройщиков вместо 4500 сейчас», – комментирует Николай Алексеенко, гендиректор Российского агентства строительного комплекса. По его данным, сейчас эти компании строят 117 млн кв. м жилья.

Опасения преувеличены, считает депутат Николаев. По его оценке, с рынка уйдет не более 10–20% компаний – и то за счет укрупнения рынка.

«Дольщики, безусловно, будут защищены от недостроя и невозврата средств. Но принятие таких радикальных мер может значительно повысить стоимость жилья, так как, с одной стороны, защищенность инвестиций растет и это стимулирует спрос на первичное жилье. С другой стороны, это ведет в целом на рынке к удорожанию привлечения средств для строительства и сокращению числа участников рынка. Будет работать стандартный рыночный механизм: меньше риск – меньше разница в цене между строящимся и построенным объектом», – признает один из крупных застройщиков.