Калькулятор неустойка по договору долевого участия в строительстве

Оглавление:

Online-калькулятор неустойки или процента по закону о долевом участии

Автор: Шевяков Роман вкл. 12 июня 2013 . . Просмотров: 168274

1. Для расчёта неустойки в случае просрочки передачи квартиры застройщиком используйте наш online-калькулятор.

В силу части 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 30.12.2012) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Таким образом, в поле «Цена ДДУ» online-калькулятора необходимо ввести стоимость объекта долевого строительства, в поле «Просрочка» — количество дней со дня, когда квартира или иное недвижимое имущество должны быть переданы дольщику по договору, до дня, когда имущество фактически передано (или по сегодняшний день — в том случае, если квартира не передана).

Расчёт неустойки за просрочку передачи квартиры

2. Для ориентировочного расчёта процента за пользование денежными средствами дольщика в случае, если застройщик не вправе был их привлекать, используйте следующий online-калькулятор

В силу части 3 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 30.12.2012) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьёй 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Таким образом, в поле «Оплачено» online-калькулятора необходимо ввести сумму в рублях, которую дольщик передал застройщику, в поле «Срок использования» — количество дней со дня, когда деньги были приняты застройщиком, до дня написания претензии или подачи искового заявления в суд.

В связи со сложностью расчёта процента по статье 395 ГК РФ данный калькулятор считает ориентировочно. Для точного расчёта воспользуйтесь этим калькулятором.

Как рассчитать размер неустойки, пользуясь калькуляторами ДДУ?

Согласно федеральному закону №214, за каждый день просрочки с застройщика взыскивается определённая компенсация. Исходя из этого, если сроки не сильно затянуты, то неустойка будет небольшой, и послужит, скорее, напоминаем о том, что надо поторапливаться. Но если строительство ещё не закончено, и неизвестно когда будет завершено, то нарушения договора можно считать существенными, и сума полагающейся компенсации прилично вырастает.

Обратитесь к профессиональным юристам, которые возьмут на себя всю работу по взысканию максимальной нейстойки с застройщика в Москве и области от написания досудебной претензии до получение вами денег.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Формула для расчета неустойки

Сегодня не нужно использовать сверхсложные формулы, чтобы узнать о сумме неустойки. Калькулятор неустойки по ДДУ дает человеку возможность увидеть размеры взыскания, которое можно взыскать с недобросовестного застройщика. В интернете есть множество виртуальных ресурсов, на которых можно рассчитать неустойку онлайн.

Правила, по которым рассчитывается неустойка для юридических и физических лиц на 2017 год немного отличаются. Пусть отличия не существенны, но их надо учитывать, чтобы получить верную сумму. Конечно, желательно чтобы это никогда и не понадобилось, но лучше узнать всю информацию заранее.

Теперь разберёмся с условными обозначениями:

  • СМ – это неустойка;
  • СК – сумма контракта;
  • СР – ставка рефинансирования;
  • ПП – количество дней просрочки.

Теперь понятно, что сумма рассчитывается просто? Но есть много нюансов, в частности, параметр ставки рефинансирования. Ставка меняется с периодичностью в несколько лет, иногда чаще. В калькуляторе неустойки по 214 ФЗ, калькулятор 2017 года использует 8,25 процентов ставки. В первой половине 2016 года она была 11%, а во второй – 10,5% годовых.

Не зная этого, рассчитанная сумма была бы неверной, так что виртуальный калькулятор неустойки по 214 покажет правильный результат, только если расчёт ведется за определенный период, учитывая ту ставку рефинансирования, которая работала на тот момент. Потому надежнее посчитать все данные самостоятельно, а только потом перепроверить их онлайн.

Формулы для физических и юридических лиц

  • Физическое лицо – это человек, который, заключив договор, ждал сдачи дома в эксплуатацию, но видя, что сроки уже давно просрочены, ему нужна неустойка. Для того чтобы узнать её сумму, используется калькулятор неустойки по договору долевого участия или же можно обойтись стандартной формулой:

  • Юридическое лицо – это организация, которая заключила договор ДДУ, и теперь нуждается в компенсации нанесенного ущерба. Вот формула для расчета неустойки по ДДУ:

Теперь обратимся к конкретным цифрам. Например, договор был составлен на сумму равную десяти миллионам, а просрочка затянулась на сотню дней, то согласно названной формуле, сумма неустойки с застройщика для юридического лица достигнет 275 тыс. рублей. А компенсация для физических лиц составит 1,1 миллиона рублей.

Но это далеко не всё что будет должен заплатить застройщик обманутым дольщикам после взыскания неустойки:

  1. Помимо штрафных выплат, на него ложиться оплата за юридические услуги, которые был вынужден заказать дольщик, для сбора доказательной базы на суде.
  2. Застройщик обязуется оплатить все судебные расходы.
  3. Выплаты пени и т.п.

Естественно, застройщик понимает риски, ведь если штраф взыскивается одиночной выплатой, а сумма крупная, это может существенно пошатнуть финансовое положение фирмы.

Принципы работы калькулятора

Если застройщик нарушает условия, которые были закреплены соглашением, его надо наказать, а самым эффективным наказанием всегда были финансовые взыскания. Никто не любит расставаться со своими деньгами, но лучше мы взыщем крупную сумму с плохого застройщика, чем окажемся без крыши над головой, на строительство которой отдали все накопленные деньги.

Наверняка вы и так знаете, как надо работать с калькулятором неустойки по 214 ФЗ, но все же есть некоторые нюансы, которые следует оговорить, чтобы потом не возникало проблем с неправильными расчетами:

  • Калькулятор применяется только для объектов, построенных по ДДУ;
  • Онлайн-формат калькулятора показывает точные данные, но только если сделать правильные настройки. Самая распространённая ошибка – неверно выбранный пункт, указывающий, для кого ведется расчет – физического или юридического лица;
  • Прежде чем работать с калькулятором, посмотрите, правильно ли выбрана ставка рефинансирования, сверив с её информацией, указанной на сайте банка;
  • Большинство калькуляторов неустойки по долевому строительству автоматически подбирают и изменяют ставки в зависимости от конкретного периода;
  • Чтобы получить достоверную цифру расчета, следует вводить дату передачи объекта, указанную в акте, ни в коем случае, не дату окончания строительства или ввода в эксплуатацию;
  • В специальную графу обязательно ввести полную цену объекта, указанную в ДДУ, даже если квартира была взята в рассрочку.

Неустойка при расторжении ДДУ

Если одну из сторон не устраивают соблюдение пунктов договора другой стороной, ДДУ может быть расторгнут. Расторжение происходит в одностороннем порядке или по согласию обеих сторон. Но в любом случае должна быть выплачена неустойка.

Причиной расторжения договора зачастую выступает затягивание сроков сдачи квартиры в эксплуатацию. Если спустя два месяца после указанной в ДДУ даты сдачи недвижимости, она все ещё не была предоставлена, можно подавать заявление о расторжении договора. Дольщику, как пострадавшей стороне, полагается выплата компенсации.

Кроме того, надо рассчитать общую сумму исковых требований:

  1. Сумма неустойки за просрочку передачи квартиры согласно ДДУ.
  2. Проценты, за пользование средствами.
  3. Убытки из-за нарушений застройщиками ДДУ.
  4. Представительские расходы.
  5. Компенсация морального вреда.
  6. Госпошлина, если сумма неустойки выше миллиона рублей.
  7. Штраф 50% от суммы неустойки.

В итоге застройщику выгоднее сделать работу в срок, а не терять свою фирму, компенсируя все эти расходы каждому из дольщиков.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта.

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Калькулятор неустойки по ДДУ (осн.214 ФЗ)

Неустойка с застройщика за нарушение сроков передачи объекта, рассчитывается в строгом соответствии с частью 2 статьи 6 Закона №214-ФЗ.

Это интересно:  Развод женщины с ребенком

Для Вашего удобства мы предлагаем автоматический расчет. Помимо неустойки калькулятор считает так же штраф в размере 50% который начисляется по Закону о защите прав потребителей. (в пользу участника долевого строительства, приобретшим жилые помещения).

Расходы на услуги представителя, причиненные убытки, а также компенсация морального вреда взыскиваются дополнительно и в расчете калькулятора не учтены.

Стоимость договора

Если Вы заключали договор напрямую с застройщиком, то это договор долевого участия. В этом случае стоимость договора для расчета неустойки берется та, которая указана в ДДУ.

Если же Вы заключили договор уступки права по ДДУ, то стоимость такого договора с большой долей вероятности будет отличается от стоимости договора долевого участия. В соответствии с Законом №214-ФЗ, для расчета неустойки Вы используете стоимость обьекта из договора долевого участия (первичного договора), несмотря на то, что фактически Вы заплатили больше.

Дата сдачи объекта по договору

Под датой сдачи понимается дата, до которой включительно Застройщик обязуется передать Вам объект долевого участия (квартиру, нежилое помещение). Возможно это сделать только после ввода дома в эксплуатацию. Начиная со следующего дня после этой даты, участник долевого строительства имеет право на взыскание неустойки с Застройщика за каждый день просрочки. То есть, если в ДДУ срок передачи квартиры до 31.12.2016 г., и объект не был передан до этой даты, то взыскание неустойки возможно начиная с 01.01.2017 г. за каждый день просрочки.

Фактическая дата передачи квартиры

В процессе взыскания неустойки, участник долевого строительства может не один раз обращаться в суд с требованиями о взыскание. В теории можно хоть каждый день обращаться с новой претензией. Обычно, для удобства это делают за какие-то периоды. Причем обращаться в суд Вы можете не дожидаясь фактической даты передачи квартиры, в таком случае, после подписания акта приема-передачи, можно будет либо уточнить требования в исковом заявлении, либо подать новое заявление в суд о просрочке за новый период.

Взыскание неустойки по договору долевого участия в строительстве. Калькулятор расчёта задолженности по ДДУ.

Расчет неустойки по ДДУ

Производится по правилам приведенным в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Ключевая ставка (ставка рефинансирования) ЦБ на сегодня (с 17.09.2018) равна 7,5% Обращаем внимание пользователей на то, что Калькулятор для использования в расчетах задолженности предназначен для граждан (физических лиц). Поэтому если участником долевого строительства является организация (юридическое лицо) необходимо полученный результат — размер неустойки за просрочку исполнения обязательств, делить на «2».

Как взыскать неустойку с застройщика?

Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ

На сегодняшний день практически все новостройки застройщики возводят на средства вкладывающих в строительство участников, которыми могут быть как граждане так и юридические лица. Для инвесторов, которыми являются граждане — в понимании правовой терминологии — физические лица, 214-ФЗ — Федеральный Закон об участии в долевом строительстве, предусмотрел процентную ставку в двойном размере, по отношению к размеру неустойки для юридических лиц — то есть организаций форм собственности и типов классификаций. Таким образом, законодатель принимает во внимание право человека на жилье как естественное и неотъемлемое, нарушение которого должно пресекаться и наказываться государством более строго. С другой стороны, юридическое лицо признается должным быть в состоянии самостоятельно защитить свои права нарушенные контрагентом, которым выступает Застройщик, ведь в правоотношениях — две коммерческие организации и интерес каждой в конечном счете — прибыль. Тогда как гражданин будет вынужден для взыскания неустойки с застройщика, обращаться за защитой прав в судебные органы, что повлечет, законом предусмотренные, судебные расходы на получение квалифицированной юридической помощи.

Разрешение всех гражданских конфликтов и споров может происходить в двух формах:

  1. судебной — через суд
  2. вне суда, или как ее называет закон, путем досудебного урегулирования спора

Последнее происходит посредством направления претензии к застройщику с требованием выплатить сумму неустойки добровольно. Юридическая услуга по взысканию в до судебном порядке на практике приносит мало результатов, и выплатить всю сумму, просчитанную по норме закона, в частном порядке застройщик никогда не согласится. Остается верный официальный и проверенный нами путь – идти с исковым в суд, как видите, наша практика показывает, что можно добиться взыскания неустойки в полном размере.

Вопрос сроков обращения в суд с иском

Обратится можно в любое время после факта нарушения договора, как до сдачи дома во время незаконченного строительства, так и после его завершения в течение трех лет (срок исковой давности). Здесь нужно обратить внимание на то, что многие полагают, что если в акте приема-передачи квартиры или в акте о взаиморасчетах есть текст примерно следующего содержания: квартира передана, стороны к друг другу претензий не имеют, будто они, подписав подобное, лишились права на получение неустойки с застройщика — это совершенно не верно! Подобными пунктами договора застройщик целенаправленно вводит в заблуждение граждан, стараясь предотвратить обращения в суд и свой расход на выплату неустоек, которые можно взыскивать в любом случае, если имеет место быть факт нарушения срока передачи квартиры и мы в этом Вам поможем! Даже если прошло много времени с тех пор, и пусть более 3 лет — мы сможем помочь Вам, восстановив процессуальные сроки. Богатый опыт и глубокие познания в данной области правоотношений позволяют гарантировать успех дела и удовлетворение исковых требований.

Федеральный закон ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Данный закон, известный и чаще употребляемый под своим номером 214-ФЗ, является защитой граждан, вложивших деньги в строительство, от различных недобросовестных действий строительных организаций.

Застройщики, пользуясь правовыми пробелами данных правоотношений, зачастую просто обманывали и оставляли дольщиков без их денежных накоплений, и уходили от ответственности. С появлением названного закона правоотношения вошли в правовое русло и сегодня можно говорить об их достаточном уровне правового урегулирования. К тому же закон предусмотрел повышенную ответственность застройщика за нарушение сроков сдачи, когда участником долевого строительства является гражданин, приобретающий квартиру для цели проживания. Другое дело – организации, вкладывающие средства для дальнейшей перепродажи квартир. Ответственность застройщика за нарушение сроков сдачи или неустойка, равна 1/150 ставки рефинансирования от цены квартиры за каждый день просрочки.

К примеру: застройщик опоздал с передачей квартиры на месяц, за квартиру по договору было уплачено 5 000 000 рублей. Ставка рефинансирования на сегодняшний день равна 7.25%.

Считаем неустойку: 5 000 000 * 1/150 * 7.25 /100 *30 = 72 500 рублей за один месяц просрочки.

Так что делайте выводы:

пару месяцев просрочки застройщика и он оплатит Вам ремонт в новой квартире.

Договор долевого участия (или ДДУ)

Организации, осуществляющие строительство жилых многоквартирных домов, обязаны заключать с инвесторами вкладывающими в строительство деньги, договора долевого участия. Эти правоотношения регулируются принятым в 2004 федеральным законом 214 «Об участии в долевом строительстве».

Существенным условием такого договора, помимо самого факта передачи квартиры в собственность, является и календарная дата, до наступления которой застройщик обязан передать жилое помещение участнику долевого строительства.

Дольщик (или участник долевого строительства), ни о чем не подозревая, ждет наступления долгожданного момента и новоселья. Приближаясь к указанной в договоре дате, до которой застройщик был должен передать ключи, становится очевидно, что в указанный в договоре срок квартиру не передадут.

Здесь начинаются разного рода махинации застройщика, который всеми правдами и ложью, пытается убедить дольщиков подписать дополнительное соглашение к договору долевого участия. Этим застройщик намеревается обезопасить себя в дальнейшем.

Отсюда вывод: никогда не давайте свое согласие на перенос сроков строительства и всегда внимательно знакомьтесь с предоставляемой застройщиком документацией к Вашей подписи.

Основные аспекты правоотношений по дду

Квартира, как объект недвижимости и соответственного прав на него, юридически, то есть формально, появляется с момента ввода дома в эксплуатацию. Только с этого момента дольщик, наконец, может получить свое жилье, и только с этого момента можно(нужно) подписывать акт приема-передачи, — очень знаменательный момент долевого участия в строительстве не только в формальном аспекте, ведь теперь дольщик становится полноправным собственником квартиры, приобретая как права (например: предъявлять претензии застройщику), так и обязанности (например: платить коммунальные платежи).

Акт приема-передачи можно подписать в любое время после сдачи дома, однако, это не в интересах сторон данных правоотношений и если дольщик уклоняется от подписания данного акта в течении двух месяцев, застройщик просто направляет ему односторонний акт о передаче и все обязанности по содержанию квартиры ложатся на дольщика не зависимо от его воли. К тому же предусмотрена неустойка за нарушение сроков приема объекта, размер который разнится в зависимости от строительной фирмы и сложившейся практики ее работы.

Коммунальные платежи при приобретении квартиры

Как уже было сказано выше, коммуналку начинаем платить с момента приема квартиры, то есть с того дня когда подписали акт приема-передачи. Именно этим обоснованно инициатива застройщика поскорее передать введенный в эксплуатацию дом дольщикам, и переложить на новых жильцов бремя коммунального содержания. Однако, за частую, недобросовестные застройщики пытаются ввести в заблуждение дольщиков и возлагают обязанность по оплате коммунальных платежей с момента ввода дома в эксплуатацию, но посетители, читающие мою статью на сайте, теперь вооружены знаниями и никогда не попадут в строительный капкан. Есть еще один нюанс, о котором следует упомянуть(надеюсь никому не захочется им злоупотреблять:): если долг перед коммунальными службами не платился более трех лет(срок исковой давности), то теперь платить за весь период просрочки нет необходимости и этот долг уже не возможно будет взыскать.

Гарантии дольщику на полученное жилье

Федеральный закон № 214-ФЗ предусмотрел для дольщика получившего квартиру по ДДУ два вида гарантий,отличающихся по объектам и срокам. Это инженерное и технологическое оборудование, установленное в новостройке. Вентиляция,лифты,отопление,вода,газ и электроснабжение, другие инженерные системы — гарантийный срок — 3 года.

Это интересно:  Что входит в страховой стаж для больничного листа 2018

5 лет — само здание (целостность стен, состояние фасада и несущих конструкций, кровлю и так далее)

названы минимальные сроки, строительные организации могут их увеличить но не в праве уменьшать. В течении этого периода застройщик обязан производить ремонт указанных объектов и не может переложить ни на кого это бремя как бы того не хотел. Об этом говорит ст. 7 закона об участи в долевом строительстве.

Без указания на гарантийные сроки договор долевого участия и вовсе не действительный (ст.4 ФЗ 214)

Здесь мы рассмотрели гарантии предоставленные законом в обязательном порядке.

Теперь обратим внимание на гарантии предоставляемые строительными организациями в договорном порядке

Имеет место быть ситуация, когда квартира приобретается у застройщика на много позже ввода дома в эксплуатацию, но гарантийный срок здесь истекает просто и безвозвратно. Застройщик обязан продлить его за свой счет, то есть гарантийный срок в 5 лет начинает течь всегда с момента подписания акта-приема передачи, пусть это произошло и через пять лет после ввода дома в эксплуатацию. Порядок действий при обнаружении дефектов сводится к следующему:
-необходимо известить представителей управляющей компании
-совместно с ними зафиксировать выявленные недостатки.

Гарантийный случай наступает когда дефект образовался по причине не качественно выполненных работ, а не по другим обстоятельствам (например: приносящие вред работы соседей по перепланировке своих квартир).

Конечно управляющая компания в любом случае будет уверять что вины застройщика в обнаруженном дефекте нет и вовсе(не мудрено, ведь управляющие компании, как правило созданы и зависят от самих застройщиков). Но когда подобная ситуация перерастает в неразрешимый в пределах домохозяйства спор, выходом, как и в большинстве конфликтных ситуаций, остается суд.

Калькулятор неустойки по договору долевого строительства

«В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере» (п.2 ст. 6 ФЗ «О долевом строительстве»).

Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку (статья 333 ГК РФ).

Данную страницу ищут по фразам: расчет неустойки по договору участия в долевом строительстве, неустойка долевое строительство расчет, неустойка долевое, неустойка долевое участие калькулятор, неустойка долевое строительство закон о защите прав потребителей неустойка долевое строительство калькулятор, неустойка по договору долевого участия, расчет неустойки по 214 фз калькулятор, долевой калькулятор, калькулятор неустойки по договору долевого участия, долевое строительство калькулятор, неустойка по долевому строительству калькулятор, калькулятор расчета неустойки по договору долевого участия, онлайн калькулятор расчета неустойки по договору долевого участия, рассчитать неустойку по договору долевого участия калькулятор, калькулятор неустойки по договору долевого строительство, калькулятор просрочки по договору долевого участия, расчет неустойки долевое строительство, неустойка за просрочку сдачи квартиры, расчет неустойки за просрочку сдачи квартиры, какая неустойка за просрочку сдачи квартиры, формула расчета неустойки за просрочку сдачи квартиры, как рассчитать неустойку за просрочку сдачи квартиры, неустойка долевое строительство расчет, расчет неустойки за просрочку сдачи квартиры.

Расчет неустойки по ДДУ (договору долевого участия) по ст. 6 Закона 214 ФЗ

Взыщем неустойку, штраф, моральный вред, убытки и компенсацию юридических услуг. Бесплатные консультации по тел. 8-903-120-51-06 Ежедневно с 9 до 23 ч.

Хотите узнать больше — жмите на желтую кнопку!

Основная проблема при расчете это правильное определение:
— даты начала периода;
— даты окончания периода;
— ставки Банка России.

Формула расчета по закону 214 ФЗ.

Актуальная формула расчета (ст. 6 Федерального закона №214-ФЗ).

Стоимость квартиры/машиноместа х количество дней просрочки х (ставка ЦБ РФ/100) х (1/150).
Переменных в формуле две:
— размер ставки ЦБ РФ;
— количество дней просрочки по ДДУ.

Ставки Банка России применяемые в целях расчета неустойки.
В расчетах используются только две ставки:
— рефинансирования (8,25 %);
— ключевая (от 11% до 7,5%).

Ставка рефинансирования применяется, когда обязательства по договору были исполнены до 31.12.2015г.
Ключевая используется:
— когда обязательства по договору исполнены (подписан акт) после 01.01.2016г.
— на дату подписания претензии квартира по акту не передана.

Ключевая ставка Банка России постоянно меняется.

Периоды действия ставок ЦБ РФ в 2016-2018 годах.
с 01.01.2016г. по 13.06.2016г. — 11 %
с 14.06.2016г. по 18.09.2016г. — 10,5 %
с 19.09.2016г. по 26.03.2017г. — 10 %
с 27.03.2017г. по 01.05.2017г. — 9,75 %
с 02.05.2017г. по 18.06.2017г. — 9,25 %
с 19.06.2017г. по 17.09.2017г. — 9 %
с 18.09.2017г. по 29.10.2017г. — 8,5%
с 30.10.2017г. по 17.12.2017г. — 8,25%
с 18.12.2017г. по 11.02.2018г. — 7,75%
с 12.02.2018г. по 25.03.2018г. — 7,5%
с 26.03.2018г. по 16.09.2018г. — 7,25%
с 17.09.2018г. по настоящее время — 7,5%

Соотношение понятий ключевой ставки и ставки рефинансирования при расчете неустойки по договору долевого участия.

В статье 6 федерального закона 214 ФЗ нет такого понятия, как ключевая ставка.
Используется только понятие ставки рефинансирования, в связи с чем возникает некоторая путаница при расчете процентов по ДДУ.
Всё дело в том, что с 01.01.2016г. ЦБ РФ своим Указанием № 3894-У от 11.12.2015г. приравнял ставку рефинансирования к ключевой ставке.
Таким образом, с 01.01.2016 г. самостоятельное значение ставки рефинансирования в целях расчета неустойки по 214 ФЗ более не применяется.

Отсюда следует:
— если квартира была передана по акту до 31.12.2015 г. включительно, неустойка рассчитывается по ставке рефинансирования 8,25%.
— если квартира была передана по акту после 01.01.2016 г., расчет производится по ключевой ставке.

Ниже размещены различные интерактивные миниатюры (выдержки из законов, судебной практики или указаний ЦБ).
В некоторых юристом сделаны выделения цветом, чтобы обратить внимание на самые важные места.
Для того, чтобы миниатюра открылась, нужно по ней щелкнуть мышкой.
Изображения можно увеличивать или пролистывать с одной страницы на другую.

Выдержка из закона 214 ФЗ о расчете неустойки с примечаниями юриста.

По клику можно посмотреть:
— ч. 2 ст. 6 Федерального закона №214-ФЗ;
— ч. 1 ст. 12 ФЗ №214-ФЗ.

Расчет просрочки по ДДУ (продолжение).

Ставка при расчете по закону 214 ФЗ зависит от фактической даты исполнения обязательства, а не от указанной в договоре даты его исполнения.
В ч. 2 статьи 6 ФЗ 214 об этом прямо сказано: «пени в размере ставки, действующей на день исполнения обязательства».
День исполнения обязательства — это дата подписания акта приема-передачи.
Поэтому производить расчет на дату, когда по условиям договора квартиру должны были передать — не правильно.
Правильно:
— на дату подписания акта;
— на текущую дату, если акт не подписан.

Правовое основание к вышеизложенному:

ч. 2 ст. 6 Федерального закона №214-ФЗ.

Неустойка начисляется за нарушение срока исполнения обязательства по передаче квартиры.
Дата исполнения обязательства — это дата подписания АПП (ч. 1 ст. 12 ФЗ №214-ФЗ).

Если вам прислали по почте односторонний акт приема передачи и вы с ним не согласны, можно считать на текущую дату.
Односторонний акт можно оспорить в суде.

Определение периодов при расчете пени по ДДУ.

Если просрочка была длительной, она захватила несколько периодов изменения ставок центральным банком.
Напрашивается вопрос, как выгоднее считать?
Имеем три варианта:
— по периодам действия ставок;
— на дату фактического исполнения обязательства по передаче квартиры (подписание акта приема-передачи).
— на текущую дату, если акт не подписан.

Чтобы в этом разобраться нужно выделить наибольший период просрочки, который захватывает ту или иную ставку.

1. Если наибольший по времени период захватывает временной отрезок до 31.12.2015 г., когда ставка была 8,25%, то целесообразно рассчитывать неустойку за весь период просрочки по одной из ключевых ставок, начиная с 2016 года, поскольку их размер существенно выше.
Логично, что если наибольший период просрочки захватил ставку 8,25%, то нет смысла считать по периодам: по 31.12.2015г. считать по ставке 8,25%, а с 01.01.2016г. по ключевой ставке.
Математически это будет невыгодно, а юридически неправильно.
Единая судебная практика по этому вопросу отсутствует, даже в одном и том же суде.
Поэтому считать по периодам или на одну дату, зависит от того, где получается больше сумма.
Если стоимость квартиры большая и период не маленький, разница в суммах в зависимости от метода расчета может быть существенной.

2. Если наибольший период просрочки приходился на 2016-2017 годы, в которых ключевая ставка постоянно снижалась с 11 до 8,25 процентов — лучше рассчитать неустойку ДДУ по периодам действия ставок.
Так можно добиться максимальной суммы при расчете с точки зрения математики, и с правовой точки зрения это тоже будет правильно.

Два примера для иллюстрации вышеизложенных ситуаций.

1. По условиям договора квартира стоимостью пятнадцать миллионов рублей должна быть передана по акту 30.01.2015 года, а фактически передана 30.05.2016 года.
Отсюда следует, что наибольший период просрочки захватывала ставка рефинансирования 8,25%, а наименьший период ключевая ставка 11%.

Смотрим по периодам:
с 31.01.2015г. по 31.12.2015г. 15 000 000 руб. 00 коп. x 335 x 8.25% x 1/150 = 2 763 750 руб. 00 коп.
с 01.01.2016г. по 30.05.2016г. 15 000 000 руб. 00 коп. x 151 x 11% x 1/150 = 1 661 000 руб. 00 коп.

Теперь рассчитаем на дату передачи квартиры:
с 31.01.2015г. по 30.05.2016г. 15 000 000 руб. 00 коп. x 486 x 11% x 1/150 = 5 346 000 руб. 00 коп.
В первом случае со штрафом будет: 6 637 125 руб. 00 коп.
Во втором: 8 019 000 руб. 00 коп.

Разница в зависимости от метода расчета составила на промежутке чуть меньше полутора лет: 1 381 875 руб.
Понятно, что с такой большой суммой, путь только в арбитраж через уступку, но эта уже другая тема.

Это интересно:  Полная доверенность на авто

Вывод: в данном случае было выгоднее рассчитать за один период по ставке 11% (на дату передачи квартиры по акту).

2. По условиям договора квартира стоимостью десять миллионов рублей должна быть передана 31.12.2015г.
На дату отправки претензии, к примеру 12.01.2017г. квартира по акту не передана.
Неустойка рассчитывается со дня следующего за днем нарушения обязательства, т.е. с 01.01.2016г.
Просрочка по договору долевого участия захватывает три периода в которых ключевая ставка ЦБ последовательно уменьшалась с 11% до 10%.

Делаем расчет по периодам:
с 01.01.2016г. по 13.06.2016г. 10 000 000 руб. 00 коп. x 165 x 11% x 1/150 = 1 210 000 руб. 00 коп.
с 14.06.2016г. по 18.09.2016г. 10 000 000 руб. 00 коп. x 97 x 10.5% x 1/150 = 679 000 руб. 00 коп.
с 19.09.2016г. по 12.01.2017г. 10 000 000 руб. 00 коп. x 116 x 10% x 1/150 = 773 333 руб. 33 коп.

Теперь рассчитаем по ставке, действующей на дату отправки претензии:
с 01.01.2016г. по 12.01.2017г. 10 000 000 руб. 00 коп. x 378 x 10% x 1/150 = 2 520 000 руб. 00 коп.

В первом случае со штрафом будет: 3 993 500 руб. 00 коп.
Во втором: 3 780 000 руб. 00 коп.
Разница в зависимости от метода расчета составила на промежутке чуть больше одного года: 213 500 руб.

Вывод: в данном расчет процентов по 214 ФЗ выгоднее производить по периодам.

Периоды действия ставок были указаны в начале статьи.
Однако удобнее воспользоваться в целях расчета онлайн калькулятором.

Обращаем внимание:
Если квартира передана по акту до 31.12.2015 г. включительно, расчет неустойки по 214 ФЗ производится по ставке рефинансирования 8,25%, независимо от даты подачи искового заявления (Указание ЦБ от 13.09.2012г. № 2873-У).

В любом случае, окончательное решение принимает юрист ведущий дело, поскольку каждое дело индивидуально и обобщить всё без учета конкретной ситуации по делу просто невозможно.
Цель данной статьи предоставить информацию к размышлению и обобщить все варианты расчета пени для суда.

Определение начала периода просрочки при расчете процентов по ДДУ.

Как правильно определить дату с которой нужно начислять проценты (пени) по закону 214 ФЗ?

Если с датой окончания периода просрочки все понятно — это дата передачи квартиры по акту, то с определением даты с которой нужно начинать её рассчитывать, не все так просто.

Начисление производится с даты, которая следует за днем, когда квартира по условиям договора долевого участия должна быть передана дольщику по акту приема-передачи (ч. 1 ст. 6 214-ФЗ, ст. 191 ГК РФ).

Если квартира оформлялась по договору уступки, в котором не указан срок передачи квартиры, нужно запросить у застройщика копию основного договора.
Срок передачи квартиры является существенным условием (ч. 1 ст. 6 214-ФЗ).
В основном договоре такой срок будет указан.

При этом, если срок передачи квартиры по условиям договора выпадает на нерабочий день — это означает, что застройщик должен передать квартиру в ближайший следующий за ним рабочий день (ст. 193 ГК РФ).

Ниже по клику можно посмотреть ст. 191, 193 ГК РФ. Важное выделено юристом.
— ст. 191 ГК РФ (начало срока, определенного периодом времени);
— ст. 193 ГК РФ (окончание срока в нерабочий день).

Ниже выложена судебная практика для случая, когда срок передачи квартиры выпадает на нерабочий день.

Фабула судебного дела:
По условиям договора застройщик должен передать квартиру дольщику не позднее 31.12.2012г.
По акту квартира передана 20.02.2014г.
Дольщик обратился с иском в суд, при этом произвел расчёт с 01.01.2013г.

Суд посчитал такой расчет неправильным и указал на следующее:
— согласно ст. 193 ГК РФ, если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается блажащий следующий за ним рабочий день.
— согласно ПП РФ от 20.07.2011г. N 581 31.12.2012г — нерабочий день;
— статьёй 112 ТК РФ установлено, что с 1 по 8 января — нерабочие дни;
— первый рабочий день января: 09.01.2013г.
Таким образом, последний день передачи квартиры по акту: 09.01.2013г.

Московский городской суд в апелляционном определении указал, что если срок передачи квартиры приходится на нерабочий день, то застройщик должен передать квартиру в ближайший следующий за нерабочим днем рабочий день.

Особенности дела юрист выделил жирным шрифтом.

Аналогичная судебная практика по делам Мосгорсуда: N 33-7017 от 06.03.2014г., N33-757/14 от 20.01.2015г.

Апелляционное определение Мосгорсуда открывается по клику на изображении на нескольких страницах.

Разбор дополнительных вопросов возникающих при расчете по 214 ФЗ.

От какой цены рассчитывать: от цены ДДУ или от цены в договоре уступки (цессии)?

Расчет производится от цены квартиры, указанной в договоре долевого участия, даже если она существенно меньше суммы за которую вы приобретали квартиру по договору уступки.
Здесь есть логика понятная даже не юристу.
По договору уступки к вам перешли права требования квартиры и другие права по договору цессии.
После регистрации договора уступки, у цедента прав на квартиру больше нет, они перешли к цессионарию (к вам) за определенные деньги, которые вы заплатили за квартиру цеденту.
Таким образом, вы встали на место участника долевого строительства по договору долевого участия, при этом не имеет значения сколько было до вашей уступки, других уступок по договору. Теперь вы сторона основного договора, поэтому и расчет по 214 ФЗ нужно делать от указанной в нем цены.

Мы выяснили, что цену для расчета нужно брать из ДДУ, но как узнать её цену, если в договоре перечислено много квартир из которых права принадлежат мне только на одну квартиру?
В ряде договоров долевого участия квартиры вынесены даже в отдельное приложение, настолько их бывает много.
Для выяснения цены именно ваших прав на квартиру нужно внимательно прочитать раздел, где указаны цены и порядок их определения.

Здесь может быть разные варианты, например:
— цена в договоре на квартиру может быть указана напрямую — цифрой и ничего вычислять не нужно;
— указана только цена одного квадратного метра и для вычисления стоимости вашей квартиры нужно умножить её площадь на стоимость квадратного метра.
При этом, если площадь вашей квартиры по результатам обмеров БТИ стала больше, указанной в ДДУ и вы произвели доплату застройщику за превышение площади, то при расчете цены квартиры можно взять ее площадь из АПП или ДС об изменении площади.
Если за превышение по метражу не доплачивали, то вычисляете цену вашей квартиры исходя из цены одного квадратного метра, указанную в договоре.

Где взять договор долевого участия, если у меня его нет?
Можно обратиться с официальным запросом к застройщику или попросить прислать скан по телефону, мотивировав просьбу тем, что вы хотите продать квартиру и покупатель в целях внесения аванса хочет посмотреть сам договор, а не только уступку по нему.
Говорить при этом цель вашего настоящего намерения застройщику совершенно не обязательно.

Что не учитывается при расчете пеней по ДДУ.

Не имеют значения в целях расчета неустойки следующие даты:
— дата подписания договора;
— дата ввода дома в эксплуатацию, за исключением случая, когда дата передачи квартиры увязана в договоре с этой датой;
— различные даты из проектной декларации;
— дата получения претензии застройщиком.

Определение даты начала просрочки в целях расчета неустойки по договору долевого участия для случаев, когда такая дата привязана к какому-либо событию.

Законодатель в 214-ФЗ не обязал застройщика указывать календарную дату передачи объекта, поэтому в договоре этот срок может быть привязан к какому–либо событию, например, к дате ввода в эксплуатацию.

Пример 1: передача квартиры в течение трёх месяцев с даты ввода дома в эксплуатацию.
При этом, такой датой считается дата соответствующего распорядительного документа.
Планируемая дата ввода в эксплуатацию четвертый квартал 2015г.
Начисление производится с 01.04.2016г. (ст. 191, 192 ГК РФ).

Пример 2: срок завершения строительства 2 квартал 2015г., Срок введения в эксплуатацию 4 квартал 2015 г.
Срок передачи квартиры – не позднее 1 квартала 2016г.
При расчете неустойки по 214-ФЗ имеет значение только последний срок, остальные несут только информационный характер.
Если срок определен кварталом, он считается согласованным, последний день срока передачи квартиры – 31.03.2016г.
День с которого нужно произвести расчет — 01.04.2016г.

Еще немного про определение даты окончания просрочки при расчете по 214-ФЗ.

Акт приема-передачи квартиры подписан: расчет неустойки по ДДУ производится на дату его подписания.
Ввод дома в эксплуатацию срок течения просрочки не прекращает.
Акт не подписан: расчет производится на дату подписания претензии.
В исковом заявлении расчет производится на дату подписания иска.
На дату судебного заседания исковые требования уточняются путем подачи ходатайства об увеличении исковых требований (ч. 1 ст. 39 ГПК).

Напоминаем: неустойка рассчитывается со дня, следующего за днем, когда застройщик должен был передать квартиру.
Если срок передачи квартиры 1 марта, акт подписан 3 марта – срок просрочки два дня.

О том, как им правильно пользоваться в статье: калькулятор ДДУ.

Посмотреть результаты нашей работы по взысканию неустойки с застройщиков, в частности судебные решения и исполнительные листы, можно в обзоре судебная практика по ДДУ.

Хотите узнать больше — жмите на желтую кнопку!

О наших ценах и порядке оказания юридических услуг в статье: неустойка по ДДУ.

Как расторгнуть договор долевого участия? Подробно о способах и рисках в юридическом обзоре расторжение ДДУ.

Понятие ключевой ставки — это размер процентов, под который ЦБ РФ дает кредиты ком. банкам на неделю и по которой он принимает деньги на депозит.
Значение ставки смотрим на сайте Банка России в разделе ключевая ставка.

Ставка рефинансирования – размер процентов, подлежащих уплате ЦБ по выданным кредитам.